Relatório Gerencial PCIP11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial

PCIP11 FII Patria Crédito Índice de Preços

Informações Gerais PCIP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especificamente: (I). Certificados de Recebíveis Imobiliários “CRI”; (II). Letras Hipotecárias “LH”; (III). Letras de Crédito Imobiliário “LCI”; (IV). Letras Imobiliárias Garantidas “LIG”; (V). Cotas de fundos de investimento imobiliário “FII”; (VI). Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução da CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003 (“CEPAC”); e (VII). Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (“FIDC”) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estas cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado, nos termos da regulamentação em vigor.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Setembro 2019

Código de Negociação

PCIP11

CNPJ

28.729.197/0001-13

Cotas Emitidas

17.011.707

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, sendo 0,90% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Resumo PCIP11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 3,5 milhões

Rendimento por Cota

R$ 0,88

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,33/cota

Número de Cotistas

118.489

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em dezembro, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,92/cota, valor que serviu de base para os rendimentos de R$ 0,88/cota, pagos aos cotistas em 16 de janeiro. Considerando o resultado distribuível no mês e o valor efetivamente distribuído, o valor nominal da reserva acumulada teve um aumento para R$ 0,33/cota.

RESUMO DA CARTEIRA:

• Encerramos o mês com 96,3% do patrimônio líquido alocado, sendo 88,4% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,0% a.a. (IPCA + 10,3% a.a.), prazo médio de 3,4 anos e spread médio de 2,1% a.a.. Em 30/12, o Fundo não contava com operações compromissadas.

• A carteira conta com 109 CRI e 4 Operações Estruturadas, sendo 89% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA + 10,3% a.a.), 7% indexados ao CDI (CDI + 5,2% a.a.), 2,8% ao IGPM (IGPM + 9,31) e 2% em Pré-fixado (a uma taxa média de 14% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, para saber mais clique aqui.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Conforme mencionamos nos últimos meses seguimos conduzindo uma gestão ativa com foco na reciclagem da carteira e no aproveitamento das oportunidades geradas pelas aquisições recentes. Dentre os movimentos realizados ao longo do mês: (i) zeramos a posição em 2 CRIs e 1 operação estruturada (CRI Iguatemi Fortaleza Mezanino, CRI Cais e FII São Benedito); (ii) aumentamos em R$ 5,8 milhões a exposição ao CRI Visconde; (iii) fizemos uma alocação tática de R$ 17,4 milhões do CRI Carrefour (pré fixado a 14,0% a.a.) e R$ 25 milhões do CRI Mateus TRX (IPCA + 8,8% a.a.); (iv) vendemos R$ 12 milhões do CRI Mateus TRX gerando um positivo de R$ 0,075/cota; e (v) zeramos a posição que detínhamos no FII GAME11, no valor de R$ 9,7 milhões com resultado negativo de R$ 0,068/cota.

Comentários da Gestão

• Além disso, adquirimos duas novas operações estruturadas de renda fixa, sendo a primeira, a Tranche Sênior do FII Pátria Health de R$ 20 milhões com taxa de IPCA + 9% a.a., prazo de 7 anos, LTV inicial de 10%, e que financia um BTS para a Hapvida (rating AA+ Fitch), e a segunda, sendo R$ 25 milhões em cotas do FII Brasil Incorporação (EBM), que é uma operação de renda fixa com garantias em estoque de unidades residenciais com taxa IPCA + 12,5% a.a., prazo de 3 anos, LTV de 60% e que conta com garantia de recompra por parte da EBM. Por fim, realizamos uma nova alocação tática no FII GARE11, no valor de R$ 22,6 milhões. Para saber mais sobre as novas operação, clique aqui.

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no watchlist. Vale ressaltar que os CRI do watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador. Para mais informações e updates sobre esse assunto em específico, clique aqui.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,99

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Portfólio com 109 CRI e 4 operações estruturadas, diversificado em 15 segmentos distintos, sendo as maiores exposições ao segmentos de varejo (20%), residencial (15%) e pulverizado (12%). Boa diversificação regional, com maior exposição a SP (42% da carteira de CRI).

Carteira de Ativos¹(2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

CRI Outros abaixo de …C…1,25%; 37,39%

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 58%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos¹ (1/7)

Detalhamento de Ativos¹ (2/7)

Detalhamento de Ativos¹ (3/7)

Detalhamento de Ativos¹ (4/7)

Detalhamento de Ativos¹ (5/7)

Detalhamento de Ativos¹ (6/7)

PATRIA

Detalhamento de Ativos¹ (7/7)

PATRIA

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo investe oportunisticamente em FIIs de crédito desde abril de 2020, e encerrou o mês com 8 fundos imobiliários, que representam uma exposição 7,95% do patrimônio líquido

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel: Emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA + 7,0% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 40 milhões de exposição no CRI (2,5% do PL).

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 21,5 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 5,8 milhões na série sênior (0,4% do PL) e R$ 16 milhões nas séries subordinadas (1,0% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBTIDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

Watchlist

PATRIA

CRI Invert

O CRI Invert, emitido originalmente em jun/21, é uma operação de financiamento à construção dividida em 2 séries, B e C, com taxa de remuneração de CDI + 4,0% a.a. e CDI + 6,0% a.a., respectivamente, sendo o saldo devedor atual de R$ 124 milhões. O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantias (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A.

