Relatório Gerencial MCCI11 de outubro de 2026

relatório mensal

Informações Gerais (setembro/26)

MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Anúncio e pagamento de dividendos

8º e 13º dia útil de cada mês, respectivamente

Data do IPO 10/12/2019

Quantidade de Cotas 16.960.024

CNPJ 23.648.935/0001-84

Público Alvo Investidores em Geral

Gestor Mauá Capital Real Estate

Taxa de Gestão 0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Performance 20% sobre o que exceder 100% do CDI

Comentário do gestor

A distribuição referente ao mês de setembro/26 (paga aos cotistas em outubro/26) foi de R$ 1,00 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 13,4% , quando considerado o preço de fechamento do mês de R$ 94,60 .

Em setembro/26, ocorreu o pagamento integral do CRI River South , finalizando a operação. O CRI foi originado e estruturado pela Mauá Capital e o investimento realizado em dezembro/25, no montante de R$ 87,7 milhões. Com a quitação e pagamento de prêmio, a operação gerou um retorno de 15,2% a.a., equivalente a IPCA + 9,6% a.a..

O MCCI segue alocado de maneira diversificada e em ativos resilientes e que seguem performando da maneira esperada.

Como fato subsequente, ao longo do mês de outubro/26, realizamos a liquidação de uma nova operação no montante de aproximadamente R$ 145,0 milhões a uma taxa de IPCA + 9,30% a.a. , traremos mais detalhes no próximo relatório gerencial.

Informamos que 100% dos CRIs da carteira permanecem adimplentes e todas as parcelas referentes a outubro/26, com vencimento até a data de publicação deste relatório, já foram pagas.

Guidance de distribuição de rendimentos

O patamar de distribuição mensal de rendimentos do MCCI11 para o 2° semestre de 2026 será mantido em R$ 0,90/cota - R$ 1,00/cota. Nossa expectativa é da manutenção deste valor pelo menos até dezembro/26 (valor pago aos cotistas em janeiro/27).

Como filosofia para o MCCI11, a Mauá Capital buscará sempre a estabilização dos valores distribuídos como rendimentos (evitando oscilações elevadas de um mês para outro), conjuntamente com um constante e gradual incremento no valor patrimonial do fundo ao longo do tempo.

Projeção de distribuição¹ mensal jul/26 a dez/26

Rendimentos: R$ 0,90 e R$ 1,00 / cota ao mês

A gestão acredita que será possível manter a entrega do semestre no topo da banda, ou seja, nos R$ 1,00 por cota ao mês, o que representa, no atual patamar de preço do fundo (R$ 94,60) um dividend yield de 13,4% a.a.

Taxa média e tabela de sensibilidade

A tabela abaixo apresenta o carrego da carteira e o dividend yield pago pelo MCCI11 a depender da cotação do Fundo no mercado secundário.

A "cota teórica de curva" representa qual seria o valor por cota que resultaria em uma taxa de carrego exatamente igual à taxa média de aquisição dos ativos.

Já a "cota patrimonial" representa o valor atualizado da cota do fundo (marcação a mercado), seguindo a metodologia de precificação do administrador, que considera as variações nas taxas das NTN-Bs.

Em resumo, os ativos do MCCI que foram, em média, comprados a IPCA + 8,5% estão marcados a IPCA + 9,0% na cota patrimonial atual do fundo dado que observamos, na média, um aumento das taxas destas NTN-Bs (relação é inversa).

Extra: Explicação sobre a coluna "Taxa de Carrego MCCI11": Este cálculo considera que o investidor está comprando o Fundo na respectiva cotação no mercado, mas que, no tempo, o desconto em relação à "curva" dos papéis será corrigido. Em outras palavras, esta coluna não significa que o investidor receberá esta taxa apenas como dividendos, mas sim dividendos + correção do desconto.

Composição do resultado do mês

Em setembro/26 o MCCI gerou R$ 0,99 por cota de resultado líquido e distribuiu R$ 1,00, seguindo o guidance de distribuição.

O Fundo fechou o mês com R$ 0,25/cota em reservas acumuladas que serão utilizadas nas distribuições dos próximos meses. Este valor, juntamente com o fluxo de caixa esperado nos próximos meses permitirá, na expectativa da gestão, a manutenção do atual patamar de distribuição mensal conforme Guidance de rendimentos da página anterior.

