Relatório Gerencial KRES11 de março de 2026

OBJETIVO DO FUNDO

Prospecto do Fundo

Gerar ganho de capital aos cotistas através da participação em empreendimentos imobiliários

PATRIMÔNIO LÍQUIDO¹

R$ 244.650.895

NÚMERO DE COTAS

245.099.742

VALOR PATRIMONIAL DA COTA¹ 1,00

RESULTADO ESPERADO

20,0% a.a.

1. Base 31/03/2026

MERCADO

. O mercado de shortstay no Brasil segue em expansão em 2026, com sinais de amadurecimento operacional e maior sofisticação competitiva. A demanda continua sendo impulsionada tanto pelo turismo internacional quanto pelo fluxo doméstico, sustentado pela retomada consistente de viagens e pela diversificação dos perfis de hóspedes. O Brasil mantém relevância no cenário global, acompanhando o crescimento estrutural de plataformas como Airbnb, que seguem ampliando oferta e penetração em mercados urbanos e secundários.

No eixo Sudeste, São Paulo e Rio de Janeiro permanecem como os principais polos do shortstay nacional, mas com dinâmicas distintas em 2025–2026. São Paulo apresenta crescimento mais estável e orientado ao segmento corporativo, com aumento gradual da ocupação média e maior pressão sobre ADR em regiões com excesso de oferta. O estoque ativo segue elevado (já ultrapassando a faixa de 30 mil anúncios em diversas leituras de mercado), com expansão relevante em bairros fora do eixo tradicional, refletindo busca por menor custo de aquisição e maior resiliência de ocupação.

No Rio de Janeiro, o desempenho continua mais volátil e fortemente atrelado à sazonalidade e eventos. A cidade mantém taxas de ocupação elevadas em períodos de alta demanda, com picos impulsionados por calendário turístico e eventos internacionais. Ao mesmo tempo, observa-se maior sensibilidade de preços em períodos de baixa, exigindo estratégias mais agressivas de Revenue Management para manutenção do RevPar.

Outras capitais vêm ganhando relevância. Mercados como Belo Horizonte, Curitiba e Florianópolis apresentam crescimento consistente tanto em oferta quanto em demanda, ainda que em menor escala. Florianópolis, em particular, mantém forte desempenho em lazer, enquanto Belo Horizonte e Curitiba se destacam por uma demanda mais equilibrada entre corporativo e turismo doméstico. Essas praças tendem a apresentar menor saturação e, em alguns casos, melhores oportunidades de yield ajustado ao risco.

Março 2026

Nos indicadores operacionais, o período recente mostra:

•ADR: crescimento moderado, com maior dispersão entre regiões e pressão competitiva em mercados saturados

•Ocupação: estabilidade com leve alta em mercados corporativos e maior volatilidade em destinos de lazer

•RevPar: crescimento sustentado principalmente por ganho de eficiência operacional e gestão de pricing

Já no Nordeste do Brasil, o mercado de shortstay apresenta uma dinâmica distinta do eixo Sudeste, sendo fortemente orientado ao turismo de lazer e altamente sensível à sazonalidade. A região concentra alguns dos principais destinos turísticos do país, como Salvador, Fortaleza, Recife, Maceió e Natal, além de polos secundários com forte crescimento, como destinos de praia e ecoturismo. Destaque para Fortaleza que apresenta índices mais estáveis de ocupação, na casa dos 66%.

Do ponto de vista de demanda, o Nordeste se beneficia de um fluxo turístico consistente, tanto doméstico quanto internacional, impulsionado por fatores estruturais como clima, litoral e custo relativamente competitivo em relação a destinos internacionais. Esse contexto sustenta níveis elevados de ocupação em determinados mercados — com destaque para Fortaleza, que figura entre os maiores índices do país, com cerca de 66% de ocupação média anual.

Em termos de oferta, o Nordeste vem apresentando crescimento acelerado, com destaque para capitais e destinos turísticos emergentes. Cidades como Salvador já figuram entre os maiores mercados do país em volume de anúncios, com níveis relevantes de ocupação e ADR elevado em períodos de alta demanda. Além disso, há expansão relevante em mercados secundários e de lazer — como Jericoacoara, Porto de Galinhas e Lençóis Maranhenses — impulsionados pelo crescimento do ecoturismo e pela busca por destinos alternativos.

Do ponto de vista de oportunidades, a região ainda apresenta:

•Menor saturação relativa em comparação a mercados como São Paulo e Rio de Janeiro

•Potencial de valorização em destinos secundários e em desenvolvimento

•Crescimento do ecoturismo e turismo de experiência, ampliando a base de demanda

Por outro lado, os principais riscos e desafios, incluem:

•Forte dependência de sazonalidade

•Infraestrutura desigual em mercados secundários

•Maior sensibilidade a variações macroeconômicas (especialmente no turismo doméstico)

KINEA AQUISIÇÕES RESIDENCIAIS FII – KRES11 Março 2026

No segmento de estadias médias e longas (7 a 90 dias) se consolida como um dos principais vetores de estabilidade de receita, especialmente em São Paulo. A demanda corporativa segue relevante, impulsionada por mobilidade profissional, projetos temporários e formatos híbridos de trabalho. Imóveis com estrutura adequada (internet de alta qualidade, espaço de trabalho, automação de check-in) tendem a capturar prêmio competitivo.

