Relatório Gerencial KNSC11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Kinea Securities (KNSC11), fundo imobiliário de papel, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 12/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do KNSC11 fechou a R$ 8,19, com P/VP de 0,93 (valor patrimonial de R$ 8,85 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,08 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,68% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,1 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- KINEA SECURITIES RESPONSABILIDADE LIMITADA-11,17%
- CNPJ
- 35.864.448/0001-38
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 12/01/2026 19:15
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
OBJETIVO DO FUNDO
Planilha de fundamentos
O portfólio é dedicado ao investimento em valores mobiliários de natureza Imobiliária, especialmente em: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e (ii) Cotas de FII (“Cotas de FII”).
PATRIMÔNIO LÍQUIDO R$ 1,78 bilhão
COTA PATRIMONIAL EM 31/12/25 R$ 8,80
COTA MERCADO EM 31/12/25 R$ 8,81
NÚMERO DE COTISTAS 247.940
DIVIDENDOS A PAGAR EM 14/01/26 R$ /cota0,09
MÉDIA DIÁRIA DE LIQUIDEZ R$ 5,95 milhões
TAXA MÉDIA DO FUNDO (MTM) IPCA + 10,46% a.a.
TAXA MÉDIA DO FUNDO (MTM) CDI + 3,11% a.a.
28/10/2020 Início do fundo
Intrag DTVM Ltda Administrador
POSIÇÃO AO FINAL DO PERÍODO
Na data deste relatório, o Kinea Securities apresentava alocação, em relação ao seu patrimônio, de 105,0% em ativos alvo, 2,4% em LCI e 3,1% em instrumentos de caixa. A parcela investida em CRI em IPCA corresponde a 63,0% do patrimônio do Fundo, com uma remuneração média (MTM) de IPCA + 10,46% a.a. e com um prazo médio de 7,2 anos. Já o montante investido em CRI em CDI corresponde a 41,9% do patrimônio, com uma remuneração média (MTM) de CDI + 3,11% a.a. e com um prazo médio de 3,7 anos. Para mais detalhes, favor ver a seção “Resumo da Carteira”.
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS
Os dividendos referentes a dezembro, cuja distribuição ocorrerá no dia 14/01/2026, são de R$ 0,09 por cota e representam uma rentabilidade, isenta do imposto de renda para as pessoas físicas, de 0,98% considerando a cota média de ingresso de R$ 9,19, que corresponde a 80% da taxa DI do período (94% do CDI considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%). Para mais informações sobre os resultados do fundo, favor verificar a seção "Informações Contábeis" deste relatório.
1,20% a.a. Taxa de administração
Kinea Investimentos Ltda. Gestor
ALOCAÇÃO ATUAL DE 105,0% DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Não há Taxa de performance
Público Geral Tipo de investidor
PRINCIPAIS MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA
Desde o nosso último relatório, realizamos investimentos em uma nova operação de CRI no valor total de R$ 28,5 milhões. Apresentamos abaixo maiores detalhes sobre a transação:
| Devedor | Volume (R$ milhões) | Taxa | Descrição | Garantias |
|---|---|---|---|---|
| FGR | 28,5 | CDI + 4,00% | O CRI representa uma operação estruturada com risco de crédito vinculado a uma carteira de recebíveis originados da venda de casas em condomínios fechados, desenvolvidos pela FGR. A FGR é uma incorporadora e construtora com mais de 40 anos de experiência, reconhecida pela forte atuação no Centro- Oeste brasileiro. A carteira que serve de lastro para a operação é composta por nove empreendimentos, sendo o principal deles o Jardins Lyon (condomínio residencial fechado de casas localizado nos arredores de Goiânia (GO), atualmente em fase final de entrega e com 100% das unidades comercializadas). Além disso, a operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária das Cotas das SPEs dos projetos, Alienação Fiduciária dos imóveis lastro da carteira, Fundo de reserva e Aval da | AF, AF de Cotas, FR e Aval |
| Total | 28,5 | CDI + 4,00% | Holding do grupo e dos sócios. |
RESUMO DA CARTEIRA
Os dados da carteira são atualizados diariamente na página do Kinea Securities, na seção Cota Diária.
| Ativo | % Alocado (% do PL) | Indexador | Taxa Média MTM MTM | Taxa Média Aquisição | Prazo Médio | Duration |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI | 41,9% | CDI + | 3,11% | 3,23% | 3,7 | 0,0 |
| CRI | 63,0% | Inflação + | 10,46% | 8,13% | 7,2 | 4,1 |
| Cotas de Fll | 0,1% | 1 | - | |||
| LCI | 2,4% | %CDI | 96% Isento de IR | 96% Isento de IR | 0,0 | 0,0 |
| Caixa | 3,1% | %CDI | 100% (-) IR | 100% (-) IR | 0,0 | 0,0 |
| Total | 110,5% | 6,1 | 2,6 |
* Concentração em CRI indexados à inflação inclui a participação no FII ícone, cuja remuneração alvo é de INCC-DI + 13,0%.
ALOCAÇÃO EM CRI E FII
105,0%
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
ALOCAÇÃO POR SETOR
ALOCAÇÃO TOTAL POR INDEXADOR
NEGOCIAÇÃO E LIQUIDEZ
No mês, foi transacionado um volume de R$ 118,97 milhões, correspondendo a uma média de aproximadamente R$ 5,95 milhões por dia.
RESUMO DA CARTEIRA
Para apuração do resultado, considera-se os rendimentos apropriados através do regime contábil de competência, que compreendem juros e correção monetária dos ativos, deduzidos da taxa administração, custódia e demais custos de manutenção do Fundo. Adicionalmente, são excluídos os efeitos de marcação a mercado (MTM) dos títulos, sejam eles positivos ou negativos, tal como descrito nas Demonstrações Financeiras e no Relatório Complementar.
| DRE (R$ milhões) | jan/25 | fev/25 | mar/25 | abr/25 | mai/25 | jun/25 | jul/25 | ago/25 | set/25 | out/25 | nov/25 | dez/25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultado CRI | 20,8 | 20,1 | 22,9 | 26,6 | 24,0 | 20,4 | 22,6 | 19,5 | 21,8 | 20,1 | 17,9 | 19,0 |
| Resultado FII | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Resultado LCI | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,1 | 0,2 | 0,4 | 0,5 |
| Resultado Instr. Caixa | 0,8 | 0,7 | 0,5 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,3 | 0,3 | 0,5 | 0,9 | 0,5 | 0,7 |
| Despesas do fundo | -1,9 | -1,8 | -1,5 | -1,8 | -1,9 | -1,9 | -2,2 | -2,0 | -2,0 | -2,1 | -1,8 | -2,0 |
| Outras Receitas | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Resultado Líquido | 19,7 | 19,1 | 21,9 | 25,0 | 22,3 | 18,8 | 20,7 | 17,9 | 20,4 | 19,0 | 17,1 | 18,2 |
| Distribuição no mês | 20,2 | 18,2 | 20,2 | 22,2 | 20,2 | 18,2 | 20,2 | 18,2 | 20,2 | 18,2 | 18,2 | 18,2 |
| Resultado por cota (R$) | 0,09 | 0,09 | 0,10 | 0,12 | 0,11 | 0,09 | 0,10 | 0,08 | 0,10 | 0,09 | 0,08 | 0,09 |
| Distribuição por cota (R$) | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,11 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 | 0,10 | 0,09 | 0,09 | 0,09 |
Resultado Gerado no mês R$ 0,09/cota
Resultado Distribuído no mês R$ 0,09/cota
Reserva Acumulada não distribuída R$ 0,08/cota
Para melhor orientar os investidores, informamos que os CRIs atrelados à inflação presentes na carteira refletem, aproximadamente, as variações do indexador IPCA referentes aos dois meses anteriores à apuração de resultados. Ilustrativamente, portanto, os resultados apurados ao longo do mês de dezembro (a serem distribuídos aos investidores em janeiro) refletem aproximadamente as variações do IPCA de outubro (0,09%) e novembro (0,18%), níveis bastante baixos de forma agregada, impactando negativamente os rendimentos do Fundo no período. A última projeção disponível para dezembro aponta para uma inflação de 0,34% no mês. O último relatório do Boletim Focus indica que a mediana das projeções dos economistas de mercado para o IPCA está em 4,43% a.a. para 2025 e 4,17% a.a. em 2026.