Análise de desempenho e liquidez

MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Rentabilidade do fundo

Abaixo apresentamos o gráfico de rentabilidade a mercado ajustada pelos dividendos distribuídos aos cotistas desde o início do Fundo. O MCCI apresenta performance patrimonial consistente desde o seu início, superando tanto o CDI líquido, quanto o IFIX.

Liquidez

Ao longo do mês o Fundo apresentou um volume de negociação no mercado secundário de, aproximadamente, R$ 117,8 milhões , equivalente a R$ 5,6 milhões por dia. O MCCI11 faz parte de alguns índices do mercado de Fundos Imobiliários, sendo eles:

• IFIX: Com peso de 1,03%
• IFIX L (fundos imobiliários com alta liquidez): com peso de 1,16%
• SUNO 30: com peso de 3,33%

Distribuição de rendimentos

MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente

Desde o início do Fundo adotamos a estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente pelo MCCI11. Acreditamos que a realização destes movimentos duradouros e consistentes são importantes para os investidores, à medida que permitem uma maior previsibilidade¹ nos rendimentos futuros do Fundo, concentrando assim, como cotistas, os investidores que buscam uma geração de renda estável e de longo prazo.

Demonstrativo de resultados

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MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Receitas apuradas e despesas do fundo

O Fundo distribuiu R$ 1,00 por cota no mês. Por fim, encerramos o mês com R$ 0,25 de resultado caixa já apurado e ainda não distribuído, montante que será utilizado ao longo dos próximos meses.

⁽¹⁾ A rentabilidade por cota considera o valor de fechamento da cota a mercado. (2) CDI Líquido considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda.

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Alocação majoritária em segmentos resilientes

Abaixo apresentamos o portfólio do MCCI11 dividido em diversas categorias de alocação no fechamento do mês.

Entendemos que é extremamente saudável para o portfólio uma participação em diversos segmentos de Real Estate e uma diversificação geográfica das garantias que compõem a carteira do Fundo. Encerramos o mês com 90% dos recursos do Fundo alocados em ativos alvo, sendo 26 CRIs e 20 Fundos de CRI.

Portfólio de Recebíveis (CRIs)

JiveMauá ♥ 🚜

MCCIII: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

CRIs que possuímos mais que 50% do papel

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Portfólio de Recebíveis (CRIs)

MCCIII: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

CRIs que possuímos menos que 50% do papel

Alocação em outros FIIs de CRI

MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Visão e movimentações

O MCCI11 fechou o mês com uma alocação de R$ 133,1 milhões (~8,2% dos recursos do Fundo) em FIIs de CRI de mercado e R$ 45,9 milhões (~2,9%) no MCRE11.

Essas alocações são feitas em ativos que julgamos possuírem boa gestão e yields atraentes frente aos respectivos riscos. É uma estratégia que permite ao MCCI11 acessar diferentes segmentos imobiliários, com uma grande pulverização de ativos.

Na média, a posição em FIIs possui um Dividend Yield de 16,1% a.a. .

Ressaltamos que grande parte dessas alocações foram feitas através das ofertas destinadas a investidores profissionais, buscando oportunidades em novos fundos com gestão promissora e que ofereçam pulverização de risco e potencial upside no médio prazo.

Detalhamento por ativo

Abaixo apresentamos a composição por Fundo Imobiliário:

(% DO ATIVO TOTAL DO MCCI)

Ativos de crédito: detalhamento

CRI PIRELLI: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do centro de distribuição logístico da Pirelli de 55.802 m² de ABL (AF do direito real de superfície) na cidade de Campinas/SP com contrato BTS de 15 anos. Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui fundo de reserva, seguro fiança locatícia com cobertura mínima de 18 aluguéis e fiança bancária de banco com rating nacional AAA.

