Relatório Gerencial PMLL11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Patria Malls (PMLL11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 30/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do PMLL11 fechou a R$ 95,90, com P/VP de 0,81 (valor patrimonial de R$ 118,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,22% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 26.499.833/0001-32
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 30/01/2026 20:51
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
PMLL11 Patria Malls FII
Objetivo do Fundo
Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
*Termos e definições no glossário (clique aqui).
Início das Atividades
Dezembro 2017
Código de Negociação
PMLL11
CNPJ
26.499.833/0001-32
Cotas Emitidas
13.982.093
Prazo
Indeterminado
Gestor *
Patria - VBI Asset Management Ltda.
Administrador e Escriturador
Banco Genial S.A.
Taxa de Administração Total
0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo
Público Alvo
Investidores em geral
Tipo Anbima
Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings
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Resumo do Cenário de FIIs
PATRIA
Performance Setorial do IFIX*
| Valor de | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nº de | Mercado | P/VP* | Variação | |
| Fundos | (R$ MM)* | Mês | ||
| IFIX | 112 | 147.543 | 0,90 | 3,1% |
| IFIX - Office | 14 | 10.989 | 0,67 | 5,1% |
| IFIX - Logística | 14 | 27.656 | 0,94 | 1,1% |
| IFIX - Shopping | 10 | 19.008 | 0,88 | 2,5% |
| IFIX - CRIs | 43 | 59.211 | 0,91 | 3,5% |
| IFIX - FOFs | 10 | 7.229 | 0,88 | 6,5% |
| IFIX - Renda Urbana | 4 | 9.050 | 0,98 | -0,1% |
| IFIX - Outros | 17 | 14.400 | 0,90 | 4,8% |
Performance Setorial Ponderada do IFIX*
PANORAMA DE DEZEMBRO/25:
O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).
Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.
Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.
Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.
Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.
Comentários da Gestão (1/4)
Dezembro 2025
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
MOVIMENTAÇÕES NO PORTFÓLIO:
Em 06/01/2026, o Fundo divulgou Fato Relevante (clique aqui) informando que cumpriu as condições precedentes da Transação que previa (i) a aquisição de 15% do Suzano Shopping por R$ 51,1 milhões e (ii) a venda de 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91,5 milhões. A transação gerou um lucro de R$ 0,58/cota. O preço de venda do Boulevard Shopping Bauru é cerca de 9% superior ao valor investido, com TIR nominal próxima de 14% a.a..
RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:
Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,08/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,69/cota. Neste mês, o resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo adiantamento de despesas relacionadas à indenização de um passivo tributário do ativo Boulevard Shopping Bauru (R$ 0,23/cota).
• O rendimento anunciado foi de R$ 0,86/cota, pago em 15 de janeiro - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Com isso, a reserva acumulada foi para R$ 0,72/cota.
ALAVANCAGEM*:
• O Fundo tem atualmente 10,3% de alavancagem no portfólio, esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.
PORTFÓLIO:
Destaque para as elevadas recuperações de inadimplência em novembro, especialmente do Madureira Shopping (-11,6% de inadimplência líquida) e do Caxias Shopping (-8,9%) e contribuições, em parte, para o crescimento expressivo do NOI na análise comparativa com novembro de 2024.
Indicadores Financeiros
Patrimônio Líquido*
Cota Patrimonial*
R$ 1.640,3 milhões R$ 117,32
Valor de Mercado*
Cota de Mercado*
R$ 1.471,5 milhões
R$ 105,24
P/VP*
ADTV*
0,90x
R$ 4,8 milhões
Dividend Yield (mercado)*
9,8% a.a.
Dividend Yield (patrimonial)*
8,8% a.a.
Comentários da Gestão (2/4)
Dezembro 2025
VENDAS TOTAIS/M²:
• O portfólio do Fundo registrou vendas totais R$ 1.614/m² em novembro de 2025, representando um crescimento de 1,4% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em uma análise acumulada, YTD 25 vs 24¹, houve um crescimento de 7,6%.
NOI/M²:
• O NOI foi de R$ 96,1/m², crescimento de 7,9% frente a novembro de 2024. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 6,4% na comparação acumulada YTD 25 vs 24¹.
TAXA DE OCUPAÇÃO:
• O Fundo encerrou novembro com aproximadamente 96% de ocupação.
Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de dezembro, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a novembro. Logo, ainda não consideram a transação concluída em janeiro de 2026 do Boulevard Shopping Bauru e Suzano Shopping.
2º Semestre de 2025:
O semestre foi caracterizado pela evolução consistente da estratégia do time de Gestão, guiada por pilares claros: (i) concentrar as participações do Fundo em shoppings consolidados e dominantes em suas regiões primárias, com potencial de valorização e gestão profissionalizada; (ii) gestão ativa para destravar ganho de capital e gerar caixa para novas alocações em ativos de qualidade ou para aprimorar a estrutura de capital; (iii) promover a melhoria contínua dos indicadores operacionais e financeiros; e (iv) fortalecer a posição competitiva do Fundo no mercado de shopping centers.
Comentários da Gestão (3/4)
Mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador para o varejo, o portfólio demonstrou resiliência, evidenciada pela melhora consistente dos indicadores operacionais e pelo forte resultado recorrente. Ao final do semestre, assinamos um Memorando de Entendimentos envolvendo o desinvestimento no Boulevard Shopping Bauru e o aumento de participação no Suzano Shopping, transação concluída posteriormente em janeiro/26. Além de capturar retorno significativo, o movimento reforça o direcionamento estratégico de concentrar exposição em ativos dominantes e realocar capital para oportunidades com melhor potencial de valorização.
Encerramos o período com resultado médio de R$ 0,90/cota, conforme apresentado na tabela a seguir.
| Realizado | Realizado | Projeção | |
|---|---|---|---|
| (R$/cota) | 1S2025 | 2S2025 | 1S2026 |
| Recorrente | 0,88 | 0,90 | 0,95 |
| Não recorrente | 0,00 | 0,00 | 0,10 |
| Resultado | 0,88 | 0,90 | 1,05 |
| Distribuição | 0,85 | 0,86 |
Dada essa perspectiva, nossa visão é de que o patamar de rendimentos para o primeiro semestre de 2026 deverá se elevar para R$ 1,00/cota. No próximo relatório gerencial, serão apresentados o NOI e os investimentos orçados para cada um dos shoppings em 2026.
REAVALIAÇÃO DOS ATIVOS:
Com o encerramento do ano fiscal, os ativos imobiliários do Fundo foram reavaliados a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela CBRE. O resultado indicou desvalorização média de 4,7% em relação aos valores contábeis de 28/11/2025. Essa avaliação abrange apenas os ativos diretamente detidos pelo Fundo, não incluindo os ativos mantidos indiretamente por meio do Barra Malls FII (Rio2 Shopping e Península Open Mall), que foram reavaliados em junho/25. As reavaliações ajustam os valores dos imóveis para refletir condições atuais de mercado, considerando um cenário macroeconômico mais desafiador e sensível à alteração das taxas de juros de mercado. Logo, a variação é justificada, majoritariamente, pelo aumento das taxas de desconto e de capitalização utilizada pelo avaliador.
Comentários da Gestão (4/4)
A seguir, apresentamos os ativos avaliados, por ordem decrescente de variação e destacamos aqueles com variações mais significativas:
Shopping Park Lagos (7,4%) e Boulevard Shopping Feira (6,3%): ativos apresentaram crescimento significativo de aluguel e ocupação, associado a uma baixa exigência de investimentos, mesmo diante do ajuste das taxas de desconto e capitalização.
Shopping Metropolitano Barra (-13,0%) e Madureira Shopping (-13,1%): Premissas mais conservadoras de crescimento anual do aluguel e da taxa de ocupação, com ampliação dos investimentos e elevações das taxas de desconto e de capitalização diante do cenário macroeconômico mais desafiador.
