Relatório Gerencial LIFE11 de dezembro de 2025

LIFE11

RELATÓRIO GERENCIAL LIFE CAPITAL PARTNERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Dezembro 2025

Life Capital Partners L

Highlights

15,55% de rendimentos acumulados (anualizados)

YIELD DE RENDIMENTOS Cotistas e detentores de recibos do fundo tiveram um Dividend Yield anualizado de aproximadamente 15,26% a.a. em Dezembro.

114,85% do CDI (líquido) em Dezembro

RETORNO DO FUNDO

Neste mês, o fundo entregou um retorno equivalente a 97,62% do CDI bruto, ou equivalente a 114,85% do CDI líquido (assumindo investidor pessoa física). Um valor de R$ 0,12 por cota foi distribuído aos investidores do LIFE11.

R$ 400 milhões

TOTAL DE INVESTIMENTOS No fechamento de Dezembro, o patrimônio do fundo totalizou R$400.660.083,21.

R$ 767 mil

LIQUIDEZ MÉDIA DIÁRIA Considerando os últimos 30 dias de negociação, o LIFE11 apresentou liquidez média diária de R$ 767 mil.

19.078 cotistas

NÚMERO DE COTISTAS O fundo tem mostrado crescimento e encerrou o mês de Dezembro com mais de 19 mil cotistas.

RESUMO DO MÊS

COTA PATRIMONIAL: R$ 10,07

COTA MERCADO: R$ 8,53

RENDIMENTO: R$ 0,12/cota

DIVIDEND YIELD (MÊS): 1,19% a.m. (ou 15,26% a.a)

DIVIDEND YIELD (12M): 15,55% a.a.

RETORNO DESDE O INÍCIO: 80,75% (173,23% do CDI Líquido)

LIQUIDEZ MÉDIA DIÁRIA (30 DIAS): R$ 767 mil/dia

DURATION MÉDIA: 4,31

OBJETIVO DO FUNDO

Investimento imobiliário com objetivo de buscar geração de renda mensal, de prazo indeterminado, por meio da aquisição de ativos financeiros e reais de natureza imobiliária.

PÚBLICO ALVO: Investidores em geral.

PRAZO DE DURAÇÃO: Indeterminado.

CNPJ: 39.753.295/0001-02

GESTOR: LCP Gestora de Recursos LTDA.

ADMINISTRADOR: Vórtx DTVM LTDA.

TIPO: Condomínio Fechado.

INÍCIO DO FUNDO: 04/03/2022

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 1,38% a.a. do PL.

TAXA DE PERFORMANCE: 20% sobre o que exceder 100% do CDI

PATRIMÔNIO LÍQUIDO: R$ 400.660.083,21

PATRIMÔNIO LÍQUIDO MÉDIO* (últimos 12 meses): R$ 379.448.041,25

QTDE DE COTAS EMITIDAS: 39.761.584

QTDE DE INVESTIDORES: 19.078

*CONSIDERANDO OFERTAS

Carta do Gestor

Em dezembro, o LIFE11 apresentou dividend yield mensal de 1,19%, encerrando o período com um retorno acumulado de 15,55% nos últimos 12 meses. O resultado permanece alinhado ao guidance estabelecido para o segundo semestre de 2025, em linha com a estratégia de distribuição de rendimentos adotada pela gestão do fundo, observadas as condições de mercado e os riscos inerentes à carteira;

No cenário doméstico, o mês foi marcado pelo encerramento do ano em um ambiente fiscal ainda desafiador. O Banco Central manteve a taxa Selic em patamar restritivo e reiterou, em sua comunicação, a necessidade de cautela na condução da política monetária, enquanto o mercado segue acompanhando os desdobramentos fiscais e as sinalizações para o início de 2026.

No mercado de fundos imobiliários, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou alta de 3,14% em dezembro. Entre os principais segmentos, os fundos de papel apresentaram desempenho de 3,44%, enquanto os fundos de tijolo avançaram 2,74%, refletindo um fechamento de ano positivo para o segmento como um todo.

Diante desse contexto, o LIFE11 encerra 2025 mantendo sua estratégia focada na previsibilidade e na consistência de resultados. Seguimos priorizando uma gestão ativa do portfólio, com disciplina na alocação de capital, acompanhamento rigoroso dos ativos investidos e foco na gestão de riscos e na preservação de valor no longo prazo para nossos cotistas.