Já a parcela de CRIs pós-fixados (indexados ao CDI) foi positivamente impactado pelo patamar elevado da Selic e pelo alto número de dias úteis no mês. A última reunião do Copom foi realizada no dia 09 de dezembro, tendo os membros do comitê deliberado pela manutenção da taxa Selic no patamar de 15,00% ao ano. Esse patamar elevado deverá impactar positivamente os rendimentos do Fundo nos próximos meses. Na ata divulgada ao mercado pelo BACEN em 16 de dezembro observou-se que os indicadores domésticos seguem apresentando uma moderação na atividade econômica e arrefecimento da inflação, cujas expectativas seguem em trajetória de declínio. Pela linguagem utilizada na ata, alguns analistas acreditam que o início do ciclo de cortes da Selic está mais próximo, podendo ser implementado em janeiro ou março de 2026. Os movimentos futuros do Banco Central irão levar em conta a defasagem dos efeitos da política monetária, as expectativas de inflação e a necessidade de maior cautela diante do atual cenário.
RENDIMENTOS MENSAIS
Rentabilidade do Fundo nos últimos 12 meses, considerando a distribuição de rendimento e tomando como base a média ponderada dos valores praticados nas emissões de cotas.
| Valores de referência | Cota Média de Ingresso R$ 9,19 | ||
| Período | Resultado Gerado (R$) | Dividendo (R$) | Rent. Fundo Taxa DI %T DaIxa %Taxa DI Gross-up |
| dez/25 0,09 0,09 0,98% 1,22% 80% 94% | |||
| nov/25 0,08 0,09 0,98% 1,05% 93% 109% | |||
| out/25 0,09 0,09 0,98% 1,28% 77% 90% | |||
| set/25 0,10 0,10 1,09% 1,22% 89% 105% | |||
| ago/25 0,08 0,09 0,98% 1,16% 84% 99% | |||
| jul/25 0,10 0,10 1,09% 1,28% 85% 100% | |||
| jun/25 0,09 0,09 0,98% 1,10% 89% 105% | |||
| mai/25 0,11 0,10 1,09% 1,14% 96% 113% | |||
| abr/25 0,12 0,11 1,20% 1,06% 113% 133% | |||
| mar/25 0,10 0,10 1,09% 0,96% 113% 133% | |||
| fev/25 0,09 0,09 0,98% 0,99% 99% 117% | |||
| jan/25 0,09 0,10 1,09% 1,01% 108% 127% | |||
COTA DIÁRIA
As matrizes abaixo apresentam a sensibilidade do spread médio da carteira do Fundo, com base no valor da cota de mercado no fechamento do mês. Esses dados são atualizados diariamente na página do Kinea Securities, na seção Cota Diária
Sensibilidade do yield e spread da carteira de CRI IPCA ao preço no mercado secundário¹
| Preço Mercado | Yield (IPCA+) | Spread (NTNB+) | Yield (-) Tx Adm | Spread (-) Tx Adm |
|---|---|---|---|---|
| 8,30 | 11,97% | 3,77% | 10,69% | 2,49% |
| 8,40 | 11,67% | 3,49% | 10,39% | 2,21% |
| 8,50 | 11,37% | 3,21% | 10,09% | 1,93% |
| 8,60 | 11,06% | 2,93% | 9,78% | 1,65% |
| 8,70 | 10,76% | 2,65% | 9,48% | 1,37% |
| 8,80 | 10,46% | 2,36% | 9,18% | 1,08% |
| 8,90 | 10,15% | 2,08% | 8,87% | 0,80% |
| 9,00 | 9,85% | 1,80% | 8,57% | 0,52% |
| 9,10 | 9,54% | 1,52% | 8,26% | 0,24% |
| 9,20 | 9,24% | 1,24% | 7,96% | -0,04% |
| 9,30 | 8,94% | 0,96% | 7,66% | -0,32% |
*Spread e yield da carteira de CRI com base no preço de aquisição da cota no mercado secundário. O cálculo considera a reversão do ágio/deságio ao longo da duration da carteira de CRI.
- O investidor pessoa física recebe rendimentos isentos do Imposto de Renda, no entanto, uma vez observadas as seguintes condições: (i) os Cotistas do Fundo não sejam titulares de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não derem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. 2. “Taxa DI” significa a taxa média diária dos DI – Depósitos Interfinanceiros de um dia, over extra grupo, expressa na forma percentual ao ano, base 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, calculadas e divulgadas diariamente pela CETIP S.A. – Mercados Organizados, no informativo diário disponível em sua página na Internet (http://www.cetip.com.br),calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por dias úteis decorridos. 3. Considera uma alíquota de IR de 15%. 4. O volume distribuído mensalmente pode diferir do resultado mensal devido à composição/uso do saldo de lucros acumulados. Para mais informações sobre distribuição de rendimentos, acesse o relatório semestral de distribuição no site da Kinea. 5. Para mais informações sobre a rentabilidade e os rendimentos, acessar o relatório semestral complementar de distribuição de dividendos, também disponível no site da Kinea. 6. As informações constantes deste relatório têm caráter meramente informacional, tendo sido disponibilizadas pela Kinea Investimentos Ltda. ("Gestor") para fins de prover aos cotistas do Fundo e aos investidores em geral as informações atualizadas a respeito do valor patrimonial das cotas, bem como ilustrar, de forma hipótetica, determinados fatores e os respectivos impactos na sensibilidade em relação à rentabilidade dos Fundos. As informações aqui descritas não devem ser consideradas como qualquer promessa ou garantia de rentabilidade, estando os Fundos e, consequentemente, os seus cotistas, sujeitos a uma série de fatores de risco inerentes aos Fundos e suas respectivas carteiras de investimento.
