Relatório Gerencial PCIP11 de julho de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Patria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

Clique aqui para acessar nossas políticas

Cadastre-se no mailing

Fale com o time de Relações com Investidores de RE

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 3,8 milhões

Rendimento por Cota

R$ 1,00

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,70/cota

Número de Cotistas

113.546

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 1,09/cota, sem impactos não recorrentes. No dia 17 de agosto de 2026, foi realizada a distribuição de rendimentos no valor de R$ 1,00/cota, elevando a reserva acumulada para R$ 0,70/cota ao final de julho.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 93,2% do patrimônio líquido alocado, sendo 85,9% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,6% a.a. (IPCA + 10,9% a.a.), prazo médio de 3,5 anos e spread médio de 2,4% a.a.

A carteira conta com 83 CRI e 5 Operações Estruturadas, sendo 93% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,5% a.a.), 4% indexados ao CDI (CDI + 10,5% a.a.), 3% ao IGPM (IGPM + 10,9% a.a.) e 1% em Pré-fixado (14,2% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Durante o mês realizamos as seguintes movimentações; (i) aumentamos em R$ 2,3 milhões a posição no CRI Visconde, à taxa de IPCA + 13,0% a.a., (ii) venda de R$ 130 mil em cotas de CYCR11 e (ii) integralização de R$ 32,8 milhões no CRI Galleria - Sênior, à taxa de IPCA + 9,86% a.a. Esta última trata-se de operação de securitização de recebíveis imobiliários com lastro em CCI decorrentes de créditos imobiliários pulverizados da Galleria Bank. A estrutura conta com garantias de alienação fiduciária dos imóveis objeto de cada CCI, além de apólices de seguro endossadas em favor da securitizadora, reforçando a mitigação dos riscos da operação.

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Não obstante, ressaltamos que os CRI em Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador

Comentários da Gestão (2/2)

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Concluímos as medidas prévias necessárias para início o processo de consolidação dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria — PCIP, VCJR, RBRR e RPRI – que compartilham características semelhantes como alocação em CRIs high grade indexados ao IPCA, garantias imobiliárias robustas e portfólios diversificados. Essa convergência estratégica cria um ambiente favorável para um potencial movimento de consolidação entre os fundos, com benefícios relevantes aos investidores, incluindo maior diluição de riscos, ganhos de escala, aumento de liquidez e otimização de custos, contribuindo para a formação de um fundo mais robusto e bem posicionado.

No âmbito desse processo, nos meses de maio, junho e julho, foram reconhecidas provisões para perdas pontuais em determinadas posições das carteiras, bem como realizados ajustes nos spreads de risco de alguns ativos, sempre em alinhamento com os respectivos administradores. Essas medidas refletem as melhores práticas de gestão e monitoramento de crédito adotadas pela Gestão, com o objetivo de assegurar que os portfólios reflitam, de forma mais precisa e transparente, o valor econômico dos ativos. Adicionalmente, tais ajustes contribuem para que o processo de consolidação ocorra com bases patrimoniais mais aderentes à realidade das carteiras, em benefício de todos os cotistas. Reforça-se que qualquer consolidação permanece condicionada à aprovação em Assembleia Geral de cada fundo.

Com os ajustes devidamente refletidos, a Gestão entende que as carteiras dos fundos passam a representar, de forma adequada, seus respectivos valores e riscos. Nesse contexto, serão convocadas, nos próximos dias, as Assembleias Gerais Extraordinárias necessárias para deliberar sobre a consolidação.

Performance

PATRIA

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,90

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos¹(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

I…Outros abaixo C…C… de 1,2%; 31,5%

Distribuição por LTV

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/6)

PATRIA

Detalhamento de Ativos (2/6)

Detalhamento de Ativos (3/6)

Detalhamento de Ativos (4/6)

*Termos e definições no glossário (clique aqui)

Detalhamento de Ativos (5/6)

PATRIA

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento de Ativos (6/6)

PATRIA

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,3% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Detalhamento de Ativos | Operações Estruturadas

FII Renda Preferencial GPA

O FII Renda Preferencial GPA foi estruturado em 2021 para viabilizar reformas, construções e adequações de lojas do GPA, por meio de operações do tipo built-to-suit (investimento sob medida) e sale-leaseback (com o GPA figurando como locatário em contratos de locação atípicos e de longo prazo, nos imóveis objeto de reforma e adequações). Atualmente conta com 9 operações em São Paulo e Rio de Janeiro. As transações foram negociadas com base no capital investido (capex) em cada loja, com o objetivo de gerar retorno equivalente a IPCA + 6,75% a.a. ou NTN-B + 250 bps, dependendo da tranche da operação. Pela estrutura contratual adotada, uma rescisão antecipada obriga o pagamento do valor total de aluguel remanescente.

