Relatório Gerencial KLOG11 de fevereiro de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

41,05%

RESULTADO ESPERADO²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas. Neste momento, restam apenas etapas relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, estão previstas chamadas de capital correspondentes a 1,14% do capital comprometido em março/26 e 7,76% em abril/26³ ou maio/26³.

Atualmente, 41% da área encontra-se locada, com contratos firmados junto a empresas nacionais e multinacionais de grande porte. As negociações em andamento seguem evoluindo de forma consistente, com tratativas avançadas visando à ocupação integral do empreendimento.

Apesar do avanço contínuo das conversas comerciais, o ambiente macroeconômico permanece desafiador. A manutenção da taxa Selic em patamares elevados ao longo de 2025 e no início de 2026 continua restringindo o volume de transações imobiliárias, levando potenciais compradores a demandarem retornos mais elevados. Esse cenário pressiona os preços de venda e dificulta a concretização de uma transação no cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

É importante reforçar que, caso o cap rate da viabilidade seja mantido, o Fundo permanece apto a entregar o retorno inicialmente projetado,

com TIR de 20% a.a., uma vez que tanto a performance operacional quanto a execução do projeto seguem em linha com o planejado.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, considerando os pontos mencionados acima.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

Seguimos atentos às condições de mercado e às oportunidades que possam maximizar o retorno do Fundo.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

Conforme mencionado no relatório anterior, ao longo do mês de fevereiro concluímos o alinhamento técnico da locação do módulo G105 com uma locatária que já havia demonstrado interesse na expansão de suas operações. Com isso, formalizamos as condições comerciais da locação, com o objetivo de concluir a transação até o final do mês de março.

Ainda no mês de fevereiro, registramos avanços relevantes com duas empresas do segmento de e-commerce interessadas nos módulos que ainda permanecem vagos (G101 a G103). A expectativa do time de gestão é que no decorrer do mês de março partiremos para a etapa de minuta contratual com as empresas visando a efetivação das locações levando o empreendimento para uma ocupação de 100%.

DEMANDAS

Legenda: Em minuta de Contrato Em proposta Em visita Interesse forte

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de fevereiro, concluímos a obra de implantação dos sistemas de segurança eletrônica e iniciamos a fase de operação assistida. Ainda nesse período, foi implantado de forma escalonada o escopo da equipe de segurança patrimonial, com a inclusão de novos postos, visando à preparação para a entrada do primeiro ocupante.

Também foi definido o operador provisório do restaurante, com o objetivo de viabilizar a disponibilização do serviço. Durante a fase de operação provisória, em razão do baixo fluxo diário de pessoas, o modelo adotado será o de refeições transportadas.

Adicionalmente, ao longo do mês de fevereiro, realizamos a cobertura e a adubação das áreas verdes, com foco na preparação do gramado para suportar o período de seca e inverno.

FINANCEIRO

Como mencionado no início deste relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO⁴

0,80%

GESTOR

LANÇAMENTO

Kinea Investimentos

Agosto/2023

TAXA DE PERFORMANCE⁵

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A próxima chamada de capital está prevista para 03/2026, e deverá representar cerca de 1,14% do capital comprometido pelos investidores. A chamada de capital remanescente que representa aproximadamente 7,76% do capital comprometido ocorrerá em 04/2026³ ou 05/2026³.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

G200

98.514 m²

ABL

Área de Terreno

Estacionamento Carretas

Quantidade de Galpões

Estacionamento Automóveis

Capacidade de Piso

6 toneladas /m²

Pátio Interno

Estacionamento Automóveis Interno

Pé Direito

11,75 a 12,7 metros

Quantidade de Docas

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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