Relatório Gerencial KLOG11 de janeiro de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

41,05%

RESULTADO ESPERADO²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas, restando agora, etapas relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como por exemplo pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, estão previstas chamadas de capital de 1,14% do capital comprometido em março/26 e de 7,76% em abril/26³ ou maio/26³.

Atualmente, 41% da área encontra-se locada, com contratos firmados junto a empresas nacionais e multinacionais de grande porte. As negociações em andamento continuam evoluindo de forma consistente e estamos em tratativas avançadas com uma empresa de logística para o módulo G103, o que levaria a taxa de ocupação para 56%. Além disso, caso se confirme a locação do módulo G105, esse índice poderá chegar a 69%, reforçando a dinâmica comercial positiva e a crescente atratividade do empreendimento.

Embora as conversas comerciais tenham avançado de forma contínua, o ambiente macroeconômico ainda se mostra desafiador. A manutenção da taxa Selic em patamares elevados ao longo de 2025 e início de 2026 segue restringindo o volume de transações imobiliárias, levando potenciais compradores a demandarem retornos mais altos. Esse movimento pressiona os preços de venda e dificulta a concretização de uma transação no cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

É importante reforçar que, caso o cap rate da viabilidade seja mantido, o Fundo permanece apto a entregar o retorno inicialmente projetado, com TIR de 20% a.a., uma vez que tanto a performance operacional quanto a execução do projeto seguem em linha com o planejado.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, considerando os pontos mencionados acima.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

Seguimos atentos às condições de mercado e às oportunidades que possam maximizar o retorno do Fundo.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

Durante o mês de janeiro de 2026, período tradicionalmente marcado por férias e pela ausência de equipes de Real Estate e tomadores de decisão envolvidos nos projetos de expansão, concentramos nossos esforços nos negócios já em andamento.

Nesse contexto, avançamos significativamente nas negociações com uma locatária do setor logístico, em especial com os esclarecimentos sobre aspectos comerciais e técnicos relacionados à operação planejada para o módulo G105.

Em relação à empresa de logística refrigerada interessada no módulo G103, recebemos em janeiro a minuta de contrato revisada com os comentários do departamento jurídico da locatária. Estamos trabalhando para responder prontamente às solicitações e avançar nas tratativas, com o objetivo de concluir a locação no menor prazo possível.

No decorrer do mês de janeiro, recebemos visitas de potenciais locatários interessados em áreas entre 15.000 m² e 30.000 m². Tão logo as tratativas evoluam traremos a atualização em nossos relatórios.

DEMANDAS

Legenda: Em minuta de Contrato Em proposta Em visita Interesse forte

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de janeiro, avançamos na implantação dos sistemas de segurança eletrônica do empreendimento, que seguem em fase final de execução, com conclusão prevista para o mês de fevereiro. Paralelamente, mantivemos a rotina de manutenção periódica da edificação, assegurando a plena operação dos sistemas e a preservação das condições técnicas do ativo.

Evoluímos também com o processo de concorrência para a segurança patrimonial, estruturado para definir o dimensionamento da equipe necessária ao suporte das operações dos futuros ocupantes. Esse planejamento está alinhado à estratégia e supervisão da consultoria especializada contratada, garantindo elevado padrão de segurança corporativa. O escalonamento operacional definido no BID terá início em fevereiro, com implantação gradual até o atingimento do escopo completo previsto para junho/2026.

FINANCEIRO

Como mencionado no início deste relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO⁴

0,80%

GESTOR

LANÇAMENTO

Kinea Investimentos

Agosto/2023

TAXA DE PERFORMANCE⁵

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A próxima chamada de capital está prevista para 03/2026, e deverá representar cerca de 1,14% do capital comprometido pelos investidores. A chamada de capital remanescente que representa aproximadamente 7,76% do capital comprometido ocorrerá em 04/2026³ ou 05/2026³.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

G200

98.514 m²

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

Área de Terreno

Estacionamento Carretas

ABL

Estacionamento Automóveis

Pátio Interno

Quantidade de Galpões

6 toneladas /m²

Estacionamento Automóveis Interno

Capacidade de Piso

Pé Direito

Quantidade de Docas

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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