Relatório Gerencial MCCI11 de março de 2026

Mauá Capital Recebiveis Imobiliários relatório mensal

Março 2026

Informações Gerais (fevereiro/26) MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Código de negociação (Ticker) MCCI11

Patrimônio líquido R$ 1.623.000.070,16 R$ 95,70/ cota

Número de cotistas 118.856

Valor da cota a mercado R$ 95,90

Liquidez R$ 102,0 milhões (total mês) R$ 5,7 milhões (média diária)

Último dividendo R$ 1,00 / cota

Preço mercado / patrimonial 1,00

Dividend Yield anualizado¹ 13,3% a.a.

Anúncio e pagamento de dividendos 8º e 13º dia útil de cada mês, respectivamente

Data do IPO 10/12/2019

Quantidade de Cotas 16.960.024

CNPJ 23.648.935/0001-84

Público Alvo Investidores em Geral

Gestor Mauá Capital Real Estate

Taxa de Gestão 0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Administração 0,20% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder 100% do CDI

Comentário do gestor

A distribuição referente ao mês de fevereiro/26 (paga aos cotistas em março/26) foi de R$ 1,00 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 13,3%, quando considerado o preço de fechamento do mês de R$ 95,90.

No mês não houve nenhuma nova alocação ou movimentação relevante na carteira. O MCCI segue alocado de maneira diversificada e em ativos resilientes e que seguem performando da maneira esperada.

Informamos que 100% dos CRIs da carteira permanecem adimplentes e todas as parcelas referentes a março/26, com vencimento até a data de publicação deste relatório, já foram pagas.

Guidance de distribuição de rendimentos

O patamar de distribuição mensal de rendimentos do MCCI11 para o 1° semestre de 2026 será de R$ 0,90/cota - R$ 1,00/cota. Nossa expectativa é da manutenção deste valor pelo menos até junho/26 (valor pago aos cotistas em julho/26).

Como filosofia para o MCCI11, a Mauá Capital buscará sempre a estabilização dos valores distribuídos como rendimentos (evitando oscilações elevadas de um mês para outro), conjuntamente com um constante e gradual incremento no valor patrimonial do fundo ao longo do tempo.

Projeção de distribuição¹ mensal jan/26 a jun/26 Rendimentos: R$ 0,90 e R$ 1,00 / cota ao mês

A gestão acredita que será possível manter a entrega do semestre no topo da banda, ou seja, nos R$ 1,00 por cota ao mês, o que representa, no atual patamar de preço do fundo (R$ 95,90) um dividend yield de 13,3% a.a.

Resumo do mês MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Taxa média e tabela de sensibilidade

A tabela abaixo apresenta o carrego da carteira e o dividend yield pago pelo MCCI11 a depender da cotação do Fundo no mercado secundário.

A “cota teórica de curva” representa qual seria o valor por cota que resultaria em uma taxa de carrego exatamente igual à taxa média de aquisição dos ativos.

Já a “cota patrimonial” representa o valor atualizado da cota do fundo (marcação a mercado), seguindo a metodologia de precificação do administrador, que considera as variações nas taxas das NTN-Bs.

Em resumo, os ativos do MCCI que foram, em média, comprados a IPCA + 8,4% estão marcados a IPCA + 9,0% na cota patrimonial atual do fundo dado que observamos, na média, um aumento das taxas destas NTN-Bs (relação é inversa).

Extra: Explicação sobre a coluna “Taxa de Carrego MCCI11”: Este cálculo considera que o investidor está comprando o Fundo na respectiva cotação no mercado, mas que, no tempo, o desconto em relação à “curva” dos papéis será corrigido. Em outras palavras, esta coluna não significa que o investidor receberá esta taxa apenas como dividendos, mas sim dividendos + correção do desconto.

Composição do resultado do mês

Em fevereiro/26 o MCCI gerou R$ 0,75 por cota de resultado líquido e distribuiu R$ 1,00, seguindo o novo guidance de distribuição.

O Fundo fechou o mês com R$ 0,09/cota em reservas acumuladas que serão utilizadas nas distribuições dos próximos meses. Este valor, juntamente com o fluxo de caixa esperado nos próximos meses permitirá, na expectativa da gestão, a manutenção do atual patamar de distribuição mensal conforme Guidance de rendimentos da página anterior.

Análise de desempenho e liquidez MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Rentabilidade do fundo

Abaixo apresentamos o gráfico de rentabilidade a mercado ajustada pelos dividendos distribuídos aos cotistas desde o início do Fundo. O MCCI apresenta performance patrimonial consistente desde o seu início, superando tanto o CDI líquido, quanto o IFIX.