Devedor Empresa Operacional

Taxa IPCA + 8,32%

% do PL 9,8%

Vencimento 10/12/2039

Código Cetip 23L1538459 / 25A1296532

CRI NEWPORT: CRI série única com lastro no contrato de compra e venda do ativo CD Hypera (Goiânia) com 73 mil m ² de área construída e 244 mil m ² de terreno, o imóvel está totalmente locado e foi adquirido por R$ 231 milhões. A operação contém alienação fiduciária do ativo e fundo de reserva de 3 meses de juros.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 7,14%

% do PL 9,0%

Vencimento 28/05/2031

Código Cetip 21E0514204

CRI DUTRALOG: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de galpão logístico AAA (44.335 m² de ABL) em desenvolvimento na cidade de Guarulhos/SP. Além da alienação fiduciária do empreendimento, a operação possui cessão fiduciária dos recebíveis do ativo e fundo de despesas.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 8,50%

% do PL 7,0%

Vencimento 22/02/2034

Código Cetip 24E1509888

Ativos de crédito: detalhamento

CRI EMERGENT COLD: CRI que possui como garantia alienação fiduciária do galpão refrigerado multi-inquilino de 44.131 m² de ABL na cidade de Duque de Caxias/RJ. Houve pagamento de prêmio equivalente a R$ 1,6 milhão (dividido em 6 parcelas mensais). Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui CF dos recebíveis, fundo de reserva equivalente a 3 meses do serviço da dívida, além dos covenants de (i) LTV Máximo de 70%; e (ii) Índice de Cobertura mínimo de 1,40x.

Devedor Empresa Operacional

Taxa IPCA + 10,22%

% do PL 6,8%

Vencimento 21/12/2040

Código Cetip 25L3365825

CRI ASSAÍ: CRI de série única e tem como garantia a alienação fiduciária de três imóveis: duas lojas Assaí, com contratos BTS, e o prédio corporativo Ed. Bahia Trade, que somam um valor de avaliação de R$ 165,6 milhões resultando em um LTV de 58%. Além dos ativos em alienação fiduciária, o CRI possui como lastro três contratos de locação BTS com lojas do Assaí. Por fim, a operação conta com pagamento de juros e amortizações mensais e sem carência, além de um Fundo de Reserva equivalente a 2 meses de aluguel. O CRI considera apenas variação positiva do IPCA.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 7,04%

% do PL 4,7%

Vencimento 15/08/2034

Código Cetip 22H0718730

CRI SUPERFRIO: CRI série única que possui como garantia a alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados localizados em Barueri-SP e Duque de Caxias-RJ. Os dois galpões somados possuem uma área de 21.637m² e um valor total de avaliação de R$ 138,9 milhões, resultando em um LTV atual da operação de 55%. Além disso, a operação possui cessão fiduciária de direitos creditórios equivalente a 1,5 vezes o serviço da dívida mensal.

Devedor Empresa Operacional

Taxa IPCA + 9,96%

% do PL 4,5%

Vencimento 15/10/2031

Código Cetip 21J1022783

Ativos de crédito: detalhamento

CRI RESIDENCIAL JARDINS: CRI série única que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo e cessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locação para esses ativos. Além disso, a operação ainda conta com alienação fiduciária das ações da companhia proprietária das unidades citadas acima e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 1 mês para os 12 primeiros meses e 3 meses após esse período.

Devedor Empresa Patrimonialista

Taxa IPCA + 9,25%

% do PL 3,4%

Vencimento 22/09/2032

Código Cetip 22I1560033

CRI ASSAÍ II: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de uma loja Assaí em Duque de Caxias/RJ, com contrato BTS de 20 anos. Além do ativo em alienação fiduciária, o CRI possui um fundo de reserva no valor equivalente a 3 parcelas mensais, fundo de despesa e fiança dos sócios da devedora. Por fim, a operação conta com pagamento de juros e amortizações mensais e sem carência.

Devedor Empresa Patrimonialista

Taxa IPCA + 8,30%

% do PL 3,3%

Vencimento 14/12/2038

Código Cetip 23L1437877

CRI LOG II: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do galpão logístico na cidade de Mauá/SP, avaliado em R$ 83,5 milhões com LTV de 52% (considerando todo o valor de emissão do CRI) e conta com 29.380 m² de ABL. A operação possui cessão fiduciária dos recebíveis, fundo de reserva e de despesas equivalente a 1 ano de despesas.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 7,20%

% do PL 3,1%

Vencimento 24/02/2032

Código Cetip 22C0050625

Ativos de crédito: detalhamento

CRI BRF: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária (fração ideal de 12,5%) do galpão refrigerado locado para BRF de 30.694 m² de ABL na cidade de Vitória de Santo Antão/PE com contrato atípico até o vencimento da operação. Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui fundo de reserva, fundo de juros e fiança bancária.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 8,25%

% do PL 3,0%

Vencimento 10/01/2039

Código Cetip 25B2793257

CRI RESIDENCIAL ITAIM: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de 80 unidades residenciais para locação no empreendimento Upper Itaim, localizado no bairro do Itaim Bibi na cidade de São Paulo. Além disso, possui cessão fiduciária dos contratos de locação para essas unidades e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 3 meses da operação, além de alienação fiduciária das ações da proprietária das unidades.

