Relatório Gerencial LIFE11 de novembro de 2025

LIFE11

RELATÓRIO GERENCIAL LIFE CAPITAL PARTNERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Novembro 2025

Life Capital Partners L

Highlights

15,82% de rendimentos acumulados (anualizados)

YIELD DE RENDIMENTOS Cotistas e detentores de recibos do fundo tiveram um Dividend Yield anualizado de aproximadamente 15,58% a.a. em Novembro.

135,64% do CDI (líquido) em Novembro

RETORNO DO FUNDO

Neste mês, o fundo entregou um retorno equivalente a 115,30% do CDI bruto, ou equivalente a 135,64% do CDI líquido (assumindo investidor pessoa física). Um valor de R$ 0,12 por cota foi distribuído aos investidores do LIFE11.

R$ 393 milhões

TOTAL DE INVESTIMENTOS No fechamento de Novembro, o patrimônio do fundo totalizou R$393.113.428,92.

R$ 561 mil

LIQUIDEZ MÉDIA DIÁRIA Considerando os últimos 30 dias de negociação, o LIFE11 apresentou liquidez média diária de R$ 561 mil.

18.200 cotistas

NÚMERO DE COTISTAS

O fundo tem mostrado crescimento constante e encerrou o mês de Novembro com mais de 18.1 mil cotistas.

RESUMO DO MÊS

COTA PATRIMONIAL: R$ 9,88

COTA MERCADO: R$ 8,11

RENDIMENTO: R$ 0,12/cota

DIVIDEND YIELD (MÊS): 1,21% a.m. (ou 15,58% a.a)

DIVIDEND YIELD (12M): 15,82% a.a.

RETORNO DESDE O INÍCIO: 75,26% (166,89% do CDI Líquido)

LIQUIDEZ MÉDIA DIÁRIA (30 DIAS): R$ 561 mil/dia

DURATION MÉDIA: 4,44

OBJETIVO DO FUNDO

Investimento imobiliário com objetivo de buscar geração de renda mensal, de prazo indeterminado, por meio da aquisição de ativos financeiros e reais de natureza imobiliária.

PÚBLICO ALVO: Investidores em geral.

PRAZO DE DURAÇÃO: Indeterminado.

CNPJ: 39.753.295/0001-02

GESTOR: LCP Gestora de Recursos LTDA.

ADMINISTRADOR: Vórtx DTVM LTDA.

TIPO: Condomínio Fechado.

INÍCIO DO FUNDO: 04/03/2022

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 1,38% a.a. do PL.

TAXA DE PERFORMANCE: 20% sobre o que exceder 100% do CDI

PATRIMÔNIO LÍQUIDO: R$ 393.113.428,92

PATRIMÔNIO LÍQUIDO MÉDIO* (últimos 12 meses): R$ 374.468.789,55

QTDE DE COTAS EMITIDAS: 39.761.584

QTDE DE INVESTIDORES: 18.200

*CONSIDERANDO OFERTAS

Carta do Gestor

Em novembro, o LIFE11 distribuiu R$ 0,12 por cota, mantendo o patamar de distribuição observado ao longo do segundo semestre de 2025. O resultado segue em linha com o guidance estabelecido para o período, evidenciando a estratégia de distribuição de rendimentos adotada pela gestão do fundo no período.

No cenário doméstico, o mês foi marcado pela manutenção de uma política monetária restritiva, com o Banco Central mantendo a taxa Selic em 15% ao ano e reiterando, em sua comunicação, a necessidade de preservar esse patamar por um período prolongado. O mercado segue acompanhando atentamente os desdobramentos desse cenário.

No mês, a inflação medida pelo IPCA registrou alta de 0,18% acumulando 4,46% em 12 meses. Apesar da desaceleração observada ao longo do ano, o índice permanece acima do centro da meta, o que sustenta a manutenção de uma política monetária mais restritiva por parte do Banco Central.

No mercado de fundos imobiliários, o IFIX apresentou desempenho positivo ao longo do mês, acumulando alta de 1,86% até o fechamento de 28 de novembro.

