Relatório Gerencial PMLL11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do Patria Malls (PMLL11), fundo imobiliário de shoppings, referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 27/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do PMLL11 fechou a R$ 97,61, com P/VP de 0,82 (valor patrimonial de R$ 118,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,01% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 26.499.833/0001-32
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 28/02/2026
- Data de entrega
- 27/03/2026 19:55
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
PMLL11 Patria Malls FII
Objetivo do Fundo
Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
*Termos e definições no glossário (clique aqui).
Início das Atividades
Dezembro 2017
Código de Negociação
PMLL11
CNPJ
26.499.833/0001-32
Cotas Emitidas
13.982.093
Prazo
Indeterminado
Gestor *
Patria - VBI Asset Management Ltda.
Administrador e Escriturador
Banco Genial S.A.
Taxa de Administração Total
0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo
Público Alvo
Investidores em geral
Tipo Anbima
Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings
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Resumo do Cenário de FIIs
PATRIA
PANORAMA DE FEVEREIRO/26:
Performance Setorial do IFIX*
| Valor de | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nº de | Mercado | P/VP* | Variação | |
| Fundos | (R$ MM)* | Mês | ||
| IFIX | 113 | 156.779 | 0,91 | 1,3% |
| IFIX - Office | 14 | 11.815 | 0,70 | 3,8% |
| IFIX - Logística | 14 | 30.012 | 0,95 | 0,8% |
| IFIX - Shopping | 9 | 19.290 | 0,91 | 2,4% |
| IFIX - CRIs | 42 | 61.268 | 0,92 | 2,7% |
| IFIX - FOFs | 9 | 7.365 | 0,90 | 5,5% |
| IFIX - Renda Urbana | 4 | 11.721 | 0,95 | 0,2% |
| IFIX - Outros | 21 | 15.308 | 0,91 | 1,1% |
Performance Setorial Ponderada do IFIX*
Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.
O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.
Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram +3,8% e +2,4%. No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.
Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.
Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.
Comentários da Gestão (1/3)
Fevereiro 2026
Prezados cotistas,
Nas últimas semanas, iniciamos um processo importante para o futuro do PMLL: a votação da AGE que delibera sobre a aquisição das cotas do RBR Malls e a modernização do regulamento do Fundo - um passo estratégico que fortalece a qualidade, a diversificação e a resiliência do portfólio. Sabemos que o voto de cada cotista é fundamental, e por isso queremos reforçar a importância da sua participação.
Esta assembleia é determinante para qualificarmos ainda mais o PMLL, ampliando a exposição a ativos dominantes em São Paulo e atualizando o regulamento para um mandato mais flexível, eficiente e alinhado às melhores práticas do setor.
Nos últimos dias, a plataforma de voto à distância da B3 apresentou instabilidades, o que, somado a um problema operacional já solucionado junto ao administrador, fez com que alguns cotistas não encontrassem a AGE disponível para votação. O sistema foi normalizado, e a assembleia já aparece normalmente para todos os investidores habilitados.
Caso ainda tenha qualquer dificuldade para acessar ou registrar seu voto, pedimos, por favor, que entre em contato conosco pelo e-mail falecomri.re@patria.com. Teremos grande satisfação em auxiliá-lo diretamente no processo.
Sua participação é essencial. Contamos com o seu voto para avançarmos na consolidação e no fortalecimento do PMLL.
PATRIA
Indicadores Financeiros
Patrimônio Líquido*
R$ 1.645,4 milhões
Cota Patrimonial*
R$ 117,68
Valor de Mercado*
R$ 1.523,2 milhões
Cota de Mercado*
R$ 108,94
P/VP*
ADTV*
0,93x
R$ 9,4 milhões
Dividend Yield (mercado)*
11,0% a.a.
Dividend Yield (patrimonial)*
10,2% a.a.
