Relatório Gerencial PMLL11 de abril de 2026

Relatório Gerencial

PMLL11 Patria Malls FII

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Início das Atividades

Dezembro 2017

Código de Negociação

PMLL11

CNPJ

26.499.833/0001-32

Cotas Emitidas

13.982.093

Prazo

Indeterminado

Gestor *

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings

Clique aqui para acessar nossas políticas

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

PATRIA

Início da 7ª Emissão de Cotas do

PMLL11

Patria Malls FII

O Patria Real Estate divulgou Anúncio de Início no dia 12/05 para comunicar o início da 7ª Emissão de Cotas do Patria Malls FII (PMLL11), com montante total de R$ 1,0 bilhão. O período de Exercício do Direito de Preferência vai de 19/05 a 29/05. Para saber mais sobre a Oferta, acesse os documentos aqui.

Comentários da Gestão (1/3)

Abril 2026

Prezados cotistas,

Iniciamos um processo importante para o futuro do PMLL: a votação da AGE que delibera sobre a aquisição das cotas do RBR Malls e a modernização do regulamento do Fundo - um passo estratégico que fortalece a qualidade, a diversificação e a resiliência do portfólio. Sabemos que o voto de cada cotista é fundamental, e por isso queremos reforçar a importância da sua participação.

Esta assembleia é determinante para qualificarmos ainda mais o PMLL, ampliando a exposição a ativos dominantes em São Paulo e atualizando o regulamento para um mandato mais flexível, eficiente e alinhado às melhores práticas do setor.

Conforme as orientações detalhadas na página 13 desse relatório (clique aqui), caso ainda tenha qualquer dificuldade para acessar ou registrar seu voto, pedimos, por favor, que entre em contato conosco pelo e-mail falecomri.re@patria.com. Teremos grande satisfação em auxiliá-lo diretamente no processo.

Sua participação é essencial. Contamos com o seu voto para avançarmos na consolidação e no fortalecimento do PMLL.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 1.636,0 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 117,01

Valor de Mercado*

R$ 1.545,2 milhões

Cota de Mercado*

R$ 110,51

P/VP*

ADTV*

0,94x

R$ 5,4 milhões

Dividend Yield (mercado)*

10,9% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

10,3% a.a.

Comentários da Gestão (2/3) Abril 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em abril, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,89/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,75/cota, sem qualquer impacto não recorrente.

O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, pago em 15 de abril - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), reafirmamos a manutenção mensal do rendimento em R$ 1,00/cota para o 1S26. Ainda, considerando a conclusão das transações anunciadas e a aprovação da AGE, estimamos a manutenção mensal de R$ 1,00/cota também para o 2S26.

ALAVANCAGEM*:

• O Fundo tem atualmente 10,3% de alavancagem, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.

Indicadores Imobiliários

Nº de shoppings

14

NOI /m² YTD 26 vs 25

5,3%

ABL (m²)*

139.269

Taxa de Ocupação*

95,9%

Same Store Sales*

Same Store Rent*

7,1%

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

5,1%

R$ 10.552/m²

Vendas Totais/m² YTD 26 vs 25

7,0%

Comentários da Gestão (3/3)

VENDAS TOTAIS/M²:

• O portfólio do Fundo registrou vendas totais de R$ 1.449/m² em março de 2026, representando o crescimento de 9,7% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em uma análise acumulada, YTD 26 vs 25, houve o crescimento de 7,0%. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), as vendas totais/m² apresentaram crescimento de 7,0% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 4,1% no YTD 26 vs 25.

NOI/M²:

• O NOI foi de R$ 86,2/m², crescimento de 9,8% frente a março de 2025. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 5,3% na comparação acumulada YTD 26 vs 25. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), o NOI/m² apresentou crescimento de 5,4% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 2,0% no YTD 26 vs 25.

TAXA DE OCUPAÇÃO:

• O Fundo encerrou fevereiro com aproximadamente 96% de ocupação.

Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de Abril/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a março/26.

Linha do tempo | Gestão Patria (1/2)

Estratégia focada em gestão ativa: diversificação do portfólio, otimização dos indicadores operacionais e financeiros, manutenção de baixo nível de alavancagem e destravamento de valor para os cotistas.

Jan/2026 Boulevard Shopping Bauru

Venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Fato Relevante (clique aqui), gerando R$ 0,58/cota de lucro para os cotistas.

Jan/2026 Suzano Shopping

Aquisição de 15% de participação no Suzano Shopping, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), passando a deter 40% do ativo.

