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Relatório Gerencial PMLL11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial do Patria Malls (PMLL11), fundo imobiliário de shoppings, referente a setembro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 21/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do PMLL11 fechou a R$ 95,90, com P/VP de 0,81 (valor patrimonial de R$ 118,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,22% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

CNPJ
26.499.833/0001-32
Tipo
Relatórios
Assunto
Relatório Gerencial
Data de referência
30/09/2026
Data de entrega
21/10/2026 21:35
Versão
1
Situação
(Ativo)

Conteúdo

Figura do documento

Informações Gerais PMLL11

Figura do documento

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil, e ganho de capital, através da compra e venda dos ativos na carteira do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Dezembro 2017

Código de Negociação

PMLL11

CNPJ

26.499.833/0001-32

Cotas Emitidas

13.982.093¹

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,5% ao ano sobre valor de mercado do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Shoppings

Figura do documento

realestate.patria.com

/>

* Termos e definições no glossário ( clique aqui ).

¹Desconsiderando os recibos já emitidos no âmbito da sétima emissão de cotas do Fundo, que após o encerramento da oferta serão convertidos e, no mês de referência do relatório gerencial, totalizam 20.102.819 cotas.

Resumo do Cenário de FIIs

Figura do documento

Performance Setorial do IFIX *

Nº de
Fundos
Valor de
Mercado
(R$ MM)*
P/VP*Variação
Mês
IFIX99149.5440,87-0,2%
IFIX -
Office
1414.5360,761,4%
IFIX -
Logística
1232.6100,890,6%
IFIX -
Shopping
918.9330,860,8%
IFIX -
CRIs
3753.1320,93-0,8%
IFIX -
FOFs
1714.6540,85-0,0%
IFIX -
Renda Urbana
410.2140,82-3,1%
IFIX -
Outros
65.4640,76-1,3%
Performance Setorial Ponderada do IFIX *

Figura do documento

PANORAMA DE SETEMBRO/26:

Em setembro, os fundos imobiliários recuaram pelo quinto mês consecutivo , com o IFIX em -0,2% . O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês com alta de 5%. Entre os fatores que direcionaram os ativos de risco no mês, destaca-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local .

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 95/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. O Federal Reserve elevou os juros em setembro , em linha com o discurso mais duro adotado por seus membros ao longo dos últimos meses, reforçando o ambiente de cautela para os ativos de risco globais.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a trajetória da dívida pública e os planos fiscal e econômico do próximo governo ocuparam o centro do debate. A eleição, realizada em 5 de outubro, levou a uma reprecificação generalizada dos ativos locais, com o Ibovespa avançando 8% , o real se valorizando 4,6% frente ao dólar e os juros futuros recuando 133 bps . Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% a.a. , acumulando 125 bps de flexibilização no ciclo de cortes de 2026 , mas reiterou cautela diante das expectativas de inflação ainda desancoradas.

Os setores do IFIX apresentaram desempenho misto . Office (+1,4%), Logística (+0,6%) e Shopping (+0,8%) tiveram performance positiva, enquanto os fundos de Crédito (-0,8%), Renda Urbana (-3,1%) e Outros (-1,3%) registraram queda no período. O IFIX encerrou setembro negociando a 0,9x o valor patrimonial , com volume médio diário acima de R$ 350 milhões , refletindo uma recuperação parcial do apetite dos investidores frente aos níveis observados nos meses anteriores.

Setembro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

  • Em setembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,22/cota¹ , o que levou a um resultado distribuível de R$ 1,12/cota¹ , impactado positivamente pela venda de cotas de VISC11 (0,01/cota).
  • O rendimento anunciado foi de R$ 1,00/cota, inclusive para os detentores dos recibos (PMLL13), pago em 15 de outubro - cumprindo o guidance dado no início do semestre. Estimamos a manutenção mensal de R$ 1,00/cota para o 2S26.
ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

• O Fundo tem atualmente 7,1% de alavancagem financeira , esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital. Clique aqui para saber mais.

