Relatório Gerencial KRES11 de dezembro de 2025

OBJETIVO

Gerar ganho de capital aos cotistas através da participação em empreendimentos imobiliários

INFORMAÇÕES GERAIS

PATRIMÔNIO LÍQUIDO¹ R$ 239.979.870

NÚMERO DE COTAS 228.999.919

VALOR PATR. DA COTA¹ R$ 1,00

RESULTADO ESPERADO 20,0% a.a.

1. Base 30/12/2025

Prospecto do Fundo

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MERCADO

O mercado de aluguel de curta temporada no Brasil entra em 2025 mantendo trajetória de expansão, impulsionado tanto pelo turismo internacional quanto pela demanda doméstica. Entre janeiro e maio, o país recebeu 4,8 milhões de turistas estrangeiros, um crescimento expressivo em relação a 2024, com o Rio de Janeiro consolidandose como principal porta de entrada. Globalmente, o setor segue em alta, com a Airbnb alcançando 8,1 milhões de anúncios e receita de US$ 11,1 bilhões em 2024 — um indicativo de que o modelo shortstay continua ganhando relevância e capilaridade. Esse cenário fortalece a perspectiva de crescimento no Brasil, mesmo diante de desafios macroeconômicos.

No Sudeste, São Paulo e Rio de Janeiro seguem como as praças mais relevantes para o STR. Em São Paulo, os painéis de dados indicam um estoque ativo de 27 a 31 mil anúncios, majoritariamente apartamentos inteiros, o que dialoga diretamente com a crescente demanda de estadias corporativas e longas. Já o Rio de Janeiro conta com mais de 30 mil imóveis listados e ocupação média próxima a 60%, impulsionada pela sazonalidade turística, eventos e procura por estadias de lazer. Esses números refletem uma oferta madura, mas ainda em expansão, o que tende a manter pressão sobre tarifas e ocupação, exigindo sofisticação no gerenciamento de preços e disponibilidade.

Outro vetor de crescimento está no segmento corporativo. A absorção líquida positiva de escritórios de alto padrão em regiões como Pinheiros, Berrini e Itaim Bibi reforça a demanda por estadias médias e longas próximas a esses eixos. A tendência é que produtos bem localizados, com infraestrutura para home office, check-in

autônomo e descontos progressivos para estadias de 7 a 90 noites, ganhem destaque no portfólio das operadoras. Esse movimento consolida o papel do short-stay como complemento ao mercado

hoteleiro tradicional, atendendo tanto viajantes a lazer quanto profissionais em deslocamento de médio prazo. Com a tendência de saturação dessas regiões, o mercado de São Paulo tem buscado crescimento para demais polos mais residenciais, como Brooklin, Perdizes e Barra Funda.

Apesar do cenário favorável, o setor deve monitorar riscos regulatórios. No Rio de Janeiro, discute-se maior formalização e tributação das locações de curta temporada, e em São Paulo o debate sobre regulamentação municipal ganha força. Para investidores e operadores, isso significa a necessidade de manter documentação regularizada, estruturar políticas de convivência e preparar uma matriz tributária eficiente, reduzindo riscos de paralisação ou aumento repentino de custos. Ao mesmo tempo, o avanço dessas regras pode trazer maior segurança jurídica e favorecer players profissionais, consolidando o mercado. Outro ponto a se considerar é a crescente oferta e, consequentemente, o aumento de competitividade do mercado que pode levar a dificuldades em extrair resultado no curto prazo e a maior pressão por tarifas mais competitivas.

Para 2026, o cenário base projeta crescimento de 6% a 10% ao ano em receita bruta, sustentado pela agenda de eventos, pela consolidação de estadias corporativas e de longo prazo. Por outro lado, o aumento da competição, avanços mais agressivos em regulamentação ou excesso de oferta em micro-regiões exigirão produtos administrados profissionalmente e muito bem localizados, como o portfólio do Fundo, pois permitirão atender as novas necessidades do mercado, impactando principalmente os ativos pulverizados, em localizações secundárias, usualmente detidos por pessoas físicas.