Por fim, agradecemos a confiança e a parceria de nossos investidores ao longo de 2025. Seguimos comprometidos com uma gestão responsável, transparente e focada na geração de valor no longo prazo, colocando sempre os interesses de nossos cotistas no centro de nossas decisões.

Atualizações da Carteira

CRI QSJRN

No mês de dezembro o empreendimento não realizou nenhuma venda ou distrato estratégico, porém as negociações com prováveis clientes seguem firmes para o primeiro trimestre de 2026. O empreendimento apresenta 83,8% de avanço físico executado, com conclusão prevista para abril/2026. Os sistemas essenciais (Energia, Sistema Viário) apresentam conclusões entre 95-100%, enquanto pacotes de acabamento e áreas de lazer (Piscina, Quiosque, Capela) encontram-se em plena evolução. O desenvolvedor mantém execução ativa nas frentes remanescentes, como muros perimetrais e acabamentos do Clube Sports.

CRI Abecker 2

No mês de dezembro, foi registrada uma venda e dois distratos. Os contratos distratados encontram-se em processo de revenda. Adicionalmente, a operação apresentou melhora na recuperação de contratos anteriormente inelegíveis, o que resultou no aumento do saldo devedor elegível da carteira e na melhora dos indicadores de garantia da operação.

CRI Vanvera

Em dezembro, não foram registradas novas vendas e ocorreram três distratos na carteira. O empreendimento encontra-se com as obras concluídas e possui mais de 90% das unidades comercializadas. A operação apresentou RGSD superior a 250%.

CRI Mirante

No mês de dezembro o empreendimento não registrou vendas, mantendo, contudo, negociações em andamento, à medida que a obra avança e a fachada evolui. Nesse estágio de desenvolvimento, a eventual realização de vendas estratégicas, a depender das condições comerciais e de mercado, pode contribuir para solidificar as garantias do CRI. A obra do empreendimento apresenta 55,7% de avanço físico acumulado. No período, foram executados serviços de alvenarias, impermeabilizações, revestimentos internos e pisos. Apesar do recesso do final de ano, durante o qual parte dos empreiteiros terceirizados mantiveram as atividades, o empreendimento manteve frentes ativas em múltiplas disciplinas, com destaque para aceleração em revestimentos e pisos. Para os próximos meses, está prevista continuidade nos acabamentos internos, avanço em instalações elétricas e hidráulicas, e início de esquadrias, visando recuperação do cronograma e manutenção da trajetória de entrega.

Atualizações da Carteira

CRI Barra Loft (EMA)

O empreendimento Barra Loft manteve o ritmo de atividades em dezembro com foco na organização e preparação para retomada em maior escala em 2026. No período, foram realizados ajustes nas unidades das próximas quadras programadas para finalização, dando continuidade à limpeza e pequenos reparos. A obra segue o planejamento de entrega gradual das unidades, com mobilização prevista para ampliação das frentes de trabalho no início do ano, com o objetivo de avançar na conclusão das quadras remanescentes.

CRI Vectra

No mês de dezembro, a operação registrou um distrato referente ao condomínio Saltinho Village. No período, a operação manteve um RGSD de 200%.

Atualizações da Carteira

FIDC Residence ClubFIDC Residence Club

Em dezembro, o empreendimento Ilha do Sol recebeu 198 visitantes e 173 vendas. O empreendimento Residence Club manteve o foco nos acabamentos internos das suítes, dando continuidade aos serviços de reboco, instalação de perfis de dilatação e execução de bancos em alvenaria nas áreas de circulação. No período, houve avanço nessas frentes de trabalho com ampliação da área coberta por esses serviços.

Operações de True Sale e outras operações

Maragogi: No mês de novembro, o empreendimento Santa Helena registrou a venda de sete unidades adicionais e apresentou avanço nas obras de infraestrutura do loteamento, com a implantação da rede de esgoto. Não houve vendas no empreendimento Green Portugal, em razão da ausência de estoque disponível, enquanto no Green Maria restam apenas cinco unidades para comercialização.

Green Portugal II: Durante o mês de dezembro, foram realizadas quatro vendas no empreendimento Green Portugal, com a comercialização integral dos lotes de 120 m² ao valor de R$ 800/m², além do registro de três unidades distratadas. No empreendimento Dona Francisca, não houve vendas efetivadas ao longo do período.

