Relatório Gerencial PCIP11 de agosto de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Patria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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PATRIA

AGE | Consulta Formal | Consolidação

PCIP11

Patria Crédito Índice de Preços

Em 21 de agosto, foi convocada Assembleia Geral Extraordinária do PCIP 11 para deliberar sobre a aprovação da compra de ativos conflitados, além de outros itens de aperfeiçoamento do regulamento, como a possibilidade de recompra de cotas e o aumento do capital autorizado . A aprovação dessas matérias integra o processo de consolidação dos fundos de crédito high grade indexados ao IPCA do Patria (PCIP, RBRR, VCJR e RPRI), já anunciado nos relatórios gerenciais anteriores, no qual o PCIP figura como fundo consolidador .

A votação irá até 5 de outubro . Não deixe de votar nesta importante etapa de crescimento do Fundo . Não recebeu o e- mail para votar? Entre em contato com nosso time através do falecomri .re@patria .com .

Para mais informações sobre a AGE, consulte os documentos da Carta Consulta e da Proposta do Administrador .

Clique aqui para ver o Material de Apoio na íntegra

Assembleia Geral Extraordinária

Proposta de consolidação das carteiras dos 4 fundos de Crédito High Grade de Índice de Preços do Patria Real Estate

PCIP R$ 1,6 Bi de PL

RBRR R$ 1,5 Bi de PL

VCJR R$ 1,4 Bi de PL

RPRI R$ 0,3 Bi de PL

PCIP PL de R$ 4,5 Bi após consolidação

Movimento estratégico que consolida o PCIP como a segunda maior plataforma de crédito imobiliário de índice de preços do Brasil

Cronograma

1. Votação da AGE - em todos os fundos

2. Sendo aprovadas¹ as deliberações da consolidação, será iniciada uma oferta no PCIP, nos termos da regulamentação aplicável

3. Os ativos do RBRR, VCJR e RPRI serão adquiridos pelo PCIP, com possibilidade de compensação dos créditos do preço da venda com a obrigação de integralizar cotas a serem emitidas pelo PCIP - sob os termos descritos na AGE

4. Transferência de prestadores de serviços do VCJR e RPRI (Intrag para Apex)

5. Inicia-se o processo de amortização² dos Fundos (RBRR, VCJR e RPRI)

6. Cotistas enviam preço médio de aquisição para que a administradora realize o recolhimento de seu IR

Inicia-se a fase final da liquidação³ dos Fundos (RBRR, VCJR e RPRI). Cotistas recebem cotas de PCIP e parcela em dinheiro líquida do IR sobre ganho de capital, se aplicável

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Nossos Principais Fundos

● PCIP11 – High Grade Inflação +

Nosso fundo high grade Inflação +. Planeja consolidar as carteiras de RBRR11, VCJR11 e RPRI11. Track record desde 2019, superando os principais benchmarks.

HGCR11 – High Grade Misto (Inflação e CDI +)

Transita entre operações high grade indexadas à títulos de inflação e ao CDI+. Track record desde dezembro de 2009.

RBRY11 – Middle Risk CDI +

Foco em operações de crédito imobiliário indexadas ao CDI, com perfil de risco intermediário.

O RBRX11 – Multiestratégia

Nosso fundo multiestratégia, combina carrego, posições oportunísticas e com foco em ganho de capital. Planeja consolidar a carteira do PSEC11.

Outros produtos (Cetipados)

Produtos exclusivos negociados em ambiente de balcão distribuídos nas diferentes plataformas (AVBI, MVBI, ROPP, POPP e MCDI)

Estratégias diversificadas com múltiplos indexadores

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE AGOSTO/26:

Em agosto, os fundos imobiliários recuaram pelo quarto mês consecutivo, com o IFIX em -1,5%. O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês em -0,3%. Entre os fatores que pressionaram os ativos de risco no mês, destacam-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local e o grande volume de transações imobiliárias anunciadas.

