Relatório Gerencial KLOG11 de março de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

69,31%

RESULTADO ESPERADO²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 -Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas. Neste momento, restam apenas etapas relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, está prevista chamada 7,73% em abril/26³ ou maio/26³.

Conforme detalhado adiante na seção de Atualizações Comerciais o empreendimento alcançou 70% de taxa de ocupação, com contratos firmados junto a empresas nacionais e multinacionais de grande porte. A negociação dos últimos dois módulos disponíveis seguem evoluindo de forma consistente, com tratativas avançadas visando à ocupação integral do empreendimento.

Apesar das novas locações realizadas no mês de março e do avanço contínuo das negociações comerciais, o ambiente macroeconômico segue desafiador. A manutenção da taxa Selic em patamares elevados ao longo de 2025 e no início de 2026 continua restringindo o volume de transações imobiliárias, levando potenciais compradores a exigirem retornos mais elevados. Esse cenário exerce pressão sobre os preços de venda e dificulta a concretização de uma transação ao cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

É importante destacar que, caso o cap rate da viabilidade seja mantido, o Fundo permanece capaz de entregar o retorno inicialmente projetado, com TIR de 20% a.a., uma vez que tanto a performance operacional quanto a execução do projeto seguem em linha com o planejado.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, considerando os pontos mencionados acima.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

No mês de março, foi concluída a locação de mais um módulo para a empresa multinacional de logística Kuehne+Nagel que expandiu a sua operação no empreendimento apenas quatro meses após a assinatura do primeiro contrato de locação. A decisão do locatário de ampliar sua presença no ativo reforça a qualidade da localização e a adequação das especificações do empreendimento às demandas operacionais.

No mesmo período, também foi concluída a locação de um módulo para a Oitava Mall, empresa atuante no segmento de e-commerce. Ao longo das negociações, foi possível direcionar a operação para Guarulhos, em detrimento de Cajamar, região inicialmente considerada, o que evidencia a atratividade e o posicionamento competitivo do empreendimento.

Essas movimentações estiveram acompanhadas de um ambiente comercial aquecido, com elevado volume de visitas técnicas, recebimento de propostas e solicitações de minutas contratuais. Esse contexto reflete a redução gradual da vacância na região, combinada à escassez de ativos disponíveis com áreas entre 15.000 m² e 30.000 m², faixa de metragem atualmente bastante demandada pelo mercado.

Com a conclusão destas locações, o empreendimento alcançou uma taxa de ocupação de, aproximadamente, 70%.

Além disso, seguem em estágio avançado as tratativas comerciais com cinco empresas interessadas na ocupação dos últimos dois módulos vagos.

Diante desse cenário, permanece a expectativa de ocupação integral do empreendimento no curto prazo.

DEMANDAS

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de março, foi realizada a implantação do restaurante do condomínio, contando inicialmente com um operador provisório. A operação apresentou boa aceitação por parte dos usuários, atendendo de forma satisfatória às demandas iniciais do empreendimento.

No mesmo período, avançamos na fase de treinamento e ajustes da equipe de segurança, com foco na padronização e implantação integral dos procedimentos operacionais. Essas medidas visam assegurar que a estrutura de segurança esteja plenamente preparada para suportar o início da primeira operação logística, prevista para o mês de abril.

Adicionalmente, seguimos com o processo de contratação de serviços essenciais ao pleno funcionamento do empreendimento, incluindo a manutenção preventiva dos sistemas de segurança eletrônica e a implementação do serviço de monitoramento remoto, reforçando a confiabilidade e a continuidade das operações.

FINANCEIRO

Como mencionado no início deste relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento para os últimos módulos disponíveis no projeto. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO⁴

0,80%

GESTOR

LANÇAMENTO

TAXA DE PERFORMANCE⁵

Agosto/2023

Kinea Investimentos

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A chamada de capital remanescente que representa aproximadamente 7,73% do capital comprometido ocorrerá em 04/2026³ ou 05/2026³.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

G200

98.514 m²

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

Estacionamento Carretas

Estacionamento Automóveis

ABL

Área de Terreno

Pátio Interno

Estacionamento Automóveis Interno

Quantidade de Galpões

6 toneladas /m²

Capacidade de Piso

Pé Direito

Quantidade de Docas

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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