AGE para Aquisição das cotas do RBR Malls

Convocação de AGE para aprovação da aquisição do RBR Malls, conforme Consulta Formal (clique aqui). Se aprovada, PMLL passará a deter participação no Plaza Sul Shopping (10%), Shopping Pátio Higienópolis (7%) e Shopping Eldorado (4,3%).

Mar/2026 MoU para Aquisição do Shopping Jardim Sul

MoU para aquisição de 19% de participação no Shopping Jardim Sul, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 11,6% nos primeiros dois anos.

Abr/2026 MoU para Aquisição de Portfólio de 5 Shoppings

MoU para aquisição de participação nos ativos PrudenShopping (12%), Shopping Granja Vianna (14%), Natal Shopping (10%), North Shopping Maracanaú (15%) e Plaza Sul (5%), conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 10,4% nos primeiros dois anos.

Abr/2026 MoU para Venda do Shopping Park Sul

MoU para venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Comunicado ao Mercado (clique aqui). Se concretizada, irá gerar R$ 0,94/cota de lucro para os cotistas, conforme regulação vigente e cronograma de pagamentos

Abr/2026 MoU para Aquisição do Shopping Taboão

MoU para aquisição de 8,56% de participação no Shopping Taboão, conforme anunciado via Comunicado ao Mercado (clique aqui), com cap rate estimado de 8,7%.

PATRIA

AGE | Consulta Formal | Consolidação

PMLL11

Patria Malls FII

Foi convocada Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada por meio de consulta formal para apresentar aos cotistas a seguinte proposta:

i. Aprovar a aquisição das cotas do RBR Malls pelo PMLL;

ii. Aprovar a alteração e/ou inclusão de itens que visam o aperfeiçoamento do regulamento.

Para saber mais sobre a AGE, acesse os documentos aqui: Carta Consulta e Proposta do Administrador.

Para acompanhar na íntegra as lives com o gestor, clique nos links abaixo:

Professor Baroni

FII Fácil

Para mais informações, clique aqui para acessar o Material de apoio.

PMLL – AGE

Aquisição

Aperfeiçoamento do Regulamento

Aprovar aquisição das cotas do RBR Malls FII pelo PMLL

• Critérios de elegibilidade para ativos conflitados

• Aumento do capital autorizado - para R$ 30 bi

• Recompra de cotas

• Fiança e aval

Dispensa do direito de reembolso em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação do Fundo

Objetivo AGE | Aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls e Modernização do regulamento

1. Adquirir a totalidade das cotas do RBR Malls, que detém o portfólio de shoppings abaixo:

Shopping Eldorado

O Eldorado, em Pinheiros, é um dos maiores e mais tradicionais shoppings da cidade de São Paulo, recebendo cerca de 2 milhões de visitantes por mês e sendo reconhecido pela forte gastronomia e experiências de compras e lazer de alto padrão. O shopping é administrado pela Allos.

Plaza Sul Shopping

O Plaza Sul é referência na Zona Sul de São Paulo, com cerca de 600 mil visitantes mensais e ampla oferta de gastronomia, compras e serviços. O shopping é administrado pela Allos.

Shopping Pátio Higienópolis

O Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de São Paulo, localizado em Higienópolis. Destaca-se pela presença de marcas premium, gastronomia qualificada e perfil de público A e B. O shopping é administrado pela Iguatemi.

2. Aprovação de medidas a fim de modernizar o Regulamento do Fundo

Cotistas do PMLL Saiba como votar!

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Acesse o site da B3: https://www.investidor.b3.com.br/login

Primeiro acesso: clique em “IR PARA O PRIMEIRO ACESSO” e crie seu login. Já tem login cadastrado? Insira o seu CPF/CNPJ e senha para fazer o login

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Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,91

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

10,1% 10,2% 10,6% 10,3% 10,1% 10,1% 10,0% 9,8% 11,3% 11,0% 11,1% 10,9% 8,4% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,8% 10,2% 10,2% 10,2% 10,3% mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo contempla uma posição estratégica de R$ 144 milhões investida no Barra Malls FII, que tem o PMLL11 como único cotista e controla dois ativos: Rio2 Shopping e Península Open Mall.

Parcelas a Receber

Parcelas a Pagar

Alavancagem Financeira*

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 10,0% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.

Dívidas e Evolução de Amortização *

Amortização do Saldo Devedor atual

CRI Madureira Série 470 CRI Anil IPCA 10 anos CRI Anil IPCA 12 anos CRI Anil CDI

Carteira de Ativos¹ (1/5)

Carteira de Ativos¹(2/5)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de março. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹(3/5)

Carteira de Ativos¹(4/5)

Same Store Sales YoY (SSS)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de março. Fonte: Patria.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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