Relatório Gerencial NEWL11 de abril de 2026

NEWPORT LOGÍSTICA FII – NEWL11 Relatório Mensal – Abril de 2026

Mensagem aos investidores

É com grande satisfação que divulgamos o relatório de abril de 2026 do NewPort Logística FII, fundo imobiliário cujo objetivo é investir em imóveis logísticos/industriais de alta qualidade para geração de renda através de contratos seguros, buscando entregar um retorno atrativo ajustado ao risco para investidores em geral.

O NEWL11 está em seu sétimo ano de operação e segue posicionado no topo do ranking de retorno financeiro dos FIIs do setor logístico/industrial. Este resultado evidencia ue, ao longo destes anos, o Fundo se consolidou como uma das melhores opções de investimento em Value-Add Real Estate no mercado brasileiro. Nosso portfólio de ativos investidos se mostrou defensivo e ao mesmo tempo gerador de valor. Com todos os seus imóveis 100% ocupados e todos os seus locatários adimplentes, t Logística tem apresentado um consistente retorno sobre capita do. Desde o início de suas operações até o encerramento do mês de abril, o NEWL apresentou uma rentabilidade equivalente a 121% do CDI e a IFIX + 6,89% ao ano.

No início deste ciclo semestral, anunciamos mais uma elevação no patamar de rendimentos recorrentes do Fundo, que está distribuindo mensalmente R$ 1,00 por cota. Este patamar de rendimento representa um dividend yield anualizado de 11,22% sobre o valor de mercado da cota no fim do mês Considerando os últimos 6 meses, os rendimentos distribuídos representam um prêmio equivalente a 375 bps em adição aos juros pagos pelo título IPCA+ com vencimento em 2035. Este resultado é consequência da filosofia de investimentos, que prioriza otimizar o risco/retorno do Fundo e manter uma trajetória de rendimentos sustentável e crescente.

Em 2026, a NewPort Real Estate segue com o foco para o Fundo nas duas frentes estratégicas nas quais vem atuando: (i) agregar valor aos atuais imóveis do portfólio, além de executar desinvestimentos visando a realização de lucro imobiliário, como concretizado com a venda do NewLOG Sorocaba, que encerrou o ciclo de investimento neste imóvel com uma TIR de 18,6% e uma multiplicação de capital cash-on-cash de 1,9 vezes; e (ii) realizar novas aquisições para crescimento e diversificação do Fundo. Planejamos aumentar a geração de valor para o cotista com novas aquisições, sempre priorizando (i) a qualidade/localização dos imóveis; (ii) contratos atípicos de locação firmados com locatários de alta solidez financeira; e (iii) retorno ajustado ao risco do ativo baseado em geração de renda e potencial de apreciação.

No atual panorama macroeconômico brasileiro, o Copom deu sequência ao ciclo de cortes da Selic, reduzindo a taxa para 14,5% ao ano. Ainda assim, com o aumento das incertezas, sobretudo em razão dos conflitos geopolíticos no Oriente Médio, o Comitê reafirmou serenidade e cautela na condução da política monetária. Temos originado ativamente novas oportunidades que reforçam o posicionamento estratégico do Fundo, com diligência e seletividade, buscando retornos atrativos ajustados ao risco em ativos de alta qualidade. Paralelamente, temos avançado no novo projeto do NewLOG Caxias e no desenvolvimento do NewLOG Goiânia, que deverá ter o início da obra de expansão nos próximos meses. Seguimos evoluindo nas conversas com inquilinos que já demonstraram interesse na ocupação dos novos galpões, e com o início da obra, em breve, esperamos firmar novos contratos de locação. Estamos confiantes de que os próximos investimentos a serem realizados pelo NEWL11 serão fundamentais para que o Fundo continue gerando valor consistente aos seus investidores.

Agradecemos a confiança e convidamos à leitura e análise do relatório do NewPort Logística FII. Destaques do Fundo

R$ 300,6 Milhões Valor de Mercado(¹)

111.037 m² de ABL(¹)

R$ 1,00/cota Distribuídos em Mai/26

0% de Vacância

11,2% yield(¹) a.a.

3.454R$ Valor de Mercado/m² (1)

375 bps de prêmio de yield(²)

5,6 anos WAULT (1)

7.797 Investidores

2 Imóveis

4 Locatários

Informações gerais do Fundo LEIA O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR

NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“NewPort Logística FII”, “Fundo” ou “NEWL11”) CNPJ: 32.527.626/0001-47

Objetivo do Fundo:

O Fundo tem como propósito a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para desenvolvimento ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, bem como outros imóveis com potencial de geração de renda, incluindo bens e direitos a eles relacionados.