Devedor Empresa Patrimonialista

Taxa IPCA + 7,85%

% do PL 2,5%

Vencimento 22/12/2026

Código Cetip 20L0687995

CRI GREEN TOWERS: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária das cotas do FII proprietário da fração ideal correspondente a 15% da laje corporativa no edifício Green Towers, localizado em Brasília-DF e cessão do contrato de locação (Banco do Brasil). Além disso, a operação tem um fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais do CRI.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 8,66%

% do PL 2,4%

Vencimento 15/12/2034

Código Cetip 19L0907949

Ativos de crédito: detalhamento

CRI JALGP: CRI série sênior de financiamento a aquisição de dois terrenos e posterior desenvolvimento de dois empreendimentos residenciais de alto padrão, localizados no bairro Itaim Bibi, na cidade de São Paulo/SP. A operação contempla prêmio de 1,65% sobre o montante da série sênior, incorporado ao saldo devedor e conta com um conjunto de garantias (AF do imóvel, CF dos recebíveis, AF quotas, Fundo de despesa e aval).

Devedor Empresa Desenvolvedora

Taxa IPCA + 10,90%

% do PL 2,4%

Vencimento 24/12/2030

Código Cetip 26A2041608 / 26A2042089

CRI EVOLUTION: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária da fração correspondente a 28,7% do edifício triple A Evolution , localizado em Alphaville, Barueri – SP e cessão do contrato de locação (Elopar). Além disso, a operação tem um fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais do CRI.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 6,25%

% do PL 2,2%

Vencimento 12/12/2034

Código Cetip 19L0823309

CRI LUX: CRI série sênior de financiamento a aquisição de quatro terrenos e posterior desenvolvimento de um empreendimento residencial de alto padrão, localizados no bairro Vila Nova Conceição, na cidade de São Paulo/SP. A operação conta com um conjunto de garantias (AF do imóvel, CF dos recebíveis, AF quotas, Fundo de despesa e aval).

Devedor Empresa Desenvolvedora

Taxa CDI + 3,00%

% do PL 2,2%

Vencimento 27/02/2031

Código Cetip 26C2693965

Ativos de crédito: detalhamento

CRI SKR MAESTRO CARDIM: CRI série sênior de financiamento a aquisição de terreno e posterior desenvolvimento de empreendimento residencial de alto padrão, localizado no bairro Bela Vista, na cidade de São Paulo/SP. A operação contempla prêmio de 1,65% sobre o montante da série sênior, incorporado ao saldo devedor e conta com um conjunto de garantias (AF do imóvel, CF dos recebíveis, AF quotas, Fundo de despesa e aval).

Devedor Empresa Desenvolvedora

Taxa IPCA + 10,90%

% do PL 2,1%

Vencimento 24/12/2032

Código Cetip 25L3388401

CRI LOG I: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do galpão logístico localizado na cidade de Guarulhos, São Paulo - SP e atualmente avaliado em R$ 88,6 milhões (LTV de 52%) e conta com 21.098 m² de ABL. A operação possui cessão fiduciária de recebíveis. Adicionalmente, temos um fundo de reserva equivalente a 3 parcelas mensais e também fundo de despesa.

Devedor Fundo Imobiliário

Taxa IPCA + 7,20%

% do PL 1,8%

Vencimento 15/01/2032

Código Cetip 22A0253223

CRI BR PROPERTIES: Financiamento à empresa BR Properties S.A. com 2 imóveis em garantia, assim como os seus respectivos contratos de locação (2 galpões AAA localizados em Cajamar/SP), não há carência de juros. O CRI conta com garantias robustas, tais como: (i) Alienação Fiduciária dos Imóveis, (ii) Cessão Fiduciária dos recebíveis atuais e futuros, (iii) Fundo de reserva equivalente a 1 PMT e (iv) Fundo de despesas equivalente a 12 meses de despesas ordinárias da operação. Além disso, o CRI apresenta um índice de cobertura superior a 1,5x e LTV menor que 40%.