CARTEIRA DE ATIVOS
Ao término do mês, o Fundo apresentava a seguinte carteira:
Planilha de fundamentos
| ATIVO | CÓDIGO DO ATIVO | DEVEDOR IMOBILIÁRIO | EMISSOR | INDEX. | TAXAAQUISIÇÃO¹ | TAXA MTM² | SALDO AQUISIÇÃO (R$ milhões) | SALDO MTM (R$ milhões) | % DA CARTEIRA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CRI | 21I0682465 | VISC -Portfólio Ancar | VIRG | IPCA + | 8,00% | 9,30% | 74,4 | 65,9 | 3,4% |
| 2 | CRI | 24K2329024 | BTS Vale | LVGE | IPCA + | 9,50% | 9,91% | 66,6 | 65,1 | 3,3% |
| 3 | CRI | 22D1163306 | Infinity | VIRG | IPCA + | 7,40% | 9,36% | 71,6 | 62,4 | 3,2% |
| 4 | CRI | 24E3191694 | Fibra Experts II | TRUE | IPCA + | 9,00% | 10,65% | 61,8 | 59,0 | 3,0% |
| 5 | CRI | 21D0001404 | TSER -Castelo Branco Office Park | VIRG | IPCA + | 5,50% | 9,62% | 60,4 | 51,7 | 2,6% |
| 6 | CRI | 24J2539918 | Cury I | OPEA | IPCA + | 8,50% | 10,35% | 46,8 | 45,8 | 2,3% |
| 7 | CRI | 24B1669810 | Extrema Business Park | TRUE | IPCA + | 8,00% | 9,79% | 42,6 | 38,7 | 2,0% |
| 8 | CRI | 23L2415875 | BROF -Ed. E-Tower | OPEA | IPCA + | 8,25% | 10,91% | 41,5 | 37,8 | 1,9% |
| 9 | CRI | 21E0407810 | Gazit Malls | TRUE | IPCA + | 6,43% | 9,27% | 43,2 | 36,7 | 1,9% |
| 10 | CRI | 21E0407330 | SuperFrio | TRUE | IPCA + | 8,55% | 12,98% | 39,5 | 36,1 | 1,8% |
| 11 | CRI | 24E1318751 | Galleria -63 -Sênior | PROV | IPCA + | 9,50% | 10,36% | 33,2 | 32,4 | 1,6% |
| 12 | CRI | 24J3451435 | GS Souto III | OPEA | IPCA + | 12,00% | 12,68% | 33,3 | 32,3 | 1,6% |
| 13 | CRI | 20I0815543 | Boulevard Shopping Belém | OPEA | IPCA + | 7,21% | 10,92% | 37,5 | 32,0 | 1,6% |
| 14 | CRI | 22D1068881 | BlueCap -CD Itapeva | TRUE | IPCA + | 10,10% | 12,79% | 32,0 | 30,5 | 1,6% |
| 15 | CRI | 21F0968392 | TEPP -Ed. Fujitsu | OPEA | IPCA + | 6,00% | 9,87% | 33,8 | 29,9 | 1,5% |
| 16 | CRI | 24J2299666 | Galleria -78 -Sênior | PROV | IPCA + | 8,20% | 9,28% | 30,8 | 29,7 | 1,5% |
| 17 | CRI | 19E0311712 | JHSF Malls | TRUE | IPCA + | 6,90% | 10,09% | 30,6 | 27,0 | 1,4% |
| 18 | CRI | 23L1773235 | BLOG -CDs Nordeste | TRUE | IPCA + | 8,75% | 10,34% | 28,4 | 26,7 | 1,4% |
| 19 | CRI | 20J0894746 | VINO -Ed. Haddock 347 | OPEA | IPCA + | 5,58% | 9,41% | 30,9 | 26,5 | 1,3% |
| 20 | CRI | 20K0571487 | CD Via Varejo | VIRG | IPCA + | 5,54% | 12,20% | 27,6 | 23,2 | 1,2% |
| 21 | CRI | 24H2231336 | HSLG -BTS Meli | VIRG | IPCA + | 7,85% | 9,74% | 23,2 | 21,6 | 1,1% |
| 22 | CRI | 21D0543881 | Alpha II -Incorporadora Ipê | VERT | IPCA + | 10,50% | 11,76% | 21,1 | 20,9 | 1,1% |
| 23 | CRI | 24J3438785 | GS Souto III | OPEA | IPCA + | 11,25% | 12,09% | 21,2 | 20,4 | 1,0% |
| 24 | CRI | 21E0076526 | Creditas -42 | VERT | IPCA + | 6,25% | 9,72% | 23,9 | 20,0 | 1,0% |
| 25 | CRI | 25J0489101 | Galleria -125 -Sênior | PROV | IPCA + | 9,75% | 9,49% | 19,3 | 19,5 | 1,0% |
| 26 | CRI | 24I2114588 | VILG -CD Castelo Branco I | OPEA | IPCA + | 8,31% | 9,73% | 15,9 | 14,9 | 0,8% |
| 27 | CRI | 24J2299897 | Galleria -78 -Mezanino | PROV | IPCA + | 11,00% | 12,12% | 15,2 | 14,4 | 0,7% |
| 28 | CRI | 21H0012919 | Le Biscuit | VIRG | IPCA + | 7,16% | 11,72% | 16,1 | 14,0 | 0,7% |
| 29 | CRI | 20I0815541 | Shopping Boulevard Belém | OPEA | IPCA + | 5,45% | 9,95% | 16,4 | 13,3 | 0,7% |
| 30 | CRI | 20F0689770 | TRXF -GPA | BARI | IPCA + | 5,29% | 10,39% | 15,6 | 13,0 | 0,7% |
| 31 | CRI | 25J4679294 | Creditas -154 -Sênior B | VERT | IPCA + | 10,80% | 10,69% | 12,7 | 12,8 | 0,7% |
| 32 | CRI | 25J4679285 | Creditas -154 -Sênior A | VERT | IPCA + | 9,20% | 9,07% | 12,7 | 12,8 | 0,7% |
| 33 | CRI | 25A1532620 | MALL -Rio Anil Shopping | VIRG | IPCA + | 8,45% | 9,83% | 13,1 | 12,2 | 0,6% |
| 34 | CRI | 21A0772858 | Projeto Jorge Tibiriçá | VERT | IPCA + | 9,01% | 13,93% | 12,4 | 11,9 | 0,6% |
| 35 | CRI | 21F1035597 | Cassol | TRUE | IPCA + | 5,50% | 10,05% | 13,3 | 11,7 | 0,6% |
| 36 | CRI | 25A1532621 | MALL -Rio Anil Shopping | VIRG | IPCA + | 8,45% | 9,79% | 10,5 | 9,7 | 0,5% |
| 37 | CRI | 21F1057167 | Creditas -53 | VERT | IPCA + | 6,80% | 9,73% | 11,1 | 9,6 | 0,5% |
| 38 | CRI | 21H0001405 | Casa & Vídeo | VIRG | IPCA + | 7,36% | 10,41% | 9,2 | 9,0 | 0,5% |
| 39 | CRI | 20L0483122 | Creditas -29 | VERT | IPCA + | 6,00% | 9,73% | 8,4 | 6,9 | 0,4% |
| 40 | CRI | 23L1438568 | Tenda -Carteira Pro-soluto 142 | TRUE | IPCA + | 8,90% | 12,66% | 6,9 | 6,7 | 0,3% |
| 41 | CRI | 25C4767948 | Creditas -154 -Sênior A | VERT | IPCA + | 8,51% | 8,72% | 6,6 | 6,5 | 0,3% |
| 42 | CRI | 22G0282285 | Brookfield BR12 Sub | OPEA | IPCA + | 8,85% | 10,97% | 6,6 | 6,4 | 0,3% |
| 43 | CRI | 21I0280212 | Creditas -59 | VERT | IPCA + | 7,19% | 9,73% | 7,2 | 6,3 | 0,3% |
| 44 | CRI | 22G0282305 | Brookfield BR12 Sub | OPEA | IPCA + | 8,85% | 10,90% | 6,3 | 6,1 | 0,3% |
| 45 | CRI | 23G1987539 | Estoque Residencial Jardins, Vila Madalena e Klabin | TRUE | IPCA + | 10,00% | 13,02% | 5,9 | 5,6 | 0,3% |
- Taxa praticada na aquisição do ativo. Essa taxa considera deságios. 2. Taxa do ativo marcada a mercado, com base no manual de precificação do administrador.