Início das atividades: Outubro de 2019

Administrador: Banco Genial S.A.

Código de Negociação: NEWL11

Taxa de Administração 0,95% a.a. do Valor de Mercado(¹)

Taxa de Performance 20 % a.a. do que exceder IPCA+5%(¹)

Após 6 anos de track record, o NEWL11 se consolidou como uma das opções de investimento mais rentáveis em Value Add Real Estate entre os FIIs do setor logístico/industrial no Brasil

Evolução do Fundo versus Benchmarks

Destaques do Fundo(¹)

Maior Retorno Financeiro entre os FIIs de logística

388 bps de Prêmio de yield(²)

39,0% de Equity upside(¹)

5,6 anos de prazo médio de locação

0% de Vacância

Yield NEWL11 versus NTN-B 2035 (2)

Hoje o NEWL11 se posiciona no topo do ranking de retorno financeiro desde a sua criação quando comparado com os demais FIIs do setor logístico/industrial no mesmo período

Ranking de Rentabilidade dos FIIs Logístico/Industriais – de out/19 a dez/25

Retorno Absoluto Valor Patrimonial (1)

Valor de Mercado (1) (R$ MM)

Fonte: NewPort Real Estate. Nota: (1) Termos definidos no Glossário, ao final deste relatório (2) Considera o 2º Semestre de 2025.

No NewLOG Goiânia avançamos nos projetos de três novas naves que somam mais de 40 mil $\mathrm { m } ^ { 2 }$ em ABL adicional para novos locatários que demonstraram interesse em ocupar o imóvel

Implantação – Expansão NewLOG Goiânia

Especificações Técnicas – Expansão NewLOG Goiânia

Localização – NewLOG Goiânia

Principais Destaques

Universidade Federal de Goiânia

Aeroporto Internacional de Goiânia

Desempenho Financeiro do Fundo

Evolução do Fundo NewPort Logística – NEWL11

Fonte: NewPort Real Estate. Nota: (1) Termos definidos no Glossário, ao final deste relatório. Em caso de dúvidas leia o regulamento do Fundo.

Resultados e Rendimentos do Fundo

Demonstrativo de Resultados

A rentabilidade atual ou passada não é garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não contam com garantia do Administrador, Gestor, qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Leia o regulamento antes de investir.

Anunciamos, neste mês de abril, a distribuição de R$ 1,00 por cota. Este resultado é consequência da filosofia de investimentos e de distribuição de rendimentos, que prioriza otimizar o risco/retorno do Fundo e manter uma trajetória de rendimentos sustentável e crescente.

Todas as locatárias pagaram os aluguéis do mês em dia e estão adimplentes com suas obrigações. Os reajustes anuais estão sendo repassados integralmente e os resultados do semestre foram consistentes com as projeções da equipe de gestão.

O Resultado deste mês foi impactado, principalmente, pela Receita Financeira. A Receita Financeira foi impactada pela não realização do lucro das aplicações de renda fixa, que permanecem rentabilizando e terão seu resultado realizado no momento do resgate dos valores. Atualmente, o valor acumulado em resultado de renda fixa não realizado é próximo a R$ 4,1 milhões, aproximadamente R$ 1,46 por cota.

No fechamento de abril de 2026, o valor patrimonial da cota foi de R$ 130,27 e seu valor de mercado foi de R$ 106,99.

Resultados e Rendimentos do Fundo

Nota: (1) Considera resultados desde IPO (2) Saldo acumulado no último mês de cada semestre (3) Inclui R$ 1,46 por cota referentes aos rendimentos das aplicações em renda fixa, que serão realizados no momento do resgate.

Reavaliação Contábil dos Ativos do Fundo – Julho de 2025

O NewLOG Caxias do Sul foi reavaliado a um valor justo de R$136,9 milhões (R$3.362/m²), representando um aumento de 0,22% sobre o valor da avaliação do último ano e de 66,2% frente ao valor de aquisição.

O NewLOG Goiânia foi reavaliado a um valor justo de R$305,5 milhões (R$4.344/m²), representando um aumento de 5,4% sobre o valor da avaliação do último ano e de 32,0% frente ao valor de aquisição.