One II: No mês de dezembro, foi registrado o distrato e a posterior revenda de um contrato no empreendimento Green Portugal, resultando novamente no esgotamento do estoque do empreendimento no âmbito da SPE. Adicionalmente, o empreendimento Recanto dos Ipês reportou duas vendas no período.

Marmet: Em dezembro, o empreendimento Residencial Marmet registrou 15 vendas e 2 distratos. O valor médio do $\mathrm { m } ^ { 2 }$ das vendas apresentou variação positiva no período, acompanhando a evolução da obra.. O empreendimento apresentou 84,1% de avanço físico acumulado em dezembro, mantendo-se alinhado ao cronograma. No mês, foram concluídas etapas relevantes de pavimentação, obras complementares e esgoto sanitário. A execução segue conforme o planejamento informado pelo desenvolvedor. A previsão de entrega permanece indicada para fevereiro de 2026, sujeita às condições operacionais e de mercado.

Home Equity: Quanto às estratégias de Home Equity, sem atualizações em relação ao período anterior.

Estratégia de Alocação

O LIFE11 possui como foco ativos geradores de renda mensal, com maior exposição em projetos de loteamento, com característica de primeira residência, na região Sul do Brasil. O fundo abrange diversos segmentos de desenvolvimento, como loteamentos abertos, condomínios fechados, projetos de incorporação vertical e horizontal, dentre outros.

LOCALIZAÇÃO

A região Sul do Brasil se destaca com o maior crescimento do PIB per capita entre 2010 e 2020, uma taxa de desemprego 43% inferior à média nacional e apresenta os mais altos Índices de Desenvolvimento Humano (IDH) do país, com todos os estados classificados entre os sete estados com maiores índices. Além disso, indicadores setoriais apontam para redução gradual nos níveis de estoque a cada trimestre, o que pode indicar maior equilíbrio entre oferta e demanda no segmento de loteamentos residenciais. Somando-se a isso, as grandes incorporadoras e os principais players do mercado tendem a concentrar seus esforços nas regiões Sudeste e Centro-Oeste, onde a competição é intensa, especialmente no eixo Rio-São Paulo. Como resultado, outras regiões muitas vezes não recebem a devida atenção do mercado de capitais, criando oportunidades em projetos com diferentes perfis de risco e retorno.

Além disso, a LCP tem sua sede em Curitiba e seus sócios possuem uma presença estabelecida na região, com um histórico de mais de 10 anos de investimentos no setor imobiliário local. Essa experiência proporciona uma sólida rede de relacionamentos, permitindo o acesso às melhores oportunidades e a capacidade de originar operações exclusivas.

MERCADO RESIDENCIAL

O mercado imobiliário residencial brasileiro é resiliente, com uma demanda residencial reprimida que atinge a marca de um déficit habitacional de 5,9 milhões de residências. O loteamento é uma abordagem democrática para realizar o sonho da casa própria, mas o setor de loteamento é estruturalmente sub-ofertado, uma vez que a reposição de estoques conta com longos ciclos de aprovações e licenciamentos.

Estratégia de Alocação

EMPREENDEDOR REGIONAL

A estratégia de alocação do fundo tem como foco o empreendedor regional de médio porte. Esses desenvolvedores frequentemente enfrentam desafios relacionados ao descompasso entre os desembolsos e recebimentos, além de raramente terem acesso a linhas de crédito bancário tradicionais. Além disso, as regiões fora dos principais centros urbanos e das regiões Sudeste/Centro-Oeste recebem menos assistência do mercado de capitais. Como resultado, essas áreas apresentam baixa concorrência e, em alguns casos, desafios relacionados à estruturação de governança quando se trata de empreendedores de médio e pequeno porte. O LIFE11 atua no apoio a empreendedores regionais de várias maneiras. Atua como financiador, oferecendo uma solução de financiamento por meio de crédito estruturado, ao mesmo tempo em que promove boas práticas de governança e gestão profissionalizada. É importante ressaltar que o LIFE11 não investe em operações de financiamento para aquisição de terrenos, pois, em nossa visão, os riscos relacionados a questões governamentais e aprovações não são favoráveis. Preferimos concentrar nossos esforços nas etapas de desenvolvimento voltadas para financiamento de obras e antecipação de recebíveis.