CARTEIRA DE ATIVOS
Ao término do mês, o Fundo apresentava a seguinte carteira:
Planilha de fundamentos
| ATIVO | CÓDIGO DO ATIVO | DEVEDOR IMOBILIÁRIO | EMISSOR | INDEX. | TAXAAQUISIÇÃO¹ | TAXA MTM² | SALDO AQUISIÇÃO (R$ milhões) | SALDO MTM (R$ milhões) | % DA CARTEIRA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 46 | CRI | 20J0837185 | Creditas -27 | VERT | IPCA + | 6,50% | 11,34% | 5,7 | 4,4 | 0,2% |
| 47 | CRI | 21D0544319 | Alpha II -Incorporadora Ipê | VERT | IPCA + | 10,50% | 11,53% | 4,4 | 4,4 | 0,2% |
| 48 | CRI | 21E0076615 | Creditas -42 | VERT | IPCA + | 8,00% | 11,80% | 5,0 | 4,2 | 0,2% |
| 49 | CRI | 21G0186913 | Fibra Experts I | TRUE | IPCA + | 6,26% | 13,18% | 4,2 | 4,2 | 0,2% |
| 50 | CRI | 22G0282372 | Brookfield BR12 Sub | OPEA | IPCA + | 8,85% | 10,54% | 2,4 | 2,3 | 0,1% |
| 51 | CRI | 21F1057194 | Creditas -53 | VERT | IPCA + | 8,55% | 11,80% | 2,4 | 2,1 | 0,1% |
| 52 | CRI | 25C4767951 | Creditas -154 -Sênior B | VERT | IPCA + | 9,76% | 9,71% | 1,6 | 1,6 | 0,1% |
| 53 | CRI | 20L0483126 | Creditas -29 | VERT | IPCA + | 8,00% | 11,80% | 1,1 | 0,9 | 0,0% |
| 54 | CRI | 21I0280476 | Creditas -59 | VERT | IPCA + | 9,00% | 11,80% | 0,9 | 0,8 | 0,0% |
| 55 | CRI | 22D0630029 | Plaenge I | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 122,2 | 122,2 | 6,2% |
| 56 | CRI | 24L2015239 | BLOG -CDs Igarassu e Garuva | OPEA | CDI + | 3,50% | 3,50% | 82,5 | 82,5 | 4,2% |
| 57 | CRI | 24K1813067 | Buriti -Loteamentos | VIRG | CDI + | 3,90% | 3,25% | 73,3 | 72,7 | 3,7% |
| 58 | CRI | 24B1669805 | Extrema Business Park | TRUE | CDI + | 2,10% | 1,98% | 70,1 | 70,5 | 3,6% |
| 59 | CRI | 20J0812325 | Autonomy -Edifício Luna | VIRG | CDI + | 1,75% | 2,75% | 34,6 | 34,4 | 1,7% |
| 60 | CRI | 20J0812343 | Autonomy -Edifício Luna | VIRG | CDI + | 3,78% | 2,75% | 29,4 | 29,6 | 1,5% |
| 61 | CRI | 25L4588349 | FGR | OPEA | CDI + | 4,00% | 4,00% | 28,5 | 28,5 | 1,5% |
| 62 | CRI | 25C4767379 | MRV -Pro-soluto 429 | OPEA | CDI + | 3,50% | 3,50% | 25,1 | 25,1 | 1,3% |
| 63 | CRI | 24A2983450 | JSRE -Ed. Rochaverá | VERT | CDI + | 2,60% | 2,60% | 20,2 | 20,2 | 1,0% |
| 64 | CRI | 22E0640948 | Ed. Varanda | TRUE | CDI + | 3,10% | 3,08% | 19,2 | 19,2 | 1,0% |
| 65 | CRI | 24L1567367 | MRV -Pro-soluto 365 | OPEA | CDI + | 4,55% | 4,55% | 18,6 | 18,6 | 0,9% |
| 66 | CRI | 22G0282370 | Brookfield BR12 | OPEA | CDI + | 2,15% | 1,94% | 14,9 | 14,9 | 0,8% |
| 67 | CRI | 24E3617802 | Sousa Araujo -Carteira Pro-soluto | TRUE | CDI + | 4,75% | 4,75% | 14,1 | 14,1 | 0,7% |
| 68 | CRI | 22G0282332 | Brookfield BR12 | OPEA | CDI + | 2,15% | 1,94% | 13,4 | 13,4 | 0,7% |
| 69 | CRI | 23F1240696 | MRV -Pro-soluto 178 | TRUE | CDI + | 4,00% | 4,02% | 12,6 | 12,6 | 0,6% |
| 70 | CRI | 22G0282297 | Brookfield BR12 | OPEA | CDI + | 2,15% | 1,94% | 11,9 | 11,9 | 0,6% |
| 71 | CRI | 25F2251222 | MRV -Carteira Pro-soluto 469 | OPEA | CDI + | 5,00% | 4,80% | 11,9 | 11,9 | 0,6% |
| 72 | CRI | 22G0282284 | Brookfield BR12 | OPEA | CDI + | 2,15% | 1,94% | 10,4 | 10,4 | 0,5% |
| 73 | CRI | 22F1195716 | JHSF BV Estates | OPEA | CDI + | 2,92% | 2,06% | 10,0 | 10,3 | 0,5% |
| 74 | CRI | 22F1195743 | JHSF BV Estates | OPEA | CDI + | 2,74% | 2,02% | 10,0 | 10,3 | 0,5% |
| 75 | CRI | 23I1740395 | Brookfield CD Sakamoto | OPEA | CDI + | 2,57% | 2,19% | 10,1 | 10,1 | 0,5% |
| 76 | CRI | 23H1250138 | Edifício O Parque | OPEA | CDI + | 2,50% | 2,50% | 10,0 | 10,0 | 0,5% |
| 77 | CRI | 24C1886292 | Hotel Hilton Copacabana | OPEA | CDI + | 2,00% | 2,00% | 10,0 | 10,0 | 0,5% |
| 78 | CRI | 22G0282145 | Brookfield BR12 | OPEA | CDI + | 2,15% | 1,98% | 8,9 | 8,9 | 0,5% |
| 79 | CRI | 24G2824961 | MRV -Pro-soluto 344 | TRUE | CDI + | 5,25% | 5,47% | 7,5 | 7,5 | 0,4% |
| 80 | CRI | 24G2819302 | MRV -Pro-soluto 344 | TRUE | CDI + | 2,25% | 2,47% | 7,4 | 7,4 | 0,4% |
| 81 | CRI | 23B0808932 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 7,2 | 7,2 | 0,4% |
| 82 | CRI | 22I1289815 | Plaenge II | VERT | CDI + | 3,26% | 3,25% | 7,1 | 7,1 | 0,4% |
| 83 | CRI | 22I1289816 | Plaenge II | VERT | CDI + | 3,26% | 3,25% | 5,1 | 5,1 | 0,3% |
| 84 | CRI | 23I1554281 | MRV -Pro-soluto 224 | TRUE | CDI + | 5,17% | 5,17% | 4,9 | 4,8 | 0,2% |
| 85 | CRI | 20I0620356 | Tecnisa | TRUE | CDI + | 5,57% | 3,75% | 4,8 | 4,8 | 0,2% |
| 86 | CRI | 23B0584796 | Tenda -Carteira Pro-soluto 142 | TRUE | CDI + | 6,00% | 6,08% | 4,1 | 4,1 | 0,2% |
| 87 | CRI | 23B0808933 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 4,1 | 4,1 | 0,2% |
| 88 | CRI | 23B0808931 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 3,8 | 3,8 | 0,2% |
| 89 | CRI | 23B0808930 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 3,7 | 3,7 | 0,2% |
| 90 | CRI | 23B0808928 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 3,7 | 3,7 | 0,2% |
Taxa praticada na aquisição do ativo. Essa taxa considera deságios.
Taxa do ativo marcada a mercado, com base no manual de precificação do administrador.
CARTEIRA DE ATIVOS
Ao término do mês, o Fundo apresentava a seguinte carteira:
Planilha de fundamentos
| ATIVO | CÓDIGO DO ATIVO | DEVEDOR IMOBILIÁRIO | EMISSOR | INDEX. | TAXA AQUISIÇÃO1 | TAXA MTM² | SALDO AQUISIÇÃO (R$ milhões) | SALDO MTM (R$ milhões) | % DA CARTEIRA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 91 | CRI | 23C1221667 | Estoque residencial Curitiba | VIRG | CDI + | 5,30% | 5,30% | 3,2 | 3,2 | 0,2% |
| 92 | CRI | 23B0808926 | Plaenge III | VERT | CDI + | 3,25% | 3,25% | 3,1 | 3,1 | 0,2% |
| 93 | CRI | 22G0081374 | Projetos Salvador | TRUE | CDI + | 4,75% | 3,96% | 1,1 | 1,1 | 0,1% |
| 94 | CRI | 22G0079365 | Projeto Lanai | TRUE | CDI + | 4,75% | 4,00% | 1,1 | 1,1 | 0,1% |
| 95 | CRI | 22G0081402 | Projetos Salvador | TRUE | CDI + | 4,75% | 3,96% | 0,7 | 0,7 | 0,0% |
| 96 | CRI | 2311740478 | Projetos Jardins e Zona Sul | TRUE | CDI + | 4,20% | 4,20% | 0,5 | 0,5 | 0,0% |
| 97 | Fll | ERCR11 | Fll Estoque Res. e Com. RJ | 1,9 | 1,9 | 0,1% | ||||
| 98 | LCI | LCI | %CDI | 95,56% | 42,7 | 42,7 | 2,2% | |||
| 99 | Cx. | Títulos Públicos Federais | 55,3 | 55,3 | 2,8% | |||||
| Total | 2.070,1 | 1.965,6 | 100,0% |
- Taxa praticada na aquisição do ativo. Essa taxa considera deságios. 2. Taxa do ativo marcada a mercado, com base no manual de precificação do administrador.