O NewLOG Sorocaba foi reavaliado a um valor justo de R$8,6 milhões (R$2.443/m²), representando uma queda de 2,27% sobre o valor da avaliação do último ano e de 32,3% frente ao valor de aquisição. O ativo foi vendido em dezembro de 2025 por R$9,0 milhões, valor 44,9% superior ao valor de aquisição.

Após essa reavaliação, o valor total avaliado do portfólio de ativos do Fundo atingiu uma valorização histórica de 40,76% em relação ao valor inicial das aquisições. A NewPort Real Estate realiza suas aquisições levando em conta diversos fundamentos imobiliários, analisando cada um dos fatores que compõem o valor/m² de cada imóvel. Esta visão é evidenciada pela resiliência dos ativos do Fundo, que se valorizaram mesmo frente a cenários desafiadores de altas taxas dos títulos públicos e catástrofes naturais.

O valor de fechamento da cota no mês de abril de 2026 foi de R$ 106,99.

O Fundo fechou o mês com um total de 7.797 investidores. No período, foram negociadas 44.568 cotas, movimentando aproximadamente R$ 4,7 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 236,2 mil.

Composição do Patrimônio Líquido e Alavancagem Financeira

NewLOG Goiânia

Composição do Patrimônio Líquido (em Milhões)

Alavancagem Financeira (em Milhões)

Cronograma de Amortização do CRI

Amortização do Saldo Devedor (em Milhões)

O CRI emitido em julho de 2021 para a aquisição do NewLOG Goiânia possui juros de 5,60% ao ano e tem seu saldo corrigido anualmente pelo IPCA. No quarto ano de seu aniversário, completado em 26 de junho de 2025, o saldo devedor foi atualizado pelo IPCA do período, calculado em 5,32%.

A amortização seguirá o cronograma de pagamentos estabelecido no Termo de Securitização, de um sistema Price customizado, estruturado para reduzir a pressão de amortização do CRI nos primeiros 5 anos.

O saldo do principal está sendo amortizado da seguinte forma:

De Maio/2021 a Maio/2024: Carência de Principal e Amortização de 0%;

De Junho/2024 a Maio/2026: Os valores amortizados mensalmente variam entre R$561,9 mil e R$662,6 mil;

De Junho/2026 a Abril/2031: Os valores amortizados mensalmente variam entre R$1,43 milhão até R$1,86 milhão;

Em Maio/2031: Amortização de 40% do volume total e Parcela BULLET de R$72,8 milhões em valores atuais.

Hoje, o NEWL11 possui um índice de cobertura(¹) de 4,3 e uma carteira de ativos sólida para arcar com todas as obrigações de pagamento desta dívida, representando uma alavancagem saudável, segura e agregadora de valor para os cotistas do Fundo.

Os ativos do Fundo possuem, de acordo com a última avaliação, um valor R$ 130,6 milhões maior que o valor gasto nas aquisições e um alto potencial de valorização devido às localizações dos imóveis de perfil last mile que estão dentro do perímetro urbano de cidades brasileiras relevantes.

Radiografia do Portfólio de Imóveis

NewPort Logística – Linha do Tempo

1ª Emissão do NEWL11

Aquisição do NewLOG Caxias do Sul

Pandemia: acordo de diferimento de aluguéis com o Grupo Brinox

OUT/19

Aquisição NewLOG Goiânia

Renovação de contrato com o Grupo Brinox por mais 10 anos

JUN/20

3ª Emissão do NEWL11

MAI/21

Venda NewLOG Sorocaba

JUL/21

MAR/24

DEZ/25

DEZ/19

Início da negociação na B3

NOV/20

2ª Emissão do NEWL11

JUN/21

Aquisição NewLOG Sorocaba

NewLOG Sorocaba

JUL/22

Novo contrato de locação no NewLOG Sorocaba com a empresa Edgefy LTDA

SET/25

Aprovação Projeto de Expansão NewLOG Goiânia

Portfólio do Fundo

Receita (% Localização)

Rio Grande do Sul

Caxias do Sul (32,4%)

Indicadores do Portfólio Imobiliário

Portfólio do Fundo – Classes de Ativos, Locatários e Contratos de Locação

Classe de Ativos (% de ativos)

Locatários (% Receita)

Índice de Reajuste Contratual (% Receita)

Por Atividade dos Locatários (% da Receita)

Portfólio do Fundo – Vencimentos e Reajustes dos Contratos de Locação

Vencimento dos Contratos (% da Receita)