Liquidez

Ao longo do mês o Fundo apresentou um volume de negociação no mercado secundário de, aproximadamente, R$ 102,0 milhões, equivalente a R$ 5,7 milhões por dia. O MCCI11 faz parte de alguns índices do mercado de Fundos Imobiliários, sendo eles:

IFIX: Com peso de 1,08%

• IFIX L (fundos imobiliários com alta liquidez): com peso de 1,24%

• SUNO 30: com peso de 3,33%

Volume Dia (R$ M)

Estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente

Desde o início do Fundo adotamos a estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente pelo MCCI11. Acreditamos que a realização destes movimentos duradouros e consistentes são importantes para os investidores, à medida que permitem uma maior previsibilidade¹ nos rendimentos futuros do Fundo, concentrando assim, como cotistas, os investidores que buscam uma geração de renda estável e de longo prazo.

(1) A projeção de distribuição de rendimentos não representa e nem deve ser interpretada como garantia de rentabilidade futura. (2) Considera a cota de fechamento de cada mês.

Receitas apuradas e despesas do fundo

O Fundo distribuiu R$ 1,00 por cota no mês. Por fim, encerramos o mês com R$ 0,09 de resultado caixa já apurado e ainda não distribuído, montante que será utilizado ao longo dos próximos meses.

(1) A rentabilidade por cota considera o valor de fechamento da cota a mercado.

(2) CDI Líquido considera um alíquota de 15% de Imposto de Renda.

Alocação majoritária em segmentos resilientes

Abaixo apresentamos o portfólio do MCCI11 dividido em diversas categorias de alocação no fechamento do mês.

Entendemos que é extremamente saudável para o portfólio uma participação em diversos segmentos de Real Estate e uma diversificação geográfica das garantias que compõem a carteira do Fundo. Encerramos o mês com 98% dos recursos do Fundo alocados em ativos alvo, sendo 26 CRIs e 20 Fundos de CRI.

DISTRIBUIÇÃO POR CLASSE DE ATIVO

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R I N D E X A D O R

BREAKDOWN PORTFÓLIO DE CRÉDITO NÃO CONSIDERA ALOCAÇÃO EM FIIS E CAIXA

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R S E G M E N T O

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R R E G I Ã O

Portfólio de Recebíveis (CRIs) MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

JiveMau

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CRIs que possuímos mais que 50% do papel

Portfólio de Recebíveis (CRIs) MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

CRIs que possuímos menos que 50% do papel

Alocação em outros FIIs de CRI MCCI11: FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários

Visão e movimentações

O MCCI11 fechou o mês com uma alocação de R$ 143,5 milhões (~8,8% dos recursos do Fundo) em FIIs de CRI de mercado e R$ 57,4 milhões (~3,5%) no MCRE11.

Essas alocações são feitas em ativos que julgamos possuírem boa gestão e yields atraentes frente aos respectivos riscos. É uma estratégia que permite ao MCCI11 acessar diferentes segmentos imobiliários, com uma grande pulverização de ativos.

Na média, a posição em FIIs possui um Dividend Yield de 14,6% a.a..

Ressaltamos que grande parte dessas alocações foram feitas através das ofertas destinadas a investidores profissionais, buscando oportunidades em novos fundos com gestão promissora e que ofereçam pulverização de risco e potencial upside no médio prazo.

Detalhamento por ativo

Abaixo apresentamos a composição por Fundo Imobiliário:

(% DO ATIVO TOTAL DO MCCI)

Ativos de crédito: detalhamento

CRI NEWPORT: CRI série única com lastro no contrato de compra e venda do ativo CD Hypera (Goiânia) com 73 mil m² de área construída e 244 mil m² de terreno, o imóvel está totalmente locado e foi adquirido por R$ 231 milhões. A operação contém alienação fiduciária do ativo e fundo de reserva de 3 meses de juros.

CRI EMERGENT COLD: CRI que possui como garantia alienação fiduciária do galpão refrigerado multi-inquilino de 44.131 m² de ABL na cidade de Duque de Caxias/RJ. Houve pagamento de prêmio equivalente a R$ 1,6 milhão (dividido em 6 parcelas mensais). Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui CF dos recebíveis, fundo de reserva equivalente a 3 meses do serviço da dívida, além dos covenants de (i) LTV Máximo de 70%; e (ii) Índice de Cobertura mínimo de 1,40x.