OPERAÇÕES COMPROMISSADAS REVERSAS
O Fundo possui atualmente operações compromissadas reversas lastreadas em CRI. Essas operações compromissadas permitem maior flexibilidade e dinamismo na alocação de recursos. Dessa maneira, acreditamos que os instrumentos são produtivos para o processo de gestão. Vale destacar que as operações possuem prazo longo de vencimento e são cuidadosamente monitoradas pela equipe de gestão de riscos da Kinea, atendendo critérios como liquidez, percentual máximo do fundo e custo. A exposição atual do veículo neste tipo de passivo financeiro é de aproximadamente 10,5% do Patrimônio Líquido do Fundo, patamar considerado adequado pela equipe de Gestão.
ACOMPANHAMENTO DA CARTEIRA
Para maiores informações, recomendamos aos investidores que acessem os hyperlinks, clicando nos códigos dos ativos listados na tabela da seção “Carteira de Ativos”. Por fim, recomendamos também os vídeos mensais com os comentários da gestão, os quais podem ser acessados em nosso canal cujo link segue abaixo:
ASSISTA AO VÍDEO
ANÁLISE 2025 E METAS 2026
Atrelados ao CDl e pósfixados foram destaque
Kinea itad
Gostaríamos de destacar que adicionamos um Dashboard interativo dos fundos no nosso site, onde podem ser encontradas diversas informações úteis da carteira e dos Fundos.
Segue Link abaixo:
DASHBOARD INTERATIVO
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
Residencial
Clique nos índices a seguir para ser direcionado a página de um dos setores da carteira:
Shoppings Centers
Escritórios
Residencial Pulverizado
Galpões Logísticos
Outros
RESIDENCIAL
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Alpha II – Incorporadora Ipê | SP | CRI baseado no desenvolvimento do projeto residencial "Alpha 2" na cidade de Osasco, no estado de São Paulo. A operação possui como garantias a alienação fiduciária dos terrenos, alienação fiduciária de cotas das SPEs do projeto, cessão fiduciária dos recebíveis oriundos das vendas das unidades do projeto e aval dos acionistas. | AF, CF e Aval | fev/27 | |
| Cury I | CRI baseado no adiantamento de pagamentos devidos pela construtora Cury, empresa aberta de excelentes métricas operacionais e financeiras, referente à compra de imóvel. A operação conta com garantia de fiança corporativa. | Aval | set/28 | ||
| Cota Sênior do FII Estoque Residencial e Comercial RJ | RJ | Essa operação é baseada na aquisição, com descontos relevantes, de unidades residenciais e comerciais prontas na cidade do Rio de Janeiro, sendo 4 ativos residenciais e 3 ativos comerciais, incorporados e construídos pela Even. O retorno é realizado com base nas vendas das unidades desses ativos onde a Cota Sênior tem prioridade integral nos recebimentos e remuneração alvo de IPCA + 7,40% . | Imóveis no RJ | ||
| Estoque Residencial Curitiba | PR | 0 CRl é baseado em um estoque pronto de uma incorporadora e construtora de altíssimo padrão atuante na cidade de Curitiba – PR. A empresa devedora tem mais de 40 anos de mercado e possui marca renomada na região em que opera. A operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária de unidades prontas, Cessão fiduciária futura da venda de unidades, um fundo de reserva e aval corporativo e dos sócios pessoas físicas. | Aval, AF, CF e FR | mar/27 | 75% |
| Estoque Residencial Jardins, Vila Madalena e Klabin | SP | O CRI baseado no estoque residencial de três projetos de alto padrão localizados nos bairros Jardins, Vila Madalena e Chácara Klabin em São Paulo – SP. Os projetos foram realizados por uma incorporadora experiente no mercado de São Paulo e com histórico de obras bem sucedidas. A operação conta com as garantias de Aval da Holding do grupo e dos sócios, Alienação Fiduciária das cotas das SPEs, Cessão Fiduciária e Alienação Fiduciária das unidades em estoque e um Fundo de Reserva. | AF, AF de Cotas, CF, FR e Aval | jul/28 | |
| Fibra Experts | SP | Operação com risco de crédito da incorporadora Fibra Experts e baseado em alguns projetos da empresa. O CRI conta com as garantias de alienação fiduciária de cotas de projetos selecionados, alienação fiduciária de terrenos e cessão fiduciária de recebíveis. | AF, AF de Cotas, CFe FR | jun/26 | 75% |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRI usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
RESIDENCIAL
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Granja SP2 - Incorporadora Ipê | SP | CRI baseado no desenvolvimento do projeto residencial "Granja SP2" na cidade de Cotia (Granja Viana), no estado de São Paulo. A operação possui como garantias a alienação fiduciária dos terrenos, alienação fiduciária de cotas das SPEs do projeto, cessão fiduciária dos recebíveis oriundos das vendas das unidades do projeto e aval dosacionistas. | AF, CF e Aval | fev/27 | - |
| JHSF BV Estates | SP | A operação é baseada no projeto Boa Vista Estates da JHSF, o qual contempla estâncias,loteseresidências.OCRIcontacomasgarantiasde(i)AlienaçãoFiduciária doslotesdoEmpreendimento,(ii)AlienaçãoFiduciáriadasCotasdaSPEdetentorado Projeto (iii) Cessão Fiduciária de Recebíveis do Projeto e (iv) Fundo de Reserva. Adicionalmente,oCRIcontacomcovenantsfinanceiroseimobiliários. | AF, AF de Cotas, CF e FR | jun/34 | 50% |
| Plaenge | SP | A operação é baseada na aquisição de terrenos para a construção de um projeto residencial de alto padrão, localizado no Jardins, um dos bairros mais nobres de São Paulo.OCRItemcomogarantiaaAlienaçãoFiduciáriadoterrenodoProjeto, Alienação Fiduciária de Cotas das SPEs, Alienação Fiduciária das eventuais unidades remanescentes após a entrega e quitação do plano empresário e Aval dos principais acionistasdoGrupo | AF, AF de Cotas e Aval | abr/28 | - |
| Projeto Jorge Tibiriçá | SP | Operação baseada no desenvolvimento do projeto residencial "Jorge Tibiriçá", na cidadedeSãoPaulo.OCRIcontacomogarantiasaalienaçãofiduciáriadosterrenos,a alienação fiduciária de cotas de SPEs e a cessão fiduciária de um percentual dos recebíveisoriundosdasvendasdasunidadesdoprojeto. | AF e CF | nov/26 | - |
| Projetos Salvador, Platz e Lana | RN | Aoperaçãoébaseadanofinanciamento deobradeprojetosdeumaincorporadorade primeira linha, já presente na carteira do fundo. O CRI conta com as garantias de (i) AlienaçãoFiduciáriadeImóveis,(ii)AlienaçãoFiduciáriadasCotas,(iii)CessãoFiduciária deDireitosCreditóriose(iv)FundodeDespesas. | AF, AF de Cotas, CF e Aval | dez/26 | |
| Tecnisa | SP | Operação com a Tecnisa S.A., O CRI tem como garantia a Alienação Fiduciária de terrenosaseremconstituídosnacidadedeSãoPaulo,embairrosselecionados,ecomcoberturade1,25x. | AF | mar/26 | - |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
RESIDENCIAL PULVERIZADO
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
| Buriti -Loteamentos | - | O CRI ébaseado emuma carteira de recebíveisde 2loteamentos desenvolvidospelo GrupoBuriti.AoperaçãocontacomasgarantiasdeCessãoFiduciáriadosrecebíveise Alienação Fiduciária de cotas das SPEs dos empreendimentos, além de aval das empresasdoGrupoedosacionistas.Acarteiraqueégarantiapossuiráumacoberturamínimade130%alémdeoutroscovenantsfinanceiros. | AF, CF e Aval | nov/34 | - |
| Creditas 27,29,42,53 e 59 | - | CRI baseado em uma carteira de recebíveis de empréstimos garantidos por imóveis residenciais ("Home Equity"), originada pela Creditas. A carteira que lastreia o CRI é muitodiversificadaecomLTVbaixo(~40%),possuindoriscodecréditoadequado.Alémdisso,oCRIadquiridotemnaturezaSêniornaestruturadesubordinação,trazendoum níveldeproteçãorelevanteparaaoperação. | AF e Subordinação | set/41 | 40% |
