Relatório Gerencial MCRE11 de agosto de 2026

Mauá Capital Real Estate relatório mensal

Agosto 2026

Informações Gerais (julho/26) MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

Código de negociação (Ticker) MCRE11

Patrimônio líquido R$ 1.132.535.852,06 R$ 10,15/ cota

Número de cotistas 94.310

Valor da cota a mercado R$ 8,65

Liquidez R$ 63,0 milhões (total mês) R$ 2,7 milhões (média diária)

Último dividendo R$ 0,10 / cota

Preço mercado / patrimonial 0,85

Dividend Yield anualizado¹ 14,8% a.a.

Anúncio e pagamento de dividendos 11º e 16º dia útil de cada mês, respectivamente

Data do IPO 14/06/2021

Quantidade de Cotas 111.598.921

CNPJ 36.655.973/0001-06

Investidores em Geral Público Alvo

Gestor Mauá Capital Real Estate

Taxa de Gestão 1,10% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder IPCA + 6,00% a.a.

Comentário do gestor

A distribuição do MCRE11 referente a julho/26 (paga aos cotistas em agosto/26) foi de R$ 0,10 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 14,8% a.a. quando considerado o preço de fechamento do mês de R$ 8,65.

Em julho/26, o Fundo realizou uma integralização adicional no CRI MSB Axis, totalizando R$ 2,0 milhões a uma taxa de IPCA + 11,00%.

Na próxima página detalharemos, como eventos subsequentes, fatos que envolveram a posição que o MCRE11 carrega nos ativos (i) cotas de TRXF11, que foram recebidas como pagamento pela venda dos ativos de Renda Urbana que foram desenvolvidos nos últimos anos e (ii) cotas de MCLO11 – Mauá Capital Logística.

De um lado, a posição em cotas de TRXF11 segue com o pagamento normal de rendimentos, apesar da queda do lucro auferido na operação original de venda - dado movimento negativo do preços das cotas a mercado.

De outro, a posição em MCLO11 sempre teve como objetivo principal o de ganho de capital futuro com a venda de ativos, que foram adquiridos a cap rates de aproximadamente 11% a.a.. Ela segue sendo, em nossa visão, uma das maiores fontes de potenciais lucros futuros para o MCRE11.

Sendo assim, reforçamos que o guidance de distribuição de cotas de R$ 0,10/ mês está mantido para este 2º semestre de 2026.

Guidance de distribuição de rendimentos

O patamar de distribuição mensal de rendimentos do MCRE11 para o 2° semestre de 2026 é de R$ 0,10/cota. O ajuste reflete, em conjunto, o patamar de inflação — inferior à média observada em 2025 — e a composição atual da carteira, que carrega operações estruturadas cujo retorno ainda está em fase de maturação, com expectativa de realização de resultado ao longo dos próximos semestres.

Projeção de distribuição¹ mensal jul/26 a dez/26 R$ 0,10 / cota

Composição do resultado do mês

No mês, o MCRE11 gerou um resultado de R$ 9,0 milhões (R$ 0,08/cota) e utilizou R$ 0,02/cota em reservas. Encerramos o mês com R$ 0,02/cota de reservas acumuladas, que serão utilizadas para manutenção das próximas distribuições dentro do guidance.

Adicionalmente, os veículos intermediários investidos pelo Fundo possuem R$ 0,04/cota (aprox. R$ 4,3 milhões) em dividendos acumulados, recursos que poderão ser transferidos ao MCRE11 conforme necessidade para manutenção das distribuições.

Considerando o MCRE11 e estes veículos intermediários, a reserva total disponível no fechamento de julho/26 era de aproximadamente R$ 0,06/cota.

Resumo do mês MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

1. Posição investida nas cotas de TRXF11, em decorrência da venda de portfólio de ativos de renda urbana, ocorrida em janeiro/2026.

O MCRE11 investiu inicialmente R$ 15,0 milhões para deter aproximadamente 32% de um fundo cujo objetivo era o desenvolvimento de quatro lojas de renda urbana na cidade de São Paulo, contratadas na modalidade built to suit (BTS). A operação foi estruturada de maneira alavancada, visando auferir ganho de capital na venda dos ativos, como é estratégia comum em operações do MCRE11.

Em dezembro de 2025, em face de uma proposta atrativa para condições de mercado, o MCRE11 adquiriu a totalidade da participação nos ativos e imediatamente conduziu um processo de venda com lucro para terceiro.

O investimento total na posição considerando o investimento inicial e aquisições subsequentes foi de R$ 177,8 milhões. A venda ocorreu por R$ 202,9 milhões, sendo R$ 5,0 milhões em dinheiro e 1.972.000 cotas do TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), recebidas pelo valor patrimonial de R$ 100,33/cota.