TAXAS ATRATIVAS COM GARANTIAS SÓLIDAS

A escassez de crédito eleva o prêmio das operações e, quando combinada com a extensa rede de relacionamentos da gestora, proporciona uma ampla gama de oportunidades com equilíbrio entre risco e retorno para nossos investidores. O processo de aprovação de operações no fundo adere a critérios rigorosos, incluindo a avaliação criteriosa das garantias, além de uma minuciosa análise jurídica, societária, tributária e ambiental dos projetos e sócios. As operações estão sujeitas a due diligence contínua e monitoramento permanente, em linha com as práticas de governança e mitigando eventuais percepções de fragilidade. A maior parte das operações do fundo são originadas e estruturadas internamente, permitindo-nos personalizar de acordo com nossos padrões internos de garantias e taxas. Para operações de True Sale, contamos ainda com nossa própria servicer interna, encarregada do monitoramento, cobrança, recuperação e gestão das carteiras de recebíveis.

EXPERIÊNCIA EXECUTIVA

Os sócios da LCP trabalham em conjunto com os executivos das operações em que investimos para reduzir o risco dos projetos financiados. Utilizamos da experiência setorial para entender os principais desafios dos desenvolvedores e trabalhamos para reduzir a probabilidade de problemas na operação, assim como reduzir os impactos caso eventos adversos ocorram. Entendemos que o risco final dos nossos financiamentos é o risco do projeto em si, e nos utilizamos de nosso conhecimento e rede de contatos para entregar teses de investimento sólidas e projetos únicos no mercado.

Retornos e Rendimentos

O fundo distribuiu, no mês de Dezembro, rendimentos no total de 1,19% a seus cotistas. O dividend yield acumulado médio dos cotistas e detentores de recibos do fundo, desde a primeira distribuição de proventos é de 79,74%. Abaixo apresentamos o DY (dividend yield) médio observado por cotistas e detentores de recibos totalmente alocados, nos últimos 12 meses de distribuições do fundo. Para comparações com o CDI, utilizamos o resultado líquido de Imposto de Renda, assumindo um perfil de investidor pessoa física.

Retornos e Rendimentos

Retorno Total Ajustado

Rentabilidade desde o início:

Cota Patrimonial - 173% CDI

Cota Mercado - 120% CDI

CDI Líquido de impostos assumindo investidor pessoa física.

DRE Gerencial

Acesse a Planilha de Fundamentos do LIFE11 no nosso site pelo caminho: https://lifecapitalpartners.com.br/ > Fundos > LIFE11 > Planilha de Fundamentos

Composição do Resultado por Cota

Histórico de distribuição de rendimento e projeção

No início de cada semestre, analisamos as expectativas macroeconômicas e individuais das nossas operações para projetar os rendimentos médios e normalizar a distribuição, trazendo uma maior estabilidade aos cotistas. Ao longo do segundo semestre de 2025, as distribuições observaram o patamar indicativo anteriormente divulgado, de R$ 0,12 por cota, refletindo a estratégia de estabilidade adotada pela gestão.

A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. Ainda, o desempenho passado do fundo não é indicativo de resultados futuros.

Tabela de Sensibilidade

A tabela de sensibilidade tem como objetivo ilustrar o impacto da variação do preço da cota no mercado secundário sobre a rentabilidade do fundo. A metodologia utiliza como base premissas e hipóteses apresentadas nesse relatório, em cenário meramente ilustrativo e hipotético. Ela pode ser utilizada para o investidor compreender como variações no preço de mercado podem afetar métricas hipotéticas a um determinado preço. A tabela indica a rentabilidade anual equivalente, no cenário hipotético de que a carteira é adquirida com o mesmo ágio/deságio da cota no secundário.

Diante das últimas alterações na composição da carteira do LIFE11, atualizamos a metodologia da tabela de sensibilidade para refletir a totalidade do retorno do fundo. A nova abordagem utiliza como base o guidance indicativo apresentado neste relatório e deixa de considerar exclusivamente os CRIs da carteira.

Cota Mercado (31/12)

Taxa equivalente em IPCA+¹

Número de Cotistas

19.078

Carteira

Os ativos do fundo estão indexados aos índices IPCA, CDI e IGP-M apresentando os seguintes retornos: IPCA + 12,2% a.a., CDI + 8,5% a.a. e IGP-M + 13,0%. Na data-base do relatório, o fundo possui 13 ativos, em sua grande maioria localizados na região Sul do país.