| Creditas -154 | - | CRIbaseadosemcarteirasderecebíveisdeempréstimosdeHomeEquity,originadas pela Creditas. Ascarteiras que lastreiamos CRI são muito diversificadas ecomLTV baixo,possuindoriscodecréditoadequado. | AF e Subordinação | out/46 | 48% |
| Galleria -Home Equity | - | CRI baseado em uma carteira de recebíveis de empréstimos garantidos por imóveis residenciais ("Home Equity"), originada pela Galleria Bank, uma das maiores plataformas online de home equity do Brasil, sendo 100% focada nesse segmento e atuante desde 2019. A carteira que lastreia o CRI é diversificada e possui LTV baixo (~38%), apresentando risco de crédito adequado. Além disso, a operação possui uma estruturadesubordinaçãocom80%deCRISênior,15%deMezaninose5%Júnior,oquetrazmaisumníveldeproteçãoparaosCRI. | AF e Subordinação | fev/39Jul/39 | 38% |
| Galleria -125 | - | CRIbaseadoemumacarteiraderecebíveisdeempréstimosgarantidosporimóveis residenciais ("Home Equity"), originada pela Galleria Bank, uma das maiores plataformasonlinedehomeequitydoBrasil,sendo100%focadanessesegmentoe atuantedesde 2019. Acarteiraque lastreia oCRIé diversificada epossui LTVbaixo (~38%),apresentandoriscodecréditoadequado.Alémdisso,aoperaçãopossuiuma estruturadesubordinação com80%deCRISênior,15%deMezaninos e5%Júnior,o quetrazmaisumníveldeproteçãoparaosCRI. | AF e Subordinação | jul/40 | 42% |
| Aoperaçãoébaseadaemumacarteiradecréditospro-solutocedidapelaMRV.OCRI | jun/29 | ||||
| MRV pro-soluto 178, 224, 344, 365 | - | conta comumexcedente de cobertura de recebíveisecomuma estrutura robusta de proteção para suportar inadimplências na carteira, incluindo fundo de reserva com | FR | set/29ago/29 | - |
| obrigaçãoderecomposiçãopelaMRV. | dez/29 | ||||
| Pro-soluto Sousa Araujo I | - | A operação é baseada em uma carteira de créditos Pro-Soluto cedida pela Sousa Araújo. O CRI conta com um excedente de cobertura de recebíveis que proporciona uma robusta proteção para suportar inadimplências na carteira. Além disso, a operação conta comas garantias de fundo de reserva eavalda cedente e dos sócios dacedente. | FR | set/29 | - |
| Recebíveis pro-soluto I e II | - | OCRIébaseadoemumacarteiradecréditospro-soluto cedidaporumaincorporadora listadaecontacomamploexcedentedecoberturaderecebíveisecomumaestrutura robusta de proteção para suportar inadimplências na carteira, além de um fundo de reservasignificativo. | FR | jun/31dez/27 | - |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
RESIDENCIAL PULVERIZADO
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento |
|---|---|---|---|---|
| FGR | GO | 0 CRI representa uma operação estruturada com risco de crédito vinculado a uma carteira de recebíveis originados da venda de casas em condomínios fechados, desenvolvidos pela FGR. A FGR é uma incorporadora e construtora com mais de 40 anos de experiência, reconhecida pela forte atuação no Centro-Oeste brasileiro. A carteira que serve de lastro para a operação é composta por nove empreendimentos, sendo o principal deles o Jardins Lyon (condomínio residencial fechado de casas localizado nos arredores de Goiânia (GO), atualmente em fase final de entrega e com 100% das unidades comercializadas). Além disso, a operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária das Cotas das SPEs dos projetos, Alienação Fiduciária dos imóveis lastro da carteira, Fundo de reserva e Aval da Holding do grupo e dos sócios. | AF, AF de Cotas, FR e Aval | jun/38 |
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
SHOPPINGS CENTERS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Shopping Boulevard Belém | PA | O CRI é baseado no empreendimento Shopping Boulevard Belém, na cidade de Belém-PA. A operação conta com as garantias de alienação fiduciária de fração do ativo,cessãofiduciáriadosrecebíveis,avaldosacionistaseumfundodereserva. | AF, CF, FR e Aval | set/35 | 60% |
| GazitMalls | SP | AOperaçãoébaseadanaatividadedecincoshoppingslocalizadosnoestadodeSão PauloedetidospeloFIIGazitMalls.OCRItemcomogarantiaacessãofiduciáriados recebíveisdessesShoppingseumfundodereserva. | CF e FR | mai/37 | 40% |
| JHSF Malls | SP, BA e AM | CRIbaseadoemshoppingsestabilizadosedebomdesempenhooperacionaldetidos pela JHSF Malls, incluindo o Shopping Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet. A operação possui baixo LTV e conta com covenants financeiros e imobiliários robustos, além de um pacote de garantias que inclui a alienação fiduciária dos imóveis,CessãoFiduciáriadeRecebiveiseFundodeReserva. | AF, CF e FR | mar/35 | 52% |
| Shopping Boulevard Belém | PA | O CRI é baseado no empreendimento Shopping Boulevard Belém, na cidade de Belém-PA. A operação conta com as garantias de alienação fiduciária de fração do ativo,cessãofiduciáriadosrecebíveis,avaldosacionistaseumfundodereserva. | AF, CF, FR e Aval | set/35 | 60% |
| MALL -Rio Anil Shopping | MA | A operação é baseada na aquisição do Rio Anil Shopping, localizado em São Luís - MA, pelo fundo de investimento imobiliário Genial Malls (MALL). A operação conta comasgarantiasdeAlienaçãoFiduciáriadeFraçãodoshopping,CessãoFiduciáriade Recebíveis do Shopping Rio Anil e Cessão Fiduciária de Recebíveis do Campinas Shopping. | AF e CF | dez/34dez/36 | 40% |
| VISC -Portfólio Ancar | MT, CE, RJ e RO | Operaçãobaseadanofinanciamento daaquisiçãodeumportólio deshoppingspelo fundo imobiliário VinciShoppings (VISC).Os shoppings adquiridos foramo Pantanal Shopping (MT), o North Shopping Maracanaú (CE), Porto Velho Shopping (RO) e o BoulevardRioShopping(RJ).OCRIcontacomasgarantiasdeAlienaçãoFiduciáriado BoulevardShoppingedoNorthShoppingMaracanaú,AlienaçãoFiduciáriadefração doPantanalShopping,HipotecadesegundograudoPortoVelhoShoppingeCessão FiduciáriadosrecebíveisdosShoppings. | AF, Hipoteca e CF | set/36 | 53% |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
ESCRITÓRIOS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Autonomy – Edifício Luna | SP | O CRI é baseado no Projeto Luna, localizado na cidade de São Paulo, próximo à Marginal Pinheiros. A operação conta com um conjunto robusto de garantias relativas ao projeto em desenvolvimento, (alienação fiduciária de um edifício corporativo existente e outro em construção, alienação fiduciária de cotas, cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva) e conta ainda com a alienação fiduciária de lajes corporativas em uma torre no Edifício Rochaverá. | AF, CF e FR | out/26 | 65% |
| BROF - Ed. E-Tower | SP | CRI para financiar a aquisição de cotas de um fundo imobiliário que detém lajes corporativas no Ed. E-Tower por um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O ativo tem uma tipologia AAA e está localizado na Vila Olímpia em São Paulo – SP. A operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária das cotas do Fll E-Tower, Cessão Fiduciária dos dividendos do Fll e Cessão Fiduciária de contratos de locação de outros dois ativos detidos pelo fundo devedor. | AF e CF | Jan/34 | 60% |
| Brookfield BR12 | SP e RJ | Os 5 CRls compõem uma parcela do pacote de financiamento da aquisição, pela Brookfield, de um conjunto de 10 imóveis que eram detidos pela BR Properties. Os CRls adquiridos contam com as garantias de (i) Alienação Fiduciária de Imóveis, (ii) Alienação Fiduciária das Cotas de 10 Flls detentores dos empreendimentos (iii) Cessão Fiduciária de Recebíveis de todos os imóveis e (iv) Fundo de Reserva, com um LTV de 63%. Os ativos adquiridos são de boa qualidade e com ótimas localizações, sendo que 90% do volume da aquisição corresponde a prédios AAA em SP e RJ, com destaques para o Parque da Cidade, JK Torre B e Ventura Towers. | AF, AF de Cotas, CFeFR | jul/27 | 63% |