Diante desse contexto, o LIFE11 mantém a estratégia voltada à gestão ativa do portfólio, com acompanhamento rigoroso da evolução dos projetos investidos, disciplina na alocação de capital e foco na busca por preservação de valor no longo prazo para nossos cotistas.

Atualizações da Carteira

CRI QSJRN

No mês de novembro, o empreendimento registrou 4 vendas totalizando mais de R$ 8 milhões em VGV vendido no período. A gestão segue focada em eventos de diversos segmentos visando apresentar o empreendimento no estágio final de obra ao mercado local. O empreendimento Quintas do Rio Negro apresenta 83,88% de avanço físico executado, com conclusão prevista para abril/2026. Os sistemas essenciais (Energia, Sistema Viário) apresentam conclusões entre 95-100%, enquanto pacotes de acabamento e áreas de lazer (Piscina, Quiosque, Capela) encontram-se em plena evolução. O desenvolvedor mantém execução ativa nas frentes remanescentes, como muros perimetrais e acabamentos do Clube Sports.

CRI Vanvera

Em novembro, não foram registradas novas vendas e ocorreram 8 distratos na carteira. O empreendimento está com as obras finalizadas e já possui uma carteira performada, com mais de 90% das unidades comercializadas e elevada capacidade de renovação de contratos. Além disso, a operação apresenta indicadores sólidos, com alta razão de garantia, que em novembro superou 250%.

CRI Mirante

No mês de novembro, o empreendimento não registrou nenhuma venda, mas tem negociações importantes com o avanço da obra. Nesse estágio de evolução, realizar vendas estratégicas e aproveitar a valorização das unidades ajuda a solidificar as garantias do CRI. O empreendimento Mirante apresenta 54,50% de avanço físico acumulado. Neste mês, avançaram significativamente as atividades de alvenaria, revestimentos internos e externos e instalações elétricas e hidráulicas. Foram iniciados os serviços de elevadores e pintura, marcando o início da fase de acabamentos. Externamente, já é possível observar os detalhes de fachada tomando forma. Para os próximos meses, está prevista a continuidade dos revestimentos e instalações, conclusão da cobertura e aceleração dos acabamentos internos.

Atualizações da Carteira

CRI Barra Loft (EMA)

No mês de novembro, foi emitida a Licença de Instalação (LI) do empreendimento pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, evidenciando que o projeto se encontra regular do ponto de vista urbanístico e ambiental, estando formalmente apto à continuidade das obras.

Na sequência, foi realizada a assembleia de adquirentes do projeto, na qual foi deliberada a criação do condomínio de obras do empreendimento Barra Loft. A solução adotada dispensou o rito formal de destituição da incorporação, uma vez que houve o reconhecimento do patrimônio de afetação já instituído e a formalização de acordo com a associação de moradores. Esse arranjo conferiu maior segurança jurídica e clareza quanto ao caminho para a retomada, regularização e conclusão do empreendimento.

Com a constituição do condomínio de obras, este passou a ser o responsável pela continuidade da execução do projeto. Os pagamentos passaram a ser realizados por meio da conta do patrimônio segregado junto à securitizadora, e foi estabelecido um plano de readequação dos inadimplementos, permitindo a renegociação das parcelas em atraso por parte dos adquirentes que haviam perdido a confiança na incorporadora original.

Adicionalmente, com a regularização institucional do projeto, os adquirentes avançam nos trâmites necessários para a obtenção dos repasses bancários relativos às unidades já entregues. Essa medida pode contribuir para a liquidez necessária para acelerar o avanço das próximas etapas da obra.

CRI Vectra

No mês de novembro, a operação registrou duas novas vendas, ambos referentes ao empreendimento Reserva do Saltinho. O resultado reforça a confiança na capacidade do incorporador de converter o estoque atual em carteira de recebíveis. A operação segue com indicadores robustos, apresentando RGSD próximo a 290% quando considerado o estoque.