Mês de Reajuste dos Contratos (% da Receita)

Descrição Detalhada dos Imóveis do NEWL11

NewLOG CAXIAS DO SUL

Caxias do Sul - RS

NewLOG GOIÂNIA

Maio de 2021

ACESSO

DATA DA AQUISIÇÃO

LOCATÁRIOS

Hypera | Coty | Softys

ACESSO

Outubro de 2019

Localização privilegiada, com fácil acesso à Av. Perimetral Norte e BR-153

Localização privilegiada, com fácil acesso às rodovias BR-116 e BR-453

NewLOG Caxias do Sul – Aquisição Concluída – Outubro de 2019

Valores de Aquisição

Termos do Contrato de Locação

Movimentações Recentes

O Fundo foi notificado pela Brinox, locatária única do imóvel, acerca de sua intenção de desocupar e devolver a totalidade do ativo. Conforme comunicado no Fato Relevante, a locatária anunciou que irá cumprir o período de aviso prévio de 18 meses, portanto, não são esperados impactos imediatos na receita ou nos rendimentos do Fundo durante esse período.

Imagem Interna

NewLOG Caxias do Sul – Localização

Macrolocalização

O imóvel fica no entroncamento de duas das principais rodovias que servem a cidade de Caxias do Sul: a RS-122, que liga a cidade ao norte do estado e ao oeste do estado de Santa Catarina, e a BR-453, no sentido leste oeste, que liga a cidade ao litoral e interior. A BR-116, principal rodovia que cruza a cidade, está a 8km do imóvel com acesso fácil e direto pela BR-453, em 10 min.

Caxias do Sul é um importante hub da indústria de transformação na região Sul e uma cidade economicamente muito desenvolvida, a principal economia da Serra Gaúcha e a segunda do estado.

Especificamente para a indústria de cutelaria e artigos domésticos, o entorno é sede das duas principais produtoras do Brasil, estabelecendo uma completa rede de mão de obra especializada e supply chain na região.

A região de influência de Caxias do Sul (raio de 150km), composta pela Serra Gaúcha, eixo Caxias-POA e Sul de Santa Catarina, concentra 44% do PIB da região Sul.

NewLOG Caxias do Sul – Localização

Microlocalização

O imóvel está localizado a pouco mais de 4,5km do marco zero da cidade de Caxias do Sul, com fácil acesso para a região central da cidade.

O entorno do imóvel é composto por imóveis de uso logístico/industrial vizinhos e por componentes imobiliários tipicamente urbanos, como residências, comércios e serviços, indicando que a malha urbana de Caxias já atingiu o local. A proximidade do centro e de equipamentos urbanos residenciais e comerciais da cidade indicam potencial de valorização imobiliária futura.

O principal shopping de Caxias do Sul, por exemplo, o Shopping Iguatemi Caxias, está a uma distância semelhante do centro da cidade.

Com ótima infraestrutura de acesso às principais rodovias para escoamento da produção e um porto seco a 400 metros de distância, a localização do imóvel é estratégica para o locatário.

Principais Distâncias:

• À margem da RS-122

• 400m do Porto Seco Serra Gaúcha

• 9km da BR-116

• 4,5km do centro de Caxias do Sul/RS

• 130km de Porto Alegre/RS

NewLOG Caxias do Sul – Detalhamento Técnico-Operacional do Imóvel

Principais Componentes Imobiliários

Principais Características Técnicas

NewLOG Caxias do Sul – Locatária – Grupo Brinoxesultado de imagem para grupo brinox logo

GRUPOBRINOX

Locatário

Histórico

Fundado em 1988 no polo industrial de Caxias do Sul – RS por um empreendedor visionário da região, representa hoje um dos melhores fabricantes de utilidades e utensílios domésticos.

• Presente em 23 países;

Posicionamento do negócio

Marcas Importantes: Brinox, Coza e HausConcept;

Diversidade de itens: 6.000 SKUs, sendo os principais panelas, talheres, lixeiras e organizadores domésticos.

Clientes pulverizados com baixa inadimplência.

Desempenho financeiro

A gestão atual se mostrou bastante hábil, inovadora e resiliente ao longo do período de pandemia. Mesmo inserida em um setor fortemente impactado pela crise, a empresa alcançou um aumento expressivo em seu lucro operacional.

Gestão

Time de profissionais altamente qualificados com mais de 15 anos de companhia – vários deles participaram da fundação.