| Imóvel | Novembro 25 (R$MM) | Dezembro 25 (R$MM) | R$/m² Dezembro 25 | % Variação |
|---|---|---|---|---|
| Shopping Park Lagos | 140,7 | 151,2 | 13.341 | 7,4% |
| Boulevard Shopping Feira | 133,4 | 141,8 | 19.761 | 6,3% |
| Campinas Shopping | 90,9 | 92,5 | 13.534 | 1,8% |
| Shopping Taboão | 68,2 | 68,2 | 22.784 | 0,0% |
| Caxias Shopping | 66,1 | 65,5 | 13.466 | -1,0% |
| Maceió Shopping | 261,3 | 248,7 | 13.947 | -4,8% |
| Shopping Park Sul | 136,3 | 127,4 | 9.676 | -6,5% |
| Rio Anil Shopping | 172,3 | 160,9 | 9.046 | -6,6% |
| Boulevard Shopping Bauru | 94,5 | 88,1 | 7.282 | -6,8% |
| Shopping Tacaruna | 45,7 | 42,5 | 12.785 | -7,0% |
| Suzano Shopping | 87,1 | 79,7 | 12.730 | -8,5% |
| Shopping Metropolitano Barra | 82,5 | 71,8 | 8.150 | -13,0% |
| Madureira Shopping | 288,6 | 251,0 | 8.575 | -13,1% |
| Total | 1.667,6 | 1.589,0 | 11.212 | -4,7% |
Performance
PATRIA
| Ativo | Mês | 2025 | D(eAscduem oula indíoc)io Desd(ea.a o.) início | |
| PMLL11¹ | 3,3% | 22,1% | 100,1% | 9,1% |
| IFIX | 3,1% | 21,1% | 72,0% | 7,1% |
| CDI Bruto | 1,2% | 14,3% | 95,2% | 8,8% |
Distribuições por Cota (R$)
Média 12M | R$ 0,85
Dividend Yield*
Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)
10,6% 10,7% 10,1% 9,9% 10,1% 10,2% 10,6% 10,3% 10,1% 10,1% 10,0% 9,8% 8,2% 8,3% 8,4% 8,4% 8,4% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,4% 8,8% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25
Resultado
Demonstração de Resultado (R$)
| DEZ-25 | R$/COTA | ACUM. 2025 | ACUM. 12M | |
|---|---|---|---|---|
| Receita de Locação* | 14.738.930 | 1,05 | 162.440.212 | 162.440.212 |
| Receitas Mobiliárias* | 315.023 | 0,02 | 9.975.859 | 9.975.859 |
| Receitas Extraordinárias | 57.903 | 0,00 | 683.858 | 683.858 |
| Receitas – Total | 15.111.856 | 1,08 | 173.099.930 | 173.099.930 |
| Despesas Imobiliárias* | ||||
| Despesas Operacionais* | (4.413.826) | (0,32) | (11.942.513) | (11.942.513) |
| Despesas Financeiras* | (1.013.017) | (0,07) | (11.613.038) | (11.613.038) |
| Despesas – Total | (5.426.843) | (0,39) | (23.555.551) | (23.555.551) |
| Resultado Distribuível* | 9.685.013 | 0,69 | 149.544.378 | 149.544.378 |
| Resultado Distribuído | 12.024.600 | 0,86 | 142.782.600 | 142.782.600 |
PATRIA
Resultado do Fundo*(R$/cota)
~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~
Balanço Patrimonial
PATRIA
Carteira (em R$ milhões)
O Fundo contempla uma posição estratégica de R$ 145 milhões investida no Barra Malls FII, que tem o PMLL11 como único cotista e controla dois ativos: Rio2 Shopping e Península Open Mall.
Parcelas a Receber
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Até 12 meses | Venda de Ativo | Venda Parcial de terreno do Boulevard Shopping Feira | 0,2 | Clique aqui |
| 0,2 A receber em até 12 meses | ||||
Parcelas a Pagar
| Prazo | Classificação | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link |
| Até 12 meses Aquisições CRI Madureira Série 470 | (6,7) | Clique aqui | ||
| A pagar em até 12 meses | (6,7) | |||
| Classificação Prazo | Descrição | Valor (R$ milhões) | Link | |
| Aquisições Aquisições Maior que 12 meses Aquisições | CRI Madureira Série 470 CRI Rio Anll IPCA 10 anos | (96,7) (26,2) | Clique aqui Clique aqui | |
| Aquisições | CRI Rio Anll IPCA 12 anos CRI Rio Anll CDI 7 anos | (26,2) (12,9) | Clique aqui | |
| (162,0) A pagar (mais de 12 meses) | Clique aqui | |||
Alavancagem Financeira*
Saldo Devedor
Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 10,3% ao início de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.
