Relatório Gerencial PCIP11 de fevereiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Patria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram +3,8% e +2,4%. No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 4,4 milhões

PATRIA

Rendimento por Cota

R$ 0,80

Reserva Acumulada

Número de Cotistas

R$ 0,40/cota

112.730

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em fevereiro, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,84/cota, valor que serviu de base para os rendimentos de R$ 0,80/cota, pagos aos cotistas em 16 de março. Considerando o resultado distribuível no mês e o valor efetivamente distribuído, o valor nominal da reserva acumulada aumentou para R$ 0,40/cota.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 94,9% do patrimônio líquido alocado, sendo 87,2% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,1% a.a. (IPCA + 10,5% a.a.), prazo médio de 3,4 anos e spread médio de 2,3% a.a.. Em 27/02, o Fundo não contava com operações compromissadas.

• A carteira conta com 107 CRI e 4 Operações Estruturadas, sendo 90% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,4% a.a.), 6% indexados ao CDI (CDI + 5,0% a.a.), 3% ao IGPM (IGPM + 10,0% a.a.) e 1% em Pré-fixado (a uma taxa média de 13,9% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

• Conforme mencionamos nos últimos relatórios, seguimos conduzindo uma gestão ativa da carteira de CRI com foco na reciclagem da carteira e no aproveitamento das oportunidades geradas pelas movimentações recentes. Dentre os movimentos realizados ao longo do mês: (i) aumentamos em R$ 0,4 milhões a posição no CRI Edificatto A e em R$0,4 milhões no CRI Edificatto B, à taxa de IPCA + 12,6% a.a..

WATCHLIST:

• Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Vale ressaltar que os CRI em Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador. Note, no entanto, que estamos monitorando de perto as atualizações que envolvem as operações do GPA. Para mais informações e updates sobre esse assunto em específico, clique aqui.

Comentários da Gestão (2/2)

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Ao longo dos últimos meses, temos aprofundado o trabalho de reorganização dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria - incluindo o PCIP, que consolidou CVBI, PLCR e BARI em 2025; o VCJR, cuja gestão assumimos em julho do último ano; e, mais recentemente, o RBRR e o RPRI, incorporados à plataforma em fevereiro. Esses fundos compartilham estratégia similar de alocar em CRI high grade indexados ao IPCA, com garantias imobiliárias robustas e portfólios bem diversificados.

Os portfólios desses fundos compartilham características semelhantes, criando um terreno favorável para um potencial movimento de consolidação, gerando benefícios concretos aos investidores. Entre os potenciais ganhos de uma consolidação entre os fundos, destacam-se:

redução de riscos, com maior diluição por setor, geografia, devedor e CRI;

aumento de escala, permitindo maior eficiência do portfólio e maior diferencial competitivo na negociação comercial de novas oportunidades;

elevação da liquidez da cota no mercado secundário, reduzindo a volatilidade das cotas;

otimização de custos operacionais relativos, com ganho de eficiência ao concentrar no veículo com menor taxa de administração e gestão.

Em conjunto, esses fatores contribuem para a criação de um fundo mais robusto e melhor posicionado no universo de crédito imobiliário high grade. Uma eventual consolidação entre os fundos PCIP, VCJR, RBRR e RPRI será feita de forma transparente, comunicada com devida antecedência e com a diretriz de beneficiar os cotistas de cada fundo. Dessa forma, nosso foco neste momento é assegurar que cada fundo esteja organizado com o valor patrimonial refletindo as devidas marcações a mercado dos ativos.

É importante reforçar que qualquer processo dessa natureza exige aprovação em Assembleia Geral Extraordinária, com quórum qualificado (superior a 25% da base), conforme prevê a regulamentação. No momento oportuno e com uma comunicação adequada, e somente após a conclusão das análises internas, divulgaremos aos investidores todos os detalhes, documentos e avaliações necessárias para uma decisão bem informada. Seguimos comprometidos em fortalecer nossa plataforma de fundos de crédito imobiliário, buscando capturar oportunidades que foquem na geração de valor sustentável, robustez e rentabilidade adequada para todos os cotistas.

Performance

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Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,95

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos¹(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

CRI …… Outros abaixo de M…1,2%; 35,36%

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 56%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/7)

Detalhamento de Ativos (2/7)

Detalhamento de Ativos (3/7)

Detalhamento de Ativos (4/7)

Detalhamento de Ativos (5/7)

Detalhamento de Ativos (6/7)

PATRIA

Detalhamento de Ativos (7/7)

PATRIA

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,7% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 41 milhões de exposição no CRI (2,6% do PL).

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 22,1 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 6 milhões na série sênior (0,4% do PL) e R$ 16 milhões nas séries subordinadas (1,0% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBTIDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

Watchlist

PATRIA

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a., respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Update: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. No mês de setembro de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Watchlist - Report

Exposição GPA

Em função do pedido de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA), realizamos um levantamento completo das exposições diretas e indiretas nos fundos de Real Estate sob gestão e identificamos que a exposição ocorre por meio de operações de CRI e FII cujo lastro e/ou receita possui alguma relação com a Companhia.

As operações permanecem íntegras e sem impacto no fluxo de pagamentos, uma vez que a recuperação extrajudicial não alcança obrigações operacionais correntes, como o pagamento de aluguéis. Os recebíveis que lastreiam essas operações seguem exigíveis normalmente, e todas as estruturas contam com garantias robustas, incluindo garantias reais imobiliárias, cessão fiduciária e, em alguns casos, fianças bancárias emitidas por instituições de primeira linha.

No núcleo de exposição direta, apenas o FII Renda Preferencial GPA, equivalente a 5% do PL do PCIP11, tem o GPA como locatário. Essa operação conta com fiança bancária emitida por bancos de primeira linha (BTG, Itaú e Safra), que cobre parte do fluxo contratado de aluguéis, contribuindo para mitigar eventual risco de inadimplência. Além disso, o fundo detém direito real de superfície sobre o imóvel, permitindo — em um cenário de estresse — a continuidade da exploração comercial do ativo, inclusive mediante locação a terceiros.

Considerando a qualidade das garantias, a estrutura das operações e o fato de que obrigações locatícias não são afetadas pela recuperação extrajudicial, não esperamos impacto material no Fundo. Seguimos monitorando o tema de perto e manteremos o mercado informado caso haja qualquer evolução relevante.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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