*Atualizamos o método de cálculo do RGSD para melhor precisão, visando expor a garantia total do CRI em relação ao seu saldo devedor. **Por razões de confidencialidade e estratégia de negociação, não serão divulgados detalhes adicionais enquanto as operações estiverem em estruturação, observadas as obrigações de divulgação aplicáveis.

Índices de LTV e RGSD dos CRIs apresentados seguem padrão de mercado, usando estoque no cálculo. Aqui apresentamos os índices ajustados para considerar somente a carteira de recebíveis: (i) EMA: RGSD: 26%, LTV: 382%; (ii) VECTRA: RGSD: 200%, LTV: 50%; (iii) QSJRN: RGSD: 39%, LTV: 256%; (iv) MIRANTE: RGSD: 58%, LTV: 172%; (v) VANVERA: RGSD: 216%, LTV: 46%; (vi) ABECKER 2: RGSD: 124%, LTV: 83%.

Carteira

Taxa Média por Indexador - % da Carteira

Alocação por LTV - % da Carteira

Histórico de exposição por indexador

Alocação de carteiras

O fundo encontra-se em sua maior parte exposto ao setor de Loteamento e à Região Sul, com parcela relevante da carteira indexada à inflação.

Exposição por tipo de empreendimento

Exposição por indexador

Exposição por tipo de investimento

Exposição por estágio de obras

Portfólio de CRIs

Razão de Saldo Devedor

81,49%

122,72%

VGV Total*

Vendas

72,56%

R$ 164.803.244,27

Taxa Média Real

72,53%

14,94%

*Considerando recebíveis (elegíveis e inelegíveis) + Estoque ponderado pela participação do fundo em cada operação

Distribuição da Carteira de CRIs

Por tipo de empreendimento

Por localização

VGV Estoque em Desenvolvimento (% LIFE11)

VGV Estoque Entregue (% LIFE11)

100% - Loteamento

Hoje o portfólio de crédito possui duas operações finalizadas e entregues.

Por indexador

Por classe

Operações

CRI EMA (Barra Loft), Barra dos Coqueiros - SE

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Valor da Emissão

Incorporação Horizontal

Código ISIN

IPCA + 12% a.a

Mensal

Até R$ 59.000.000,00

BRIMWLCRIC65 / BRIMWLCRIC73

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Hipoteca Cedular

Alienação Fiduciária de Quotas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

50,00% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

64,10% das obras concluídas

90,75% das vendas concluídas

Sobre o Projeto

O Projeto de Barra Loft foi desenvolvido pela EMA Incorporações como resposta ao alto crescimento observado na cidade de Barra dos Coqueiros, Região Metropolitana de Aracaju. O empreendimento fica a 30 minutos do centro de Aracaju, através da ponte João Alves, entre Aracaju e o Terminal Marítimo Inácio Barbosa. A economia da cidade é amparada pelas atividades do terminal, operação da Petrobras no estado de Sergipe, e da UTE Porto de Sergipe I. O projeto de incorporação horizontal oferece Lofts residenciais em faixa de preço compatível com o mercado, em condomínio fechado, com acesso direto à praia por dentro do condomínio.

Operações

CRI Vectra, Londrina - PR

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Valor da Emissão

Código ISIN

Loteamento

IPCA + 12% a.a e IPCA + 10% a.a.

Mensal

R$ 60.000.000,00

BRIMWLCRICC5 / BRIMWLCRICD3

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

Alienação Fiduciária de Quotas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

26,70% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

100,00% das obras concluídas

67,81% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O CRI Vectra é composto pela incorporação Sky Residence (Cambé-PR) cuja obra está finalizada e com vendas em fase de conclusão, e pelo projeto de Reserva do Saltinho (Londrina – PR), loteamento aberto localizado na Zona Sul da cidade. O projeto é voltado ao público residencial da região Sul e Oeste, com parques arborizados, vias de caminhada e ciclovias. Além disso, houve em 2024 o lançamento do Saltinho Village, um condomínio fechado, que proporciona ainda mais segurança e lazer, voltado para a classe média alta, dentro do loteamento Reserva Saltinho. A desenvolvedora, Vectra, possui mais de 25 anos de história em incorporações e loteamentos na região de Londrina e resto do estado do Paraná, com foco em projetos de classe alta e média.

Operações

CRI QSJRN, Manaus - AM

*A emissão total é de R$153MM em duas séries sub e sênior com vasos comunicantes totalizando o máximo investível de R$109,5MM.