CRI RIVER SOUTH: CRI de financiamento de obra de empreendimento misto (corporativo, residencial e lojas), localizado próximo ao cruzamento da Av. Marginal Pinheiros com a Ponte Eusébio Matoso, na cidade de São Paulo/SP, com habite-se já emitido. A operação foi originada pela Mauá Capital e totaliza R$ 100,0 milhões. O CRI conta com garantias de AF do corporativo de propriedade da devedora, CF dos recebíveis, fundo de reserva, fundo de despesa e aval de sócio. O ativo corporativo em garantia apresenta ocupação superior a 80%, com inquilino de primeira linha.

Devedor

Taxa

Fundo Imobiliário

% do PL

IPCA + 7,14%

Vencimento

9,0%

Código Cetip

28/05/2031

Devedor

21E0514204

Taxa

% do PL

Empresa Operacional

Vencimento

Código Cetip

IPCA + 10,22%

6,7%

21/12/2040

25L3365825

Devedor

Taxa

Empresa Desenvolvedora

% do PL

IPCA + 9,00%

Vencimento

5,5%

16/02/2029

Código Cetip

24B0014064

Ativos de crédito: detalhamento

CRI PIRELLI: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do centro de distribuição logístico da Pirelli de 55.802 m² de ABL (AF do direito real de superfície) na cidade de Campinas/SP com contrato BTS de 15 anos. Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui fundo de reserva, seguro fiança locatícia com cobertura mínima de 18 aluguéis e fiança bancária de banco com rating nacional AAA.

CRI DUTRALOG: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de galpão logístico AAA (44.335 m² de ABL) em desenvolvimento na cidade de Guarulhos/SP. Além da alienação fiduciária do empreendimento, a operação possui cessão fiduciária dos recebíveis do ativo e fundo de despesas.

CRI ASSAÍ: CRI de série única e tem como garantia a alienação fiduciária de três imóveis: duas lojas Assaí, com contratos BTS, e o prédio corporativo Ed. Bahia Trade, que somam um valor de avaliação de R$ 162,9 milhões resultando em um LTV de 62%. Além dos ativos em alienação fiduciária, o CRI possui como lastro três contratos de locação BTS com lojas do Assaí. Por fim, a operação conta com pagamento de juros e amortizações mensais e sem carência, além de um Fundo de Reserva equivalente a 2 meses de aluguel. O CRI considera apenas variação positiva do IPCA.

Devedor

Taxa

Empresa Operacional

% do PL

IPCA + 8,00%

Vencimento

5,3%

Código Cetip

10/09/2039

Devedor

% do PL

Taxa

23L1538459

Código Cetip

Vencimento

Fundo Imobiliário

IPCA + 8,09%

5,1%

22/02/2034

24E1509888

Devedor

Taxa

Fundo Imobiliário

% do PL

IPCA + 7,04%

Vencimento

4,7%

15/08/2034

Código Cetip

22H0718730

Ativos de crédito: detalhamento

CRI SUPERFRIO: CRI série única que possui como garantia a alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados localizados em Barueri-SP e Duque de Caxias-RJ. Os dois galpões somados possuem uma área de 21.637m² e um valor total de avaliação de R$ 123,5 milhões, resultando em um LTV atual da operação de 68%. Além disso, a operação possui cessão fiduciária de diretos creditórios equivalente a 1,5 vezes o serviço da dívida mensal.

CRI ASSAÍ II: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de uma loja Assaí em Duque de Caxias/RJ, com contrato BTS de 20 anos. Além do ativo em alienação fiduciária, o CRI possui um fundo de reserva no valor equivalente a 3 parcelas mensais, fundo de despesa e fiança dos sócios da devedora. Por fim, a operação conta com pagamento de juros e amortizações mensais e sem carência.

CRI RESIDENCIAL JARDINS: CRI série única que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo e cessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locação para esses ativos. Além disso, a operação ainda conta com alienação fiduciária das ações da companhia proprietária das unidades citadas acima e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 1 mês para os 12 primeiros meses e 3 meses após esse período.

Devedor

Empresa Operacional

Taxa

IPCA + 9,60%

% do PL 3,6%

Vencimento 15/10/2031

Código Cetip 21J1022783

Devedor

Empresa Patrimonialista

Taxa

IPCA + 8,30%

% do PL 3,3%

Vencimento 14/12/2038

Código Cetip 23L1437877

Devedor

Taxa

Empresa Patrimonialista

% do PL

IPCA + 9,25%

3,2%

Vencimento

22/09/2032

Código Cetip

22I1560033

Ativos de crédito: detalhamento

CRI LOG II: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do galpão logístico na cidade de Mauá/SP, avaliado em R$ 80,0 milhões com LTV de 55% (considerando todo o valor de emissão do CRI) e conta com 29.380 m² de ABL. A operação possui cessão fiduciária dos recebíveis, fundo de reserva e de despesas equivalente a 1 ano de despesas.