Comentários da Gestão (2/3)
Fevereiro 2026
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:
• Em fevereiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,06/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,90/cota, sem qualquer impacto não recorrente.
• O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, pago em 13 de março - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), reafirmamos a manutenção do rendimento em R$ 1,00/cota no 1S2026, mesmo após a compra das cotas do RBR Malls (caso aprovada em AGE).
PORTFÓLIO:
Destaques para os crescimentos de aproximadamente 7% de SSS (Same Store Sales) YTD e de 10% nas Vendas Totais/m² YTD, e juntamente com a taxa de ocupação de 97% (máxima histórica), estimamos uma boa perspectiva para o NOI dos próximos meses. O maior nível de inadimplência líquida observado em janeiro de 8% reflete uma sazonalidade histórica para o mês no segmento de shopping centers, majoritariamente pelo faturamento em dobro do aluguel referente a performance de vendas em dezembro. Através de uma análise acumulada de 12 meses, a inadimplência Iíquida seria de 2,3%.
Indicadores Imobiliários
Nº de shoppings
ABL (m²)*
Taxa de Ocupação*
Same Store Sales*
Same Store Rent*
Preço Médio do Portfólio (mercado)*
R$ 10.337/m²
Vendas Totais/m² YTD 26 vs 25¹
9,9%
Comentários da Gestão (3/3)
ALAVANCAGEM*:
• O Fundo tem atualmente 10,2% de alavancagem, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.
Vale ressaltar que após a compra das cotas do RBR Malls (se aprovada em AGE), o índice de alavancagem cairá para 8,3%.
VENDAS TOTAIS/M²:
• O portfólio do Fundo registrou vendas totais R$ 1.524/m² em janeiro de 2026, representando um aumento de 9,9% em relação ao mesmo mês do ano anterior.
NOI/M²:
• O NOI foi de R$ 133,2/m², crescimento de 1,7% frente a janeiro de 2025.
TAXA DE OCUPAÇÃO:
• O Fundo encerrou janeiro com aproximadamente 97% de ocupação.
Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de fevereiro/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a janeiro/26.
PATRIA
AGE | Consulta Formal | Consolidação
PMLL11
Patria Malls FII
Foi convocada Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada por meio de consulta formal para apresentar aos cotistas a seguinte proposta:
Aprovar a aquisição das cotas do RBR Malls pelo PMLL;
ii. Aprovar a alterção e ou inclusão de itens que visam o aperfeiçoamento do regulamento.
Para saber mais sobre a AGE, acesse os documentos aqui: Carta Consulta e Proposta do Administrador.
Para acompanhar na íntegra as lives com o gestor, clique nos links abaixo:
Professor Baroni
FII Fácil
Para mais informações, clique aqui para acessar o Material de apoio.
PMLL – AGE
Aquisição
Aperfeiçoamento do Regulamento
Aprovar aquisição das cotas do RBR Malls FII pelo PMLL
• Critérios de elegibilidade para ativos conflitados
• Aumento do capital autorizado - para R$ 30 bi
• Recompra de cotas
• Fiança e aval
Dispensa do direito de reembolso em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação do Fundo
Objetivo AGE | Aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls e Modernização do regulamento
1. Adquirir a totalidade das cotas do RBR Malls, que detém o portfólio de shoppings abaixo:
Shopping Eldorado
O Eldorado, em Pinheiros, é um dos maiores e mais tradicionais shoppings da cidade de São Paulo, recebendo cerca de 2 milhões de visitantes por mês e sendo reconhecido pela forte gastronomia e experiências de compras e lazer de alto padrão. O shopping é administrado pela Allos.
Plaza Sul Shopping
O Plaza Sul é referência na Zona Sul de São Paulo, com cerca de 600 mil visitantes mensais e ampla oferta de gastronomia, compras e serviços. O shopping é administrado pela Allos.