Segmento

Loteamento

Taxa CDI + 12,5% a.a

Frequência de Mensal pagamento

Valor da Emissão R$ 109.580.000,00*

Código ISIN BRHBSCCRI932 / BRHBSCCRI940

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Imóveis

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

41,87% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

84,72% das obras concluídas

72,96% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O Projeto de Quintas São José do Rio Negro foi um dos primeiros projetos analisado pela LCP, localizado em Manaus (AM). A operação foi avaliada não somente por aspectos financeiros, mas também por critérios ambientais observados no projeto. Contando com rede elétrica subterrânea, instalações de alta qualidade, sistema de reutilização de águas pluviais, corredores ecológicos e mais de 300.000 m2 de floresta preservada, o projeto oferece uma abordagem diferente ao desenvolvimento urbano, encontra-se em fase avançada de comercialização e é conduzido por incorporador com histórico de atuação local. Trata-se de um ativo com perfil aderente à estratégia do fundo.

Operações

CRI Mirante, São José - SC

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Valor da Emissão

Incorporação Vertical

Código ISIN

IPCA + 13% a.a.

Mensal

R$ 58.100.000,00

BRAPCSCRIF72

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Imóveis

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

77,90% do valor da emissão integralizado no CRI

77,90% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

55,73% das obras concluídas

59,22% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

Operações

VANVERA

CRI Vanvera, Ariquemes - RO

Segmento

Taxa

Loteamento

Frequência de pagamento

IPCA + 12,15% a.a

Código ISIN

Valor da Emissão

Mensal

R$ 80.425.000,00

BRTSSACRI182

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

58,44% do valor da emissão integralizado no CRI

13,63% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

100,00% das obras concluídas

93,80% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

Operações

CRI ABecker II, São Francisco do Sul, Garuva e Araquari - (SC)

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,0% a.a

Frequência de pagamento

Mensal

Valor da Emissão

R$ 31.956.000,00

Código ISIN

BRCASCCRI4Z7

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Imóveis

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

88,26% do valor da emissão integralizado no CRI

8,21% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

100,00% das obras concluídas

96,20% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

FIDC Residence Club

Segmento

Multipropriedade

Taxa

CDI + 10% a.a

Frequência de pagamento

Mensal

Valor da Emissão R$ 240.000.000,00

Valor em carteira R$ 39.963.415,59

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Alienação Fiduciária de Quotas

50% de subordinação (razão de crédito 2 para 1)

Sobre o Projeto

Operações – True Sale

Como parte de nossa estratégia de investimento, nosso fundo possui mais de 30% de seu patrimônio alocado ao que comumente é chamado no mercado de “True Sale”. Essas operações consistem na aquisição, com deságio, de carteiras de recebíveis. Com o controle da carteira, implementamos nosso processo proprietário de gestão para recuperar inadimplentes, renegociar contratos, e entregar aos nossos cotistas um retorno acima do cenário base de investimento, sem garantia de resultados. Tendo esse produto na carteira, conseguimos amortizar a variação dos indexadores de nossa carteira de CRIs. A gestão avalia, conforme condições de mercado, a possibilidade de diluir a exposição do fundo a esse tipo de operação, embora sigamos atentos a oportunidades bem fundamentadas em regiões que conhecemos.

SPE Maragogi, Fazenda Rio Grande - PR (Green Portugal I e Green Maria)

Segmento

Loteamento

Taxa

Contratos vendidos a IPCA + 12% a.a.

Frequência de pagamento

Mensal

Valor em carteira R$ 46.502.999,83

Garantias

Não aplicável

100,00% das obras concluídas

97,42% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

A SPE Maragogi é composta por dois projetos de loteamento, Green Portugal e Green Maria, ambos localizados no município de Fazenda Rio Grande, parte da região metropolitana de Curitiba. Fazenda Rio Grande tem se destacado como uma das cidades que mais crescem no estado, e foi apontada como o município com maior avanço econômico na região metropolitana de Curitiba segundo o Ipardes (2018)¹. Os Projetos Green Portugal e Green Maria foram lançados em 2016 e 2020 respectivamente, e já chegaram a um nível de adensamento urbano significativo, em grande parte por conta da localização diferenciada desses projetos, que se encontram bem servidos por linhas de transporte público, perto de outras áreas urbanas já estabelecidas, e em região próxima do centro da cidade e perto de vias de acesso à cidade de Curitiba. O projeto foi adquirido a uma taxa de 12% real a.a. A recuperação de inadimplência registrada na carteira resultou em revisão interna de TIR do ativo para níveis próximos de 13%, sem representar projeção futura de resultados. Maragogi é o primeiro projeto de True Sale a fazer parte do nosso portfólio.

