Relatório Gerencial PATC11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial

PATC11 Patria Edifícios Corporativos FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é a obtenção de renda e eventual ganho de capital, a serem obtidos mediante investimento de, no mínimo, 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido: (i) diretamente em Imóveis construídos; e/ou (ii) indiretamente em Imóveis construídos, mediante a aquisição de SPE que invista em Imóveis construídos, e ativos imobiliários. O Fundo poderá, ainda, investir, até o limite de 1/3 (um terço) do seu patrimônio líquido, em outros ativos.

Início das Atividades

Abril 2019

Código de Negociação

PATC11

CNPJ

30.048.651/0001-12

Cotas Emitidas

3.477.434

Prazo

Indeterminado

Gestor *

Pátria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

MAF Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,175% a.a. sobre o patrimônio líquido

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Definida

realestate.patria.com

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/3)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,13/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,04/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,05/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 09 de janeiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários, desta forma fechamos o mês de dezembro com uma vacância de 34,7% (física) e 36,2% (financeira), referentes aos 2.690 m² disponíveis no ativo Sky Corporate. Contudo, já em janeiro/26, essa vacância física será reduzida para 17,3%, dado a assinatura do contrato de locação com a empresa Full Sales, no total de 1.345 m² de ABL no ativo Sky Corporate. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE) é de 3,7 anos.

Seguimos avançando nas negociações comerciais para reduzir a vacância do portfólio. Atualmente, o único espaço disponível é no ativo Sky Corporate (1.345 m²), e o time de gestão permanece em busca ativa de oportunidades para ocupação dos andares.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 119,4 milhões

R$ 34,32

Valor de Mercado*

R$ 145,8 milhões

Cota de Mercado*

R$ 41,93

P/VP*

ADTV*

1,22x

R$ 41,5 mil

Dividend Yield (mercado)*

1,4% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

1,7% a.a.

Comentários da Gestão (2/3)

Dezembro 2025

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

2º Semestre de 2025:

No segundo semestre, a Plurix desocupou antecipadamente o Central Vila Olímpia, e o espaço foi rapidamente relocado em novembro para a EVM Evolution Mobility. No Sky Corporate, concluímos a locação de uma laje para a Full Sales, restando apenas uma laje disponível no edifício. O ativo segue recebendo visitas, e a gestão continuará prospectando novos inquilinos de forma proativa.

Ao longo do semestre, intensificamos os esforços comerciais para recompor a ocupação dos ativos e retomar o patamar de geração de aluguel. Para o próximo semestre, a gestão seguirá focada na continuidade da redução da vacância, mesmo diante do cenário desafiador do mercado de escritórios.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

Nº de locatários

4

ABL (m²)*

WALE*

7.756

3,7 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

34,7%

36,2%

Preço médio do Portfólio (mercado)

R$ 18.760/m²

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 104,48/m²

Comentários da Gestão (3/3)

REAVALIAÇÃO DOS ATIVOS:

Conforme informado em Fato Relevante divulgado em 14/01 (clique aqui), os ativos imobiliários do Fundo foram reavaliados a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Binswanger Brazil, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou desvalorização média de 16,5% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação ajusta os valores dos imóveis para refletir condições atuais de mercado, considerando um cenário macroeconômico mais desafiador e níveis de ocupação menos favoráveis. A seguir, apresentamos os ativos avaliados, organizados por ordem decrescente de variação:

Central Vila Olímpia (-12,6%): Cenário macroeconômico mais desafiador e estabilidade dos preços de locação na região, que seguem sem avanços relevantes.

▪ Cetenco Plaza (-14,7%): O imóvel vinha sendo precificado acima do seu valor justo.

Sky Corporate (-17,1%): Além das condições macroeconômicas desafiadoras, as lajes do ativo encontram-se 100% vagas.

RM Square (-18,8%): O imóvel está localizado em uma região mais desafiadora e vinha sendo precificado acima do seu valor justo.

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,09

PATRIA

Dividend Yield*

0,15 0,15 0,15 0,15 0,15

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 99% dos ativos em imóveis e 1% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 4 ativos, localizados em regiões centrais da cidade de São Paulo e mais de 7,7 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe*

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Carteira de Ativos¹(4/4)

SKY CORPORATE

RM SQUARE

CENTRAL VILA OLÍMPIA

CETENCO PLAZA

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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