Relatório Gerencial LRDI11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Leblon Realty Desenvolvimento I (LRDI11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 02/03/2026. No pregão de 29/10/2026, a cota do LRDI11 fechou a R$ 182,46, com P/VP de 2,10 (valor patrimonial de R$ 86,88 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 9,9124 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 33,80% sobre a cotação de 29/10/2026. O patrimônio líquido era de R$ 32,2 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 41.088.534/0001-07
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 02/03/2026 18:59
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
FII Leblon Realty Desenvolvimento I
ISIN: BRLRDICTF006 Código Anbima: 641804 Ticker B3: LRDI11
FII Híbrido Gestão Ativa
INFORMATIVO SEMESTRAL – Dezembro de 2025
DESCRIÇÃO E ESTRATÉGIA
O FII Leblon Realty Desenvolvimento I, fundo imobiliário híbrido de gestão ativa focado em desenvolvimentos residenciais. Através de uma estratégia de diversificação, investe em SPEs em parceria com os principais incorporadores do setor imobiliário.
O objetivo do FII é proporcionar ao seus investidores uma alternativa clássica de exposição ao segmento de desenvolvimento residencial e entregar retornos superiores.
CARTEIRA
Contamos com um caixa de R$ 4,8 milhões para fazer frente às despesas e aportes nos projetos e o restante do capital comprometido a ser eventualmente chamado de R$ 4,57 milhões. A tabela abaixo apresenta a composição do patrimônio líquido do Fundo e a sua carteira de ativos:
| R$ | Percentual | |
|---|---|---|
| SPEs | 28.100.300 | 91,19% |
| Aplicações e outros | 2.788.253,19 | 9,05% |
| A receber / (a pagar) | (74.882,53) | (0,002%) |
| Patrimônio Líquido | 30.813.670,66 | 100,0% |
Início do Fundo: 02/02/2022
CNPJ: 41.088.534/0001-07
Número de Emissões: 1
Gestor: Leblon Equities Gestão de Recursos Ltda.
Consultor Imobiliário: Leblon Realty Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Taxa de Administração: 2,00% a,a. sobre o PL do Fundo
Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o benchmark (IPCA + 6% a.a.)
Capital Comprometido: R$ 41.600.500,00
Capital Chamado: R$ 37.023.008,75 (88,89%)
Patrimônio Líquido: R$ 30.813.670,66
Valor Patrimonial/Cota: R$ 83,225
Quantidade de Cotas: 370.244
NOTA DO GESTOR
O segundo semestre de 2025 foi marcado pela manutenção da taxa de juros em patamares elevados. Esse cenário econômico normalmente gera um ambiente de preocupação e insegurança aos compradores de imóveis. No entanto, o que verificamos nos nossos empreendimentos foi a manutenção da performance de vendas. Os bancos permanecem disponibilizando as linhas de financiamento imobiliário que são fundamentais para fomentar o setor e os compradores das unidades. O ponto de atenção passou a ser as linhas de financiamento a produção dos bancos, que registraram um acréscimo significativo nas taxas. Essa situação gera uma maior despesa de juros no financiamento às obras ainda não contratadas.
O empreendimento Teixeira de Melo teve o seu lançamento realizado em dezembro de 2025. Tivemos um desempenho nas vendas das unidades bastante expressivo (93% vendido).
As obras dos dois empreendimentos mais relevantes que compõem a carteira de investimentos do Fundo, Iconyc by Yoo e Only by Living, em parceria com a Cyrela, seguem em linha com o cronograma físico e orçamento. Com relação a comercialização, o ponto de reflexão permanece sendo o projeto Green Tijuca. Nesse momento permanecemos analisando algumas alternativas para viabilizar um novo projeto.