FUNDO

Conforme destacado nos últimos relatórios, os trabalhos da gestão do Fundo, neste momento, seguem em 3 frentes principais: Potencialização das receitas de Congonhas; Reposicionamento e Retorma do ativo de Pinheiros; Acompanhamento e Monitoramento das obras dos ativos do Paraíso e de Moema.

No que diz respeito ao ativo de Pinheiros, a reforma dos apartamentos está em andamento, com 38% das obras já concluídas. Conforme previsto no plano de negócios do Fundo, nosso principal objetivo é o reposicionamento do empreendimento no segmento de alto padrão, alinhado à vocação do ativo, visando extrair o máximo valor com as locações. As principais atividades da reforma no mês continuam sendo a instalação de cerâmica, o início da colocação do piso laminado, pintura e principalmente o início da etapa de marcenaria.

Para as áreas comuns, seguimos avançando nas negociações comerciais com o operador de restaurante que será implantado no térreo do empreendimento.

No empreendimento Spression Congonhas, continuamos em tratativas jurídicas com o operador do serviço de café e em orçamento para a reforma do ativo.

Para este ativo, temos focado na abertura de canais para locações empresariais, destacando como principal atrativo a proximidade com o Aeroporto de Congonhas e a Expo Imigrantes.

A reforma nos quartos para diversificação do portfólio segue em andamento, conforme fotos neste relatório, com previsão de conclusão no mês de janeiro. Desta forma teremos aproximadamente 20% dos quartos com possibilidade de acomodar a hospedagem de duas pessoas em um único apartamento (2 camas de solteiros, com possibilidade de junção).

Conforme já destacado, acreditamos que essa ação possibilitará um aumento na diária média do ativo.

Destacamos, por fim, que como resultado da gestão mais ativa do empreendimento, incluindo os exemplos mencionados, o resultado financeiro acumulado do ano até novembro é 5% superior ao mesmo período do ano anterior.

Por fim, os resultados específicos do mês de novembro foram bem consistentes, com uma diária média de R$ 288 e ocupação média de 92%, aumento de 5% na diária e ocupação em linha com relação ao mesmo mês do ano anterior. Destacamos, por fim, que o mês de novembro teve o melhor resultado dos últimos 24 meses do ativo, principalmente impulsionado pela agenda de shows e eventos da capital paulista.

Sobre o desenvolvimento dos ativos Sabiá e Paraíso, destacamos que as obras seguem em linha com o cronograma original, com a obra do projeto Sabiá alcançando 36,2% e a obra do Paraíso 16,5% de obras executadas.

Por fim, a expectativa para a próxima chamada de capital permanece para o 1T de 2026.

PROJEÇÃO DE CHAMADAS⁴

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO²

1,25% a.a.

GESTOR

Kinea Investimentos

ADMINISTRADOR

Intrag DTVM Ltda

TAXA DE PERFORMANCE³

INÍCIO DO FUNDO

PRAZO DO FUNDO¹

20% do que exceder IPCA+ 6% aa

Outubro/2024

7 anos

1. As previsões de habite-se estão sujeitas a possíveis postergações de obra.

2. A taxa de administração é cobrada sobre o valor do capital efetivamente integralizado e já está considerada no montante a ser investido pelos participantes. 3. A taxa de performance é cobrada após retorno total do capital aportado pelos participantes. Nos casos de permuta a performance foi incluída dentro do preço de aquisição 4. A expectativa de valores da chamada podem sofrer alterações sem aviso prévio

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA

*Expectativa de entrega da obra

RESULTADOS DOS ATIVOS

Pinheiros - Diária Média, RevPar e Ocupação

IMAGENS REFORMA CONGONHAS

IMAGENS OBRAS - PINHEIROS

IMAGENS OBRAS - SABIÁ

IMAGENS OBRAS - PARAÍSO

KINEA INVESTIMENTOS LTDA.

Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 - São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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