| Brookfield BR12 Subordinado | SP e RJ | Os 3 CRIs fazem parte do pacote de financiamento mencionado acima, porém têm natureza subordinada aos demais CRIs, com um LTV inicial de 70%. | AF, AF de Cotas, CFe FR | jul/27 | 70% |
| BTS Vale | PA | CRI baseado em um contrato atípico do tipo "Built to Suit" (BTS) de um edifício corporativo em Belém – PA sendo construído para o Instituto Tecnológico Vale, empresa controlada pela Vale S.A.. A operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária do imóvel, Fundo de Obras, Aval de partes relacionadas e Fiança | AF, CF e Aval | nov/40 | |
| Ed. Varanda | SP | corporativa da Vale S.A. 0 CRl consiste em um financiamento para a conclusão da construção do Edifício Comercial Varanda Cidade Jardim. A Torre Comercial terá área BOMÀ de 5.640 m², com 6 pavimentos divididos em 2 conjuntos cada, com especificações técnicas de primeira linha. | AF, CF, Aval e FR | mai/28 | 45% |
| Edifício O Parque | SP | CRI baseado na aquisição de um Edifício Corporativo AAA por um investidor internacional de primeira linha. O projeto denominado “O Parque" é um projeto "mixed-use" localizado na Av. Roque Petroni Jr, próximo à região da Marginal Pinheiros. O CRI financiou a aquisição da Torre Corporativa do complexo e conta com as garantias de Alienação Fiduciária de cotas do Fll que adquiriu a Torre, Alienação Fiduciária de Imóvel, Cessão Fiduciária de Recebíveis e um Fundo de Reserva. | AF, AF de Cotas, CFe FR | mar/28 | 70% |
| Infinity | SP | A operação é baseada na aquisição do Edifício Infinity, realizada por uma empresa patrimonialista que já detinha uma participação no empreendimento. O Ativo AAA é localizado na região do Itaim em São Paulo e possui locatários de primeira linha, com elevada ocupação. | AF, AF de Cotas, CF e Aval | mai/37 | 67% |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
ESCRITÓRIOS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| JSRE - Ed. Rochaverá | SP | Operação de CRI baseada nas torres Ebony e Marble do complexo de torres corporativasdenominado Rochaverá,emSãoPaulo-SP.Osativossãodetidospor um fundo imobiliário de primeira linha e dispõem de excelentes características técnicas.Alémdisso,oCRIcontacomadeCessãoFiduciáriadeRecebíveisdefluxos de aluguéis detidos pelo fundo proprietário dos imóveis, de forma a garantir uma coberturarobustaparaaoperação. | CF | fev/29 | - |
| TEPP -Ed. Fujitsu | SP | CRIbaseadonaaquisiçãode7lajesdoEd.Fujitsu,localizado emSãoPaulo,porum fundo de investimento imobiliário. A operação conta como garantias a alienação fiduciária do imóvel sendo adquirido, a cessão fiduciária dos recebíveis (lajes 100% locadasparaumaempresamultinacionaldeprimeiralinha)eumfundodereserva. | AF e CF | jun/33 | 65% |
| TSER -Castelo Branco Office Park | SP | O CRI é baseado na Torre V do Castelo Branco Office Park, recém construída, localizadaemBarueri-SP(bairrodeAlphaville),queseencontraplenamentealugado pormeiodeumcontratoatípicodotipoBTS("Builttosuit").Aoperaçãocontacoma alienaçãofiduciáriadoativoeacessãofiduciáriaderecebíveisdoBTS. | AF e CF | mar/35 | 60% |
| VINO -Ed. Haddock347 | SP | CRI exclusivo baseado em um edifício corporativo localizado na região da Avenida Paulista(SãoPaulo-SP).OCRIcontacomgarantiadoedifíciocorporativo. | AF, CF e FR | out/35 | 55% |
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
GALPÕES LOGÍSTICOS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| BLOG - | Operação baseada na aquisição de dois galpões logísticos pelo fundo de investimento imobiliário Bluecap Log (BLOG11). Os galpões estão localizados em | ||||
| CDs Igarassue | SC e PE | Garuva - SC e Igarassu - PE e estão totalmente locados. O CRI conta com as | AF, CF e FR | dez/36 | 65% |
| Garuva | garantias de alienação fiduciária dos imóveis, cessão fiduciária de recebíveis dos empreendimentoseumfundodereserva. | ||||
| BLOG -CDs Nordeste | PE, BA e CE | A operação de CRI em questão envolve o financiamento da aquisição de quatro galpões logísticos localizados em Recife, Camaçari e Fortaleza por um fundo de investimento imobiliário focado em galpões logísticos. Os imóveis se encontram plenamente ocupados, o que traz uma fonte estável de receita, e o CRI foi estruturado com um Loan-to-Value (LTV) saudável. Como garantias, a operação conta com Alienação Fiduciária de Imóveis, Alienação Fiduciária de cotas da SPE detentora dos ativos, além da Cessão Fiduciária de recebíveis dos contratos de locaçãodosimóveis. | PE, BA e CE | fev/36 | 65% |
| BlueCap-CD Itapeva | MG | AoperaçãoébaseadanodesenvolvimentodeumgalpãologísticoemExtrema-MG. O CRI tem como garantia a Alienação Fiduciária do terreno do projeto e demais benfeitoriasfeitasaolongodotempo,CessãoFiduciáriadeRecebíveisdecontratos de locação futuros, Alienação Fiduciária de Cotas da SPE e Fundo de Reserva. Ao longodoperíododaobraserãorealizadosnovosdesembolsosatéumtotaldeR$55milhões. | AF de imóveis, CF, AF de cotas e FR | abr/28 | 60% |
| Brookfield CD Sakamoto | SP | Aoperaçãoébaseadanaalavancagemdedoisgalpõeslogísticosdesenvolvidospela Brookfield.Osativos foramrecémentreguesecontamcomespecificaçõestécnicas deprimeiralinha,alémdeestaremlocalizadospróximosaRodoviaPresidenteDutra em Guarulhos - SP. O CRI também conta com as garantias de Alienação Fiduciária dascotasdaSPE,AlienaçãoFiduciáriadosimóveis,CessãoFiduciáriadeRecebíveise umFundodeReserva. | AF de imóveis, AF de Cotas, CF e FR | set/27 | 65% |
| Cassol | SC e RS | Operação com risco de crédito da empresa Cassol Real Estate. O CRI conta como garantia a alienação fiduciária de três imóveis (sendo dois imóveis logísticos e um comercial,localizadosemSCeRS),cessãofiduciáriaderecebíveisefiançadaholding dogrupoCassol. | AF, CF e Fiança | jun/32 | 65% |
| CD Via Varejo | RJ | CRIbaseadoemumcentrodedistribuiçãolocalizadoCampoGrande-RJ,atualmente locado para Via Varejo sob contrato atípico. O CRI conta com garantia do ativo logístico. | AF, CF e FR | nov/30 | 60% |
| Extrema Business Park | MG | A operação foi estruturada pela Kinea e é baseada no parque logístico denominado ExtremaBusinessPark,detido peloFIIBWP.OCRItemcomogarantiasprincipaisa AlienaçãoFiduciáriadascotasdoFIIBWP,AlienaçãoFiduciáriadeImóveiseCessão Fiduciária de Recebíveis relativos aos 5 galpões que compõem o empreendimento, localizado às margens da Fernão Dias entre o eixo São Paulo-Belo Horizonte. Além disso,aoperaçãotambémcontacom Covenantsimobiliáriosimportantes(comopor exemplo LTV máximo de 65% e Índice de cobertura mínimo de 1,10x) e métricas de coberturasaudáveis,incluindoummecanismodecashsweep. | AF, CF, AF de Cotas e FR | out/39 | 65% |
1. * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
GALPÕES LOGÍSTICOS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| HSLG -BTS Meli | SP e PR | OCRIébaseadoemumgalpãologísticoemdesenvolvimentonaregiãometropolitana deCuritiba-PR,locadoparaoMercadoLivrenamodalidadeBTS("BuilttoSuit"),detido porumFIIdeLogísticadeprimeiralinha. Comogarantia,oCRIcontaatualmentecoma Alienação Fiduciária e a Cessão Fiduciária de um imóvel localizado em Arujá-SP, com 100%deocupação,alémdeumFundodeReserva. | AF, CF e FR | abr/34 | 60% |
| SuperFrio | Vários | CRI com risco de crédito da SuperFrio Galpões Refrigerados e baseado em três galpõesrefrigeradosdetidospelacompanhia.OCRItemcomogarantiasaalienação fiduciária dos imóveis, a cessão fiduciária de recebíveis dos ativos e um fundo de reserva. | AF, CF e FR | mai/31 | 85% |
