Relatório Gerencial PMLL11 de agosto de 2026
Relatório Gerencial do Patria Malls (PMLL11), fundo imobiliário de shoppings, referente a agosto de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 21/09/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do PMLL11 fechou a R$ 97,61, com P/VP de 0,82 (valor patrimonial de R$ 118,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,01% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 26.499.833/0001-32
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/08/2026
- Data de entrega
- 21/09/2026 20:43
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
PMLL11 Patria Malls FII
Objetivo do Fundo
Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Desconsiderando os recibos já emitidos no âmbito da sétima emissão de cotas do Fundo, que após o encerramento da oferta serão convertidos e, no mês de referência do relatório gerencial, totalizam 17.750.467 cotas.
Início das Atividades
Dezembro 2017
Código de Negociação
PMLL11
CNPJ
26.499.833/0001-32
Cotas Emitidas
13.982.093¹
Prazo
Indeterminado
Gestor *
Patria - VBI Asset Management Ltda.
Administrador e Escriturador
Banco Genial S.A.
Taxa de Administração Total
0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo
Público Alvo
Investidores em geral
Tipo Anbima
Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings
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Resumo do Cenário de FIIs
PATRIA
Performance Setorial do IFIX*
| Valor de | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nº de | Mercado | P/VP* | Variação | |
| Fundos | (R$ MM)* | Mês | ||
| IFIX | 106 | 151.626 | 0,87 | -1,5% |
| IFIX - Office | 15 | 15.111 | 0,75 | -0,8% |
| IFIX - Logística | 13 | 31.806 | 0,89 | -0,8% |
| IFIX - Shopping | 9 | 18.954 | 0,86 | -2,1% |
| IFIX - CRIs | 38 | 54.238 | 0,94 | -0,2% |
| IFIX - FOFs | 20 | 15.661 | 0,84 | -0,3% |
| IFIX - Renda Urbana | 4 | 10.683 | 0,85 | -8,1% |
| IFIX - Outros | 7 | 5.172 | 0,78 | -3,0% |
Performance Setorial Ponderada do IFIX*
PANORAMA DE AGOSTO/26:
Em agosto, os fundos imobiliários recuaram pelo quarto mês consecutivo, com o IFIX em -1,5%. O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês em -0,3%. Entre os fatores que pressionaram os ativos de risco no mês, destacam-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local e o grande volume de transações imobiliárias anunciadas.
No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 86/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. Kevin Warsh discursou em Jackson Hole ao fim de agosto e sinalizou uma postura mais dura com a inflação, o que levou o mercado a reprecificar a curva americana, com isso os futuros passaram a atribuir probabilidade majoritária a uma alta de juros na reunião de setembro do Federal Reserve.
No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a discussão de trajetória da dívida pública e dos planos fiscal e econômico do próximo governo tomam o palco da discussão nacional. A dívida bruta alcançou 82,5% do PIB em julho, em trajetória crescente que demanda atenção. O Banco Central, por sua vez, sinalizou preocupação tanto com a desancoragem das expectativas quanto com o nível da inflação corrente. O relatório Focus indica IPCA de 5,01% em 2026 e 4,28% em 2027, ambos acima da meta, com expectativa do mercado de Selic de 13,75% ao fim deste ano.
Todos os setores do IFIX ficaram em território negativo, com destaque para Renda Urbana, que caiu 8,1%. Office e Logística recuaram 0,8%, Shoppings 2,1%, FoFs / Multiestratégia 0,3% e Outros 3,0%. Os fundos de crédito ficaram praticamente estáveis. O IFIX encerrou agosto negociando a 0,87x o valor patrimonial, ampliando o desconto em relação a julho, com volume médio diário acima de R$ 350 milhões.
PATRIA
Início da 7ª Emissão de Cotas do
PMLL11
Patria Malls FII
O Patria Real Estate divulgou Anúncio de Início no dia 12/05 para comunicar o início da 7ª Emissão de Cotas do Patria Malls FII (PMLL11), com montante total de R$ 1,0 bilhão. O período de Exercício do Direito de Preferência foi de 19/05 a 29/05. Para saber mais sobre a Oferta, acesse os documentos aqui. Anunciaremos assim que a oferta for encerrada.
Comentários da Gestão (1/2)
Agosto 2026
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:
• Em agosto, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,14/cota¹, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,93/cota¹, sem qualquer impacto não recorrente.
• O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, assim como o mesmo valor para os detentores dos recibos (PMLL13), pago em 15 de setembro - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Estimamos a manutenção mensal de R$ 1,00/cota para o 2S26.
