Relatório Gerencial PMLL11 de março de 2026

Relatório Gerencial

PMLL11 Patria Malls FII

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Início das Atividades

Dezembro 2017

Código de Negociação

PMLL11

CNPJ

26.499.833/0001-32

Cotas Emitidas

13.982.093

Prazo

Indeterminado

Gestor *

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings

Clique aqui para acessar nossas políticas

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão (1/3) Março 2026

Prezados cotistas,

Iniciamos um processo importante para o futuro do PMLL: a votação da AGE que delibera sobre a aquisição das cotas do RBR Malls e a modernização do regulamento do Fundo - um passo estratégico que fortalece a qualidade, a diversificação e a resiliência do portfólio. Sabemos que o voto de cada cotista é fundamental, e por isso queremos reforçar a importância da sua participação.

Esta assembleia é determinante para qualificarmos ainda mais o PMLL, ampliando a exposição a ativos dominantes em São Paulo e atualizando o regulamento para um mandato mais flexível, eficiente e alinhado às melhores práticas do setor.

Conforme as orientações detalhadas na página 12 desse relatório (clique aqui), caso ainda tenha qualquer dificuldade para acessar ou registrar seu voto, pedimos, por favor, que entre em contato conosco pelo e-mail falecomri.re@patria.com. Teremos grande satisfação em auxiliá-lo diretamente no processo.

Sua participação é essencial. Contamos com o seu voto para avançarmos na consolidação e no fortalecimento do PMLL.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,94/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,81/cota, sem qualquer impacto não recorrente.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido *

R$ 1.639,1 milhões

Cota Patrimonial *

R$ 117,23

Valor de Mercado *

Cota de Mercado *

R$ 1.515,0 milhões

R$ 108,35

P/VP *

ADTV *

0,92x

R$ 6,4 milhões

Dividend Yield (mercado) *

11,1% a.a.

Dividend Yield (patrimonial) *

10,2% a.a.

Comentários da Gestão (2/3) Março 2026

O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, pago em 15 de abril - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), reafirmamos a manutenção do rendimento em R$ 1,00/cota para o 1S2026.

PORTFÓLIO:

• Nas análises comparativas, é importante destacar que o Carnaval em 2025 foi realizado em março, enquanto em 2026 no mês de fevereiro. Esse efeito distorce, em parte, a comparação interanual, especialmente nos indicadores de Vendas, SSS (Same Store Sales) e fluxo de veículos. Conceitualmente, esse efeito será compensado na análise interanual do próximo mês.

ALAVANCAGEM*:

• O Fundo tem atualmente 10,3% de alavancagem, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.

• Vale ressaltar que após a compra das cotas do RBR Malls (se aprovada em AGE), o índice de alavancagem cairá para 8,3%.

VENDAS TOTAIS/M²:

• O portfólio do Fundo registrou vendas totais de R$ 1.277/m² em fevereiro de 2026, representando uma queda de 2,7% em relação ao mesmo mês do ano anterior, conforme ressalva destacada acima na seção Portfólio para comparação interanual . Em uma análise acumulada, YTD 26 vs 25¹, houve um crescimento de 2,1%.

NOI/M²:

• O NOI foi de R$ 90,6/m², crescimento de 1,9% frente a fevereiro de 2025. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 0,4% na comparação acumulada YTD 26 vs 25¹.

TAXA DE OCUPAÇÃO:

• O Fundo encerrou fevereiro com aproximadamente 96% de ocupação.

Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de março/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a fevereiro/26.

Linha do tempo | Gestão Patria (1/2)

Estratégia focada em gestão ativa: diversificação do portfólio, otimização dos indicadores operacionais e financeiros, manutenção de baixo nível de alavancagem e destravamento de valor para os cotistas.

PATRIA

Jan/2025 Boulevard Shopping Bauru

Venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Fato Relevante (clique aqui), gerando R$ 0,58/cota de lucro para os cotistas.

Jan/2025 Suzano Shopping

Aquisição de 15% de participação no Suzano Shopping, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), passando a deter 40% do ativo.

AGE para Aquisição das cotas do RBR Malls

Convocação de AGE para aprovação da aquisição do RBR Malls, conforme Consulta Formal (clique aqui). Se aprovada, PMLL passará a deter participação no Plaza Sul Shopping (10%), Shopping Pátio Higienópolis (7%) e Shopping Eldorado (4,3%).