PORTFÓLIO:

• Em agosto, período sazonalmente relevante para o varejo em função do Dia dos Pais, o setor brasileiro de shopping centers registrou retração nominal de 1,4% nas vendas em comparação ao mesmo mês do ano anterior, conforme dados da ABRASCE. No portfólio do Fundo, os indicadores operacionais apresentados a seguir mantiveram trajetória de crescimento superior à do setor, tanto na comparação mensal quanto no acumulado do ano. O NOI do mês foi impulsionado, especialmente, pela consistente performance das operações de estacionamento, entretenimento e gastronomia, com destaque para cinemas e praça de alimentação. Tal desempenho do Fundo evidencia a qualidade e a resiliência dos ativos que compõem o portfólio, bem como os efeitos positivos da estratégia de gestão ativa e qualificação contínua, com a diversificação de receitas e mitigação de riscos.

Indicadores Financeiros
Patrimônio Líquido*Cota Patrimonial*
R$ 2.390,8 milhõesR$ 118,93
Valor de Mercado*Cota de Mercado*
R$ 2.113,0 milhõesR$ 105,11
P/VP*ADTV*
0,88xR$ 2,7 milhões
Dividend Yield (mercado)*Dividend Yield
(patrimonial)*
11,4% a.a.10,1% a.a.

* Termos e definições no glossário (clique aqui ). ¹Desconsiderando os recibos já emitidos no âmbito da sétima emissão de cotas do Fundo, que após o encerramento da oferta serão convertidos e, no mês de referência do relatório gerencial, totalizam 4 20.102.819 cotas. Fonte: Patria.

Setembro 2026

VENDAS TOTAIS/M²:

• O portfólio do Fundo registrou vendas totais de R$ 1.623/m² em agosto de 2026 , representando o crescimento de 14,5% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em uma análise acumulada, YTD 26 vs 25, houve o crescimento de 8,5%. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), as vendas totais/m² apresentaram crescimento de 3,3% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 3,8% no YTD 26 vs 25.

NOI/M²:

• O NOI foi de R$ 111,6/m², crescimento de 23,3% frente a agosto de 2025. Em uma análise ampliada, o NOI/m² do portfólio cresceu 11,9% na comparação acumulada YTD 26 vs 25. Consideradas as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o ano anterior (período de comparação), o NOI/m² apresentou crescimento de 5,2% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento de 4,4% no YTD 26 vs 25.

TAXA DE OCUPAÇÃO:

• O Fundo encerrou agosto com aproximadamente 96% de ocupação.

Neste relatório, os dados de mercado e informações financeiras do Fundo referem-se ao mês de setembro/26, enquanto os indicadores imobiliários dos shoppings são referentes a agosto/26.

Indicadores Imobiliários
Nº
de shoppings
NOI /m² YTD
26 vs 25
2211,9%
ABL (m²)*Taxa de Ocupação*
163.95496,1%
Same Store Sales*Same Store Rent*
2,1%4,3%
Preço Médio do Portfólio
(mercado)*,1
Vendas Totais/m² YTD
26 vs 25
R$ 14.001/m²8,5%

* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹A metodologia de cálculo do Preço Médio do Portfólio considera os FIIs detidos indiretamente através dos FIIs Barra Malls e RBR Malls, por não se tratar de uma posição de liquidez. Fonte: Patria. 5

7ª EMISSÃO DE COTAS:

  • Encerramos a primeira etapa de um processo intenso para qualificar e diversificar o fundo, com um objetivo claro: entregar aos cotistas um Patria Malls FII cada vez melhor.
  • Em 21/09, o Patria Malls FII divulgou o Anúncio de Encerramento da 7ª Emissão de Cotas , que captou R$ 718,2 milhões em 6.126.338 novas cotas. Em linha com o pipeline apresentado no material publicitário, os recursos foram usados para consolidar o RBR Malls e adquirir participações em 7 shoppings: Jardim Sul, Curitiba, Plaza Sul, Granja Vianna, Prudenshopping, Natal e Maracanaú . No mesmo período, ampliamos nossa participação no Shopping Taboão e vendemos o Shopping Park Sul . Para acessar o documento na íntegra e saber mais sobre a oferta, clique aqui .
ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA:

  • No dia 02/10, o Patria Malls FII convocou Assembleia Geral Extraordinária ( clique aqui ) para deliberar sobre 2 matérias:
    • (i) critérios de elegibilidade para ativos conflitados;
    • (ii) a substituição do atual Administrador, o Banco Genial S.A. pela Apex Group DTVM S.A.