As operações contam com garantias estruturadas sobre as lojas — como Direito Real de Superfície, usufruto ou comodato (mecanismos jurídicos que garantem ao fundo o direito de uso do imóvel em caso de default) — além de, em alguns casos, previsão de fiança bancária com renovação obrigatória anual. Destaca-se a extensão mínima do prazo de garantia de 180 meses (podendo chegar a 360 meses em algumas operações), bem como a fiança bancária exigida em um total de 6 das 9 lojas da operação, cujo valor contratado atual soma R$ 57 milhões.

A gestão monitora a operação de perto, com apoio de assessoria jurídica especializada para avaliação da estrutura legal e antecipação de medidas de mitigação de risco, além de acompanhar de forma recorrente o processo de Recuperação Extrajudicial do GPA e a divulgação de seus resultados. No 2T26, o GPA apresentou evolução operacional, com expansão de margens e crescimento do EBITDA. Por outro lado, a geração de caixa continuou negativa e a dívida líquida aumentou no período, mantendo o crédito em zona de atenção até a homologação da Recuperação Extrajudicial.

A operação permanece 100% adimplente, com o fundo apresentando Dividend Yield acumulado nos últimos 12 meses de 13,3% a.a. Importante destacar que, como o fundo foi concebido como veículo de operação estruturada, o Patria não recebe taxa de gestão neste veículo.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 40% das quantidades emitidas do CRI.

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, que contempla duas emissões (A e B) no volume de R$ 45 milhões cada, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 15% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Sênior, 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Subordinado e 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel B Subordinada.O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários, sendo o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil.

Update: Os CRIs da Cortel encontram-se em processo de reestruturação, com o objetivo de adequar o fluxo financeiro da operação e reforçar o pacote de garantias.

No contexto desse processo, nos meses de maio e junho de 2026, as posições foram integralizadas no FII CTA com deságio, de modo a refletir o valor recuperável dos ativos e antecipar potenciais perdas. A alocação no FII CTA¹ tem como objetivo centralizar a gestão desses ativos, permitindo maior foco na condução da reestruturação, ganho de eficiência no acompanhamento e melhor gestão dos impactos no resultado distribuível do Fundo, sem alteração da exposição econômica do PCIP11.

Por fim, ressaltamos que a expectativa do time de gestão é de recuperação de valor ao longo do tempo no âmbito do FII CTA, não sendo antecipadas, neste momento, novas necessidades de provisões relevantes adicionais relacionadas a essa operação.

Nos meses de maio e junho de 2026, as posições do CRI Cortel (IPCA, CDI Sr. e CDI Sub.) foram vendidas ao FII CTA. Durante o processo, foi realizado um ajuste no spread de risco do ativo, elevando sua taxa MTM de (i) IPCA + 7,0% para IPCA + 25,3% no CRI IPCA; (ii) CDI + 3,5% para CDI + 4,0% no CRI CDI Sr. e (iii) CDI + 4,4% para CDI + 12,0% no CRI CDI Sub. Considerando que as posições foram vendidas para o FII CTA já considerando o ajuste na reprecificação do ativo, o resultado do PCIP já foi impactado.

Watchlist

PATRIA

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a. respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Atualização: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. Ao final de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas. O empreendimento encontra-se com AVCB e Habite-se emitidos.

O spread de risco do CRI Invert foi ajustado em jun/26, com aumento da taxa MTM ponderada de CDI + 5,64% para CDI + 11,62%, em função das premissas de risco da operação, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

Anexos

somos o PATRIA

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 322 BI sob gestão

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

R$ 37 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com

Gestão de Recursos

realestate.patria.com

- siga o - #Patria NasRedes

/patria-investments-brasil

@patriainvestments

@patriainvestments