Mar/2025 MoU para Aquisição do Shopping Jardim Sul

MoU para aquisição de 19% de participação no Shopping Jardim Sul, conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 11,6% nos primeiros dois anos.

Abr/2025 MoU para Aquisição de Portfólio de 5 Shoppings

MoU para aquisição de participação nos ativos PrudenShopping (12%), Shopping Granja Vianna (14%), Natal Shopping (10%), North Shopping Maracanaú (15%) e Plaza Sul (5%), conforme anunciado via Fato Relevante (clique aqui), com um yield médio de 10,4% nos primeiros dois anos.

Abr/2025 MoU para Venda do Shopping Park Sul

MoU para venda da participação do PMLL11 no shopping, como anunciado via Comunicado ao Mercado (clique aqui). Se concretizada, irá gerar R$ 0,94/cota de lucro para os cotistas, conforme regulação vigente e cronograma de pagamentos

Abr/2025 MoU para Aquisição do Shopping Taboão

MoU para aquisição de 8,56% de participação no Shopping Taboão, conforme anunciado via Comunicado ao Mercado (clique aqui), com cap rate estimado de 8,7%.

PATRIA

AGE | Consulta Formal | Consolidação

PMLL11

Patria Malls FII

Foi convocada Assembleia G eral E xtraordinária a ser realizada por meio de consulta formal para apresentar aos cotistas a seguinte proposta :

i. Aprovar a aquisição das cotas do RBR Malls pelo PMLL;

ii. Aprovar a alteração e/ou inclusão de itens que visam o aperfeiçoamento do regulamento.

Para saber mais sobre a AGE, acesse os documentos aqui : Carta Consulta e Proposta do Administrador .

Para acompanhar na íntegra as lives com o gestor, clique nos links abaixo :

Professor Baroni

FII Fácil

Para mais informações, c lique aqui para acessar o Material de apoio.

PMLL – AGE

Aquisição

Aperfeiçoamento do Regulamento

Aprovar aquisição das cotas do RBR Malls FII pelo PMLL

• Critérios de elegibilidade para ativos conflitados

• Aumento do capital autorizado - para R$ 30 bi

• Recompra de cotas

• Fiança e aval

Dispensa do direito de reembolso em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação do Fundo

Objetivo AGE | Aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls e Modernização do regulamento

1. Adquirir a totalidade das cotas do RBR Malls, que detém o portfólio de shoppings abaixo:

Shopping Eldorado

O Eldorado, em Pinheiros, é um dos maiores e mais tradicionais shoppings da cidade de São Paulo, recebendo cerca de 2 milhões de visitantes por mês e sendo reconhecido pela forte gastronomia e experiências de compras e lazer de alto padrão. O shopping é administrado pela Allos.

Plaza Sul Shopping

O Plaza Sul é referência na Zona Sul de São Paulo, com cerca de 600 mil visitantes mensais e ampla oferta de gastronomia, compras e serviços. O shopping é administrado pela Allos.

Shopping Pátio Higienópolis

O Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de São Paulo, localizado em Higienópolis. Destaca-se pela presença de marcas premium, gastronomia qualificada e perfil de público A e B. O shopping é administrado pela Iguatemi.

2. Aprovação de medidas a fim de modernizar o Regulamento do Fundo

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Primeiro acesso: clique em “IR PARA O PRIMEIRO ACESSO” e crie seu login. Já tem login cadastrado? Insira o seu CPF/CNPJ e senha para fazer o login

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PATRIA

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,89

Dividend Yield *

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo *(R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo contempla uma posição estratégica de R$ 141 milhões investida no Barra Malls FII, que tem o PMLL11 como único cotista e controla dois ativos: Rio2 Shopping e Península Open Mall.

P arcelas a R eceber

P arcelas a Pagar

Alavancagem Financeira *

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 9,9% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.

Dívidas e Evolução de Amortização X

Amortização do Saldo Devedor atual

CRI Madureira Série 470 CRI Anil IPCA 10 anos CRI Anil IPCA 12 anos CRI Anil CDI

Carteira de Ativos 1 (1/5)

Carteira de Ativos 1(2/5)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de fevereiro. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1(3/5)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de fevereiro; ²Note que os valores podem ser afetados por movimentações no portfólio. Considerando os mesmos ativos e participações atuais, o fluxo de veículos na análise janeiro de 2026 versus janeiro de 2025 seria de crescimento de 3%. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1(4/5)

Same Store Sales YoY (SSS)

Same Store Rent YoY (SSR)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de fevereiro. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1(5/5)

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

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