Relatório Gerencial PMLL11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do Patria Malls (PMLL11), fundo imobiliário de shoppings, referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 27/02/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do PMLL11 fechou a R$ 97,61, com P/VP de 0,82 (valor patrimonial de R$ 118,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,01% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 26.499.833/0001-32
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/01/2026
- Data de entrega
- 27/02/2026 19:35
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
PMLL11 Patria Malls FII
Objetivo do Fundo
Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
*Termos e definições no glossário (clique aqui).
Início das Atividades
Dezembro 2017
Código de Negociação
PMLL11
CNPJ
26.499.833/0001-32
Cotas Emitidas
13.982.093
Prazo
Indeterminado
Gestor *
Patria - VBI Asset Management Ltda.
Administrador e Escriturador
Banco Genial S.A.
Taxa de Administração Total
0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo
Público Alvo
Investidores em geral
Tipo Anbima
Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings
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Resumo do Cenário de FIIs
PATRIA
Performance Setorial do IFIX*
| Valor de | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nº de | Mercado | P/VP* | Variação | |
| Fundos | (R$ MM)* | Mês | ||
| IFIX | 113 | 152.710 | 0,91 | 2,3% |
| IFIX - Office | 14 | 11.815 | 0,71 | 3,8% |
| IFIX - Logística | 14 | 29.711 | 0,94 | 0,8% |
| IFIX - Shopping | 9 | 19.033 | 0,90 | 2,4% |
| IFIX - CRIs | 42 | 60.547 | 0,93 | 2,7% |
| IFIX - FOFs | 9 | 7.351 | 0,90 | 5,5% |
| IFIX - Renda Urbana | 4 | 8.974 | 0,96 | 0,2% |
| IFIX - Outros | 21 | 15.280 | 0,91 | 1,1% |
Performance Setorial Ponderada do IFIX*
PANORAMA DE JANEIRO/26:
Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.
O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.
Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.
Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.
Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.
Comentários da Gestão (1/3)
Janeiro 2026
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:
• Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 2,21/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 2,08/cota. Neste mês, além da receita imobiliária expressiva por se tratar de um mês com sazonalidade comercial, os principais eventos não recorrentes que impactaram o resultado do Fundo foram: (i) lucro da venda do ativo Boulevard Shopping Bauru (R$ 0,58/cota) e (ii) do vencimento de uma aplicação de renda fixa (R$ 0,10/cota).
• O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, pago em 13 de fevereiro - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), estimamos a manutenção do rendimento em R$ 1,00/cota no 1S2026.
ALAVANCAGEM*:
• O Fundo tem atualmente 10,2% de alavancagem no portfólio, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais. PORTFÓLIO:
Destaques para: (i) os crescimentos de 7,5% do NOI/m² e de 6,8% nas Vendas/m² do portfólio na análise acumulada de 2025 versus 2024 e considerando apenas os ativos com mais de 12 meses no portfólio. Crescimentos superiores à inflação no período e à média nacional, segundo publicação anual da ABRASCE; e (ii) as elevadas recuperações resultaram na inadimplência líquida em dezembro de -5,7% do portfólio, especialmente do Madureira Shopping de -13,9%, do Shopping Park Sul de -13,7% e de -12,3% do Boulevard Shopping Feira.
Indicadores Financeiros
Patrimônio Líquido*
Cota Patrimonial*
R$ 1.652,8 milhões
R$ 118,21
Valor de Mercado*
R$ 1.486,9 milhões
Cota de Mercado*
R$ 106,34
P/VP*
ADTV*
0,90x
R$ 4,1 milhões
Dividend Yield (mercado)*
11,3% a.a.
Dividend Yield (patrimonial)*
10,2% a.a.
Comentários da Gestão (2/3) Janeiro 2026
VENDAS TOTAIS/M²:
• O portfólio do Fundo registrou vendas totais R$ 2.324/m² em dezembro de 2025, representando uma queda de 0,8% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em uma análise acumulada, YTD 25 vs 24¹, houve um crescimento de 6,8%.
