Relatório Gerencial PATL11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial

PATL11 Patria Logística FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda e eventual ganho de capital, a serem obtidos mediante investimento de, no mínimo, 2/3 do seu PL: (i) diretamente, mediante a aquisição de imóveis logísticos ou industriais, construídos ou em construção localizados no território nacional, e/ou direitos reais sobre tais imóveis, (b) cotas de FIIs, que invistam no mínimo 2/3 do seu PL em Imóveis, de forma direta ou de forma indireta, por meio da aquisição de SPE que invista em Imóveis; (c) cotas de FIPs, que invistam em SPE que tenha por objeto investir em Imóveis; (d) CRIs, e (e) outros valores mobiliários previstos no artigo 45 da Instrução CVM nº 472.

Início das Atividades

Agosto 2020

Código de Negociação

PATL11

CNPJ

35.754.164/0001-99

Cotas Emitidas

4.991.535

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Pátria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

Vórtx Ltda.

Taxa de Administração Total

1,13% a.a. sobre o Valor de Mercado¹

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/4)

Dezembro 2025

Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Consolidação dos ativos Logísticos geridos pelo Patria

O segundo semestre foi marcado por um movimento transformador para o Fundo, com a realização da AGE que aprovou a consolidação dos fundos de logística, abrangendo a aquisição integral dos imóveis do PATL. A aprovação das matérias reposiciona o HGLG como o maior Fundo Imobiliário do Brasil, com aproximadamente R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e um portfólio de 54 imóveis, reforçando sua escala, liquidez e relevância no setor.

Registramos nosso agradecimento aos 35% da base de cotistas que participaram da votação, cuja representatividade foi fundamental para viabilizar a aprovação dessa reorganização estratégica. O engajamento da base reforça a governança do Fundo e reafirma o alinhamento entre gestão e investidores. Informamos ainda que os próximos passos do processo de consolidação - incluindo etapas formais, cronogramas, serão comunicados oportunamente em Fatos Relevantes e nos próximos relatórios do Fundo, bem como nos relatórios dos demais veículos envolvidos, em conformidade com as melhores práticas de transparência.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,94/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,71/cota. Neste mês, resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente: (i) positivamente pela terceira parcela da multa de rescisão da SEB (R$ 0,26/cota) e (ii) e negativamente por despesas imobiliárias referente a manutenção dos ativos (R$ 0,15/cota).

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 445,5 milhões

R$ 89,25

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 331,0 milhões

R$ 66,32

P/VP*

ADTV*

0,74x

R$ 1,3 milhão

Dividend Yield (mercado)*

12,7% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,4% a.a.

Comentários da Gestão (2/4)

Dezembro 2025

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,70/cota. A distribuição desse valor extraordinário reflete um acréscimo pontual ao final do semestre, a fim de respeitar a regulamentação vigente de 95% do lucro caixa auferido no semestre. O pagamento ocorreu no dia 09 de janeiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários no mês, desta forma a vacância ao final do mês permaneceu em 2,7% (física) e 6,5% (financeira), referentes aos 4.104 m² disponíveis no Ativo Ribeirão das Neves. Durante o mês, o locatário Friolog informou que manterá a ocupação de uma das câmaras do ativo Ribeirão das Neves, cuja devolução estava anteriormente prevista. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE) é de 4,0 anos. Para mais detalhes sobre as movimentações do fundo, clique aqui.

• No mês de dezembro, seguimos evoluindo com as negociações comerciais, com três processos importantes:

Itatiaia: seguimos prospectando empresas dos principais segmentos industriais da região, com foco em atrair um perfil estratégico que gere leads qualificados para a área que será desocupada pela SEB no próximo ano;

ii. Jundiaí 1: avançamos para a etapa de elaboração da minuta contratual para a nova locação, enquanto conduzimos tratativas para o distrato antecipado com a Postall, com expectativa de ocupação integral da área a ser devolvida, mitigando riscos de vacância;

Indicadores Imobiliários

ABL (m²)*

WALE*

4,0 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

R$ 2.094/m²

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 25,53/m²

Comentários da Gestão (3/4)

iii. Ribeirão das Neves: estamos em tratativas técnicas com duas empresas interessadas em locar parte das áreas vagas. As negociações estão avançando e devemos evoluir para a formalização das minutas contratuais.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Durante o mês, foram realizados reajustes em 5.713 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

2º Semestre de 2025:

O segundo semestre foi marcado pela entrada de dois novos locatários, Nissan e Shopee, resultando em impactos relevantes na ocupação. A locação para a Nissan eliminou integralmente a vacância do ativo Jundiaí 2, enquanto a Shopee absorveu parte da área prevista para desocupação pela SEB, mitigando o risco de vacância futura e gerando multa pelo distrato antecipado.

Como resultado dessas movimentações, a vacância do Fundo apresentou redução expressiva, passando de 8,8% em junho para 2,7% em dezembro, patama inferior à média de mercado, evidenciando a efetividade das estratégias comerciais adotadas.

Destaca-se também a renovação do contrato com a Multiterminais (ativo Itatiaia), cujo vencimento ocorreria em maio de 2026. O novo contrato, com prazo de 10 anos, elevou significativamente o WALE do Fundo, de 2,5 para 4,5 anos, ampliando a estabilidade e a previsibilidade do fluxo de receitas.

Agradecemos a confiança dos cotistas e reafirmamos nosso compromisso de priorizar seus interesses, mantendo total transparência e clareza em todas as comunicações

Comentários da Gestão (4/4)

REAVALIAÇÃO DOS ATIVOS:

Conforme informado em Fato Relevante divulgado em 14/01 (clique aqui), os ativos imobiliários do Fundo foram reavaliados a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Binswanger Brazil, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou desvalorização média de 8,1% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação ajusta os valores dos imóveis para refletir condições atuais de mercado, considerando um cenário macroeconômico mais desafiador, níveis de ocupação menos favoráveis e a necessidade de investimentos para preservação da competitividade dos ativos. A seguir, apresentamos os ativos avaliados, organizados por ordem decrescente de variação:

Ribeirão das Neves (-6,4%): Cenário macroeconômico mais desafiador, aliado à vacância de parte do ativo e à demanda por manutenção.

▪ Itatiaia (-11,9%): A projeção de saída da SEB implica vacância esperada no imóvel, reduzindo o fluxo de receitas pelo menor nível de ocupação e pelo intervalo de transição até uma nova locação.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,59

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

15,5% 15,1% 14,3% 14,0% 13,7% 15,9%12,0% 11,4% 11,4% 11,3% 10,9% 12,7% 7,1% 7,1% 7,1% 7,1% 7,1% 8,7% 7,1% 7,1% 7,0% 7,1% 7,1% 9,4% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis, 1% em FIIs e 3% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Ativos Imobiliários

Portfólio com 4 ativos, diversificado em 3 estados e mais de 151 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

Vencimento dos Contratos

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5%

Carteira de Ativos¹(4/4)

ITATIAIA

RIBEIRÃO DAS NEVES

JUNDIAÍ 1

JUNDIAÍ 2

Comercial | Movimentações¹

PATRIA

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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