Shopping Pátio Higienópolis
O Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de São Paulo, localizado em Higienópolis. Destaca-se pela presença de marcas premium, gastronomia qualificada e perfil de público A e B. O shopping é administrado pela Iguatemi.
2. Aprovação de medidas a fim de modernizar o Regulamento do Fundo
Cotistas do PMLL Saiba como votar!
Passo a passo via
Acesse o site da B3: https://www.investidor.b3.com.br/login
Primeiro acesso: clique em “IR PARA O PRIMEIRO ACESSO” e crie seu login. Já tem login cadastrado? Insira o seu CPF/CNPJ e senha para fazer o login
Dentro do Portal, acesse a seção “Serviços” à esquerda da tela. Em seguida, selecione “Voto à distância”
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Passo a passo via
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Para mais opções de voto, consulte o “Edital de Convocação”.
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Performance
PATRIA
| Ativo | Mês | 2026 | D(eAscduem oula indíoc)io Desd(ea.a o.) início | |
| PMLL11¹ | 3,4% | 5,4% | 110,8% | 9,6% |
| IFIX | 1,3% | 3,6% | 78,2% | 7,4% |
| CDI Bruto | 1,0% | 2,2% | 99,6% | 8,9% |
Distribuições por Cota (R$)
Média 12M | R$ 0,88
Dividend Yield*
Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)
10,1% 9,9% 10,1% 10,2% 10,6% 10,3% 10,1% 10,1% 10,0% 9,8% 11,3% 11,0% 8,4% 8,4% 8,4% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,8% 10,2% 10,2% mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26
Resultado
Demonstração de Resultado (R$)
| FEV-26 | R$/COTA | ACUM.2026 | ACUM. 12M | |
|---|---|---|---|---|
| Receita de Locação* | 14.043.637 | 1,00 | 35.296.851 | 164.948.045 |
| Receitas Mobiliárias* | 774.388 | 0,06 | 2.305.153 | 10.775.782 |
| Receitas Extraordinárias | 8.109.614 | 8.682.125 | ||
| Receitas - Total | 14.818.025 | 1,06 | 45.711.618 | 184.405.952 |
| Despesas Imobiliárias* | ||||
| Despesas Operacionais* | (1.276.832) | (0,09) | (2.065.932) | (12.616.664) |
| Despesas Financeiras* | (948.716) | (0,07) | (1.939.713) | (11.804.754) |
| Despesas Total | (2.225.548) | (0,16) | (4.005.645) | (24.421.418) |
| Resultado Distribuível* | 12.592.478 | 0,90 | 41.705.973 | 159.984.534 |
| Resultado Distribuído | 13.982.093 | 1,00 | 27.964.186 | 147.790.723 |
PATRIA
Resultado do Fundo*(R$/cota)
~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~
Balanço Patrimonial
Carteira (em R$ milhões)
O Fundo contempla uma posição estratégica de R$ 141 milhões investida no Barra Malls FII, que tem o PMLL11 como único cotista e controla dois ativos: Rio2 Shopping e Península Open Mall.
Parcelas a Receber
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Até 12 meses | Venda de Ativo | Venda Parcial de terreno do Boulevard Shopping Feira | 0,2 | Clique aqui |
| A receber em até 12 meses 0,2 | ||||
Parcelas a Pagar
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link | |
| Até 12 meses | Aquisições | CRI Madureira Série 470 | (6,8) | Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 10 anos | (0,5) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 12 anos | (0,4) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll CDI 7 anos | (0,3) | Clique aqui | ||
| A pagar em até 12 meses | (8,1) | ||||
| Prazo | |||||
| Maior que 12 meses | Classificação Aquisições | Descrição CRI Madureira Série 470 | Valor (R$ milhões) (96,0) | Link Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 10 anos | (25,8) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 12 anos | (25,9) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll CDI 7 anos | (12,7) | Clique aqui | ||
| A pagar (mais de 12 meses) | |||||
Alavancagem Financeira*
Saldo Devedor
Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 9,8% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.