NOI/M²:
• O NOI foi de R$ 126,3/m², crescimento de 12,8% frente a dezembro de 2024. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 7,5% na comparação acumulada YTD 25 vs 24¹. TAXA DE OCUPAÇÃO:
• O Fundo encerrou dezembro com aproximadamente 96% de ocupação.
Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de janeiro/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a dezembro/25. Logo, os indicadores imobiliários ainda não consideram a transação concluída em janeiro de 2026 do Boulevard Shopping Bauru e Suzano Shopping.
Preço Médio do Portfólio (mercado)*
Vendas Totais/m² YTD 25 vs 24¹
Comentários da Gestão (3/3)
INVESTIMENTOS ORÇADOS PARA 2026:
O NOI (Net Operating Income) e os Investimentos Orçados (Capex e Allowance) estimados para o ano de 2026, dos shoppings investidos, correspondem respectivamente aos montantes de R$ 176,8 milhões e R$ 25,6 milhões para a participação do Patria Malls, conforme demonstrado no quadro abaixo:
| NOI (R$MM) | Investimentos (R$MM) | ||||
| Imóvel | % Fundo | Orçamento 2026(100%) | Orçamento 2026 (% Fundo) | Orçamento 2026(100%) | Orçamento 2026 (% Fundo) |
| Madureira Shopping | 80% | 32,7 | 26,2 | 6,0 | 4,8 |
| Maceió Shopping | 54% | 48,9 | 26,5 | 1,5 | 0,8 |
| Rio Anil Shopping | 45% | 40,6 | 18,3 | 9,0 | 4,0 |
| Shopping Park Lagos | 40% | 38,1 | 15,2 | 5,6 | 2,2 |
| Boulevard Shopping Feira | 30% | 47,5 | 14,5 | 7,6 | 2,3 |
| Suzano Shopping | 40% | 31,9 | 12,8 | 3,9 | 1,5 |
| Shopping Park Sul | 40% | 35,0 | 14,0 | 12,8 | 5,1 |
| Campinas Shopping | 20% | 50,0 | 10,0 | 12,1 | 2,4 |
| Península Mall | 100% | 8,8 | 8,8 | 0,9 | 0,9 |
| Shopping Metropolitano Barra | 20% | 36,3 | 7,3 | 7,0 | 1,4 |
| Shopping Taboão | 8% | 83,0 | 6,6 | 3,0 | 0,2 |
| Caxias Shopping | 18% | 36,2 | 6,3 | 4,1 | 0,7 |
| Rio2 Shopping | 100% | 6,1 | 6,1 | 0,3 | 0,3 |
| Shopping Tacaruna | 7% | 62,3 | 4,2 | 16,0 | 1,1 |
| Total 176,8 25,6 | |||||
Importante ressaltar que: (i) o NOI e os Investimentos Orçados são as melhores estimativas das administradoras dos shoppings, com base nos orçamentos aprovados pelos empreendedores para o ano de 2026; (ii) o NOI depende da performance dos ativos; (iii) os Investimentos Orçados podem variar em função das necessidades dos shoppings ao longo do ano.
PATRIA
AGE | Consulta Formal | Consolidação
PMLL11
Patria Malls FII
No dia 9 de fevereiro, foi convocada assembleia geral extraordinária a ser realizada por meio de consulta formal para apresentar aos cotistas a seguinte proposta:
i. Aprovar a aquisição das cotas do RBR Malls pelo PMLL;
ii. Aprovar a alterção e ou inclusão de itens que visam o aperfeiçoamento do regulamento.
Para saber mais sobre a AGE, acesse os documentos aqui: Carta Consulta e Proposta do Administrador.
PMLL – AGE
Aquisição
Aprovar aquisição das cotas do RBR Malls FII pelo PMLL
Aperfeiçoamento do Regulamento
• Critérios de elegibilidade para ativos conflitados
• Aumento do capital autorizado - para R$ 30 bi
• Recompra de cotas
• Fiança e aval
Dispensa do direito de reembolso em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação do Fundo
Objetivo AGE | Aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls e Modernização do regulamento
1. Adquirir a totalidade das cotas do RBR Malls, que detém o portfólio de shoppings abaixo:
Shopping Eldorado
O Eldorado, em Pinheiros, é um dos maiores e mais tradicionais shoppings da cidade de São Paulo, recebendo cerca de 2 milhões de visitantes por mês e sendo reconhecido pela forte gastronomia e experiências de compras e lazer de alto padrão. O shopping é administrado pela Allos.