NewLOG Goiânia – Aquisição Concluída – Maio de 2021

Valores de Aquisição (R$ Milhões)

Valor Total da Aquisição 231,46

Valor de Aquisição dos Galpões 207,38

Valor de Aquisição do Terreno 24,08

Termos dos Contratos de Locação

NewLOG Goiânia – Aquisição Concluída – Maio de 2021

Estrutura de Capital e Fontes de Recursos (R$ Milhões)

(1) Quantidade de cotas: 2.810.193; (2) Cap Rate da aquisição (Aluguel/Valor total de aquisição); (3) Juros do CRI; (4) Cash-on-cash yield (Rendimento líquido anual/ Parcela Equity)

Informações Sobre o CRI

Com o objetivo de gerar valor para os seus cotistas, a NewPort Real Estate planejou realizar parte do pagamento desta aquisição com recursos do Fundo (Parcela Equity), financiando o restante com recursos provenientes da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs (Parcela CRI), conforme tabela ao lado. Após o período de carência, o Fundo iniciou um cronograma de amortização, que mantém uma amortização extraordinária devida apenas ao final da operação, com valor nominal de aproximadamente R$ 69 milhões. A operação possui juros de 5,60% ao ano, saldo corrigido anualmente pelo IPCA e prazo de 121 meses, com 3 meses de carência de juros e 37 meses de carência de amortização do principal. Com esta estrutura de capital, o Fundo vem se beneficiando de rendimentos crescentes através de uma alavancagem segura e conservadora mantendo índices de endividamento saudáveis.

NewLOG Goiânia – Localização

NewLOG Goiânia – Detalhamento Técnico-Operacional do Imóvel

Planta do Imóvel

Áreas dos Componentes do Imóvel

NewLOG Goiânia – Oportunidade de Expansão da Área Bruta Locável

Descrição Qualitativa do Imóvel

Oportunidade de Expansão

O Imóvel é composto por Galpões Logístico-Industriais de excelente qualidade e um terreno anexo com potencial construtivo, o qual poderá ser explorado através de uma operação de Built-to-Suit para uma das locatárias atuais ou terceiros interessados.

O terreno possui localização estratégica adjacente a vias arteriais da cidade de Goiânia, como a Avenida Perimetral Norte, que permite fácil acesso às principais rodovias da região e componentes imobiliários logístico-industriais e comerciais.

NewLOG Goiânia – Locatária – Hypera Pharma

Perfil Estratégico e Operacional

A Hypera Pharma é líder no mercado Farmacêutico e tem apresentado resultados crescentes recentemente. Com receita de aproximadamente R$ 8,8 bilhões, geração de caixa expressiva e uma agenda de crescimento orgânico e inorgânico, a empresa tem implementado uma estratégia de longo prazo que abrange três pilares: (i) consolidação nos mercados nos quais já é líder, (ii) inovação em setores com demanda reprimida e (iii) criação em segmentos ainda não desenvolvidos, o que fortalece a tese de solidez da empresa no mercado brasileiro.

Portfólio e Desenvolvimento de Produtos

neo química

BENEGRIP O BEM CONTAGIA

ZERO·CAL

Criação de Novos Produtos:

Especialistas/Criação

Anvisa

Hypera Pharma

PDVs

Resultados Recentes

Mais de 350 empregados focados em inovação - a empresa conta com um robusto time de especialistas, com dedicação exclusiva na invenção de novos produtos.

Única indústria farmacêutica com destaque em todos segmentos do mercado de varejo - presente em praticamente todos os pontos de venda do Brasil com um portfólio irreplicável de marcas líderes.

Mais de 25% do Mercado Institucional - relevância da empresa no segmento.

Mais de 300 produtos entre genéricos e similares - busca por inovação e garantindo a capacidade de se reinventar.

Lançamento de mais de 50 Novos Produtos em 2024 - o que reduz a exposição a riscos específicos de determinados setores.

NewLOG Goiânia – Locatária – Coty

Modelo de Negócios

Coty Inc. representa uma das melhores multi-segment beauty companies do mundo, possuindo um portfólio relevante de marcas voltadas para fragrâncias, cosméticos, cuidados com a pele e embalagem, ocupando posição de liderança nos mercados norte-americano e europeu. Em 2024, a empresa apresentou um EBITDA ajustado de $1,1B.

Consumer Brand

Mais de 19 marcas do segmento premium.