Dívidas e Evolução de Amortização *
| CRI | Código B3 | Saldo Devedor (R$ MM) | Indexador | Taxa | Início | Prazo | Carências |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI Madureira Série 470 | 21L0736590 | 103,5 | IPCA | 6,50% | jan/22 | 15 anos | |
| CRI Rio Anil IPCA 10 anos² | 25A1532620 | 26,2 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 10 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil IPCA 12 anos² | 25A1532621 | 26,2 | IPCA | 7,95% | jan/25 | 12 anos | 2 anos de principal |
| CRI Rio Anil CDI² | 25A1532619 | 12,9 | CDI | 1,95% | jan/25 | 7 anos | 2 anos de principal |
Amortização do Saldo Devedor atual
Carteira de Ativos1 (1/5)
Suzano Shopping Península Open Mall Boulevard Shopping Bauru Campinas Shopping Shopping Park Sul Boulevard Shopping Feira Shopping Park Lagos Rio Anil Shopping Maceió Shopping Madureira Shopping Outros 5
Carteira de Ativos1(2/5)
Carteira de Ativos1(3/5)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de novembro; ²Note que os valores podem ser afetados por movimentações no portfólio. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(4/5)
Same Store Sales YoY (SSS)
Inadimplência Líquida
Same Store Rent YoY (SSR)
*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de novembro. Fonte: Patria.
Carteira de Ativos1(5/5)
| # | Ativo | Localização | Administração | % Fundo* | ABL detido pelo Fundo (m²)* | OTcauxpaaç dãeo* | YTDNO 25I / vms² 245 | YVTeDn 2d5as vs /m 2²45 | VP (% imóveis) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | Ancar Ivanhoe | 80% | 29.268 | 95% | 2,7% | 4,6% | 14,5% |
| 2 | Maceió Shopping | Maceió, AL | Proshopping | 54% | 17.830 | 100% | 7,9% | 8,6% | 14,3% |
| 3 | Rio Anil Shopping4 | São Luis, MA | Allos | 45% | 17.784 | 94% | N/A | N/A | 9,3% |
| 4 | Shopping Park Lagos | Cabo Frio, RJ | ArgoPlan | 40% | 11.331 | 98% | 14,6% | 19,2% | 8,7% |
| 5 | Boulevard Shopping Feira | Feira de Santana, BA | Allos | 30% | 7.174 | 97% | 11,0% | 6,4% | 8,2% |
| 6 | Shopping Park Sul | Volta Redonda, RJ | ArgoPlan | 40% | 13.171 | 96% | 9,7% | 9,7% | 7,4% |
| 7 | Campinas Shopping | Campinas, SP | ArgoPlan | 20% | 7.226 | 98% | 6,2% | 5,2% | 5,3% |
| 8 | Boulevard Shopping Bauru | Bauru, SP | WE9 | 35% | 12.093 | 94% | 13,2% | 14,5% | 5,1% |
| 9 | Península Open Mall2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.865 | 100% | 16,3% | 3,5% | 4,8% |
| 10 | Suzano Shopping | Suzano, SP | HBR Realty | 25% | 6.261 | 98% | 0,1% | 7,5% | 4,6% |
| 11 | Shopping Metropolitano Barra | Rio de Janeiro, RJ | Syn | 20% | 8.807 | 92% | -2,4% | 4,9% | 4,1% |
| 12 | Shopping Taboão | Taboão da Serra, SP | Allos | 8% | 2.992 | 99% | 8,1% | 6,0% | 3,9% |
| 13 | Caxias Shopping | Duque de Caxias, RJ | Allos | 18% | 4.862 | 96% | -2,7% | 1,7% | 3,8% |
| 14 | Rio2 Shopping2 | Rio de Janeiro, RJ | ArgoPlan | 100% | 2.755 | 99% | -2,7% | 5,7% | 3,5% |
| 15 | Shopping Tacaruna | Recife, PE | Tmall | 7%Total | 3.327147.744 | 93%96,2% | 0,1%6,4%5 | 0,4%7,6%5 | 2,5%100% |
Liquidez e Passivo
| Dez- 25 | 2025 | 12 Meses | |
|---|---|---|---|
| ADTV (R$ Milhões)* | 4,8 | 2,9 | 2,9 |
| Giro* | 6,6% | 52,0% | 52,0% |
Número de Cotistas (em milhares)
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