Atualizações da Carteira

FIDC Residence ClubFIDC Residence Club

O empreendimento Residence Club Hard Rock Hotel segue com o andamento dos acabamentos internos das suítes (Celebrity, Rock Star e Rock Suite Tipo 1), com aplicação de reboco, instalação de perfis de dilatação e execução de bancos em alvenaria nas circulações.

Operações de True Sale e outras operações

Maragogi: No mês de novembro, o empreendimento Santa Helena vendeu mais 13 unidades. O Preço do m² se manteve estável no período; eventuais variações futuras dependem de condições de mercado e da evolução do projeto. O empreendimento Santa Helena apresenta 33,49% de avanço físico acumulado em novembro/2025, com desempenho um pouco abaixo do planejamento. No mês, foi registrado avanço de 5,96% e as principais atividades concluídas incluem drenagem e serviços preliminares, enquanto prosseguem as execuções de terraplenagem, rede de esgoto, e rede de água. Ainda no mês de novembro atingimos o marco de 100% dos lotes do projeto Green Portugal vendidos. Resultado da alta demanda na região e falta de lançamentos.

Green Portugal II: Durante o mês de novembro tivemos 3 vendas em Green Portugal, todos os lotes com 120 m² de área e vendidos a 800 R$/m². Dentro da SPE Green Portugal, temos lotes do empreendimento Dona Francisca, que nesse mês realizou 1 venda. As unidades compradas pela Green Portugal estão sendo vendidas estrategicamente conforme a entrega da obra e atingiram o percentual acima dos 40%. No mesmo mês, o empreendimento Dona Francisca realizou 1 venda. As unidades compradas pela Green Portugal já estão acima dos 40% vendidas e estão sendo vendidas estrategicamente conforme a entrega da obra.

One II: No mês de novembro foram vendidos 2 lotes em Green Maria ambos foram vendidos pelo valor de tabela de 705 R$/m². Boulevard Premium 1 encontra-se praticamente concluído, com área comum (salão de festas, quadra e portaria) finalizadas, restando apenas conclusão da rede elétrica, instalação do portão de acesso e finalização de trechos do muro perimetral. O Boulevard Premium 2 apresenta avanço nas áreas comuns, com salão de festas em fase de reboco e cobertura, etapas que precedem o início dos acabamentos internos, enquanto permanecem pendentes a execução da rede elétrica e trechos do muro perimetral. A previsão de conclusão das obras está para meados de janeiro/2026, viabilizando o início do processo de obtenção do Termo de Verificação de Obra (TVO).

Marmet: Em novembro, o empreendimento continua com força na frente comercial vendendo mais 53 unidades. A média de valor do m² dos últimos 12 meses está 11% acima do observada há 3 meses, mostrando que o projeto está se valorizando conforme o avanço de obra. O empreendimento Marmet apresenta desempenho consistente com o cronograma informado, com 84,11% de avanço físico acumulado em novembro, mantendo-se alinhado ao cronograma. No mês, foi registrado avanço bem acima do previsto, com destaque para a conclusão de etapas críticas de pavimentação, obras complementares e esgoto sanitário. O desenvolvedor mantém execução regular e ritmo produtivo consistente. A previsão de entrega permanece em fevereiro/2026.

Home Equity: Quanto às estratégias de Home Equity, sem atualizações em relação ao período anterior.

Estratégia de Alocação

O LIFE11 possui como foco ativos geradores de renda mensal, com maior exposição em projetos de loteamento, com característica de primeira residência, na região Sul do Brasil. O fundo abrange diversos segmentos de desenvolvimento, como loteamentos abertos, condomínios fechados, projetos de incorporação vertical e horizontal, dentre outros.