Mais de 12 marcas utilizadas e validadas por profissionais do mercado de beleza.

Mais de 16 marcas do segmento de consumo.

Marcas e Parceiras da Coty

GUCCI

Estratégia & Categorias de Atuação

Colaboradores - Mais de 11 mil colaboradores em mais de 36 países, focados em garantir padrões de excelência e inovação nos produtos.

Segmentos - Estrutura organizacional criada para atender diferentes segmentos da economia e crescer de maneira orgânica e inorgânica de modo sustentável.

Marcas & Branding - Mais de 50 marcas espalhadas em diferentes segmentos de atuação.

Canais de distribuição e vendas no varejo - Distribui produtos em mais de 130 países e suas vendas no varejo são feitas por meio de lojas próprias e parceiros.

Inovação - Um dos pilares do Business é a construção de produtos das marcas existentes por meio da tecnologia.

NewLOG Goiânia – Locatária – Softys

Estratégia & Categorias de Atuação

A Softys finalizou a aquisição das operações da Ontex no Brasil em 2025. Com 20 fábricas na América Latina e presença em 15 países, a Softys faz parte da empresa CMPC, que teve EBITDA de $1,5B e receita de $7,7B em 2024.

Softys Professional

Personal Care

Produtos de papel tissue para consumo massivo, que se destacam pela alta qualidade. Entre eles: papel higiênico, guardanapos, lenços faciais, toalhas descartáveis, entre outros.

Com foco em clientes empresariais e institucionais, desenvolvem soluções profissionais de higiene e limpeza com atributos de qualidade, segurança, inovação e eficiência

Marcas reconhecidas regionalmente ligadas às categorias infantil, adulto, feminino e pet. Os principais produtos são: fraldas, absorventes femininos e produtos para incontinência, entre outros.

Marcas Softys

Modelo operacional

Diferenciação – Proposição de valor ao cliente, com marcas que atendem às necessidades dos consumidores locais.

Posicionamento – Inserida no mercado de maneira única para obter consolidação na indústria e gerar valor para os stakeholders.

Eficiência de Mercado – Ampliação de margens por meio de geração de valor e excelência em custos.

Eficiência Operacional – Cadeia de suprimentos ágil e interligada – Flexibilidade oriunda de engenharia própria.

“Fornecedor de escolhas inteligentes” – Marcas, produtos e serviços de qualidade.

Desinvestimento NewLOG Sorocaba

Histórico e Destaques da Venda

Em dezembro de 2025, o Fundo anunciou a venda do empreendimento NewLOG Sorocaba, localizado em Sorocaba/SP, com área total de 3.520 m², sendo 3.382 m² de área privativa coberta. O imóvel foi adquirido pelo Fundo em junho de 2021 pelo valor de R$ 6.213.080,00.

O valor recebido pelo Fundo em decorrência dessa venda foi de R$9.000.000,00. Este valor é 44,9% superior ao valor de compra do Imóvel, e encerra o ciclo de investimento no imóvel com uma Taxa Interna de Retorno de 18,6% e uma multiplicação de capital cash-on-cash de 1,9 vezes.

Imagem Aérea do NewLOG Sorocaba

Ciclo de Investimento – NewLOG Sorocaba

Impacto no Resultado Operacional

A operação gerou um lucro aproximado de R$ 0,86 por cota, que integrará a base de cálculo dos rendimentos do Fundo. A operação reforça a capacidade do Fundo de continuar gerando valor consistente aos investidores a longo prazo.

Perguntas e Respostas

Por que o resultado acumulado não é utilizado para antecipar a amortização do CRI?

O Fundo deve seguir a Lei 8.668 que dispõe que todo FII deve distribuir semestralmente a seus cotistas, no mínimo 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa. Dessa forma, o saldo de resultado não pode ser utilizado para antecipar a amortização do CRI uma vez que deve ser distribuído aos cotistas.

A amortização das parcelas do CRI seguirá o cronograma de pagamentos estabelecido no Termo de Securitização, seguindo um sistema Price customizado. Devido à solidez financeira dos locatários do Fundo, o cronograma foi estruturado para reduzir a pressão de amortização do CRI nos primeiros 5 anos.

