Relatório Gerencial PLAG11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial

PLAG11 VBI Agro FII

Objetivo do Fundo

O FII VBI Agro (PLAG11) tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de armazenagem para a cadeia do agronegócio, conforme previsto no regulamento. Para compor seu portfólio, o fundo deve adquirir e/ou construir ativos imobiliários em quatro segmentos diferentes: Grão/Fibras; Açúcar/Álcool; Indústrias¹; Operadores logísticos².

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Novembro 2019

Código de Negociação

PLAG11

CNPJ

32.754.734/0001-52

Cotas Emitidas

5.452.634

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/4)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO E RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,55/cota, e resultado distribuível de R$ 0,48/cota. Neste mês o fundo realizou a venda de 10 mil cotas de KNIP, fundo que estava no portfólio desde a assunção da gestão pelo Patria, com o intuito de girar a carteira e gerar caixa. Com isso, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,48/cota, pago no dia 08 de janeiro de 2026. Considerando o resultado distribuído neste mês, a reserva acumulada do Fundo não distribuída era de R$ 0,46/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Não tivemos movimentações de locatários na competência novembro (caixa dezembro). Assim, ao final do mês, os ativos continuavam 100% locados e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 7,6 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 336,7 milhões R$ 61,75

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 280,8 milhões

R$ 51,50

P/VP*

ADTV*

0,83x

R$ 0,3 milhão

Dividend Yield (mercado)*

11,2% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,3% a.a.

Comentários da Gestão (2/4)

Dezembro 2025

VENDA DE ATIVOS DO PORTFÓLIO:

Conforme Fato Relevante publicado no dia 26 de janeiro de 2026 (clique aqui), o Fundo concluiu a venda de quatro imóveis localizados no Paraná (Sabáudia, Assaí, Bela Vista do Paraíso e Cambé) todos estavam locados para a Belagricola. Esses ativos haviam sido adquiridos em 2020 e somavam um investimento total de R$ 90 milhões. A transação foi realizada por R$ 136 milhões, sendo R$ 31,2 milhões recebidos à vista e o restante a ser pago em quatro parcelas semestrais iguais, corrigidas pelo CDI, com a primeira prevista para setembro de 2026.

O preço de venda representa um ganho de aproximadamente 51% sobre o valor investido e cerca de 24% acima do laudo de 2025, resultando em lucro estimado de R$ 45,9 milhões (R$ 8,42 por cota), que será reconhecido conforme o recebimento das parcelas.

Indicadores Imobiliários

Nº de ativos

12

Capacidade Estática de Armazenagem (t)*

606.190

Vacância Física*

0,0%

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

R$ 449/t

PATRIA

Nº de locatários

2

WALE*

7,6 anos

Vacância Financeira*

0,0%

Aluguel Médio do Portfólio X

R$ 4,63/t

Comentários da Gestão (3/4)

PANORAMA DA GESTÃO DO PLAG11 DESDE 2024

Em 19 de abril de 2024, os cotistas do PLAG11 (chamado de QAGR á época) convocaram uma Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a substituição da então gestora, Quasar Asset, pela VBI Real Estate (clique aqui). A proposta foi aprovada e, em 27 de maio de 2024, a VBI assumiu oficialmente a gestão do Fundo. Embora a VBI tenha sido posteriormente adquirida pelo Patria (que já detinha 50% da companhia desde 2022 e concluiu a aquisição integral em 2024) o time responsável pela gestão permaneceu inalterado, garantindo continuidade estratégica e preservando o conhecimento acumulado sobre o portfolio. Desde então, o Fundo passou por marcos relevantes que contribuíram para fortalecer seu perfil operacional e financeiro, além de diminuir significativamente os riscos inerentes à sua carteira. O primeiro deles ocorreu em 30 de dezembro de 2024, com a renovação de três contratos de locação da BRF, principal locatária do portfólio (clique aqui para acessar o Fato Relevante) e que representavam 35% da receita do Fundo. Na época que assumimos o Fundo, este era o principal risco da carteira. O novo acordo estendeu a permanência da companhia por mais 10 anos, com incremento de 11% na receita de locação previamente recebida. Essa renovação gerou impacto positivo de aproximadamente R$ 0,02/cota na receita do Fundo e foi bem recebida pelo mercado, de forma que, nos três meses seguintes, o retorno total¹ do PLAG11 superou 14%.

200,00

Comentários da Gestão (3/4)

PANORAMA DA GESTÃO DO PLAG11 DESDE 2024

Outro marco relevante ocorreu em 26 de janeiro de 2026, com a venda de quatro imóveis localizados no Paraná, todos locados para a Belagricola.

Esses ativos haviam sido adquiridos em 2020 por um total de R$ 90 milhões e foram vendidos por R$ 136 milhões. A transação representou um ganho aproximado de 51% sobre o valor investido e cerca de 24% acima do laudo de avaliação de 2025, resultando em lucro estimado de R$ 45,9 milhões (R$ 8,42/cota) a ser reconhecido conforme o recebimento das parcelas e uma TIR de 15,7% a.a.. Além do resultado financeiro expressivo, a venda zerou a exposição do Fundo ao risco de crédito da Belagricola, que conforme comunicado divulgado pela Companhia no dia 11/12, protocolou um pedido de recuperação extrajudicial a fim de repactuar as dívidas com seus principais credores, deixando o portfólio integralmente locado para a BRF, empresa com rating de crédito AAA. O mercado reagiu novamente de forma positiva, e a cota avançou 9%¹ em apenas um dia após o anúncio.

Com os recursos oriundos da venda dos ativos, a gestão planeja reinvestir em novas oportunidades no segmento e efetivar eventuais investimentos em melhorias no portfolio.

Para o próximo semestre, o rendimento do fundo deverá ser elevado do patamar atual de R$ 0,48/cota para R$ 0,65/cota.

Mais detalhes serão informados nos próximos relatórios.

Como resultado desses avanços, o PLAG11 acumula valorização¹ de 48% desde a mudança de gestão em maio de 2024 até o momento, o que representa um retorno anualizado de 27% a.a..

PATRIA

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,47

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,5% 13,4% 11,6% 11,5% 11,4% 11,3% 12,4% 11,6% 11,3% 11,6% 11,7% 11,2% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 8,9% 9,9% 9,3% 9,3% 9,3% 9,3% 9,3% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 90% dos ativos em imóveis, 1% em FIIs e 9% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos. Destacamos que a implementação das melhorias dos ativos de Uberlândia, Jataí e Nova Ponte estão em curso e deve ser concluída em meados de 2026.

Carteira de Ativos¹ (1/3)

Portfólio com 12 ativos, diversificado em 4 estados e sem histórico de vacância nos últimos 12 meses

Carteira de Ativos¹(2/3)

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Mês de Reajuste

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹(3/3)

UBERLÂNDIA

CAMBÉ

BELA VISTA DO PARAÍSO

ASSAÍ

Anexos

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