ALAVANCAGEM*:
• O Fundo tem atualmente 8,1% de alavancagem, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.
PORTFÓLIO:
O setor nacional de shopping centers registrou retração nominal de 2,5% nas vendas em julho, em comparação com o mesmo mês do ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE). O desempenho do varejo no mês foi parcialmente influenciado pela Copa do Mundo FIFA 2026 e por um ambiente macroeconômico ainda desafiador, evidenciando que a renda do consumidor segue pressionada pela inflação e pelo endividamento das famílias. No portfólio do Fundo, os indicadores operacionais apresentados a seguir mantiveram trajetória de crescimento superior à do setor, tanto na comparação mensal quanto no acumulado do ano, reforçando a resiliência dos ativos e os movimentos recentes de qualificação e diversificação de riscos.
Indicadores Financeiros
Patrimônio Líquido*
Cota Patrimonial*
R$ 2.118,0 milhões
R$ 119,32
Valor de Mercado*
Cota de Mercado*
R$ 1.816,9 milhões
R$ 102,36
P/VP*
ADTV*
0,86x
R$ 3,9 milhões
Dividend Yield (mercado)*
Dividend Yield (patrimonial)*
11,7% a.a.
10,1% a.a.
Comentários da Gestão (2/2) Agosto 2026
VENDAS TOTAIS/M²:
O portfólio do Fundo registrou vendas totais de R$ 1.595/m² em julho de 2026, representando o crescimento de 12,0% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em uma análise acumulada, YTD 26 vs 25, houve o crescimento de 7,6%. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), as vendas totais/m² apresentaram crescimento de 2,0% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 3,8% no YTD 26 vs 25.
NOI/M²:
• O NOI foi de R$ 107,8/m², crescimento de 21,3% frente a julho de 2025. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 10,3% na comparação acumulada YTD 26 vs 25. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), o NOI/m² apresentou crescimento de 4,0% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 4,3% no YTD 26 vs 25.
TAXA DE OCUPAÇÃO:
• O Fundo encerrou julho com aproximadamente 96% de ocupação.
Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de agosto/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a julho/26.
PATRIA
Linha do tempo | Gestão Patria (1/2)
O pipeline de investimentos no âmbito da 7ª Emissão foi concluído. As transações otimizam os indicadores operacionais, diversificam os riscos entre geografias, dominância dos ativos em regiões primárias, administradoras, perfis de consumo e base de locatários. Análises adicionais serão abordadas após o encerramento formal da oferta.
Jan/2026 Venda do Boulevard Shopping Bauru
Venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Fato Relevante (clique aqui), gerando R$ 0,58/cota de lucro para os cotistas.
Jan/2026 Aquisição do Suzano Shopping
Aquisição de 15% de participação no Suzano Shopping, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), passando a deter 40% do ativo.
Jun/2026 Aquisição RBR Malls
Conclusão da aquisição da totalidade de cotas do RBR Malls, conforme Fato Relevante (clique aqui). Com isso, o PMLL11 passa a deter participação no Plaza Sul Shopping (10%), Shopping Pátio Higienópolis (7%) e Shopping Eldorado (4,3%).
Jun/2026 Aquisição do Shopping Curitiba
Aquisição de 13,3% de participação no Shopping Curitiba, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com cap rate estimado de 9,7%. Para mais detalhes acesse racional de aquisição, link.
Linha do tempo | Gestão Patria (2/2)
Racional da Transação
Racional da Transação
O pipeline de investimentos no âmbito da 7ª Emissão foi concluído. As transações otimizam os indicadores operacionais, diversificam os riscos entre geografias, dominância dos ativos em regiões primárias, administradoras, perfis de consumo e base de locatários. Análises adicionais serão abordadas após o encerramento formal da oferta.
Tese de Investimento
Tese de Investimento
Jul/2026 Venda do Shopping Park Sul
Venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Fato Relevante (clique aqui). Para mais detalhes acesse racional de transação, link.
Jul/2026 Aquisição do Shopping Taboão
Aquisição de 8,56% de participação adicional no Shopping Taboão, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com cap rate estimado de 8,9%. Para mais detalhes acesse racional de transação, link.
Set/2026 Aquisição do Shopping Jardim Sul
Aquisição de 29% de participação no Shopping Jardim Sul, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 11,7% nos primeiros dois anos.
Set/2026 Aquisição de Portfólio de 5 Shoppings
Aquisição de participação nos ativos PrudenShopping (12%), Shopping Granja Vianna (14%), Natal Shopping (10%), North Shopping Maracanaú (15%) e Plaza Sul (adicional de 5%), conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 10,5% nos primeiros dois anos.
