Relatório Gerencial KLOG11 de dezembro de 2025

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

41,05%

RESULTADO ESPERADO² 20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP

PRODUTO Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas, permanecendo apenas algumas etapas finais relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, serão necessárias novas chamadas de capital para honrar esses compromissos finais.

Atualmente, 41% da área está locada para empresas nacionais e multinacionais de grande porte, e seguimos em negociações avançadas que podem elevar a ocupação para aproximadamente 50% nos próximos meses.

Embora as conversas comerciais para novas locações tenham avançado de forma consistente, o ambiente macroeconômico permanece desafiador. A taxa Selic elevada ao longo de 2025 reduz o volume de transações imobiliárias, o que faz com que potenciais compradores passem a demandar retornos mais altos. Esse movimento pressiona os preços de venda e dificulta uma transação no cap rate previsto originalmente na viabilidade, de 7,45% a.a.

É importante destacar que, caso o cap rate da viabilidade seja mantido, o Fundo permanece apto a entregar o retorno inicialmente projetado, com TIR de 20% a.a., uma vez que tanto a performance operacional quanto a execução do projeto têm ocorrido em linha com o planejado.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, considerando os pontos mencionados acima.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

Seguimos atentos às condições de mercado e às oportunidades que possam maximizar o retorno do Fundo.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

Conforme mencionado no relatório anterior, avançamos em dezembro nas tratativas com a Kuehne+Nagel para uma possível expansão no KLOG Guarulhos. As negociações comerciais já foram alinhadas e a expectativa é de que, no início de 2026, tenhamos um posicionamento concreto sobre o projeto. A equipe de gestão segue acompanhando de perto a evolução junto ao cliente.

Adicionalmente, a empresa de logística interessada no módulo G103 formalizou a solicitação da minuta contratual. Ao longo de dezembro, realizamos a análise e a discussão das cláusulas, com o objetivo de concluir o processo até janeiro de 2026. Em breve, traremos atualizações sobre o andamento dessa negociação.

Por outro lado, no caso da empresa de e-commerce que havia demonstrado interesse em uma área de 30 mil m², não houve novos avanços até o momento. Seguimos monitorando o potencial cliente, considerando os desafios operacionais previamente identificados para adequação do galpão às suas necessidades.

No período, o condomínio também recebeu duas visitas relevantes, cada uma com interesse em módulos específicos. As visitas foram realizadas por empresas de destaque em seus segmentos — uma líder no setor de e-commerce e outra do setor de logística, que avalia a instalação de uma nova operação na região de Guarulhos.

DEMANDAS

Legenda: Em minuta de Contrato Em proposta Em visita Interesse forte

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de dezembro, houve um avanço significativo na obra de segurança eletrônica do empreendimento, incluindo a implementação do aditivo mencionado no relatório anterior. A execução alcançou 85% de progresso, com grande parte da infraestrutura física já concluída.

Ainda nesse período, foram instaladas as paredes de isopainel para a segregação do módulo, permitindo o início da operação do ocupante, que também avançou na implantação do seu layout interno.

FINANCEIRO

Como mencionado no início deste relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO³

0,80%

TAXA DE PERFORMANCE⁴

GESTOR

LANÇAMENTO

Kinea Investimentos

Agosto/2023

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A próxima chamada de capital está prevista para 02/2026, e deverá representar cerca de 8,9% do capital comprometido pelos investidores.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

G200

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

98.514 m²

Área de Terreno

ABL

Estacionamento Carretas

Estacionamento Automóveis

Quantidade de Galpões

Pátio Interno

6 toneladas /m²

Estacionamento Automóveis Interno

Capacidade de Piso

Pé Direito

Quantidade de Docas

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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