Em 21/10, foi divulgado o Termo de Apuração da AGE ( clique aqui ), no qual ambas as propostas foram aprovadas. A efetiva transferência da administração do Fundo para o novo Administrador ocorrerá na abertura do mercado do dia 18 de novembro de 2026.

PMLL | 1º ano de Gestão Patria

Clique aqui para acessar

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Em agosto de 2025, assumimos a gestão do Fundo, com uma visão clara de reposicionamento e transformação.

Agosto/25 a Setembro/26

Com a conclusão do primeiro ano da gestão Patria à frente do PMLL, preparamos um material especial que consolida o novo posicionamento do Fundo e destaca as principais iniciativas de gestão ativa, trazendo uma visão consolidada da evolução do portfólio e das movimentações estratégicas realizadas desde o início da nossa gestão.

  • 15 movimentações de portfólio (13 aquisições e 2 vendas)
  • R$ 1,3 bi movimentados entre vendas e aquisições
  • Aumento de guidance de rendimentos

Figura do documento

Performance

Figura do documento

Figura do documento

Figura do documento

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* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores dos gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa. 8 Fonte: Patria e Economatica.

Resultado

PATRIA

Demonstração de Resultado (R$)

SET-26R$/COTAACUM. 2026ACUM. 12M
Receita de Locação*16.266.4261,16134.858.158176.931.607
Receitas Mobiliárias*650.2400,056.848.93513.522.089
Receitas Extraordinárias140.2210,0114.743.12614.916.454
Receitas – Total17.056.8871,22156.450.219205.370.150
Despesas Imobiliárias*854.3260,06(0)(0)
Despesas Operacionais*(1.296.723)(0,09)(9.535.130)(15.434.578)
Despesas Financeiras*(1.019.138)(0,07)(8.925.587)(11.923.113)
Despesas – Total(1.461.535)(0,10)(18.460.717)(27.357.691)
Resultado Distribuível*15.595.3521,12137.989.501178.012.458
Resultado Distribuído13.982.0931,00125.838.837161.912.637
Resultado Distribuído (recibos)5.082.639-14.456.73314.456.733

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Figura do documento

Figura do documento

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* Termos e definições no glossário (clique aqui). Todos os valores por cota consideram o número de 13.982.093 cotas, logo não refletem os recibos já emitidos no âmbito da sétima emissão de cotas do Fundo, que após o encerramento da oferta serão convertidos e, no mês de referência do relatório gerencial, totalizam 20.102.819 cotas. Fonte: Patria.

Carteira (em R$ milhões)

Em FII, além de posição líquida, o Fundo contempla posições investidas, como único cotista, no Barra Malls FII (Rio2 Shopping e Península Open Mall), com gestor e administrador independentes, e no RBR Malls FII (Shopping Pátio Higienópolis, Shopping Eldorado e Shopping Plaza Sul), com gestor do grupo Patria.

Figura do documento

* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). Fonte: Patria. 10

Balanço Patrimonial

PrazoClassificaçãoDescrição(R$ MM)
Até 12 mesesVenda de AtivoVenda Shopping Park Sul11,1
A receber em até 12 meses11,1
PrazoClassificaçãoDescrição(R$ MM)
Maior que
12 meses
Venda de AtivoVenda Shopping Park Sul29,8
A receber (mais de 12 meses)29,8

Parcelas a Receber Parcelas a Pagar

PrazoClassificaçãoDescrição(R$ MM)
Até 12 mesesAquisiçõesCRIs(13,1)
AquisiçõesShopping Jardim Sul (set/27)(38,2)
AquisiçõesPortfólio de 5 Shoppings (set/27)(25,7)
A pagar em até 12 meses(76,9)
PrazoClassificaçãoDescrição(R$ MM)
Maior que
12 meses
AquisiçõesCRIs(157,1)
AquisiçõesShopping Jardim Sul (mar/28)(38,2)
AquisiçõesPortfólio de 5 Shoppings (mar/28)(27,5)
A pagar (mais de 12 meses)(222,8)

*Termos e definições no glossário ( clique aqui ). Fonte: Patria. 11

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem financeira de 7,0% ao fim de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, auxiliando o crescimento do fundo e melhora do portfólio.

