Relatório Gerencial LASC11 de dezembro de 2025

Legatus Shoppings FII LASC11

Legatus Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário – FII CNPJ: 30.248.158/0001-46

DISTRIBUIÇÃO DO MÊS

VALOR PATRIMONIAL DA COTA

R$

R$ 131,98

0,51

VALOR DE MERCADO DA COTA

R$ 109,00

IPO Abril –2020

Gestor Legatus Capital Gestora de Recursos Ltda

Administrador / Escriturador BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Custodiante BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Auditor Grant Thornton

Até R$ 150 MM: 1,07% a.a.

Acima de R$ 150 MM até R$ 300 MM: 1,05% a.a. Taxa de Administração Acima de R$ 300 MM até R$ 450 MM: 1,03% a.a. Acima de R$ 450 MM: 1,00% a.a.

Taxa de Performance 20%

Benchmark IPCA + 6%

Tipo ANBIMA FII Renda Gestão Ativa –Segmento Shopping Center

Ofertas Públicas Realizadas 1 (ICVM 476)

Cotas emitidas 2.940.298

Comentários do Gestor

O resultado apurado no mês de dezembro de 2025 resultou na distribuição de R$ 0,51 por cota. Considerando a performance do Fundo desde o início (IPO em abril de 2020), o yield anualizado alcança 5,61%, conforme indicado no relatório.

Desde o lançamento, a cota patrimonial apresentou valorização acumulada de 34,94%, enquanto a cota de mercado registrou valorização de 46,17%, refletindo a dinâmica de negociação em bolsa no período. Adicionalmente, a distribuição total acumulada por cota desde o início totaliza R$ 45,07, reforçando a consistência da política de rendimentos ao longo do histórico do Fundo.

A composição da carteira do fundo demonstra uma estratégia clara, com a maior parte dos recursos, 98,53%, alocados em Ativos Imobiliários. Uma parcela menor, de 1,47%, é destinada a Aplicações Financeiras e cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FII), sublinhando o foco predominante do fundo no segmento de shoppings.

No âmbito operacional, a taxa de ocupação média total dos empreendimentos permanece em patamar elevado, em 96,3%, com destaque para o Parque Shopping Belém (ocupação de 98,2%) e para o Boulevard Shopping Campos (ocupação de 91,6%). Em termos econômicos, níveis elevados de ocupação tendem a contribuir para maior resiliência operacional, preservação de receita recorrente e melhor capacidade de recomposição de mix de lojas ao longo do ciclo.

Em novembro de 2025 as vendas atingiram a marca de R$ 35.765.403 representando um crescimento de 7,31% na comparação com o mesmo período do ano anterior (2024). No acumulado do ano de 2025, as vendas totais já somam R$ 329,4Mi, um crescimento se comparado a 2024 de 4,37%, sinalizando continuidade de performance dos ativos. do fundo. As vendas por m² neste mês atingiram R$1.034.

Por fim, a inadimplência líquida do mês foi de 10,5%, indicador que segue no radar de acompanhamento por refletir diretamente a efetividade de recebimentos no curto prazo, conforme definição do relatório.

Durante o período da COP30 em Belém, foram implementadas medidas especiais de mobilidade e segurança, incluindo interdições de vias, regras específicas de circulação e acesso e um sistema dedicado de transporte para participantes credenciados. Em ambientes urbanos com restrições dessa natureza, é comum observar impacto relevante no comércio local por mudanças no padrão de deslocamento, maior fricção de acesso e reorganização de rotas, com potencial de redução do fluxo orgânico em determinadas áreas/horários e volatilidade no comportamento de consumo. No caso do Parque Shopping Belém, ainda que o ativo apresente ocupação elevada (98,2%), medidas de mobilidade e controle de acesso na cidade afetaram o varejo no curto prazo por: (i) alterações de acessibilidade para consumidores e trabalhadores; (ii) pressões logísticas (abastecimento, carga/descarga e deslocamentos); e (iii) mudanças de hábito durante o período do evento.

Resultados e Performance do Fundo

O resultado acumulado no mês de dez/25 resultou na distribuição de R$ 0,51 por cota.

Rentabilidade

1 - Medida do custo de oportunidade do mercado de taxas de juros.

2 - Índice que mede a variação média dos fundos imobiliáriosnegociados na B3

3 - Índice que mede a variação das ações de maior representatividade na B3

** Cota B3 (28/04/2020)

Volume Negociações

Volume total de negociações diárias (em Reais) nos anos de 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 e 2025

Quantidade de Cotistas

Quantidade de cotistas nos anos 2020 a 2025.

Distribuição Dividendos por Cota (R$)

Composição da Carteira do Fundo

98,53% da carteira de ativos do Fundo estão alocados em Ativos Imobiliários e 1,47% em Aplicações Financeiras e cotas de FII.

Caixa Livre e Obrigações a Prazo (R$ milhões)

As obrigações não contemplam os orçamentos de capex e outras despesas.

Abaixo os principais indicadores dos empreendimentos que o Fundo detém participações.

Indicadores Operacionais Shoppings

Taxa de Ocupação

Comparativo mensal dos anos 24/25 e evolução da taxa de ocupação mensal.

Vendas Totais (mês)

Evolução anual vendas totais (R$)

Indicadores Operacionais Shoppings

Comparativo entre os indicadores dos meses de novembro de cada um dos anos.

Vendas por m² (mês)

Custo de Ocupação / Vendas (mês)

SSS – Vendas Mesmas Lojas (mês)

SSR – Aluguel Mesmas Lojas (mês)

Fluxo de Veículos Total

Indicadores Operacionais Shoppings

Inadimplência & Recuperação Mensal

A inadimplência líquida do mês foi de 10,5%

Os Shoppings

PARQUE SHOPPING BELÉM

Localização: Belém/PA Adm: Aliansce Sonae ABL Total (m²): 33.972 Ano de Inauguração: 2012

PARTAGE CAMPOS SHOPPING

Localização: Campos dos Goytacazes/RJ Adm: Partage Malls ABL Total (m²): 27.447 Ano de Inauguração: 2011

Glossário

ABL Total: Refere-se à soma de todas as áreas de um shopping disponíveis para aluguel com exceção dos quiosques.

ABRASCE: Associação Brasileira de Shopping Centers.

Custo de Ocupação com % das vendas: Aluguel (mínimo + percentual) + encargos comuns + fundo de promoção dividido pelas vendas totais. (este item deve ser analisado do ponto de vista do lojista.

FPP: Fundo Promoção e Propaganda

IFIX: Índice de Fundos Imobiliários

Inadimplência: Medida no último dia útil de cada mês considerando o total faturado no mês sobre o total recebido referente ao mesmo mês.

Inadimplência líquida: Percentual não recebido do aluguel vencido mensalmente, considerando o recebimento de outros períodos.

NOI (Net Operation Income): Receita bruta shopping + Receita bruta do estacionamento menos os custos do shopping e custo do estacionamento.

Same Store Rent (SSR): Aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e mesmo período do ano anterior.

Same Store Sales (SSS): Comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior.

Taxa de Ocupação: ABL Total alugado dividido por ABL Total

Vacância: Percentual não locado em relação a área bruta locável

Contatos:

Av. Campos Bicudo, n. 98 – 3º andar, sala 32

Jardim Europa, São Paulo – SP

+55 11 4979-3080

[email protected]

www.legatusasset.com.br

Documentos do Legatus Shoppings FII (Fundosnet)合 LASC11

Antes de investir leia atentamente o prospecto do fundo.

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