CRI BRF: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária (fração ideal de 12,5%) do galpão refrigerado locado para BRF de 30.694 m² de ABL na cidade de Vitória de Santo Antão/PE com contrato atípico até o vencimento da operação. Além da alienação fiduciária mencionada, a operação possui fundo de reserva, fundo de juros e fiança bancária.

CRI GREEN TOWERS: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária das cotas do FII proprietário da fração ideal correspondente a 15% da laje corporativa no edifício Green Towers, localizado em Brasília-DF e cessão do contrato de locação (Banco do Brasil). Além disso, a operação tem um fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais do CRI.

Devedor

Taxa

% do PL

Vencimento

Fundo Imobiliário

IPCA + 7,20%

Código Cetip

Devedor

% do PL

3,1%

Vencimento

Taxa

24/02/2032

Código Cetip

22C0050625

Fundo Imobiliário

IPCA + 8,25%

3,0%

10/01/2039

25B2793257

Devedor

Taxa

% do PL

Fundo Imobiliário

IPCA + 8,66%

Vencimento

2,4%

15/12/2034

Código Cetip

19L0907949

Ativos de crédito: detalhamento

CRI RESIDENCIAL ITAIM: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de 80 unidades residenciais para locação no empreendimento Upper Itaim, localizado no bairro do Itaim Bibi na cidade de São Paulo. Além disso, possui cessão fiduciária dos contratos de locação para essas unidades e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 3 meses da operação, além de alienação fiduciária das ações da proprietária das unidades.

CRI EVOLUTION: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária da fração correspondente a 28,7% do edifício triple A Evolution, localizado em Alphaville, Barueri – SP e cessão do contrato de locação (Elopar). Além disso, a operação tem um fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais do CRI.

CRI JALGP: CRI série sênior de financiamento a aquisição de dois terrenos e posterior desenvolvimento de dois empreendimentos residenciais de alto padrão, localizados no bairro Itaim Bibi, na cidade de São Paulo/SP. A operação contempla prêmio de 1,65% sobre o montante da série sênior, incorporado ao saldo devedor e conta com um conjunto de garantias (AF do imóvel, CF dos recebíveis, AF quotas, Fundo de despesa e aval).

Devedor

Empresa Patrimonialista

Taxa

% do PL

Vencimento

IPCA + 7,85%

Código Cetip

2,3%

22/12/2026

20L0687995

Devedor

Taxa

% do PL

Vencimento

Código Cetip

Fundo Imobiliário

IPCA + 6,25%

2,3%

12/12/2034

19L0823309

Devedor

Taxa

Empresa Desenvolvedora

% do PL

IPCA + 10,90%

Vencimento

2,1%

Código Cetip

24/12/2030

26A2041608 / 26A2042089

Ativos de crédito: detalhamento

CRI SKR MAESTRO CARDIM: CRI série sênior de financiamento a aquisição de terreno e posterior desenvolvimento de empreendimento residencial de alto padrão, localizado no bairro Bela Vista, na cidade de São Paulo/SP. A operação contempla prêmio de 1,65% sobre o montante da série sênior, incorporado ao saldo devedor e conta com um conjunto de garantias (AF do imóvel, CF dos recebíveis, AF quotas, Fundo de despesa e aval).

CRI LOG I: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária do galpão logístico localizado na cidade de Guarulhos, São Paulo - SP e atualmente avaliado em R$ 76,8 milhões (LTV de 55%) e conta com 21.098 m² de ABL. A operação possui cessão fiduciária de recebíveis. Adicionalmente, temos um fundo de reserva equivalente a 3 parcelas mensais e também fundo de despesa.

CRI BR PROPERTIES: Financiamento à empresa BR Properties S.A. com 3 imóveis em garantia, assim como os seus respectivos contratos de locação (3 galpões AAA localizados em Jarinu/SP), não há carência de juros. O CRI conta com garantias robustas, tais como: (i) Alienação Fiduciária dos Imóveis, (ii) Cessão Fiduciária dos recebíveis atuais e futuros, (iii) Fundo de reserva equivalente a 1 PMT e (iv) Fundo de despesas equivalente a 12 meses de despesas ordinárias da operação. Além disso, o CRI apresenta um índice de cobertura superior a 1,5x e LTV menor que 40%.