Plaza Sul Shopping
O Plaza Sul é referência na Zona Sul de São Paulo, com cerca de 600 mil visitantes mensais e ampla oferta de gastronomia, compras e serviços. O shopping é administrado pela Allos.
Shopping Pátio Higienópolis
O Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais sofisticados e tradicionais de São Paulo, localizado em Higienópolis. Destaca-se pela presença de marcas premium, gastronomia qualificada e perfil de público A e B. O shopping é administrado pela Iguatemi.
2. Aprovação de medidas a fim de modernizar o Regulamento do Fundo
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PATRIA
Performance
| Ativo | Mês | 2026 | D(eAscduem oula indíoc)io Desd(ea.a o.) início | |
| PMLL11¹ | 1,9% | 1,9% | 103,8% | 9,3% |
| IFIX | 2,3% | 2,3% | 75,9% | 7,3% |
| CDI Bruto | 1,2% | 1,2% | 97,6% | 8,9% |
Distribuições por Cota (R$)
Média 12M | R$ 0,87
Dividend Yield*
Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)
10,7% 10,1% 9,9% 10,1% 10,2% 10,6% 10,3% 10,1% 10,1% 10,0% 9,8% 11,3% 8,3% 8,4% 8,4% 8,4% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,8% 10,2% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26
Resultado
Demonstração de Resultado (R$)
| JAN-26 | R$/COTA | ACUM. 2026 | ACUM. 12M | |
|---|---|---|---|---|
| Receita de Locação* | 21.253.214 | 1,52 | 21.253.214 | 165.887.076 |
| Receitas Mobiliárias* | 1.530.765 | 0,11 | 1.530.765 | 10.708.957 |
| Receitas Extraordinárias | 8.109.614 | 0,58 | 8.109.614 | 8.737.943 |
| Receitas – Total | 30.893.593 | 2,21 | 30.893.593 | 185.333.976 |
| Despesas Imobiliárias* | ||||
| Despesas Operacionais* | (789.100) | (0,06) | (789.100) | (12.136.484) |
| Despesas Financeiras* | (990.997) | (0,07) | (990.997) | (11.831.189) |
| Despesas – Total | (1.780.097) | (0,13) | (1.780.097) | (23.967.673) |
| Resultado Distribuível* | 29.113.496 | 2,08 | 29.113.496 | 161.366.303 |
| Resultado Distribuído | 13.982.093 | 1,00 | 13.982.093 | 145.693.409 |
PATRIA
Resultado do Fundo*(R$/cota)
~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~
Balanço Patrimonial
Carteira (em R$ milhões)
O Fundo contempla uma posição estratégica de R$ 145 milhões investida no Barra Malls FII, que tem o PMLL11 como único cotista e controla dois ativos: Rio2 Shopping e Península Open Mall.
Parcelas a Receber
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Até 12 meses | Venda de Ativo | Venda Parcial de terreno do Boulevard Shopping Feira | 0,2 | Clique aqui |
| A receber em até 12 meses 0,2 | ||||
Parcelas a Pagar
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link | |
| Até 12 meses | Aquisições | CRI Madureira Série 470 | (6,8) | Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 10 anos | (0,2) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 12 anos | (0,2) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll CDI 7 anos | (0,2) | Clique aqui | ||
| A pagar em até 12 meses | (7,4) | ||||
| Prazo | |||||
| Maior que 12 meses | Classificação Aquisições | Descrição CRI Madureira Série 470 | Valor (R$ milhões) (96,3) | Link Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 10 anos | (26,0) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 12 anos | (26,0) | Clique aqui | ||
| Aquisições | CRI Rio Anll CDI 7 anos | (12,8) | Clique aqui | ||
| A pagar (mais de 12 meses) | |||||
Alavancagem Financeira*
Saldo Devedor
Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 9,8% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.