O saldo do Principal será amortizado da seguinte forma:

• De Maio/2021 a Maio/2024: Carência de Principal e Amortização de 0%;

• De Junho/2024 a Maio/2026: Os valores amortizados mensalmente variam entre R$561,9 mil e R$662,6 mil;

• De Junho/2026 a Abril/2031: Os valores amortizados mensalmente variam entre R$1,43 milhões e R$1,86 milhões;

Em Maio/2031: Amortização de 40% do volume total e Parcela bullet de R$72,8 milhões em valores atuais.

É importante ressaltar que o NEWL11 possui hoje um índice de cobertura de 4,3 e uma carteira de ativos sólida para arcar com todas as obrigações de pagamento desta dívida. O CRI representa uma alavancagem saudável, segura e agregadora de valor para os cotistas do Fundo.

A título de contextualização mais ampla, os ativos do Fundo possuem, de acordo com a última avaliação, um valor R$130,6 milhões maior que o valor gasto nas aquisições. A carteira de ativos ainda possui alto potencial de valorização devido às localizações dos imóveis de perfil last mile que estão dentro do perímetro urbano de cidades brasileiras relevantes.

Perguntas e Respostas

A que se deve o aumento do saldo de CRIs que ocorreu em junho de 2025?

O CRI emitido em julho de 2021 para a aquisição do NewLOG Goiânia, possui juros de 5,60% ao ano e tem seu saldo corrigido anualmente pelo indexador IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Dessa forma, no quarto ano de aniversário do CRI, completado em 26 de junho de 2025, o saldo devedor foi atualizado pelo IPCA do período, calculado em 5,32%, alterando o saldo devedor do CRI e, consequentemente, o Patrimônio Líquido do Fundo.

O que levou o NewPort Logística FII a apresentar um rendimento extraordinário elevado no mês de dezembro de 2025?

O rendimento referente ao mês de dezembro de 2025 foi determinado com base na política de distribuição de rendimentos do Fundo e em consonância com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de ao menos 95% do resultado semestral auferido em regime de caixa. A equipe de gestão destaca que a elevação do rendimento frente aos rendimentos correntes do semestre é reflexo da filosofia de investimento conservadora da gestão, que preza por manter um patamar de rendimentos constante ao longo do semestre, o qual não foi impactado por antecipações de receitas ou postergação de despesas previstas.

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Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. Recomendamos uma consulta a assessores de investimento e profissionais especializados para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos. Fundos de investimento não contam com a Garantia do Administrador do Fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e regulamento do Fundo de Investimento antes de aplicar seus recursos. Para fundos que perseguem a manutenção de uma carteira de longo prazo, não há garantia de que o Fundo terá tratamento tributário para fundos de longo prazo. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do Fundo, considere tal índice meramente como referência econômica. Tais fundos podem estar sujeitos a risco de perda substancial do patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes da sua carteira. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos não mencionados neste material. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre eventuais riscos previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Este material não deve substituir o julgamento independente dos investidores. Verifique a data de início das atividades dos fundos. Para avaliar a performance de fundos de investimento, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 meses. Este material apresenta conclusões, opiniões, portfólios hipotéticos, sugestões de alocação e projeções de retorno feitas sob determinadas premissas. Ainda que a NEWPORT acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas conclusões, opiniões, sugestões, projeções e hipóteses. As conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses são baseadas nas condições de mercado e em cenários correntes e passados que podem variar significativamente no futuro. Projeções não significam retornos futuros. Os resultados reais de um portfólio ou sugestão de alocação equivalentes aos apresentados podem divergir dos resultados indicativos daqueles aqui descritos. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela NEWPORT. Os dados deste relatório constituem uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. Eventuais mudanças nas premissas, análises, estimativas, cenários, conclusões e projeções podem impactar ou modificar o conteúdo deste material. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes que um investidor deve considerar e, dessa forma, representam apenas uma visão limitada do mercado. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio e podem ser diferentes ou contrárias àquelas apresentadas por outras áreas, colaboradores ou empresas do grupo. A NEWPORT não está obrigada a divulgar tais materiais diversos. Alguns produtos e ativos mencionados podem não estar disponíveis ou cotados nos preços esperados ou projetados no momento da contratação ou do investimento pelo investidor. A NEWPORT não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, pagamento de juros, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. A NEWPORT não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco que estejam livres de erros ou omissões. As informações se referem às datas mencionadas, podem sofrer alteração a qualquer momento e não serão atualizadas. A NEWPORT não se responsabiliza por erros, omissões nem pelo uso das informações contidas neste material. Este material não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, total ou parcialmente, sem a expressa concordância da NEWPORT.

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