Dívidas e Evolução de Amortização *
| CRI | Código B3 | Saldo Devedor (R$ MM) | Indexador | Taxa | Início | Prazo | Carências |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI Madureira Série 470 | 21L0736590 | 102,8 | IPCA | 6,50% | jan/22 | 15 anos | |
| CRI Rio Anil IPCA 10 anos² | 25A1532620 | 26,3 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 10 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil IPCA 12 anos² | 25A1532621 | 26,3 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 12 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil CDI² | 25A1532619 | 13,0 | CDI | 1,95% | jan/25 | 7 anos | 2 anos de principal |
Amortização do Saldo Devedor atual
Carteira de Ativos1 (1/5)
Carteira de Ativos1(2/5)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de janeiro. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(3/5)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de janeiro; ²Note que os valores podem ser afetados por movimentações no portfólio. Considerando os mesmos ativos e participações atuais, o fluxo de veículos na análise janeiro de 2026 versus janeiro de 2025 seria de crescimento de 3%. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(4/5)
Inadimplência Líquida
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de janeiro. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(5/5)
| # | Ativo | Localização | Administração | % Fundo* | ABL detido pelo Fundo (m²)* | OTcauxpaaç dãeo* | YTDNO 26I / vms² 255 | YVTeDn 2d6as vs /m 2²55 | VP (% imóveis) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | Ancar Ivanhoe | 80% | 29.268 | 95% | -8,1% | 4,9% | 14,8% |
| 2 | Maceió Shopping | Maceió, AL | Proshopping | 54% | 17.830 | 99% | -1,3% | 5,5% | 14,7% |
| 3 | Rio Anil Shopping4 | São Luis, MA | Allos | 45% | 17.784 | 96% | 3,1% | 16,5% | 9,5% |
| 4 | Shopping Park Lagos | Cabo Frio, RJ | ArgoPlan | 40% | 11.331 | 98% | 3,9% | 8,9% | 8,9% |
| 5 | Boulevard Shopping Feira | Feira de Santana, BA | Allos | 30% | 7.174 | 97% | 6,4% | 1,3% | 8,4% |
| 6 | Suzano Shopping | Suzano, SP | HBR Realty | 40% | 10.014 | 98% | 29,8% | 12,4% | 7,8% |
| 7 | Shopping Park Sul | Volta Redonda, RJ | ArgoPlan | 40% | 13.171 | 95% | -8,1% | 5,6% | 7,5% |
| 8 | Campinas Shopping | Campinas, SP | ArgoPlan | 20% | 6.833 | 96% | -3,1% | 3,7% | 5,5% |
| 9 | Península Open Mall2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.865 | 100% | -3,4% | 6,5% | 4,8% |
| 10 | Shopping Metropolitano Barra | Rio de Janeiro, RJ | Syn | 20% | 8.807 | 93% | -1,8% | 5,8% | 4,2% |
| 11 | Shopping Taboão | Taboão da Serra, SP | Allos | 8% | 2.992 | 99% | 4,2% | 16,8% | 4,0% |
| 12 | Caxias Shopping | Duque de Caxias, RJ | Allos | 18% | 4.862 | 98% | -7,7% | 11,7% | 3,9% |
| 13 | Rio2 Shopping2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.755 | 99% | -19,3% | -3,9% | 3,5% |
| 14 | Shopping Tacaruna | Recife, PE | Tmall | 7%Total | 3.327139.012 | 93%96,6% | -8,2%1,7%5 | 8,4%9,9%5 | 2,5%100% |
Liquidez e Passivo
Liquidez
| Fev- 26 | 2026 | 12 Meses | |
|---|---|---|---|
| ADTV (R$ Milhões)* | 9,4 | 6,5 | 3,7 |
| Giro* | 11,2% | 17,1% | 63,4% |
Número de Cotistas (em milhares)
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