LOCALIZAÇÃO

A região Sul do Brasil se destaca com o maior crescimento do PIB per capita entre 2010 e 2020, uma taxa de desemprego 43% inferior à média nacional e apresenta os mais altos Índices de Desenvolvimento Humano (IDH) do país, com todos os estados classificados entre os sete estados com maiores índices. Além disso, dados consistentes revelam uma constante redução no volume de estoque a cada trimestre, indicando que o mercado de loteamentos está aquecido e possivelmente enfrenta uma demanda reprimida. Somando-se a isso, as grandes incorporadoras e os principais players do mercado tendem a concentrar seus esforços nas regiões Sudeste e Centro-Oeste, onde a competição é intensa, especialmente no eixo Rio-São Paulo. Como resultado, outras regiões muitas vezes não recebem a devida atenção do mercado de capitais, criando oportunidades em projetos com diferentes perfis de risco e retorno.

Além disso, a LCP tem sua sede em Curitiba e seus sócios possuem uma presença estabelecida na região, com um histórico de mais de 10 anos de investimentos no setor imobiliário local. Essa experiência proporciona uma sólida rede de relacionamentos, permitindo o acesso às melhores oportunidades e a capacidade de originar operações exclusivas.

MERCADO RESIDENCIAL

O mercado imobiliário residencial brasileiro é resiliente, com uma demanda residencial reprimida que atinge a marca de um déficit habitacional de 5,9 milhões de residências. O loteamento é uma abordagem democrática para realizar o sonho da casa própria, mas o setor de loteamento é estruturalmente sub-ofertado, uma vez que a reposição de estoques conta com longos ciclos de aprovações e licenciamentos.

Estratégia de Alocação

EMPREENDEDOR REGIONAL

A estratégia de alocação do fundo tem como foco o empreendedor regional de médio porte. Esses desenvolvedores frequentemente enfrentam desafios relacionados ao descompasso entre os desembolsos e recebimentos, além de raramente terem acesso a linhas de crédito bancário tradicionais. Além disso, as regiões fora dos principais centros urbanos e das regiões Sudeste/Centro-Oeste recebem menos assistência do mercado de capitais. Como resultado, essas áreas apresentam baixa concorrência e, muitas vezes, falta de governança quando se trata de empreendedores de médio e pequeno porte. O LIFE11 desempenha um papel fundamental em apoiar empreendedores regionais de várias maneiras. Atua como financiador, oferecendo uma solução de financiamento por meio de crédito estruturado, ao mesmo tempo em que promove boas práticas de governança e gestão profissionalizada. É importante ressaltar que o LIFE11 não investe em operações de financiamento para aquisição de terrenos, pois, em nossa visão, os riscos relacionados a questões governamentais e aprovações não são favoráveis. Preferimos concentrar nossos esforços nas etapas de desenvolvimento voltadas para financiamento de obras e antecipação de recebíveis.

TAXAS ATRATIVAS COM GARANTIAS SÓLIDAS

A escassez de crédito eleva o prêmio das operações e, quando combinada com a extensa rede de relacionamentos da gestora, proporciona uma ampla gama de oportunidades com equilíbrio entre risco e retorno para nossos investidores. O processo de aprovação de operações no fundo adere a critérios rigorosos, incluindo a avaliação criteriosa das garantias, além de uma minuciosa análise jurídica, societária, tributária e ambiental dos projetos e sócios. As operações estão sujeitas a due diligence contínua e monitoramento permanente, em linha com as práticas de governança e mitigando eventuais percepções de fragilidade. A maior parte das operações do fundo são originadas e estruturadas internamente, permitindo-nos personalizar de acordo com nossos padrões internos de garantias e taxas. Para operações de True Sale, contamos ainda com nossa própria servicer interna, encarregada do monitoramento, cobrança, recuperação e gestão das carteiras de recebíveis.

EXPERIÊNCIA EXECUTIVA

Os sócios da LCP trabalham em conjunto com os executivos das operações em que investimos para reduzir o risco dos projetos financiados. Utilizamos da experiência setorial para entender os principais desafios dos desenvolvedores e trabalhamos para reduzir a probabilidade de problemas na operação, assim como reduzir os impactos caso eventos adversos ocorram. Entendemos que o risco final dos nossos financiamentos é o risco do projeto em si, e nos utilizamos de nosso conhecimento e rede de contatos para entregar teses de investimento sólidas e projetos únicos no mercado.