Operações – True Sale

SPE Green Portugal II, Fazenda Rio Grande - PR

Sobre o Projeto

A SPE Green Portugal é composta pelo restante dos lotes do projeto Green Portugal, com metragens de 120 m² a 220 m², tendo a possibilidade de construção comercial ou residencial. É uma continuidade de um dos projetos de Maragogi, e conforme descrito no item acima, verificamos o ganho de preço constante desde o lançamento. A carteira possui muitas unidades disponíveis e, o projeto pode apresentar variação de preços, conforme características de localização, mercado e venda do estoque. O projeto foi adquirido a uma taxa de 12% real a.a. A recuperação de inadimplência registrada na carteira elevou a estimativa interna de TIR do ativo para níveis próximos de 13%, sem representar projeção futura de resultados

Operações – True Sale

SPE ONE II, Fazenda Rio Grande - PR

Sobre o Projeto

A SPE One II foi incorporada em nossa carteira no mês de março de 2024. Ela é composta por lotes de Green Portugal e Green Maria, projetos já citados em nossas atualizações. A One II é uma carteira reduzida quando comparada às demais, possuindo apenas 97 lotes, não causando um sobrecarregamento na estrutura de cobrança já estabelecida. A tese de uma gestão uniforme dos projetos foi bem positiva para as vendas, conforme a valorização do m² já mencionada em Green Portugal. Acreditamos portanto, que agregar essa outra parte de Green Maria pode influenciar a dinâmica de preços . Somado a isso, nosso olhar de gestão ativa pode contribuir para a recuperação de contratos inadimplentes.

Operações – True Sale

SPE Marmet, Água Boa – MT

Segmento

Loteamento

Garantias

Frequência de pagamento

Mensal

Não aplicável

84,11% das obras concluídas

Valor em carteira R$ 61.870.000,00

76,18% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O Residencial Marmet está situado próximo ao novo Fórum de Água Boa no estado do Mato Grosso. O loteamento oferece uma estrutura completa, incluindo pavimentação asfáltica, meio-fio, sistema de abastecimento de água, rede elétrica, iluminação nas vias, drenagem de águas pluviais e rede de esgoto. O empreendimento também apresenta projeto urbanístico moderno, que valoriza a amplitude e a organização dos espaços. Com áreas de lazer, praças e ambientes destinados à convivência, o bairro foi desenvolvido para estimular a interação entre vizinhos.

Glossário

B3: Sigla para Brasil, Bolsa, Balcão, sendo a principal bolsa de valores do mercado financeiro brasileiro, responsável por conectar compradores e vendedores de diversos ativos.

CDI: Certificado de Depósito Interbancário.

CDI Líquido: CDI líquido de impostos, assumindo investidor pessoa física e a tabela regressiva de tributação.

CPI: Consumer Price Index, indicador de inflação da economia americana.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.

Dividend Yield: Razão entre o montante distribuído pelo fundo e o valor patrimonial.

Duration: Mensuração da sensibilidade da variação do preço dos ativos quanto a variações pequenas e uniformes na taxa de juros. Aproximado como prazo médio do valor presente dos fluxos futuros.

Home Equity: operações de financiamento lastreadas em ativos imobiliários com o intuito de firmar uma parceria com o desenvolvedor.

IFIX: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, que mede o desempenho médio das cotações dos FIIs listados.

IGP-M: Índice Geral de Preços – Mercado, taxa de inflação calculada pela Fundação Getúlio Vargas.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, métrica oficial de inflação calculada pelo IBGE.

LTV: Loan to Value, representa o saldo devedor da operação frente ao valor total das garantias. O indicador é a razão do montante total da operação (investido e a investir) pelo valor das garantias (incluindo carteira de recebíveis mais estoque).

RGSD: Razão de garantia do saldo devedor, a razão do valor das garantias (incluindo carteira de recebíveis mais estoque) pelo montante total da operação (investido e a investir).

SPE: Sociedade de Propósito Específico.

Taxa Selic: Taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central e usada como instrumento para controlar a inflação.

True Sale: Compra de carteiras de recebíveis imobiliários.

VGV: Valor Geral de Vendas.

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