Devedor Empresa Desenvolvedora

Taxa CDI + 2,00%

% do PL 1,7%

Vencimento 15/08/2031

Código Cetip 23H1023846

Ativos de crédito: detalhamento

CRI WT LOG: Alavancagem para empresa patrimonialista tendo a alienação fiduciária (fração ideal de 25%) de galpão logístico AAA localizado em Franco da Rocha/SP e a cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros provenientes da locação do ativo como garantias. Além das garantias já mencionadas, a operação conta com: (i) aval dos sócios PF e PJ; (ii) Fundo de Reserva de 3 PMTs; e (iii) AF de quotas da SPE proprietária do empreendimento, além dos covenants de (i) LTV Máximo de 50%; e (ii) Índice de Cobertura mínimo de 1,25x.

Devedor Empresa Patrimonialista

Taxa IPCA+ 8,14%

% do PL 1,6%

Vencimento 18/12/2035

Código Cetip 23A0297064

CRI VILLA XP: CRI de série única que possui como lastro uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final da estrutura. A operação conta com rating brAAA emitido pela S&P Global.

Devedor Empresa Operacional

Taxa IPCA + 5,00%

% do PL 1,4%

Vencimento 15/04/2036

Código Cetip 21D0456641

CRI HOME EQUITY II: CRI série única com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis que estão majoritariamente localizados no estado de São Paulo. Além disso, o ativo também apresenta Fundo de Liquidez.

Devedor Diversos – 144 créditos

Taxa IPCA + 9,00%

% do PL 1,3%

Vencimento 10/10/2044

Código Cetip 24E3558403

Ativos de crédito: detalhamento

CRI SQUARE DESIGN: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de unidades do hotel 5 estrelas Square Design localizado na cidade do Rio de Janeiro e cessão fiduciária dos recebíveis oriundos do contrato de locação e administração do hotel. Além disso, a operação tem um fundo de reserva equivalente a 6 meses de juros e aval do sócio majoritário do devedor.

Devedor Incorporador

Taxa IPCA + 12,00%

% do PL 0,8%

Vencimento 21/12/2029

Código Cetip 19L0906182

CRI RENDA RESIDENCIAL: CRI série sênior que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo e cessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locação para esses ativos. Além disso, ainda conta com alienação fiduciária das ações da companhia proprietária das unidades citadas acima e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 3 meses da operação. A subordinação do ativo é de 20%.

Devedor Empresa Patrimonialista

Taxa IPCA + 8,12%

% do PL 0,8%

Vencimento 25/08/2032

Código Cetip 19K1139273

CRI LOCALFRIO: CRI de série sênior que possui como garantia alienação fiduciária de 2 galpões logísticos localizados em São Paulo e Itajaí/SC. Além disso, a operação conta com a cessão dos contratos de locação com a Localfrio S.A., fundo de reserva equivalente a 5 meses de parcelas mensais do CRI e aval dos sócios do devedor da operação. Atualmente a subordinação do ativo é de 20%.

Devedor Empresa Operacional

Taxa IPCA + 6,00%

% do PL 0,5%

Vencimento 16/12/2031

Código Cetip 19K0981679

Ativos de crédito: detalhamento

CRI HOME EQUITY I: CRI série sênior com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis. O CRI possuía uma subordinação inicial de 15,0% e atualmente possui 74%. Além disso, o ativo também apresenta Fundo de Liquidez.

Devedor Diversos – 47 créditos

Taxa IPCA + 6,50%

% do PL 0,3%

Vencimento 12/04/2036

Código Cetip 21D0402879

PULVERIZADO: CRIs séries sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis. Além disso, os ativos também apresentam Fundo de Liquidez. Os indicadores (Lastro/VP do CRI Sênior, Recursos Arrecadados/PMT Sênior e LTV) estão de acordo com o esperado pelo Gestor.

Devedor Diversos – 58 créditos

Taxa IPCA + 6,75%

% do PL 0,1%

Vencimento 12/03/2036

Código Cetip 21C0776201

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