Retornos e Rendimentos

O fundo distribuiu, no mês de Novembro, rendimentos no total de 1,21% a seus cotistas. O dividend yield acumulado médio dos cotistas e detentores de recibos do fundo, desde a primeira distribuição de proventos é de 77,62%. Abaixo apresentamos o DY (dividend yield) médio observados por cotistas e detentores de recibos totalmente alocados, nos últimos 12 meses de distribuições do fundo. Para comparações com o CDI, utilizamos o resultado líquido de Imposto de Renda, assumindo um perfil de investidor pessoa física.

Retornos e Rendimentos

Retorno Total Ajustado

Rentabilidade desde o início:

Cota Patrimonial - 167% CDI

Cota Mercado - 103% CDI

CDI Líquido de impostos assumindo investidor pessoa física.

DRE Gerencial

Acesse a Planilha de Fundamentos do LIFE11 no nosso site pelo caminho: https://lifecapitalpartners.com.br/ > Fundos > LIFE11 > Planilha de Fundamentos

Composição do Resultado por Cota

Histórico de distribuição de rendimento e projeção

No início de cada semestre, analisamos as expectativas macroeconômicas e individuais das nossas operações para projetar os rendimentos médios e normalizar a distribuição, trazendo uma maior estabilidade aos cotistas. Para o segundo semestre de 2025, iremos repetir o guidance do primeiro semestre, de R$ 0,12/cota, refletindo o conservadorismo da gestão diante das expectativas do mercado brasileiro.

A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. Ainda, o desempenho passado do fundo não é indicativo de resultados futuros.

Tabela de Sensibilidade

A tabela de sensibilidade tem como objetivo ilustrar o impacto da variação do preço da cota no mercado secundário sobre a rentabilidade do fundo. A metodologia utiliza como base premissas e hipóteses apresentadas nesse relatório, em cenário meramente ilustrativo e hipotético. Ela pode ser utilizada para o investidor compreender como variações no preço de mercado podem afetar métricas hipotéticas a um determinado preço. A tabela indica a rentabilidade anual equivalente, no cenário hipotético de que a carteira é adquirida com o mesmo ágio/deságio da cota no secundário.

Diante das últimas alterações na composição da carteira do LIFE11, atualizamos a metodologia da tabela de sensibilidade para refletir a totalidade do retorno do fundo. A nova abordagem utiliza como base o guidance de retorno esperado apresentado neste relatório e deixa de considerar apenas os CRIs da carteira.

Cota Mercado (28/11)

Taxa equivalente em IPCA+¹

Número de Cotistas

18.200

Carteira

Os ativos do fundo estão indexados aos índices IPCA, CDI e IGP-M apresentando os seguintes retornos: IPCA + 12,2% a.a., CDI + 11,8% a.a. e IGP-M + 13,0%. Na data-base do relatório, o fundo possuí 12 ativos, em sua grande maioria localizados na região Sul do país.

Índices de LTV e RGSD dos CRIs apresentados seguem padrão de mercado, usando estoque no cálculo. Aqui apresentamos os índices ajustados para considerar somente a carteira de recebíveis: (i) EMA: RGSD: 26%, LTV: 382%; (ii) VECTRA: RGSD: 200%, LTV: 50%; (iii) QSJRN: RGSD: 39%, LTV: 256%; (iv) MIRANTE: RGSD: 58%, LTV: 172%; (v) VANVERA: RGSD: 216%, LTV: 46%;

Carteira

Taxa Média por Indexador - % da Carteira

Alocação por LTV - % da Carteira

Histórico de exposição por indexador

Alocação de carteiras

O fundo encontra-se em sua maior parte exposto ao setor de Loteamento e à Região Sul, com boa parte da sua carteira indexada à inflação.

