Relatório Gerencial PCIP11 de maio de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Patria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE MAIO/26:

Após a recuperação observada em abril, os Fundos Imobiliários voltaram a recuar em maio. O IFIX registrou variação de -1,3% no mês, embora ainda acumule alta de $2 . 7 \%$ no ano. A queda ocorreu em linha com a renda variável, pressionada pela reprecificação das curvas de juros futuros, aumento da volatilidade com a agenda política doméstica e eventos geopolíticos no exterior.

No ambiente externo, a continuidade das tensões entre EUA e Irã, com sinais mistos de arrefecimento e agravamento ao longo do mês, somada à ausência de alívio no bloqueio do Estreito de Ormuz, manteve o petróleo Brent na faixa de US$ 92 por barril, reforçando temores inflacionários globais.

Esse cenário impactou a precificação dos ativos no Brasil. As expectativas de inflação para 2026, segundo o relatório Focus, atingiram 5,1%, acima do teto da meta do Banco Central (4,5%), enquanto a inflação em 12 meses alcançou 4,4%. Diante disso, o mercado passou a discutir a possível interrupção do ciclo de cortes da Selic, com a curva de juros precificando mais dois cortes de 25 bps (100 bps no total), abaixo dos mais de 300 bps projetados anteriormente.

Como consequência, setores mais sensíveis aos juros foram penalizados pelo aumento da aversão ao risco. Entre os fundos de tijolo, Lajes Corporativas caiu -3,0%, seguido por Shoppings (-2,6%). Em contrapartida, Renda Urbana apresentou maior resiliência, com variação próxima à estabilidade (-0,5%). Nos fundos de papel, o desempenho foi relativamente melhor, com Fundos de CRI registrando queda marginal (-0,3%) devido ao suporte de inflação e juros mais elevados, enquanto Fundos de Fundos recuaram -2,0%, refletindo maior exposição à marcação a mercado.

O IFIX segue negociado a cerca de 0,92x o valor patrimonial, sem mudanças relevantes, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões. A volatilidade externa permanece como principal fator de risco no curto prazo.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 3,1 milhões

PATRIA

Rendimento por Cota

R$ 0,89

Reserva Acumulada

R$ 0,57/cota

Número de Cotistas

113.410

Tabela de Sensibilidade¹

Comentários da Gestão (1/3)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em maio, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,46/cota, impactado negativamente em R$ 0,90/cota pela integralização, com deságio, de parte das séries do CRI Cortel no FII CTA, conforme detalhado abaixo. Esse deságio foi definido pelo Gestor, com base no valor recuperável do ativo, antecipando uma potencial perda associada à operação. No dia 16 de junho de 2026, foi realizada a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,89/cota. Em linha com a estratégia de previsibilidade e estabilidade das distribuições, foi utilizada parcialmente a reserva de lucros para neutralizar o impacto no resultado do período. Dessa forma, a reserva foi reduzida para R$ 0,57/cota ao final de maio. Importante destacar que o impacto observado já era esperado pelo time de gestão e vinha sendo considerado na política de constituição de reservas do Fundo, em linha com a estratégia adotada nos demais veículos. Adicionalmente, não antecipamos, neste momento, a necessidade de novos ajustes relevantes relacionados a essa operação, sendo a expectativa de recuperação de valor ao longo do tempo no âmbito do FII CTA.

• RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 95,0% do patrimônio líquido alocado, sendo 87,6% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,2% a.a. (IPCA + 10,2% a.a.), prazo médio de 3,5 anos e spread médio de 2,0% a.a.. Em 29/05, o Fundo não contava com operações compromissadas.

• A carteira conta com 84 CRI e 5 Operações Estruturadas, sendo 92% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,0% a.a.), 5% indexados ao CDI (CDI + 5,3% a.a.), 3% ao IGPM (IGPM + 10,7% a.a.) e 1% em Pré-fixado (14,2% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

• Conforme mencionamos nos últimos relatórios, seguimos conduzindo uma gestão ativa da carteira de CRI com foco na reciclagem da carteira e no aproveitamento das oportunidades geradas pelas movimentações recentes. Durante o mês realizamos as seguintes movimentações; (i) zeramos a posição nos CRI Ceratti & Magni (R$ 4,3 mi) e CRI BR Properties (R$ 2,9 mi) (ii) aumentamos em R$ 6,6 milhões a posição no Brasil Incorporação FII, à taxa de IPCA + 12,5% a.a., e em R$ 131 mil no CRI Visconde, à taxa de IPCA + 13%, e; (iii) fizemos uma nova alocação de R$ 14,5 milhões no CRI Pulverizado MK IPCA, à taxa de IPCA + 10,5% (clique aqui para saber mais).

Comentários da Gestão (2/3)

• Durante o mês de maio de 2026, as posições detidas pelo Fundo nos CRI Cortel¹, CRI Cortel II Sub. B¹ e CRIs Bari¹ (todas as 13 séries objeto de reestruturação em agosto de 2025) foram integralizadas no FII CTA, veículo administrado e gerido por terceiro e do qual o Fundo é único cotista. O movimento reflete uma decisão estratégica de consolidar em um único veículo as operações que demandam maior atenção e acompanhamento, permitindo uma gestão mais centralizada e facilidade em eventuais reestruturações. Clique aqui para mais informações.