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 86/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. Kevin Warsh discursou em Jackson Hole ao fim de agosto e sinalizou uma postura mais dura com a inflação, o que levou o mercado a reprecificar a curva americana, com isso os futuros passaram a atribuir probabilidade majoritária a uma alta de juros na reunião de setembro do Federal Reserve.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a discussão de trajetória da dívida pública e dos planos fiscal e econômico do próximo governo tomam o palco da discussão nacional. A dívida bruta alcançou 82,5% do PIB em julho, em trajetória crescente que demanda atenção. O Banco Central, por sua vez, sinalizou preocupação tanto com a desancoragem das expectativas quanto com o nível da inflação corrente. O relatório Focus indica IPCA de 5,01% em 2026 e 4,28% em 2027, ambos acima da meta, com expectativa do mercado de Selic de 13,75% ao fim deste ano.

Todos os setores do IFIX ficaram em território negativo, com destaque para Renda Urbana, que caiu 8,1%. Office e Logística recuaram 0,8%, Shoppings 2,1%, FoFs / Multiestratégia 0,3% e Outros 3,0%. Os fundos de crédito ficaram praticamente estáveis. O IFIX encerrou agosto negociando a 0,87x o valor patrimonial, ampliando o desconto em relação a julho, com volume médio diário acima de R$ 350 milhões.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 3,0 milhões

Rendimento por Cota

R$ 0,80

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,72/cota

Número de Cotistas

112.566

Tabela de Sensibilidade¹

Comentários da Gestão (1/2)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em agosto, o Fundo apresentou resultado distribuível de R$ 0,82/cota. O resultado do mês foi impactado pelo recuo do IPCA, que veio abaixo da média dos últimos meses, reduzindo a receita de juros e correção monetária da carteira do Fundo. No dia 16 de setembro de 2026, foi realizada a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,80/cota, elevando a reserva acumulada para R$ 0,72/cota ao final de agosto.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 97,7% do patrimônio líquido alocado, sendo 90,5% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 17,0% a.a. (IPCA + 10,5% a.a.), prazo médio de 3,6 anos e spread médio de 2,3% a.a.

A carteira conta com 88 CRI e 5 Operações Estruturadas, sendo 93% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,2% a.a.), 3% indexados ao CDI (CDI + 10,4% a.a.), 2% ao IGPM (IGPM + 10,5% a.a.) e 1% em Pré-fixado (14,0% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

No mês, aumentamos a exposição nos seguintes CRIs: (i) R$ 72,1 milhões na série sênior do CRI Galleria I Sr., à taxa de IPCA + 9,86% a.a., (ii) R$ 10,2 milhões no CRI BR 12 Sub, à taxa média de IPCA + 11,1% a.a. e (iii) R$ 860 mil no CRI Visconde, à taxa de IPCA + 13% a.a.. Sobre o CRI Galleria, conforme detalhado no relatório gerencial do mês de julho, trata-se de operação de securitização de recebíveis imobiliários com lastro em CCI decorrentes de créditos imobiliários pulverizados da Galleria Bank. A estrutura conta com garantias de alienação fiduciária dos imóveis objeto de cada CCI, além de apólices de seguro endossadas em favor da securitizadora e subordinação inicial de 30%.

Além disso, iniciamos a alocação, via mercado secundário, no CRI Carrefour Barzel no volume R$ 880,0 mil à taxa de IPCA + 9,80% a.a. A estratégia do time de gestão é aumentar a alocação no CRI ao decorrer dos próximos meses.Para mais informações sobre a nova posição, clique aqui.

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Não obstante, ressaltamos que os CRI em Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador

Performance

PATRIA

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,88/cota

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo por Cota (R$)

Movimentação da Reserva Acumulada

Carteira de Ativos 1 (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos 1(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

T…Outros abaixo C…C… Cde 1,2%; 30,3%

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 51%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/6)

Detalhamento de Ativos (2/6)

Detalhamento de Ativos (3/6)

Detalhamento de Ativos (4/6)

*Termos e definições no glossário (clique aqui)

Detalhamento de Ativos (5/6)

Detalhamento de Ativos (6/6)

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,2% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Novas Operações

PATRIA

CRI Carrefour Barzel

Alocação de R$ 880 mil na série sênior do CRI Carrefour Barzel, à taxa de IPCA + 9,80% a.a. Trata-se de operação de securitização com lastro em contratos de locação atípicos, com prazo de 20 anos e vencimento em jun/2043, representados por cédulas de crédito imobiliário (CCI). O CRI tem vencimento em ago/2028, remuneração contratada de IPCA + 6,22% a.a. e conta com a alienação fiduciária da integralidade das cotas do Barzel Log FII e Barzel Retail FII, detentores dos imóveis objeto de locação, como garantia.