Exposição por tipo de empreendimento

Exposição por indexador

Exposição por tipo de investimento

Exposição por região

Exposição por vendas

Exposição por estágio de obras

Portfólio de CRIs

Razão de Saldo Devedor

79,03%

126,53%

Obras 69,81%

VGV Total*

73,74%

R$ 190.206.169,82

Taxa Média Real

14,68%

*Considerando recebíveis (elegíveis e inelegíveis) + Estoque ponderado pela participação do fundo em cada operação

Distribuição da Carteira de CRIs

VGV Estoque Entregue (% LIFE11)

100% - Loteamento

Hoje o portfólio de crédito possui duas operações finalizadas e entregues.

VGV Estoque em Desenvolvimento (% LIFE11)

Por tipo de empreendimento

Por localização

Por indexador

Por classe

Operações

CRI EMA (Barra Loft), Barra dos Coqueiros - SE

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Incorporação Horizontal

Valor da Emissão

Código ISIN

IPCA + 12% a.a

Mensal

Até R$ 59.000.000,00

BRIMWLCRIC65 / BRIMWLCRIC73

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Hipoteca Cedular

Alienação Fiduciária de Quotas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

50,00% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

64,10% das obras concluídas

90,75% das vendas concluídas

Sobre o Projeto

O Projeto de Barra Loft foi desenvolvido pela EMA Incorporações como resposta ao alto crescimento observado na cidade de Barra dos Coqueiros, Região Metropolitana de Aracaju. O empreendimento fica à 30 minutos do centro de Aracaju, através da ponte João Alves, entre Aracaju e o Terminal Marítimo Inácio Barbosa. A economia da cidade é amparada pelas atividades do terminal, operação da Petrobras no estado de Sergipe, e da UTE Porto de Sergipe I. O projeto de incorporação horizontal oferece Lofts residenciais em faixa de preço compatível com o mercado, em condomínio fechado, com acesso direto à praia por dentro do condomínio.

Operações

CRI Vectra, Londrina - PR

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Valor da Emissão

Código ISIN

Loteamento

IPCA + 12% a.a e IPCA + 10% a.a.

Mensal

R$ 60.000.000,00

BRIMWLCRICC5 / BRIMWLCRICD3

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

Alienação Fiduciária de Quotas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

26,70% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

100,00% das obras concluídas

67,81% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O CRI Vectra é composto pela incorporação Sky Residence (Cambé-PR) cuja obra está finalizada e com vendas em fase de conclusão, e pelo projeto de Reserva do Saltinho (Londrina – PR), loteamento aberto localizado na Zona Sul da cidade. O projeto é voltado ao público residencial da região Sul e Oeste, com parques arborizados, vias de caminhada e ciclovias. Além disso, houve em 2024 o lançamento do Saltinho Village, um condomínio fechado, que proporciona ainda mais segurança e lazer, voltado para a classe média alta, dentro do loteamento Reserva Saltinho. A desenvolvedora, Vectra, possui mais de 25 anos de história em incorporações e loteamentos na região de Londrina e resto do estado do Paraná, com foco em projetos de classe alta e média.

Operações

CRI QSJRN, Manaus - AM

*A emissão total é de R$153MM em duas séries sub e sênior com vasos comunicantes totalizando o máximo investível de R$101,5MM.

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 12,5% a.a

Frequência de Mensal pagamento

Valor da Emissão

R$ 101.580.000,00*

Código ISIN BRHBSCCRI932 / BRHBSCCRI940

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Imóveis

Alienação Fiduciária de Quotas

100,00% do valor da emissão integralizado no CRI

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

45,17% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

77,76% das obras concluídas

70,44% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O Projeto de Quintas São José do Rio Negro foi um dos primeiros projetos analisado pela LCP, localizado em Manaus (AM). A operação foi avaliada não somente de seus prospectos financeiros, mas também do respeito do desenvolvedor com a fauna e flora da região. Contando com rede elétrica subterrânea, instalações de alta qualidade, sistema de reutilização de águas pluviais, corredores ecológicos e mais de 300.000 m2 de floresta preservada, o projeto oferece uma abordagem diferente ao desenvolvimento urbano, encontra-se em fase avançada de comercialização e é conduzido por incorporador com histórico de atuação local. Trata-se de um ativo com perfil aderente à estratégia do fundo.