Assim, o lucro auferido à época na operação foi de R$ 25,1 milhões, que seria realizado e distribuído mediante alienação das cotas do TRXF11. Naquele momento, o valor de mercado das cotas estava negociando em linha com o valor patrimonial recebido.

Desde então, o MCRE11 alienou R$ 16,2 milhões em cotas, ao preço médio de R$ 98,82/cota (8,3% do total recebido, seguindo regras de lock-up e vendas estipuladas no contrato de venda), e as demais cotas permanecem em carteira. Adicionalmente, o Fundo já recebeu R$ 15,4 milhões em rendimentos.

O impacto da transação no MCRE11 até então é majoritariamente patrimonial. No momento da venda o patrimônio líquido do Fundo aumentou em cerca de R$ 25 milhões e, posteriormente, dada desvalorização de cerca de 25% no preço das cotas do TRXF11 desde o fechamento da venda dos ativos, tal lucro foi sendo revertido.

Considerando a operação como um todo desde o início (investimento, alienações e rendimentos) o resultado caixa consolidado para o fundo é, dependendo do valor das cotas TRXF11:

No fechamento de julho/26, data-base das informações deste relatório, o valor patrimonial do MCRE11 reflete uma cota TRXF11 à mercado de R$91,10, portanto uma posição de R$ 173,2 milhões.

Com a queda no preço de TRXF11, para de cerca de R$ 75,00 por cota, esta posição de R$ 173,2 milhões, no fechamento de agosto/26 passa para cerca de R$ 143,0 milhões. Esta atualização será mostrada no relatório do próximo mês.

Finalmente, a gestora na posição de cotista relevante do TRXF11, continuará monitorando o comportamento de preços à mercado, eventos no fundo e atuação da gestora TRX, visando a proteção do patrimônio do fundo e dos cotistas.

Resumodo mês MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

2. Posição investida nas cotas do FII MCLO11eo Pedido de Recuperação Judicial das Casas Bahia (inquilino de3 galpões do fundo).

O MCRE11 possui exposiçãoà classe subordinada do FII Mauá Capital Logística (MCLO11), FII que adquiriu, em janeiro/25, quatro galpões logísticos prontose locados, totalizando 634 mil m² de área locável por um valor próximo a R$ 1,7 mil/m² e cap rate de aproximadamente 11% a.a..

A tese de investimento desta classe subordinada consiste em capturar ganho de capital através da venda futura destes ativos (adquiridos a preços atrativos na visão da gestora).A última reavaliação independente apontou um valor de mercado 51% acima deste custo de aquisição.

Adicionalmente, na visão da gestora, alguns contratos de locação atualmente vigentes no fundo estão até 50% abaixo do patamar mercado segundos pesquisas de inteligência imobiliária,e eventual troca de locatário– por qualquer motivo que ocorra– pode representar significativo aumento da receita de locação e, como consequência, impactar positivamente o resultado esperado destas cotas subordinadas.

Conforme comunicado ao mercado (disponível neste link,o Grupo Casas Bahia, locatário de três dos quatro galpões do portfólio, apresentou pedido de recuperação judicial em 16/08/2026. Os aluguéis vencidos até julho foram integralmente pagos ao fundoeo aluguel vencido em agosto, que permanecia em aberto na data do pedido, foi arrolado no processoe como consequência disso,a tranche subordinada não receberá rendimentos nesse mês.

Conforme entendimento do STJ,o aluguelé uma obrigação que se renovaa cada mês, obrigações futuras não se sujeitam ao plano de recuperaçãoe permanecem exigíveis fora dela, e seu inadimplemento autoriza o Fundo a promover ação de despejo por falta de pagamento.

O Fundo seguirá cobrando os aluguéis nos termos contratados e o cenário base da gestoraéa manutenção dos pagamentos pela locatária. Qualquer novo acontecimento será informado oportunamente ao mercado.

Portfólio e taxa média de carrego

Por ser um FII Multiestratégia, a carteira do MCRE11 investe em diversas classes de ativos distintas. Parte relevante desta alocação, como a carteira de crédito (CRIs) por exemplo, paga juros mensais, que se refletem de forma direta nos dividendos pagos pelo Fundo todos os meses. Contudo, outra parte importante do portfólio está alocada em ativos com foco em ganho de capital futuro.

A tabela abaixo considera apenas o que chamamos de “carrego”, ou seja, o quanto percentualmente o fundo já está recebendo de lucros destas alocações mensalmente, sem considerar estes ganhos de capital potenciais.