Performance
PATRIA
| Ativo | Mês | 2026 | D(eAscduem oula indíco)io | Desd(ae.a o.) início |
|---|---|---|---|---|
| PMLL11¹ | 1,2% | 4,7% | 109,5% | 9,0% |
| IFIX | -1,5% | -0,3% | 71,4% | 6,5% |
| CDI Bruto | 1,1% | 9,4% | 113,5% | 9,2% |
Distribuições por Cota (R$)
Média 12M | R$ 0,95 Guidance 2S26 | R$ 1,00
Dividend Yield*
Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)
10,1% 10,1% 10,0% 9,8% 11,3% 11,0% 11,1% 10,9% 11,2% 11,3% 11,8% 11,7% 8,4% 8,4% 8,4% 8,8% 10,2% 10,2% 10,2% 10,3% 10,3% 10,2% 10,1% 10,1% set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26 ago-26
Resultado
Demonstração de Resultado (R$)
| AGO-26 | R$/COTA | ACUM. 2026 | ACUM. 12M | |
|---|---|---|---|---|
| Receita de Locação* | 15.203.497 | 1,09 | 118.591.732 | 173.574.350 |
| Receitas Mobiliárias* | 760.785 | 0,05 | 6.198.694 | 13.629.696 |
| Receitas Extraordinárias | 14.602.905 | 14.833.871 | ||
| Receitas – Total | 15.964.282 | 1,14 | 139.393.331 | 202.037.916 |
| Despesas Imobiliárias* | (427.163) | (0,03) | (854.326) | (854.326) |
| Despesas Operacionais* | (1.505.384) | (0,11) | (8.238.408) | (14.730.796) |
| Despesas Financeiras* | (1.000.356) | (0,07) | (7.906.449) | (11.919.293) |
| Despesas – Total | (2.932.903) | (0,21) | (16.999.182) | (27.504.414) |
| Resultado Distribuível* | 13.031.379 | 0,93 | 122.394.149 | 174.533.502 |
| Resultado Distribuído | 13.982.093 | 1,00 | 111.856.744 | 159.955.144 |
| Resultado Distribuído (recibos) | 3.768.374 | 1,00 | 9.374.094 | 9.374.094 |
Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui
Resultado do Fundo*(R$/cota)
~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~
Balanço Patrimonial
PATRIA
Carteira (em R$ milhões)
Em FII, além de posição líquida, o Fundo contempla posições investidas, como único cotista, no Barra Malls FII (Rio 2 Shopping e Península Mall), com gestor e administrador independentes, e no RBR Malls FII (Shopping Pátio Higienópolis, Shopping Eldorado e Shopping Plaza Sul), com gestor do grupo Patria.
Parcelas a Pagar
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Maior que 12 meses | Aquisições | CRI Madureira Série 470 | (102,9) | Clique aqui |
| Aquisições | CRI Rio Anil IPCA 10 anos | (27,2) | Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anil IPCA 12 anos | (27,2) | Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anil CDI 7 anos | (13,3) | Clique aqui | |
| A pagar (mais de 12 meses) | ||||
Parcelas a Receber
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Até 12 meses | Venda de Ativo | Venda Shopping Park Sul | 29,8 | Clique aqui |
| A receber (até 12 meses) | 29,8 | |||
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Maior que 12 meses | Venda de Ativo | Venda Shopping Park Sul | 11,1 | Clique aqui |
| A receber (mais de 12 meses) | 11,1 | |||
Alavancagem Financeira*
Saldo Devedor
Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 7,9% ao fim de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.
Dívidas e Evolução de Amortização *
| CRI | Código B3 | Saldo Devedor (R$ MM) | Indexador | Taxa | Início | Prazo | Carências |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI Madureira Série 470 | 21L0736590 | 102,9 | IPCA | 6,50% | Jan-22 15 anos | ||
| CRI Rio Anil IPCA 10 anos | 25A1532620 | 27,2 | IPCA | 7,95% | Jan-25 10 anos | 2 anos de principal | |
| CRI Rio Anil IPCA 12 anos | 25A1532621 | 27,2 | IPCA | 7,95% | Jan-25 12 anos | 2 anos de principal | |
| CRI Rio Anil CDI | 25A1532619 | 13,3 | CDI | 1,95% | Jan-25 | 7 anos | 2 anos de principal |
Amortização do Saldo Devedor atual
Carteira de Ativos1 (1/6)
Ativos Imobiliários
Península Open Mall Shopping Eldorado Suzano Shopping Boulevard Shopping Feira Shopping Park Lagos Shopping Taboão Rio Anil Shopping Shopping Pátio Higienópolis Maceió Shopping Madureira Shopping Outros 8
Portfólio com 17 ativos, diversificado por estados, por administradoras de shoppings, majoritariamente através de participações minoritárias e de ativos dominantes.