Update: O CRI foi reestruturado em julho de 2025 nos seguintes termos: i) adição de novas garantias à operação (em processo de registro), ii) obrigação de aporte de equity, conforme cronograma acordado, com objetivo de garantir recursos para término de obra, iii) aprovação dos pagamentos da obra por Gerenciador independente contratado pelo CRI via conta Escrow, iv) envolvimento e reporte para prestador de serviço independente contratado pelo CRI para acompanhamento da operação. Dessa forma, a operação conta com as seguintes garantias atualmente: (i) alienação fiduciária do empreendimento-alvo e de outro empreendimento da Gafisa S.A.; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE desenvolvedora do empreendimento e de empresas do mesmo grupo econômico; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento-alvo e de outro empreendimento desenvolvido pela Gafisa S.A.; (iv) cessão fiduciária dos recebíveis de venda de terreno de propriedade de empresas do grupo econômico da devedora; (v) fundos de reserva, juros e obra; (vi) aval da Gafisa S.A. Ainda que a reestruturação tenha sido realizada recentemente, a Companhia tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez, o que demanda acompanhando de perto pelo time de gestão, para sanar as pendências, caso a caso. No mês de setembro de 2025, foi aprovado o pagamento, com os recursos do Fundo de Despesas, dos custos para registro das garantias, que ainda não foram integralmente formalizadas.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Novas Operações

FII GARE11

Alocação tática de recursos no FII GARE11, no volume total de R$ 22,6 milhões, em contrapartida à venda total da posição alocada no FII GAME11. A integralização, feita no mercado primário pelo valor de R$ 9,01/cota, ou seja, em linha com o valor de mercado das cotas negociadas no mercado secundário no mês de dezembro de 2025, visa melhorar tanto as condições de carrego da carteira, considerando um dividend yield em linha com os demais peers de mercado, quanto a saída da posição pelo Fundo, considerando a maior liquidez das cotas no mercado de bolsa.

CRI Carrefour

Alocação líquida de R$ 17,4 milhões no CRI Carrefour, à taxa PRÉ de 14% a.a. O CRI, que tem prazo de 3 anos, com pagamento de juros mensais e amortização bullet, é lastreado no contrato de venda e compra de 15 imóveis do grupo Carrefour Atakadão (LTV de 43%) e tem como garantias alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária dos recebíveis (contratos atípicos de locação, com prazo de 15 anos e valor de locação mensal de R$ 5 milhões). As 15 lojas totalizam uma área bruta locável de 187 mil metros quadrados e contam com boa dispersão geográfica, estando localizadas nos estados de Bahia, Mato Grosso, Minas Gerais, Paraná, Pernambuco, Rio Grande do Sul e São Paulo.

CRI Mateus TRX

Alocação de R$ 25,0 milhões, a uma taxa de IPCA + 8,8% a.a.. A operação consiste na emissão de um CRI lastreado em Contratos de Locação Atípicos de lojas de varejo localizadas em Ananindeua/PA, Marituba/PA, Russas/CE e São Mateus do Maranhão/MA firmados entre o TRX Real Estate FII (TRXF11) e o Grupo Mateus, utilizando modelos de Sale & Leaseback e Built to Suit. A operação conta com alienação fiduciária dos imóveis objeto de locação, avaliados em R$ 122 milhões, fiança locatícia do Grupo Mateus S.A., alienação fiduciária de quotas da TR13, fundo de reserva e fundo de despesas.

Novas Operações

PATRIA

Tranche Senior FII Patria Health (Hapvida)

A tranche sênior do FII Pátria Health é uma operação estruturada com prazo de 7 anos a IPCA + 9,0% para financiar o desenvolvimento de um ativo hospitalar no formato built to suit (BTS), localizado na cidade de São Paulo, para a Hapvida (rating AA+ Fitch). O PCIP adquiriu R$ 20 milhões da tranche sênior do FII que conta com contrato atípico de longo prazo e recebimento de aluguel proporcional ao capital desembolsado ao longo da fase de obras. A estrutura de garantias inclui alienação fiduciária de imóveis equivalente aos valores aportados até a obtenção do habite-se e, posteriormente, fiança locatícia equivalente a dois anos de aluguel. O LTV inicial da operação é de 10%, podendo chegar a 50% com novas integralizações.

FII Brasil Incorporação (EBM)

FII Brasil Incorporação é uma operação estruturada de renda fixa à taxa de IPCA + 12,5% e prazo de até 3 anos com amortização cash sweep conforme ocorre as vendas unidades residenciais. O FII comprou estoque de unidades residenciais próximo a entrega e performado, com um desconto médio de compra de 40% em relação ao valor de venda realizado. Os imóveis foram adquiridos da EBM, uma das 3 maiores Incorporadoras de Goiânia e conta com obrigação de recompra por parte da empresa e aval dos principais sócios. Os estoques adquiridos estão localizados em Goiânia-GO e fazem parte de projetos com bom histórico de venda. O Fundo possui volume inicial de R$ 25 milhões, podendo chegar até R$ 60 milhões.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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