Carrego da carteira – Julho/26

Metodologia: O carrego médio mostrado acima, de IPCA + 9,9% a.a. é calculado com base na taxa de aquisição para os ativos de Crédito (CRIs) e para os demais com base na cota patrimonial atualizada.

Patamar de inflação e rendimentos

Considerando a taxa de carrego do fundo (tabela anterior), a tabela abaixo demonstra qual é a perspectiva de distribuição média de rendimentos, em R$ por cota, do Fundo a depender do nível do IPCA. Ou seja, ela não considera nenhum ganho de capital nos ativos estruturados e imóveis.

Perspectiva de distribuição de rendimentos a depender do comportamento do IPCA Distribuição Média Mensal (R$ / Cota)

Ganho de capital projetado

Adicionalmente a esta distribuição, seguindo as premissas da gestão para o resultado com os eventos de liquidez dos ativos estruturados e do imóvel do fundo, ao longo dos próximos 5 anos, são estimados R$ 248 milhões em resultado adicional para o MCRE11 (efeito caixa).

Ganho de Capital Projetado – Horizonte de 5 anos Ativos Estruturados + Imóvel (CD Santa Cruz)

~R$ 248 milhões (R$ 2,22 / cota) Ou média de R$ 0,04 / cota ao longo de 60 meses

Estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente

Desde o início do Fundo adotamos a estratégia de estabilização dos valores distribuídos mensalmente pelo MCRE11. Acreditamos que a realização destes movimentos duradouros e consistentes são importantes para os investidores, à medida que permitem uma maior previsibilidade¹ nos rendimentos futuros do Fundo, concentrando assim, como cotistas, os investidores que buscam uma geração de renda estável e de longo prazo.

Demonstrativo de resultados MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

Rentabilidade do fundo

Abaixo apresentamos o gráfico de rentabilidade a mercado ajustada pelos dividendos distribuídos aos cotistas desde o início do Fundo. O MCRE11 apresenta performance patrimonial consistente desde o seu início, superando tanto o CDI líquido¹, quanto o IFIX.

Liquidez

Ao longo do mês o Fundo apresentou um volume de negociação no mercado secundário de, aproximadamente, R$ 63,0 milhões, equivalente a R$ 2,7 milhões por dia.

Volume Dia (R$ M)

Resultados do mês

As receitas do Fundo somaram R$ 10,7 milhões ao longo do mês. Por fim, a distribuição foi de R$ 11,2 milhões, equivalente a R$ 0,10/cota. Vale destacar que, conforme mencionado anteriormente, o MCRE possui R$ 4,3 milhões (ou R$ 0,04/cota) acumulados em dividendos do investimento no FII TRXF11, recebidos por meio de um veículo intermediário, que podem ser transferidos como resultado para o MCRE de acordo com a necessidade da gestão.

(2) Considerada uma alíquota de Imposto de 15%

(1) Valor da cota patrimonial de cada mês específico considerada como base do cálculo de rentabilidade

Alocação majoritária em segmentos resilientes

Abaixo trazemos as principais características do portfólio investido no fechamento do mês. Entendemos que é extremamente saudável para o Fundo uma participação em diversos segmentos de Real Estate e uma diversificação geográfica das garantias que compõem a carteira. Encerramos o mês com 94% dos recursos do Fundo alocados em ativos alvo, sendo 11 CRIs, 1 imóvel, 5 fundos estruturados e 15 fundos listados.

DISTRIBUIÇÃO POR CLASSE DE ATIVO

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R I N D E X A D O R

BREAKDOWN PORTFÓLIO DE CRÉDITO E ESTRUTURADOS NÃO CONSIDERA ALOCAÇÃO EM FIIS LÍQUIDOS, IMÓVEIS, ALOCAÇÃO TÁTICA E CAIXA

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R S E G M E N T O

D I S T R I B U I Ç Ã O P O R R E G I Ã O

Portfólio MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

Tabela consolidada

Gerar tabela em Excel

(1) LTV = Valor da dívida/Valor das garantias. Consideramos as garantias imobiliárias e financeiras para o cálculo do LTV.

(2) Cálculo considera somente parcela alocada em CRIs, Imóvel, Alocação Tática e Estruturados e as operações indexadas ao CDI são convertidas para IPCA+.

(3) A taxa de aquisição nos ativos Estruturados representa a expectativa de retorno visão TIR no início dos respectivos investimentos.

