Relatório Gerencial PATL11 de janeiro de 2025

Relatório Gerencial

PATL11 Patria Logística FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda e eventual ganho de capital, a serem obtidos mediante investimento de, no mínimo, 2/3 do seu PL: (i) diretamente, mediante a aquisição de imóveis logísticos ou industriais, construídos ou em construção localizados no território nacional, e/ou direitos reais sobre tais imóveis, (b) cotas de FIIs, que invistam no mínimo 2/3 do seu PL em Imóveis, de forma direta ou de forma indireta, por meio da aquisição de SPE que invista em Imóveis; (c) cotas de FIPs, que invistam em SPE que tenha por objeto investir em Imóveis; (d) CRIs, e (e) outros valores mobiliários previstos no artigo 45 da Instrução CVM nº 472.

Início das Atividades

Agosto 2020

Código de Negociação

PATL11

CNPJ

35.754.164/0001-99

Cotas Emitidas

4.991.535

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Pátria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

Vórtx Ltda.

Taxa de Administração Total

1,13% a.a. sobre o Valor de Mercado¹

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/2)

Janeiro 2026

Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Consolidação dos ativos Logísticos geridos pelo Patria Em 05/02, o HGLG anunciou sua 11ª Emissão de Cotas (clique aqui), que dentre os ativos alvo da emissão contempla o portfólio imobiliário do PATL. Seguimos avançando nas etapas necessárias para viabilizar essa transação, incluindo o processo de envio dos direitos de preferência aos locatários, passo fundamental para o cumprimento das condições precedentes. Após a conclusão da transação, comunicaremos ao mercado sobre o cronograma associado à liquidação do Fundo, que deverá acontecer apenas após o final do tail de 6 meses, conforme informado na assembleia

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês: RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,64/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,48/cota. Neste mês, resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente: (i) positivamente pela quarta parcela da multa de rescisão da SEB (R$ 0,04/cota) e (ii) e negativamente por despesas imobiliárias referente a manutenção dos ativos (R$ 0,08/cota).

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,57/cota, ajustando o nível de distribuição do Fundo. O pagamento ocorreu no dia 09 de fevereiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários no mês, desta forma a vacância ao final do mês permaneceu em 2,7% (física) e 6,5% (financeira), referentes aos 4.104 m² disponíveis no Ativo Ribeirão das Neves. Considerando as movimentações mapeadas, projetamos uma vacância de 19,3% em março/26. Para mais detalhes sobre as movimentações do fundo, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 445,3 milhões R$ 89,22

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 334,4 milhões

R$ 67,00

P/VP*

ADTV*

0,75x

R$ 0,9 milhão

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

10,2% a.a.

7,7% a.a.

Comentários da Gestão (2/2) Janeiro 2026

• No mês de janeiro, seguimos evoluindo com as negociações comerciais, com três processos importantes:

i. Itatiaia: seguimos prospectando empresas dos principais segmentos industriais da região, com foco em atrair um perfil estratégico que gere leads qualificados para a área que será desocupada pela SEB no próximo ano;

ii. Jundiaí 1: seguimos em etapa de minuta contratual para a nova locação, enquanto conduzimos tratativas para o distrato antecipado com a Postall, com expectativa de ocupação integral da área a ser devolvida, mitigando riscos de vacância;

iii. Ribeirão das Neves: estamos em tratativas técnicas com duas empresas interessadas em locar parte das áreas vagas. As negociações estão avançando e devemos evoluir para a formalização das minutas contratuais.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/01, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Imobiliários

Nº de imóveis

Nº de locatários

8

ABL (m²)*

151.130

WALE*

4,0 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

2,7%

6,5%

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

R$ 2.116/m²

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 25,53/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,59

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

15,1% 14,3% 14,0% 13,7% 15,9% 12,0% 11,4% 11,4% 11,3% 10,9% 12,7%10,2% 7,1% 7,1% 7,1% 7,1% 8,7% 7,1% 7,1% 7,0% 7,1% 7,1% 9,4% 7,7% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis, 2% em FIIs e 2% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Ativos Imobiliários

Portfólio com 4 ativos, diversificado em 3 estados e mais de 151 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Vacância Física Vacância Financeira

6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5%

2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7%

Carteira de Ativos¹(4/4)

ITATIAIA

RIBEIRÃO DAS NEVES

JUNDIAÍ 1

JUNDIAÍ 2

Comercial | Movimentações¹

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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