Aportes e distribuições de Capital: 55% do capital investido já foi devolvido.
| Data | Valor | Valor por cota | Natureza |
|---|---|---|---|
| 22/03/2022 | -R$ 23.187.900,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 23/11/2022 | -R$ 4.250.000,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 30/05/2023 | -R$ 3.975.000,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 25/07/2023 | -R$ 3.975.000,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 08/01/2024 | -R$ 1.590.000,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 29/05/2025 | -R$ 46.545,00 | R$ 100,00 | Aporte |
| 29/05/2025 | R$ 5.000.000,00 | R$ 13,52 | Amortização |
| 04/07/2025 | R$2.200.000,00 | R$ 5,95 | Amortização |
| Data | Valor | Valor por cota | Natureza |
|---|---|---|---|
| 13/11/2025 | R$1.200.000,00 | R$ 3,24 | Dividendos |
| 27/11/2025 | R$ 12.069.773,86 | R$ 32,60 | Dividendos |
| Projeções Fll Leblon Realty Desenvolvimento I | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | |
| valores em RS M | |||||||||
| Investimentos em projetos | -15.705.680 | -13.316.921 | -4.030.385 | -2.054.450 | -963.434 | -1.663.505 | 0 | 0 | |
| Dividendos de projetos | 0 | 0 | 3.800.000 | 26.044.744 | 35.836.752 | 12.131.413 | 13.529.647 | 9.420.353 | |
| Fluxo de Caixa Projetos | -15.705.680 | -13.316.921 | -230.385 | 23.990.294 | 34.873.318 | 10.467.908 | 13.529.647 | 9.420.353 | |
| TIR Projetos | 33,3% a.a. | ||||||||
| Custos Fundo | -599.036 | -2.195.431 | |||||||
| Taxa de Gestão | -362.819 | -3.583.000 -966.385 -739.558 -739.558 | -2.682.039 -739.558 | -3.869.721 -739.558 | -677.928 | ||||
| Taxa de Performance | 0 | 0 -2.616.615 | -1.715.654 | -2.903.336 | -1.363.265 | ||||
| Despesas Operacionais | -236.217 | -226.827 -226.827 | -226.827 | -226.827 | -154.238 | ||||
| Outras receitas (despesas) | 218.749 | 307.029 | 260.707 115.778 | 60.889 | 18.236 | ||||
| Fluxo de Caixa Fll | -16.085.967 -13.915.301 | 23.330.938 | 31.551.025 7.901.647 | 9.720.814 | 7.243.158 | ||||
| TIR | 27,8% a.a. | ||||||||
| Multiplo s/ Capital Próprio | |||||||||
| 2,56 x | |||||||||
| Exposição Máxima Payback | RS 31,3 | ||||||||
| Análise Caixa e Retorno Cotista | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 |
| valores em RS M | ||||||||
| Caixa Inicial | 11.351.933 | 5.386.632 | 5.978.550 | 8.839.714 | 5.045.662 | 4.369.037 | -426.831 | |
| Aportes Cotistas | 27.437.900 | 7.950.000 | 1.590.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fluxo de Caixa Fll | -16.085.967 | -13.915.301 | -998.082 | 23.330.938 | 31.551.025 | 7.901.647 | 9.720.814 | 7.243.158 |
| Dividendos aos Cotistas | 0 | 0 | 0 | -20.469.774 | -35.345.077 | -8.578.272 | -14.516.682 | -6.816.327 |
| Caixa Final | 11.351.933 | 5.386.632 | 5.978.550 | 8.839.714 | 5.045.662 | 4.369.037 | -426.831 | -0 |
| Fluxo de Caixa do Cotistas | -27.437.900 | -7.950.000 | -1.590.000 | 20.469.774 | 35.345.077 | 8.578.272 | 14.516.682 | 6.816.327 |
| TIR | 21,3% a.a. | |||||||
Notas: Considerando captação de R$41.6 M com irvestimento em 4 projetos
PROJETOS DA CARTEIRA
Link:
https://www.cyrela.com.br/empreendimentos/iconyc-yoo
| ICONYC by Yoo | Botafogo, RJ |
|---|---|
| Segmento de Renda | A |
| Parceiro | Cyrela e BTG |
| Participação | 15% |
| Incorporador | Cyrela |
| Estágio do Desenvolvimento | Obras em execução |
| Lançamento | 3T23 |
| VGV (total / realizado) | R$482,3 M / R$405,1 M |
| Unidades (total / realizado) | 293 un. / 246 un. |
| Valor por Unidade | R$1,64 M (~R$16,2k/m2) |
| TIR real estimada | 41,98 % a.a. |
DESTAQUES :
• Investimento comprometido em maio/23 pelo valor estimado de R$13,5 M
Maior projeto na Zona Sul no ano de 2023
Primeiro residencial by Yoo (Philippe Starck) em Botafogo
Lançamento realizado em agosto/23
• 84% das unidades vendidas
• 97% das obras executadas.