Detalhamento FIIs Estruturados

FII TRXF11/Mauá Renda Urbana: Em dez/25, o MCRE11 vendeu um portfólio de 4 lojas de varejo (supermercados) em São Paulo para o TRXF11, gerido pela TRX Investimentos. A transação foi liquidada mediante entrega de cotas do TRXF11 a valor patrimonial. Os ativos foram originalmente adquiridos sob o modelo BTS na fase de desenvolvimento imobiliário e, após conclusão e locação, foram alienados com ganho de capital. O ganho de capital da operação, considerando esse valor patrimonial, foi de aproximadamente R$ 25 milhões (ou R$ 0,23/cota), o qual será incorporado ao valor patrimonial do MCRE11 no próximo fechamento contábil e reconhecido na DRE como resultado distribuível à medida que estas cotas forem efetivamente vendidas.

FII Mauá Capital Logística (MCLO11): FII estruturado para aquisição oportunística de quatro galpões logísticos localizados em Cajamar, Jundiaí, Ribeirão Preto e Duque de Caxias, somando uma ABL total de aproximadamente 634 mil m². Parte do retorno no investimento deverá vir na forma de “curva J”, ou seja, ao final do ciclo do investimento e desinvestimento. Contudo, ainda assim o FII paga rendimentos mensais de, aproximadamente, 12% a.a..

FII Mauá Capital Propriedades: FII estruturado que realizou a compra de 10 unidades residenciais de um empreendimento em desenvolvimento no bairro de Campo Belo - SP, com o objetivo de gerar ganho de capital com as vendas das unidades. O Mauá Prop. já recebeu uma renda mínima garantida de R$ 3,1 milhões referente aos primeiros 12 meses.

Blue Cap Desenvolvimento Logístico: FII estruturado para o desenvolvimento de um galpão logístico na região de Extrema-MG, mercado que atualmente apresenta elevada demanda logística. O investimento foi realizado através da oferta inicial do Fundo em dez/21, onde foi subscrito um volume total de R$ 3.000.000, que foi investido por meio de chamadas de capital trimestrais.

FII Mauá Capital MPD (MMPD11): FII de permuta residencial estruturado pela Mauá Capital, em parceria com a incorporadora MPD para desenvolvimento de projetos na cidade de São Paulo. O investimento foi realizado através da oferta inicial do Fundo em set/21.

Segmento Volume Atual% Carteira MCRE1 Rendimentos

/>

Comercial R$ 173.212.867 15,3% Carrego imediato de dividendos + ganho de capital

Veículo

Segmento Volume Atual% Carteira MCRE1 Rendimentos

Logístico

R$ 85.707.720 7,6% Carrego imediato de dividendos + ganho de capital em curva “J”

Veículo

Segmento Volume Atual% Carteira MCRE1 Rendimentos

Veículo

Veículo

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Segmento

Residencial R$ 36.887.221 3,3% Curva “J”

Logístico R$ 5.904.857 0,5% Curva “J”

Volume Atual% Carteira MCRE11 Rendimentos

Segmento Volume Atual% Carteira MCRE1 Rendimentos

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Residencial R$ 2.014.668 0,2% Curva “J”

Ativos: FIIs líquidos MCRE11: Mauá Capital Real Estate FII

Detalhamento FIIs líquidos

O MCRE11 fechou o mês com uma alocação de R$ 63,8 milhões (~6% dos recursos do Fundo) em FIIs líquidos.

Essas alocações são feitas em ativos que julgamos possuírem boa gestão e yields atraentes frente aos respectivos riscos. É uma estratégia que permite ao MCRE11 acessar diferentes segmentos imobiliários, com uma grande pulverização de ativos.

Na média, a posição em FIIs possui um Dividend Yield de 14,5% a.a..

Ressaltamos que grande parte dessas alocações foram feitas através das ofertas destinadas a investidores profissionais, buscando oportunidades em novos fundos com gestão promissora e que ofereçam pulverização de risco e potencial upside no médio prazo.

Detalhamento por ativo

Abaixo apresentamos a composição por Fundo Imobiliário:

(% DO ATIVO TOTAL DO MCRE11)

Detalhamento Imóveis: Centro de Distribuição Santa Cruz

Distância do galpão até o centro do Rio de Janeiro: Raio 60 km

Ativo consolidado no MCRE11 em jun/24 por aprox. R$ 89 mm. Em dez/24 foi feito novo laudo de avaliação resultando em um valor de cerca de R$ 186 mm.