Carteira de Ativos1(2/6)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de julho. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(3/6)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de julho; ²Esse indicador não considera o Shopping Eldorado, informação indisponível. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(4/6)
Same Store Sales YoY (SSS)*,1
Inadimplência Líquida*,1
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de julho, e esses indicadores não consideram o Shopping Eldorado, informação indisponível. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(5/6)
Note que, nas análises comparativas, os indicadores abaixo consideram as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o período de comparação. Se trata de uma análise complementar de performance do shopping em relação ao mesmo
| # | Ativo | Localização | Administração | % Fundo* | pelAoB FLu dndeotid (mo ²)* | OTcuapxaaç dãeo* | YTDN 2O6I / vms² 253 | YVTDen 2d6a vss /m 25² 3 | (% imVóPveis) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | Ancar Ivanhoe | 80% | 28.227 | 95% | 0,4% | 2,6% | 11,9% |
| 2 | Maceió Shopping | Maceió, AL | Proshopping | 54% | 17.852 | 98% | 3,5% | 2,3% | 11,7% |
| 3 | Shopping Pátio Higienópolis | São Paulo, SP | Iguatemi | 7% | 2.390 | 97% | 10,3% | 2,7% | 8,9% |
| 4 | Rio Anil Shopping | São Luis, MA | Allos | 45% | 17.784 | 92% | 4,7% | 0,8% | 7,6% |
| 5 | Shopping Taboão | Taboão da Serra, SP | Allos | 17% | 6.193 | 98% | 4,8% | 11,7% | 7,2% |
| 6 | Shopping Park Lagos | Cabo Frio, RJ | Argoplan | 40% | 11.331 | 97% | 6,5% | -0,1% | 7,1% |
| 7 | Boulevard Shopping Feira 2 | Feira de Santana, BA | Allos | 30% | 7.188 | 98% | -0,9% | 1,6% | 6,7% |
| 8 | Suzano Shopping | Suzano,SP | HBR Realty | 40% | 10.023 | 96% | 11,9% | 11,2% | 6,2% |
| 9 | Shopping Eldorado | São Paulo, SP | Allos | 4% | 3.262 | 99% | 8,9% | 5,7% | 5,6% |
Carteira de Ativos1(6/6)
Note que, nas análises comparativas, os indicadores abaixo consideram as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o período de comparação. Se trata de uma análise complementar de performance do shopping em relação ao mesmo
| # | Ativo | Localização | Administração | % Fundo* | pelAoB FLu dndeotid (mo ²)* | OTcuapxaaç dãeo* | YTDN 2O6I / vms² 253 | YVTDen 2d6a vss /m 25² 3 | (% imVóPveis) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | Península Open Mall 2 | Rio de Janeiro, RJ | Argoplan | 100% | 3.465 | 100% | 3,6% | 4,2% | 4,5% |
| 11 | Campinas Shopping | Campinas, SP | Argoplan | 20% | 7.227 | 96% | 1,6% | 3,3% | 4,4% |
| 12 | Shopping Plaza Sul | São Paulo, SP | Allos | 10% | 2.438 | 96% | 7,6% | 5,7% | 3,6% |
| 13 | Rio2 Shopping 2 | Rio de Janeiro, RJ | Argoplan | 100% | 2.755 | 95% | -7,5% | 0,4% | 3,3% |
| 14 | Shopping Metropolitano Barra | Rio de Janeiro, RJ | Syn | 20% | 8.807 | 93% | 2,1% | 5,3% | 3,2% |
| 15 | Caxias Shopping | Duque de Caxias, RJ | Allos | 18% | 4.862 | 95% | 7,0% | 11,1% | 3,1% |
| 16 | Shopping Curitiba | Curitiba, PR | Allos | 13% | 2.983 | 98% | 10,1% | 6,4% | 2,8% |
| 17 | Shopping Tacaruna | Recife, PE | Tmall | 7%Total | 3.317140.103 | 91%95,6% | -8,9%4,3%3 | 5,5%3,8%3 | 2,0%100% |
Liquidez e Passivo
| Ago-26 | 2026 | 12 Meses | |
|---|---|---|---|
| ADTV (R$ Milhões)* | 3,9 | 5,3 | 4,9 |
| Giro* | 4,6% | 56,4% | 79,6% |
Número de Cotistas (em milhares)
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