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Devedor

Taxa

Empresa Desenvolvedora

% do PL

IPCA + 10,90%

Vencimento

Código Cetip

1,9%

Devedor

24/12/2032

% do PL

25L3388401

Taxa

Código Cetip

Vencimento

Fundo Imobiliário

IPCA + 7,20%

1,8%

15/01/2032

22A0253223

Devedor

Taxa

Empresa Desenvolvedora

% do PL

CDI + 2,00%

Vencimento

1,7%

15/08/2031

Código Cetip

23H1023846

Ativos de crédito: detalhamento

CRI WT LOG: Alavancagem para empresa patrimonialista tendo a alienação fiduciária (fração ideal de 25%) de galpão logístico AAA localizado em Franco da Rocha/SP e a cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros provenientes da locação do ativo como garantias. Além das garantias já mencionadas, a operação conta com: (i) aval dos sócios PF e PJ; (ii) Fundo de Reserva de 3 PMTs; e (iii) AF de quotas da SPE proprietária do empreendimento, além dos covenants de (i) LTV Máximo de 50%; e (ii) Índice de Cobertura mínimo de 1,25x.

CRI HOME EQUITY II: CRI série única com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis que estão majoritariamente localizados no estado de São Paulo. Além disso, o ativo também apresenta Fundo de Liquidez.

CRI RENDA RESIDENCIAL: CRI série sênior que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo e cessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locação para esses ativos. Além disso, ainda conta com alienação fiduciária das ações da companhia proprietária das unidades citadas acima e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 3 meses da operação. A subordinação do ativo é de 20%.

Devedor

Empresa Patrimonialista

Taxa

IPCA+ 8,14%

% do PL

1,7%

Vencimento 18/12/2035

Código Cetip 23A0297064

Devedor

Taxa

Diversos – 166 créditos

% do PL

IPCA + 9,00%

Vencimento

1,4%

10/10/2044

Código Cetip

24E3558403

Devedor

Taxa

Empresa Patrimonialista

% do PL

IPCA + 8,12%

Vencimento

1,3%

25/08/2032

Código Cetip

19K1139273

Ativos de crédito: detalhamento

CRI VILLA XP: CRI de série única que possui como lastro uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final da estrutura. A operação conta com rating brAAA emitido pela S&P Global.

CRI SQUARE DESIGN: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de unidades do hotel 5 estrelas Square Design localizado na cidade do Rio de Janeiro e cessão fiduciária dos recebíveis oriundos do contrato de locação e administração do hotel. Além disso, a operação tem um fundo de reserva equivalente a 6 meses de juros e aval do sócio majoritário do devedor.

CRI LOCALFRIO: CRI de série sênior que possui como garantia alienação fiduciária de 2 galpões logísticos localizados em São Paulo e Itajaí/SC. Além disso, a operação conta com a cessão dos contratos de locação com a Localfrio S.A., fundo de reserva equivalente a 5 meses de parcelas mensais do CRI e aval dos sócios do devedor da operação. Atualmente a subordinação do ativo é de 20%.

Devedor

Empresal Operacional

Taxa

% do PL

IPCA + 5,00%

1,3%

Vencimento

15/04/2036

Código Cetip

21D0456641

Devedor

Taxa

% do PL

Código Cetip

Vencimento

Incorporador

IPCA + 12,00%

0,9%

21/12/2029

19L0906182

Devedor

Taxa

Empresa Operacional

% do PL

IPCA + 6,00%

Vencimento

0,6%

16/12/2031

Código Cetip

19K0981679

Ativos de crédito: detalhamento

CRI HOME EQUITY I: CRI série sênior com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis. O CRI possuía uma subordinação inicial de 15,0% e atualmente possui 60%. Além disso, o ativo também apresenta Fundo de Liquidez.

PULVERIZADO: CRIs séries sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis. Além disso, os ativos também apresentam Fundo de Liquidez. Os indicadores (Lastro/VP do CRI Sênior, Recursos Arrecadados/PMT Sênior e LTV) estão de acordo com o esperado pelo Gestor.

Devedor

Diversos – 50 créditos

Taxa

% do PL

IPCA + 6,50%

Vencimento

0,4%

12/04/2036

Código Cetip

21D0402879

Devedor

Taxa

% do PL

Vencimento

Diversos – 67 créditos

IPCA + 6,75%

Código Cetip

0,3%

12/03/2036

21C0776201

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