Figura do documento

Dívidas e Evolução de Amortização*

CRISaldo
Devedor
(R$MM)
IndexadorCódigo B3TaxaInícioPrazoCarências
CRI Madureira
Série 470
102,3IPCA21L07365906,50%jan-2215 anos-
CRI Rio Anil
IPCA 10 anos
27,2IPCA25A15326207,95%jan-2510 anos2 anos de
principal
CRI Rio Anil
IPCA 12 anos
27,2IPCA25A15326217,95%jan-2512 anos2 anos de
principal
CRI Rio Anil CDI13,4CDI25A15326191,95%jan-257 anos2 anos de
principal

Amortização do Saldo Devedor atual

Figura do documento

* Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A linha representa 5% do resultado médio do Fundo nos últimos 12 meses; ²Na série CDI, accrual de 35% por 24 meses (paga 65% da PMT e incorpora o restante). Nas duas séries IPCA, pagamento de cupom por 12 meses; juros + correção monetária a partir do 13º mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1 (1/6)

Figura do documento

Portfólio com 22 ativos, diversificado por estados, por administradoras de shoppings, majoritariamente através de participações minoritárias e de ativos dominantes.

Carteira de Ativos<sup>1</sup> (2/6)

Figura do documento

Figura do documento

Figura do documento

* Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de agosto, logo ainda não contemplam os ativos das aquisições do Shopping Jardim Sul e do Portfólio de 5 Shoppings, que serão refletidos a partir do próximo relatório gerencial. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos<sup>1</sup> (3/6)

Figura do documento

Figura do documento

Figura do documento

* Termos e definições no glossário (<u>clique aqui</u>). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de agosto, logo ainda não contemplam os ativos das aquisições do Shopping Jardim Sul e do Portfólio de 5 Shoppings, que serão refletidos a partir do próximo relatório gerencial; ²Esse indicador não considera o Shopping Eldorado, informação indisponível. Fonte: Patria.

Figura do documento

Figura do documento

Figura do documento

* Termos e definições no glossário (<u>clique aqui</u>). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de agosto, e esses indicadores não consideram o Shopping Eldorado (informação indisponível). Além disso, ainda não contemplam os ativos das aquisições do Shopping Jardim Sul e do Portfólio de 5 Shoppings, que serão refletidos a partir do próximo relatório gerencial. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1 (5/6)

atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o período de comparação. Se trata de uma análise complementar de performance do shopping em relação ao mesmo

Figura do documento

#AtivoLocalizaçãoAdministração% Fundo*ABL detido
pelo Fundo (m²)*
Taxa de
Ocupação*
NOI /m²
YTD 26 vs 253
Vendas /m²
YTD 26 vs 253
VP
(% imóveis)
1Madureira ShoppingRio de Janeiro, RJAncar Ivanhoe80%28.22895%0,2%3,0%9,8%
2Maceió ShoppingMaceió, ALProshopping54%17.83098%3,8%2,1%9,7%
3Shopping Jardim Sul 4São Paulo, SPAncar Ivanhoe29%8.334N/AN/AN/A8,4%
4Shopping Pátio HigienópolisSão Paulo, SPIguatemi7%2.39098%11,5%2,1%6,8%
5Rio Anil ShoppingSão Luis, MAAllos45%17.90896%2,0%-0,5%6,3%
6Shopping TaboãoTaboão da Serra, SPAllos17%6.19392%5,1%11,2%6,0%
7Shopping Park LagosCabo Frio, RJArgoplan40%11.45597%6,9%0,0%5,9%
8Boulevard Shopping FeiraFeira de Santana, BAAllos30%7.18898%0,2%2,6%5,6%
9Suzano ShoppingSuzano, SPHBR Realty40%10.02396%11,1%12,3%5,2%
10Shopping EldoradoSão Paulo, SPAllos4%3.26299%8,9%5,2%4,2%
11Shopping Plaza SulSão Paulo, SPAllos15%3.65797%9,7%6,0%4,1%