Operações

CRI Mirante, São José - SC

Segmento

Taxa

Frequência de pagamento

Valor da Emissão

Incorporação Vertical

Código ISIN

IPCA + 13% a.a.

Mensal

R$ 58.100.000,00

BRAPCSCRIF72

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Imóveis

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

77,90% do valor da emissão integralizado no CRI

77,90% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

52,98% das obras concluídas

59,22% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

Operações

VANVERA

CRI Vanvera, Ariquemes - RO

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,15% a.a

Frequência de pagamento

Mensal

Valor da Emissão

Código ISIN

R$ 80.425.000,00

BRTSSACRI182

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Alienação Fiduciária de Quotas

Aval prestado na Cédula pelos Avalistas

58,44% do valor da emissão integralizado no CRI

22,59% do valor da emissão aportado pelo fundo no CRI

100,00% das obras concluídas

93,86% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O projeto é composto por dois loteamentos, Jardim Bella Vista e Jardim Rio de Janeiro, ambos localizados no munícipio de Ariquemes, a terceira cidade mais populosa do estado de Rondônia. Tratando-se de um projeto com obras concluídas e histórico consistente de recebíveis, o que reduz incertezas operacionais, a operação foi incluída no portfólio com o objetivo de contribuir para a diversificação da carteira, conforme estratégia do fundo.

FIDC Residence Club

Segmento

Multipropriedade

Taxa

CDI + 10% a.a

Frequência de pagamento

Mensal

Valor da Emissão R$ 240.000.000,00

Valor em carteira R$ 39.963.415,59

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Alienação Fiduciária de Quotas

50% de subordinação (razão de crédito 2 para 1)

Sobre o Projeto

Operações – True Sale

Como parte de nossa estratégia de investimento, nosso fundo possui mais de 30% de seu patrimônio alocado ao que comumente é chamado no mercado de “True Sale”. Essas operações nada mais são do que a compra descontada de carteiras de recebíveis. Com o controle da carteira, implementamos nosso processo proprietário de gestão para recuperar inadimplentes, renegociar contratos, e entregar aos nossos cotistas um retorno acima do cenário base de investimento. Tendo esse produto na carteira, conseguimos amortizar a variação dos indexadores de nossa carteira de CRIs. A gestão avalia, conforme condições de mercado, a possibilidade de diluir a exposição do fundo a esse tipo de operação, embora sigamos atentos a oportunidades bem fundamentadas em regiões que conhecemos.

SPE Maragogi, Fazenda Rio Grande - PR (Green Portugal I e Green Maria)

Segmento

Loteamento

Taxa

Contratos vendidos a IPCA + 12% a.a.

Frequência de pagamento

Garantias

Mensal

Não aplicável

Valor em carteira R$ 46.412.012,95

100,00% das obras concluídas

97,04% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

A SPE Maragogi é composta por dois projetos de loteamento, ambos localizados no município de Fazenda Rio Grande, parte da região metropolitana de Curitiba. Fazenda Rio Grande tem sido uma das cidades que mais cresce no estado, e foi a cidade que demonstrou maior avanço econômico na região metropolitana de Curitiba segundo o Ipardes (2018)¹. Os Projetos Green Portugal e Green Maria foram lançados em 2016 e 2020 respectivamente, e já chegaram a um nível de adensamento urbano significativo, em grande parte por conta da localização diferenciada desses projetos, que se encontram bem servidos por linhas de transporte público, perto de outras áreas urbanas já estabelecidas, e em região próxima do centro da cidade e perto de vias de acesso à cidade de Curitiba. O projeto foi adquirido a uma taxa de 12% real a.a. A recuperação de inadimplência registrada na carteira resultou em revisão interna de TIR do ativo para níveis próximos de 13%, sem representar projeção futura de resultados. Maragogi é o primeiro projeto de True Sale a fazer parte do nosso portfólio.