Galpão possui elevado padrão construtivo (classificação AAA)

Detalhamento CRIs

CRI LA SHOPPING: CRI com garantia em participações dos shoppings Boulevard Londrina (Londrina/PR), Boulevard Vila Velha (Vila Velha/ES) e Passeio das Águas (Goiânia/GO). A operação foi originada e estruturada pela Mauá Capital e soma um volume de R$ 140,0 milhões, sendo R$ 115,0 milhões a primeira integralização. A operação conta com garantias reais robustas: (i) Alienação Fiduciária da fração ideal dos imóveis; (ii) Cessão Fiduciária dos Recebíveis; (iii) Alienação Fiduciária de ações da Devedora; (iv) Fundo de reserva; (v) Fundo de despesas.

CRI PULVERIZADOS I, II e III: CRIs séries únicas e subordinada com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis que estão majoritariamente localizados no estado de São Paulo. Além disso, conta com um fundo de reserva equivalente a duas vezes a parcela de juros média dos próximos 12 meses da operação.

CRI HOME EQUITY I e II: CRIs série única e subordinada com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários, sempre com alienação fiduciária dos respectivos imóveis que estão majoritariamente localizados no estado de São Paulo. Além disso, conta com um fundo de reserva equivalente a duas vezes a parcela de juros média dos próximos 12 meses da operação.

Devedor

Fundo Imobiliário

Taxa

IPCA + 11,25%

% do PL

12,1%

Vencimento

24/01/2039

Código Cetip 24A2634127 / 24A2634961

Devedor

Taxa

% do PL

Diversos - 509 créditos

IPCA + 10,93%

Vencimento

9,6%

09/03/2040

Código Cetip¹

Devedor

Taxa

Diversos - 199 créditos

% do PL

IPCA + 10,12%

7,7%

Vencimento

Código Cetip

10/10/2044

24E3558403 / 21D0402922

Detalhamento CRIs

CRI VITACON: CRI série sênior que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais nos empreendimentos Bela Cintra (pronto) e VN Lorena (em obras) na cidade de São Paulo. A operação conta com garantias robustas: (i) AF dos imóveis; (ii) Cessão Fiduciária dos Recebíveis; (iii) AF de quotas da SPE proprietária do empreendimento Lorena; (iv) Aval; (v) Fundo de obras; (vi) Fundo de juros; e (vii) Fundo de despesas.

CRI IBL: CRI de série sênior com 36% de subordinação (tranches mezanino e subordinada) para o financiamento à aquisição de um galpão logístico em Guarulhos/SP. Não há carência de juros e amortização e a operação conta com as garantias: (i) Alienação fiduciária de 100% das cotas do FII proprietário do ativo; (ii) Cessão do contrato de locação (contrato atípico); (iii) Fundo de reserva de R$2,5 milhões; e (vi) Fundo de despesas. A operação apresenta um LTV de 59% e um índice de cobertura de 1,5x.

CRI BUSINESS PARK: CRI de série única que possui como garantia alienação fiduciária de galpão logístico DF Business Park classe AAA localizado no Distrito Federal e cessão dos contratos de locação (diversos locatários). Além disso, a operação possui um fundo de reserva constituído no valor equivalente a 5 parcelas mensais do CRI e fiança dos sócios proprietários. O LTV atual da operação é de 35%.

Devedor

Incorporador

Taxa

% do PL

CDI + 4,07%

Vencimento

5,5%

Código Cetip

25/04/2028

24L2728138

Devedor

Taxa

% do PL

Fundo Imobiliário

Vencimento

IPCA + 9,70%

Código Cetip

4,7%

14/10/2038

23J1450748

Devedor

Taxa

Empresa Patrimonialista

% do PL

IPCA + 10,98%

Vencimento

2,8%

Código Cetip

27/11/2031

19L0938593

Detalhamento CRIs

CRI MSB AXIS: CRI de série única para financiamento do empreendimento residencial Axis, no Campo Belo em São Paulo/SP. O valor total da operação foi de R$ 95,0 milhões, sendo a primeira integralização de R$ 48,4 milhões. A operação conta com garantias robustas: (i) AF do imóvel; (ii) Cessão Fiduciária dos Recebíveis; (iii) AF de quotas da SPE proprietária do empreendimento; (iv) Aval; (v) Fundo de reserva; e (vi) Fundo de despesas.

CRI RENDA RESIDENCIAL: CRI série subordinada que possui como garantia alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo e cessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locação para esses ativos. Além disso, ainda conta com alienação fiduciária das ações da companhia proprietária das unidades citadas acima e fundo de reserva para cobertura de juros equivalente a 3 meses da operação.

Devedor

Taxa

Incorporador

% do PL

IPCA + 11,00%

Vencimento

Código Cetip

2,7%

15/04/2029

24D2858481

Devedor

Taxa

Empresa Patrimonialista

% do PL

Vencimento

IPCA + 15,00%

0,4%

Código Cetip

25/08/2032

19K1139274

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