Dívidas e Evolução de Amortização *
| CRI | Código B3 | Saldo Devedor (R$ MM) | Indexador | Taxa | Início | Prazo | Carências |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI Madureira Série 470 | 21L0736590 | 103,1 | IPCA | 6,50% | jan/22 | 15 anos | |
| CRI Rio Anil IPCA 10 anos² | 25A1532620 | 26,2 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 10 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil IPCA 12 anos² | 25A1532621 | 26,2 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 12 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil CDI² | 25A1532619 | 13,0 | CDI | 1,95% | jan/25 | 7 anos | 2 anos de principal |
Amortização do Saldo Devedor atual
Carteira de Ativos1 (1/5)
Portfólio com 15 ativos², diversificado por Estados, por administradoras de shoppings, majoritariamente através de participações minoritárias e de ativos dominantes.
Carteira de Ativos1(2/5)
Carteira de Ativos1(3/5)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de dezembro; ²Note que os valores podem ser afetados por movimentações no portfólio. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(4/5)
Same Store Sales YoY (SSS)
Inadimplência Líquida
Same Store Rent YoY (SSR)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de dezembro. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(5/5)
| # | Ativo | Localização | Administração | % Fundo* | ABL detido pelo Fundo (m²)* | OTcauxpaaç dãeo* | YTDNO 25I / vms² 245 | YVTeDn 2d5as vs /m 2²45 | VP (% imóveis) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | Ancar Ivanhoe | 80% | 29.268 | 96% | 7,0% | 4,2% | 14,8% |
| 2 | Maceió Shopping | Maceió, AL | Proshopping | 54% | 17.830 | 100% | 6,5% | 7,7% | 14,6% |
| 3 | Rio Anil Shopping4 | São Luis, MA | Allos | 45% | 17.784 | 95% | N/A | N/A | 9,5% |
| 4 | Shopping Park Lagos | Cabo Frio, RJ | ArgoPlan | 40% | 11.331 | 98% | 13,4% | 16,6% | 8,9% |
| 5 | Boulevard Shopping Feira | Feira de Santana, BA | Allos | 30% | 7.174 | 97% | 10,6% | 4,6% | 8,3% |
| 6 | Suzano Shopping6 | Suzano, SP | HBR Realty | 25% | 6.264 | 98% | 3,8% | 7,9% | 7,8% |
| 7 | Shopping Park Sul | Volta Redonda, RJ | ArgoPlan | 40% | 13.171 | 96% | 13,4% | 8,3% | 7,5% |
| 8 | Campinas Shopping | Campinas, SP | ArgoPlan | 20% | 7.227 | 97% | 6,4% | 4,6% | 5,5% |
| 9 | Boulevard Shopping Bauru6 | Bauru, SP | WE9 | 35% | 12.093 | 94% | 14,3% | 13,6% | - |
| 10 | Península Open Mall2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.865 | 100% | 16,3% | 3,7% | 4,9% |
| 11 | Shopping Metropolitano Barra | Rio de Janeiro, RJ | Syn | 20% | 8.807 | 93% | -2,4% | 4,4% | 4,2% |
| 12 | Shopping Taboão | Taboão da Serra, SP | Allos | 8% | 2.992 | 99% | 7,9% | 5,0% | 4,0% |
| 13 | Caxias Shopping | Duque de Caxias, RJ | Allos | 18% | 4.862 | 97% | -0,8% | 2,4% | 3,9% |
| 14 | Rio2 Shopping2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.755 | 99% | 0,4% | 5,5% | 3,6% |
| 15 | Shopping Tacaruna | Recife, PE | Tmall | 7%Total | 3.327147.748 | 95%96,4% | -0,6%7,5%5 | 0,5%6,8%5 | 2,5%100% |
Liquidez e Passivo
Liquidez
| Jan- 26 | 2026 | 12 Meses | |
|---|---|---|---|
| ADTV (R$ Milhões)* | 4,1 | 4,1 | 3,1 |
| Giro* | 5,9% | 5,9% | 55,2% |
Número de Cotistas (em milhares)
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