Relatório Gerencial PCIP11 de junho de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Patria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

Clique aqui para acessar nossas políticas

Cadastre-se no mailing

Fale com o time de Relações com Investidores de RE

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JUNHO/26:

Em junho os fundos imobiliários recuaram novamente, em linha com o movimento de maio. O IFIX registrou queda de 1,21%, fechando o primeiro semestre com alta de 1,46%. A variação de junho acompanhou a elevação dos juros reais ao longo das curvas da NTN-B, somada ao aumento da volatilidade provocado pela agenda política local.

No cenário externo, houve redução das tensões entre Estados Unidos e Irã, com a assinatura do acordo de paz e a reabertura do Estreito de Ormuz. O petróleo devolveu o prêmio de risco e voltou a ser negociado próximo ao nível pré- guerra, em torno de US$ 70/barril. Na direção oposta, a reunião do Federal Reserve indicou uma postura mais dura no combate à inflação, levando o mercado a precificar juros mais altos nos EUA nos próximos anos, um vetor de aperto das condições financeiras globais que também alcança a curva de juros brasileira.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de junho, acumulando 75 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou sinais de arrefecimento da atividade econômica e sinalizou a possibilidade de novo corte na próxima reunião, embora com parcimônia, dado o quadro inflacionário ainda desafiador.

As quedas foram generalizadas entre os setores, refletindo um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-1,8%) liderou as perdas com contribuição negativa de 0,4% para o índice, seguido por Shoppings (-1,8%), Office (-2,3%) e "Outros" (-2,6%), enquanto Renda Urbana (+0,6%) foi o único destaque positivo. Ressaltamos a saúde operacional do setor de Real Estate, com vacância de lajes corporativas em mínimos históricos e avanços nas vendas de shoppings e na expansão logística. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,4%) e FoFs (-1,9%) contribuíram com $0 , 1 \% \mathrm { ~ e ~ } \: 0 , 2 \%$ de queda respectivamente. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, com volume médio diário acima de R$ 350 milhões. Com o início do segundo semestre do ano eleitoral, a trajetória da política fiscal e a inflação acima da meta passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 2,1 milhões

Rendimento por Cota

PATRIA

R$ 1,07

Reserva Acumulada

R$ 0,61/cota

Número de Cotistas

113.643

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em junho, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 1,11/cota, impactado negativamente em R$ 0,08/cota pela integralização, com deságio, da posição total do CRI Cortel II A (sênior e subordinado) no FII CTA¹, conforme antecipado no relatório de maio. O deságio foi calculado com base no valor recuperável do ativo, antecipando uma potencial perda associada à operação. No dia 15 de julho de 2026, foi realizada a distribuição de rendimentos no valor de R$ 1,07/cota, elevando a reserva acumulada para R$ 0,61/cota ao final de junho.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 94,0% do patrimônio líquido alocado, sendo 86,6% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,6% a.a. (IPCA + 10,8% a.a.), prazo médio de 3,5 anos e spread médio de 2,1% a.a..

A carteira conta com 81 CRI e 5 Operações Estruturadas, sendo 93% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,4% a.a.), 4% indexados ao CDI (CDI + 10,6% a.a.), 3% ao IGPM (IGPM + 11,2% a.a.) e 1% em Pré-fixado (14,2% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Conforme mencionamos nos últimos relatórios, seguimos conduzindo uma gestão ativa da carteira de CRI com foco na reciclagem da carteira e no aproveitamento das oportunidades geradas pelas movimentações recentes. Durante o mês realizamos as seguintes movimentações; (i) aumentamos em R$ 7,1 milhões a posição no CRI Swiss Park, à taxa de IPCA + 10,0% a.a., e em R$ 5,5 milhões no CRI Visconde, à taxa de IPCA + 13,0% a.a. e (ii) zeramos a posição no CRI KeyCash Sênior (R$ 5,6 milhões).

CARTEIRA DE ATIVOS – RECLASSIFICAÇÃO DE SEGMENTOS:

Neste mês, revisitamos a classificação dos segmentos dos CRI da carteira, com o objetivo de proporcionar maior aderência ao perfil de risco das operações, permitindo ao investidor uma leitura mais precisa do perfil da carteira. A principal mudança foi no segmento Residencial, que passou a ser desmembrado conforme a etapa do ciclo imobiliário de cada operação: Financiamento à Construção, que contempla a fase de obras, e Estoque, referente às operações lastreadas em imóveis já concluídos. Vale ressaltar que a reclassificação não altera a composição dos investimentos, apenas a forma de apresentação.