| VILG -CD Castelo Branco I | SP | OCRIfoiestruturadoparafinanciaraaquisiçãodeumgalpãologísticolocalizadoem São Roque - SP, no eixo da Rodovia Presidente Castelo Branco, por um fundo de investimentoimobiliário.AoperaçãocontacomasgarantiasdeAlienaçãoFiduciária e Cessão dos recebíveis dos contratos de locação do galpão. Considerando essas garantias,oCRIpossuiumacoberturaadequadaeLTV("loantovalue")confortável. | AF e CF | dez/31 | 60% |
RESUMO DOS ATIVOS POR SEGMENTO
OUTROS
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Garantias* | Vencimento | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Amarante | AL | O CRI é baseado em dois resorts de alto padrão (Salinas Maceió e Japaratinga Lounge) localizados no estado do Alagoas e operados pelo grupo Amarante. A operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária dos Imóveis, Cessão Fiduciária dos respectivos recebíveis e Aval dos Sócios da empresa, e conta com mecanismos de controle customizados para a operação, incluindo covenants financeiros. | Aval, AF e CF | mar/30 | - |
| Casa & Vídeo | RJ | Operação com risco de crédito corporativo da varejista Casa & Vídeo. A operação contacomogarantiaacessãofiduciáriaderecebíveisepossuicovenantsfinanceiros robustos. | CF | ago/27 | - |
| GS Souto III | MG | Aoperação,quecontoucomoauxílioeexpertisedotimedeInfraestruturadaKinea na sua avaliação e construção, é baseada no financiamento de projetos de centrais geradoras de energia instaladas pelo Grupo GS Souto, companhia especializada no segmento de construção, operação e desenvolvimento de unidades de geração de energia, combom histórico. A estrutura conta com fortes mecanismos de controle, dentreelesumacoberturamínimade120%dovalordasparcelasmensaisduranteoperíododeamortizaçãodoCRIefundodejurosparaoperíodopré-operacional.Além disso,oCRIcontacomasgarantiasde(i)AlienaçãoFiduciáriadeoFIP-IE,Alienação Fiduciária de Ações das SPEs relacionadas aos projetos e (ii) de equipamentos utilizados,(iii)CessãoFiduciáriadeContratosdeGeraçãoDistribuídae(iv)deLocação e (v) Fiança dos sócios da devedora e de outras empresas do mesmo grupo econômico. | AF, AF de Cotas, CF e Fiança | dez/40 | |
| Hotel Hilton Copacabana | RJ | AoperaçãodeCRIproveufinanciamento paraaaquisiçãodoHotelHiltonCopacabana por uma gestora de private equity imobiliário de destaque no mercado local. O hotel está localizado na praia de Copacabana e possui 39 andares e 545 quartos, destacando-se como o edifício mais alto de Copacabana. A operação conta com garantias robustas, incluindo Alienação Fiduciária do imóvel avaliado em R$ 600 milhões,AlienaçãoFiduciáriadasCotasdaSPEproprietáriadoHotel,Cessãofiduciária daexploraçãoeconômicadoHoteleumFundodeReserva. | AF, AF de Cotas, CF e FR | Mar/34 | 50% |
| Le Biscuit | BA | Operação com a empresa varejista Lojas Le Biscuit. A operação tem um pacote de garantias robusto, incluindo a alienação fiduciária de um centro logístico localizado naBahiaeumfundodereserva. | AF e FR | jul/33 | 70% |
| TRXF -GPA | SP | O CRI é baseado em um contrato de venda e arrendamento de lojas do grupo varejistaGPA,detentordasbandeirasPãodeAçucar,ExtraeAssai.Aoperaçãoconta com um alienação fiduciária de imóveis, fundo de reserva, fundo de despesas e cessãofiduciáriaderecebíveis. | AF, CF, FR, FD e Aval | jun/35 | 61% |
- * AF - Alienação Fiduciária , CF - Cessão Fiduciária, FR - Fundo de Reserva. Os CRIs usualmente contam também com mensurações periódicas de Índices de Cobertura, que estabelecem que o o fluxo do ativo tem que ser maior que a parcela do CRI. Adicionalmente, grande parte das operações conta com Covenants Corporativos, que são restrições e/ou obrigações que a empresa assume, normalmente em relação a um nível de endividamento máximo. Finalmente, vale ressaltar que as operações com garantia real (AF) usualmente possuem covenants de LTV máximo.
NOSSOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS CRI
KNUQ11
Fundo de CRI que busca retornos atrativos em um patamar de risco/retorno superior, investindo em ativos pós-fixados
KNCR11
Fundo de CRI com ativos de baixo risco e pós-fixados.
KNIP11
Fundo de CRI com ativos de baixo risco e indexados à inflação.
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KNSC11
Fundo de CRI com ativos mistos, investindo tanto em pós-fixados quanto em ativos indexados à inflação.
Fundo desenvolvido em parceria com a fintech Creditas, com foco em operações de CRI no segmento pulverizado.
KCRE11
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KNHF11
Fundo multiestratégia, composto por uma carteira diversificada de ativos do setor imobiliário e gerido por diferentes equipes da Kinea.
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KNHY11
Fundo de CRI que busca retornos atrativos em um patamar de risco/retorno superior, investindo em ativos indexados à inflação.
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NOSSOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE PAPEL
AUM total: R$ 26,5 bi
- ¹Fundo multiestratégia com a carteira, atualmente, predominantemente alocada em CRI
Kinea
uma empresa
Este material foi elaborado pela Kinea (Kinea Investimentos Ltda e Kinea Private Equity Investimentos S.A.), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa e nem distribui cotas de fundos de investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. Os fundos de condomínio aberto e não destinados a investidores qualificados possuem lâminas de informações essenciais. A descrição do tipo ANBIMA consta no formulário de informações complementares. Estes documentos podem ser consultados no site da CVM http://www.cvm.gov.br/ ou no site dos respectivos Administradores dos fundos. Não há garantia de tratamento tributário de longo prazo para os fundos que informam buscar este tratamento no regulamento. Os fundos da Kinea não são registrados nos Estados Unidos da América sob o Investment Company Act de 1940 ou sob o Securities Act de 1933. Não podem ser oferecidos ou vendidos nos Estados Unidos da América ou em qualquer um de seus territórios, possessões ou áreas sujeitas a sua jurisdição, ou a pessoas que sejam consideradas como U.S. Persons para fins da regulamentação de mercado de capitais norte-americana. Os Fundos de Investimento da Kinea podem apresentar um alto grau de volatilidade e risco. Alguns fundos informam no regulamento que utilizam estratégias com derivativos como parte de sua política de investimento, que da forma que são adotadas, podem resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas superiores ao capital aplicado, obrigando o cotista a aportar recursos adicionais para cobertura do fundo. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Os Fundos de Investimento em Participações seguem a ICVM 578, portanto são condomínios fechados em que as cotas somente são resgatadas ao término do prazo de duração do fundo. Esta modalidade concentra a carteira em poucos ativos de baixa liquidez, o que pode resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas que podem superar o capital aplicado, acarretando na obrigatoriedade do cotista aportar recursos adicionais para cobertura do fundo no caso de resultado negativo. Os Fundos de Investimento Imobiliário seguem a ICVM571, portanto são condomínios fechados em que as cotas não são resgatáveis onde os cotistas podem ter dificuldade em alienar suas cotas no mercado secundário. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse material e de seu conteúdo. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail: [email protected].
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