• Adicionalmente, ao longo de maio de 2026, as posições detidas pelo Fundo nos CRI Cortel¹, CRI Cortel II Sub. B¹ e CRIs Bari¹ (todas as 13 séries objeto de reestruturação em agosto de 2025) foram integralizadas no FII CTA. O movimento reflete uma decisão estratégica do Gestor de consolidar, em um único veículo, operações que demandam maior acompanhamento e atuação mais ativa, permitindo uma gestão mais centralizada e eficiente, inclusive no contexto de eventuais reestruturações. Dessa forma, o FII CTA, fundo de investimento imobiliário, administrado e gerido por terceiro, cujo único cotista é o PCIP11, foi estruturado com objetivo de concentrar as operações de maior acompanhamento do time de gestão, incluindo algumas já listadas em watchlist, permitindo melhor gerenciamento de impacto operacional e financeiro dos ativos e do resultado do fundo.

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Vale ressaltar que os CRI em Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador

Comentários da Gestão (3/3)

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Seguimos avançando na estratégia de reorganização dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria (PCIP, VCJR, RBRR e RPRI) que compartilham características semelhantes, como alocação em CRIs high grade indexados ao IPCA, garantias imobiliárias robustas e portfólios diversificados. Essa convergência estratégica cria um ambiente favorável para um potencial movimento de consolidação, com benefícios relevantes aos investidores, incluindo maior diluição de riscos, ganhos de escala, aumento de liquidez e otimização de custos, contribuindo para a formação de um fundo mais robusto e bem posicionado.

No último mês, foram reconhecidas provisões para perdas pontuais nas carteiras desses fundos, em processos conduzidos em alinhamento com os respectivos administradores, em linha com as melhores práticas de gestão e acompanhamento de crédito. Com isso, as etapas técnicas e operacionais encontram-se em fase final e, como próximos passos, a gestora pretende convocar a Assembleia Geral nas próximas semanas, dando continuidade ao processo com transparência e em conformidade com a regulamentação vigente. Reforçamos que o tema vem sendo tratado nos relatórios gerenciais desde fevereiro. Por fim, a eventual consolidação permanece condicionada à aprovação em Assembleia Geral, sendo que todos os documentos e informações relevantes serão oportunamente disponibilizados para a tomada de decisão dos cotistas.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,91

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo por Cota (R$)

Movimentação da Reserva Acumulada

Carteira de Ativos 1 (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos 1(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 57%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/6)

Detalhamento de Ativos (2/6)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ²Operação Estruturada.

Detalhamento de Ativos (3/6)

Detalhamento de Ativos (4/6)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ²Operação Estruturada.

Detalhamento de Ativos (5/6)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ²Operação Estruturada.

Detalhamento de Ativos (6/6)

PATRIA

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,4% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Novas Operações

PATRIA

CRI Pulverizado MK IPCA

Alocação de R$ 14,5 milhões no CRI Pulverizado MK IPCA, à taxa de IPCA + 10,5%. A operação financia, de forma pulverizada, obras de projetos de menor porte e utiliza uma robusta estrutura de monitoramento e de garantias para mitigar riscos, incluindo a liberação de recursos conforme reembolso por meio do Fundo de Obras individualizado para cada empreendimento. Adicionalmente, o CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de cotas, fundo de reserva e fundo de revolvência.

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 40% das quantidades emitidas do CRI

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, que contempla duas emissões (A e B) no volume de R$ 45 milhões cada, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O Fundo possui 15% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Sênior, 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel A Subordinado e 72% das quantidades emitidas do CRI Cortel B Subordinada.O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários, sendo o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil.

Update: Os CRIs da Cortel encontram-se em processo de reestruturação, com o objetivo de adequar o fluxo financeiro da operação e reforçar o pacote de garantias, contemplando, entre outros pontos:

(i) Período de carência, com suspensão da Amortização Programada até outubro de 2027 e dos Juros Remuneratórios até dezembro de 2025;

(ii) Reforço de garantias, por meio da constituição de alienação fiduciária do imóvel Memorial da Colina e da totalidade das ações da Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A.;

(iii) Mecanismo adicional de proteção, com previsão de novas garantias (imóveis e participações societárias) caso o LTV ao final do período de carência exceda o nível acordado;

(iv) Restrições operacionais e financeiras, incluindo limitação à distribuição de dividendos, novas dívidas e novos investimentos enquanto os índices de alavancagem não estiverem em patamares considerados saudáveis pelos investidores;

(v) Cash sweep, prevendo a utilização integral de eventuais recursos provenientes da venda de ativos para amortização extraordinária;

(vi) Aumento do nível de monitoramento, com envio recorrente de informações contábeis, financeiras e tributárias a partir de janeiro de 2026;

(vii) Ajuste de remuneração, com elevação da taxa do CRI Cortel de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5% a.a.

No contexto desse processo, as posições foram integralizadas, com deságio, no FII CTA — decisão tomada pelo Gestor, refletindo uma abordagem prudente ao considerar o valor recuperável da operação e antecipar potenciais perdas. Adicionalmente, as demais posições detidas pelo Fundo no CRI Cortel (22F1025672 e 22F1025673), no volume atual de R$ 14 mi, serão consolidadas no FII CTA ainda no mês de junho de 2026, a se detalhado no próximo relatório de gestão.

A alocação no FII CTA tem como objetivo centralizar a gestão desses ativos, permitindo maior foco na condução da reestruturação, ganho de eficiência no acompanhamento e melhor gestão dos impactos no resultado distribuível do Fundo, sem alteração da exposição econômica do PCIP11.

relacionadas a essa operação.

Watchlist

PATRIA

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a., respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Atualização: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. Ao final de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas. Adicionalmente, o AVCB do empreendimento foi emitido no mês de abril de 2026, e os trâmites para obtenção do Habite-se estão avançados, o que temos acompanhado de perto junto aos prestadores de serviço contratados.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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