Comentários da Gestão (2/2)

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Durante o mês, houve ajuste, pelo administrador, no spread de risco do CRI Invert, com aumento da taxa MTM ponderada de CDI + 5,64% para CDI + 11,62%, em função das premissas de risco da operação, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo. Não obstante, ressaltamos que os CRI em Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Seguimos avançando na estratégia de reorganização dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria — PCIP, VCJR, RBRR e RPRI — que compartilham características semelhantes, como alocação em CRIs high grade indexados ao IPCA, garantias imobiliárias robustas e portfólios diversificados. Essa convergência estratégica cria um ambiente favorável para um potencial movimento de consolidação, com benefícios relevantes aos investidores, incluindo maior diluição de riscos, ganhos de escala, aumento de liquidez e otimização de custos, contribuindo para a formação de um fundo mais robusto e bem posicionado.

A partir do mês de maio, foram reconhecidas provisões para perdas pontuais nas carteiras desses fundos, em processos conduzidos em alinhamento com os respectivos administradores, e em linha com as melhores práticas de gestão e acompanhamento de crédito. Nesse contexto, optamos por postergar a convocação da Assembleia Geral Extraordinária para os próximos dias, anteriormente prevista para final de junho. A decisão foi tomada em razão da realização de reajustes adicionais de determinadas marcações, a fim de refletir de forma mais precisa possível o valor dos ativos. Essas revisões foram conduzidas de maneira abrangente, buscando garantir o processo de consolidação cada vez mais refinado e aderente à realidade das carteiras, em benefício de todos os cotistas. Reforçamos que o tema de consolidação vem sendo tratado nos relatórios gerenciais desde fevereiro. Por fim, a eventual consolidação permanece condicionada à aprovação em Assembleia Geral, sendo que todos os documentos e informações relevantes serão oportunamente disponibilizados para a tomada de decisão dos cotistas.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,91

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos¹(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

I…Outros abaixo C… C… de 1,2%; 31,4%

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 58%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/6)

Detalhamento de Ativos (2/6)

Detalhamento de Ativos (3/6)

Detalhamento de Ativos (4/6)

Detalhamento de Ativos (5/6)

PATRIA

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento de Ativos (6/6)

PATRIA

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,4% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 40% das quantidades emitidas do CRI.

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, que contempla duas emissões (A e B) no volume de R$ 45 milhões cada, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 15% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Sênior, 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Subordinado e 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel B Subordinada.O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários, sendo o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil.

Update: Os CRIs da Cortel encontram-se em processo de reestruturação, com o objetivo de adequar o fluxo financeiro da operação e reforçar o pacote de garantias.

No contexto desse processo, nos meses de maio e junho de 2026, as posições foram integralizadas no FII CTA com deságio, de modo a refletir o valor recuperável dos ativos e antecipar potenciais perdas.

A alocação no FII CTA tem como objetivo centralizar a gestão desses ativos, permitindo maior foco na condução da reestruturação, ganho de eficiência no acompanhamento e melhor gestão dos impactos no resultado distribuível do Fundo, sem alteração da exposição econômica do PCIP11.

Por fim, ressaltamos que a expectativa do time de gestão é de recuperação de valor ao longo do tempo no âmbito do FII CTA, não sendo antecipadas, neste momento, novas necessidades de provisões relevantes adicionais relacionadas a essa operação.

Watchlist

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a., respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Atualização: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. Ao final de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas. O empreendimento encontra-se com AVCB e Habite-se emitidos.

Durante o mês, houve ajuste, pelo administrador, no spread de risco do CRI Invert, com aumento da taxa MTM ponderada de CDI + 5,64% para CDI + 11,62%, em função das premissas de risco da operação, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

Anexos

somos o PATRIA

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 309 BI sob gestão

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

R$ 38 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com

Gestão de Recursos

realestate.patria.com

- siga o - #Patria NasRedes

/patria-investments-brasil

@patriainvestments

@patriainvestments