| Green Residencial | Tijuca, RJ |
|---|---|
| Segmento de Renda | A / B |
| Parceiro | n/d |
| Participação | 100% |
| Incorporador | - |
| Estágio do Desenvolvimento | Em análise |
| Lançamento | 3T26 |
| VGV (total / realizado) | R$34,5 M / R$0 M |
| Unidades (total / realizado) | 63 un. / 0 un. |
| Valor por Unidade | R$0,54 M (~R$11,5k/m2) |
| TIR real estimada | 0,77% a.a. |
DESTAQUES :
Projeto adquirido em fevereiro/22 por R$4,75 M
• Analise de alternativas para viabilizar o projeto.
RELATÓRIO SEMESTRAL – 2S25
PROJETOS DA CARTEIRA (cont.)
Link:
https://www.onlybyliving.com.br
| ONLY by Living | Del Castilho, RJ |
|---|---|
| Segmento de Renda | B / C |
| Parceiro | Cyrela |
| Participação | 40% |
| Incorporador | Cyrela |
| Estágio do Desenvolvimento | Obras em execução |
| Lançamento | 3T23 |
| VGV (total / realizado) | R$432,2 M / R$401,5 M |
| Unidades (total / realizado) | 782 un. / 730 un. |
| Valor por Unidade | R$0,56 M (~R$7,93k/m2) |
| TIR real estimada | 59,33% a.a. |
DESTAQUES :
Projeto adquirido em março/22 por R$12,6 M
Lançamento da 1ª fase realizado em outubro/23 e da 2ª fase em janeiro/24 (antecipação em 10 meses)
• 93,5% das unidades vendidas
• 76% das obras executadas.
| Teixeira de Melo Residencial | Ipanema, RJ |
|---|---|
| Segmento de Renda | A |
| Parceiro | Investidores PF |
| Participação | 52% |
| Incorporador | Piimo |
| Estágio do Desenvolvimento | Lançado |
| Lançamento | 4T25 |
| VGV (est. / realizado) | R$54,2 M / R$50,4 M |
| Unidades (est. / realizado) | 26 un. / 24 un. |
| Valor por Unidade | R$2,08 M (~R$41 k/m2) |
| TIR real estimada | 18,9% a.a. |
DESTAQUES:
Projeto adquirido em março/22 por R$3,9 M
• Projeto beneficiado pelo programa Reviver 2 (gabarito do prédio aumentou de 4 para 9 pavimentos)
• VGV realizado subiu de R$ 30,1M para R$ 54,2M
Lançado em dezembro de 2025
Projeto realizado pelo escritório Bernardes Arquitetura
• 93% das unidades vendidas
RELATÓRIO SEMESTRAL – 2S25
GESTOR:
Leblon Equities Gestão de Recursos Ltda. Av. Niemeyer, 2 – 201 | Rio de Janeiro Tel.: +55 21 3206-7300 www.leblonequities.com.br
CONSULTOR IMOBILIÁRIO:
Leblon Realty Gestão de Recursos Ltda. Av. Niemeyer, 2 – 202 | Rio de Janeiro Tel.: +55 21 3206-7300
Autorregulação ANBIMA
M Autorregulação ANBIMA
Administração Fiduciária
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