Operações – True Sale

SPE Green Portugal II, Fazenda Rio Grande - PR

Sobre o Projeto

A SPE Green Portugal é composta pelo restante dos lotes do projeto Green Portugal, com metragens de 120 m² a 220 m², tendo a possibilidade de construção comercial ou residencial. É uma continuidade de um dos projetos de Maragogi, e conforme descrito no item acima, verificamos o ganho de preço constante desde o lançamento. A carteira possui muitas unidades disponíveis e, o projeto apresenta potencial de valorização, conforme características de localização, mercado e venda do estoque. O projeto foi adquirido a uma taxa de 12% real a.a. A recuperação de inadimplência registrada na carteira elevou a estimativa interna de TIR do ativo para níveis próximos de 13%, sem representar projeção futura de resultados

Operações – True Sale

SPE ONE II, Fazenda Rio Grande - PR

Sobre o Projeto

A SPE One II foi incorporada em nossa carteira no mês de março de 2024. Ela é composta por lotes de Green Portugal e Green Maria, projetos já citados em nossas atualizações. A One II é uma carteira reduzida quando comparada às demais, possuindo apenas 97 lotes, não causando um sobrecarregamento na estrutura de cobrança já estabelecida. A tese de uma gestão uniforme dos projetos foi bem positiva para as vendas, conforme a valorização do m² já mencionada em Green Portugal. Acreditamos portanto, que agregar essa outra parte de Green Maria pode influenciar a dinâmica de preços . Somado a isso, nosso olhar de gestão ativa deve destravar valor com a recuperação de contratos inadimplentes.

Operações – True Sale

SPE Marmet, Água Boa – MT

Segmento

Loteamento

Garantias

Frequência de pagamento

Mensal

Não aplicável

72,49% das obras concluídas

Valor em carteira

R$ 48.774.435,00

68,13% das vendas concluídas.

Sobre o Projeto

O Residencial Marmet está situado próximo ao novo Fórum de Água Boa no estado do Mato Grosso. O loteamento oferece uma estrutura completa, incluindo pavimentação asfáltica, meio-fio, sistema de abastecimento de água, rede elétrica, iluminação nas vias, drenagem de águas pluviais e rede de esgoto. O empreendimento também se diferencia pelo seu projeto urbanístico moderno, que valoriza a amplitude e a organização dos espaços. Com áreas de lazer, praças e ambientes destinados à convivência, o bairro foi desenvolvido para estimular a interação entre vizinhos.

Glossário

B3: Sigla para Brasil, Bolsa, Balcão, sendo a principal bolsa de valores do mercado financeiro brasileiro, responsável por conectar compradores e vendedores de diversos ativos.

CDI: Certificado de Depósito Interbancário.

CDI Líquido: CDI líquido de impostos, assumindo investidor pessoa física e a tabela regressiva de tributação.

CPI: Consumer Price Index, indicador de inflação da economia americana.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.

Dividend Yield: Razão entre o montante distribuído pelo fundo e o valor patrimonial.

Duration: Mensuração da sensibilidade da variação do preço dos ativos quanto a variações pequenas e uniformes na taxa de juros. Aproximado como prazo médio do valor presente dos fluxos futuros.

Home Equity: operações pequenas de financiamento lastreadas em ativos imobiliários com o intuito de firmar uma parceria com o desenvolvedor.

IFIX: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, que mede o desempenho médio das cotações dos FIIs listados.

IGP-M: Índice Geral de Preços – Mercado, taxa de inflação calculada pela Fundação Getúlio Vargas.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, métrica oficial de inflação calculada pelo IBGE.

LTV: Loan to Value, representa o saldo devedor da operação frente ao valor total das garantias. O indicador é a razão do montante total da operação (investido e a investir) pelo valor das garantias (incluindo carteira de recebíveis mais estoque).

RGSD: Razão de garantia do saldo devedor, a razão do valor das garantias (incluindo carteira de recebíveis mais estoque) pelo montante total da operação (investido e a investir).

SPE: Sociedade de Propósito Específico.

Taxa Selic: Taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central e usada como instrumento para controlar a inflação.

True Sale: Compra de carteiras de recebíveis imobiliários.

VGV: Valor Geral de Vendas.

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