No campo regulatório, o tema avança nas principais capitais. Discussões sobre tributação, limites operacionais e exigências de cadastro vêm se intensificando, especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Esse movimento tende a elevar a barreira de entrada e favorecer operadores mais estruturados, ao mesmo tempo em que pode impactar a rentabilidade de players menos profissionalizados.

Um ponto relevante a ser incorporado ao panorama é o impacto estrutural do novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo sobre a dinâmica do mercado residencial e, por consequência, sobre o shortstay.

A revisão do Plano Diretor, combinada com a Lei de Zoneamento, reforça a priorização de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em eixos estruturais de transporte, especialmente ao longo de corredores de alta densidade e mobilidade urbana. Esse direcionamento tende a aumentar significativamente a oferta de unidades compactas (studios e 1 dormitório), com metragem reduzida e ticket de entrada mais acessível.

Para 2026–2027, o cenário base aponta:

Crescimento contínuo, porém, mais moderado e seletivo

Maior consolidação do mercado, com ganho de participação de operadores profissionais

Pressão por eficiência operacional diante do aumento de oferta

Relevância crescente de dados, automação e gestão dinâmica de preços

A captura de valor no ciclo atual depende menos de expansão pura de oferta e mais de execução: localização estratégica, diferenciação do produto, controle de custos e capacidade analítica para otimização de ocupação e tarifa.

Outubro/2024 início do fundo

Intrag DTVM Ltda administrador

1,25 a.a. Taxa de administração³

Kinea Investimentos Ltda. Gestor

20% do que exceder IPCA+ 6% aa Taxa de Performance⁴

7 anos Prazo do Fundo²

1. Base 31/03/2026

2. As previsões de habite-se estão sujeitas a possíveis postergações de obra.

3. A taxa de administração é cobrada sobre o valor do capital efetivamente integralizado e já está considerada no montante a ser investido pelos participantes. 4. A taxa de performance é cobrada após retorno total do capital aportado pelos participantes. Nos casos de permuta a performance foi incluída dentro do preço de aquisição.

Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Março 2026

FUNDO

Conforme destacado nos últimos relatórios, os trabalhos da gestão do Fundo, neste momento, seguem em 3 frentes principais: Potencialização das receitas de Congonhas; Reposicionamento e Reforma do ativo de Pinheiros; Acompanhamento e Monitoramento das obras dos ativos do Paraíso e de Moema.

Em relação ao ativo de Pinheiros, a reforma dos apartamentos segue em andamento, com 92% das obras já concluídas. Conforme previsto no plano de negócios do Fundo, nosso principal objetivo é o reposicionamento do empreendimento no segmento de alto padrão, alinhado à vocação do ativo, visando extrair o máximo valor com as locações. As principais atividades da reforma no mês foram a evolução das atividades de divisórias em dry wall e forro de gesso, pintura, execução de revestimentos de piso vinílico, revestimentos cerâmicos, marcenaria e instalação dos fechamentos de sacada em alguns pavimentos.

Para as áreas comuns, a equipe de gestão segue negociando com um novo potencial operador, que está em estágio inicial de conversas.

No empreendimento Spression Congonhas, continuamos em tratativas jurídicas com o operador do serviço de café e em orçamento para a reforma do ativo.

Para este ativo, temos focado na abertura de canais para locações empresariais, destacando como principal atrativo a proximidade com o Aeroporto de Congonhas e a Expo Imigrantes.

Por fim, no mês de fevereiro o ativo teve uma diária média de R$ 209 e ocupação média de 65%.

Sobre o desenvolvimento dos ativos Sabiá e Paraíso, destacamos que as obras seguem em linha com o cronograma original, com a obra do projeto Sabiá alcançando 44,0% e a obra do Paraíso 20,8% de obras executadas.

Por fim, destacamos a expectativa para a próxima chamada de capital para o 3T de 2026.

KINEA AQUISIÇÕES RESIDENCIAIS FII – KRES11 Março 2026

FINANCEIRO - EQUITY

PROJEÇÃO DE CHAMADAS⁵

KINEA AQUISIÇÕES RESIDENCIAIS FII – KRES11 Março 2026

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA

Artur Azevedo Pinheiros

Em operação% do Portfólio: 41%

700 metros do Metrô Oscar Freire

No coração de Pinheiros, próximo ao Jardins

700 metros do Incor 1km do Hospital das Clínicas (FMUSP)

Congonhas Campo Belo

Em operação% do Portfólio: 23%

100 metros Aeroporto Congonhas

20 min do Expo Imigrantes 40 min do Autódromo de Interlagos

Oscar Porto Paraíso

Em desenvolvimento% do Portfólio: 12%

750 metros do Metrô Paraíso

1,5 km do Parque Ibirapuera

Turismo Hospitalar + de 8 hospitais na região 900 metros do Polo Hospitalar

Sabiá Moema

Em desenvolvimento% do Portfólio: 24%

240 metros Metrô Moema

1,1km do Parque Ibirapuera

12min da Av. Faria Lima

RESULTADOS DOS ATIVOS

CGH - Diária Média, RevPar e Ocupação

Pinheiros - Diária Média, RevPar e Ocupação

BSH PINHEIROS

BSH

PINHEIROS

IMAGENS DA OBRA

RESIDENCIAL CASA SABIÁ MOEMA

RESIDENCIAL CASA SABIÁ MOEMA

IMAGEM DA OBRA

Kinea Investimentos - Relatório Mensal

Porto PARAÍSO

Porto

PARAÍSO

IMAGENS DA OBRA

Kinea Investimentos - Relatório Mensal

Kinea

uma empresa

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