Detalhamento de Ativos | Operações Estruturadas

FII Renda Preferencial GPA

O FII Renda Preferencial GPA foi estruturado em 2021 para viabilizar reformas, construções e adequações de lojas do GPA, por meio de operações do tipo built-to-suit (investimento sob medida) e sale-leaseback (com o GPA figurando como locatário em contratos de locação atípicos e de longo prazo, nos imóveis objeto de reforma e adequações). Atualmente conta com 9 operações em São Paulo e Rio de Janeiro. As transações foram negociadas com base no capital investido (capex) em cada loja, com o objetivo de gerar retorno equivalente a IPCA + 6,75% a.a. ou NTN-B + 250 bps, dependendo da tranche da operação. Pela estrutura contratual adotada, uma rescisão antecipada obriga o pagamento do valor total de aluguel remanescente.

As operações contam com garantias estruturadas sobre as lojas — como Direito Real de Superfície, usufruto ou comodato (mecanismos jurídicos que garantem ao fundo o direito de uso do imóvel em caso de default) — além de, em alguns casos, previsão de fiança bancária com renovação obrigatória anual. Destaca-se a extensão mínima do prazo de garantia de 180 meses (podendo chegar a 360 meses em algumas operações), bem como a fiança bancária exigida em um total de 6 das 9 lojas da operação, cujo valor contratado atual soma R$ 57 milhões.

A gestão monitora a operação de perto, com apoio de assessoria jurídica especializada para avaliação da estrutura legal e antecipação de medidas de mitigação de risco, além de acompanhar de forma recorrente o processo de Recuperação Extrajudicial do GPA e a divulgação de seus resultados. No 2T26, o GPA apresentou evolução operacional, com expansão de margens e crescimento do EBITDA. Por outro lado, a geração de caixa continuou negativa e a dívida líquida aumentou no período, mantendo o crédito em zona de atenção até a homologação da Recuperação Extrajudicial.

A operação permanece 100% adimplente, com o fundo apresentando Dividend Yield acumulado nos últimos 12 meses de 13,3% a.a. Importante destacar que, como o fundo foi concebido como veículo de operação estruturada, o Patria não recebe taxa de gestão neste veículo.

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 40% das quantidades emitidas do CRI.

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, que contempla duas emissões (A e B) no volume de R$ 45 milhões cada, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 15% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Sênior, 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Subordinado e 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel B Subordinada. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários, sendo o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil.

Update: Os CRIs da Cortel encontram-se em processo de reestruturação, com o objetivo de adequar o fluxo financeiro da operação e reforçar o pacote de garantias.

No contexto desse processo, nos meses de maio e junho de 2026, as posições foram integralizadas no FII CTA com deságio, de modo a refletir o valor recuperável dos ativos e antecipar potenciais perdas. A alocação no FII CTA¹ tem como objetivo centralizar a gestão desses ativos, permitindo maior foco na condução da reestruturação, ganho de eficiência no acompanhamento e melhor gestão dos impactos no resultado distribuível do Fundo, sem alteração da exposição econômica do PCIP11.

Por fim, ressaltamos que a expectativa do time de gestão é de recuperação de valor ao longo do tempo no âmbito do FII CTA, não sendo antecipadas, neste momento, novas necessidades de provisões relevantes adicionais relacionadas a essa operação.

Nos meses de maio e junho de 2026, as posições do CRI Cortel (IPCA, CDI Sr. e CDI Sub.) foram vendidas ao FII CTA. Durante o processo, foi realizado um ajuste no spread de risco do ativo, elevando sua taxa MTM de (i) IPCA + 7,0% para IPCA + 25,3% no CRI IPCA; (ii) CDI + 3,5% para CDI + 4,0% no CRI CDI Sr. e (iii) CDI + 4,4% para CDI + 12,0% no CRI CDI Sub. O resultado do FII já considera o impacto decorrente dos ajustes realizados.

Watchlist

PATRIA

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a. respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Atualização: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. Ao final de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas. O empreendimento encontra-se com AVCB e Habite-se emitidos.

O spread de risco do CRI Invert foi ajustado em jun/26, com aumento da taxa MTM ponderada de CDI + 5,64% para CDI + 11,62%, em função das premissas de risco da operação, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

Anexos

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