* Termos e definições no glossário (clique aqui ). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de agosto, exceto para o VP% que reflete setembro por se tratar de informações financeiras; ²Além da participação no shopping, o Fundo possui 48,83% da Loja C&A Feira, de 2.108 m², e fração ideal de um terreno em Feira de Santana de 29,8%; 3 Considera que o Fundo já possuía a atual carteira no ano anterior. 4 Os indicadores imobiliários refletem o mês de agosto, logo ainda não contemplam os ativos das aquisições do Shopping Jardim Sul e do Portfólio de 5 Shoppings, que serão refletidos a partir do próximo relatório gerencial. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos<sup>1</sup> (6/6)

Note que, nas análises comparativas, os indicadores abaixo consideram as participações atuais que o Fundo detém nos shoppings, replicadas para o período de comparação. Se trata de uma análise complementar de performance do shopping em relação ao mesmo

Figura do documento

#AtivoLocalizaçãoAdministração% Fundo*ABL detido
pelo Fundo (m²)*
Taxa de
Ocupação *
NOI /m²
YTD 26 vs 25³
Vendas /m²
YTD 26 vs 25 3
VP
(% imóveis)
12Península Open Mall 2 Rio de Janeiro, RJArgoplan100%3.465100%0,2%1,6%3,8%
13Campinas ShoppingCampinas, SPArgoplan20%7.22796%1,1%3,3%3,6%
14Rio2 Shopping 2 Rio de Janeiro, RJArgoplan100%2.75592%-7,2%1,0%2,8%
15Shopping Granja Vianna 4 Cotia, SPAlqia14%4.292N/AN/AN/A2,7%
16Prudenshopping 4 Presidente Prudente,
SP
Argoplan12%3.931N/AN/AN/A2,7%
17Shopping Metropolitano BarraRio de Janeiro, RJSyn20%8.79795%3,4%5,1%2,7%
18Caxias ShoppingDuque de Caxias, RJAllos18%4.86294%11,0%11,2%2,6%
19Shopping CuritibaCuritiba, PRAllos13%2.98399%10,2%5,7%2,3%
20Natal Shopping 4 Natal, RNAncar Ivanhoe10%2.839N/AN/AN/A2,1%
21Shopping TacarunaRecife, PETmall7%3.31791%-7,7%4,6%1,7%
22North Shopping Maracanaú 4 Maracanaú, CEAncar Ivanhoe15%3.018N/AN/AN/A1,2%
Total163.95496,1% 4, 4% 3 3,8% 3 100%

* Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Note que todos os dados são referentes ao mês de agosto, exceto para o VP% que reflete setembro por se tratar de informações financeiras; ²Ativos investidos através de um FII que o PMLL11 é cotista único; 18 3Considera que o Fundo já possuía a atual carteira no ano anterior. 4Os indicadores imobiliários refletem o mês de agosto, logo ainda não contemplam os ativos das aquisições do Shopping Jardim Sul e do Portfólio de 5 Shoppings, que serão refletidos a partir do próximo relatório gerencial. Fonte: Patria.

Figura do documento

Figura do documento

Set-26202612 Meses
ADTV (R$ Milhões)*2,75,04,9
Giro*2,7%58,0%77,5%

Liquidez Número de Cotistas (em milhares)

Figura do documento

555666666666
222222222222
ut-
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v-
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et-
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Figura do documento

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Figura do documento

Este material foi preparado pelo Patria Investimentos ("Patria"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas e/ou potenciais, dos Fundos Imobiliários geridos pelo Patria para fins de informações de valor mobiliários, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e ao serão atualizadas canadas e material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integridade da integrida

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