Relatório Gerencial PORD11 de dezembro de 2025

CARTA MENSAL

Dezembro/2025

PORD11 Polo Crédito Imobiliário FII

POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII

Código de negociação:

PORD11

Dezembro/2025

VALOR DE MERCADO DO FUNDO R$303,9 MM

DURATION 3.11

Distribuição de Dividendos

O fundo realizou distribuição de R$ 0,102 por cota referente à competência de Dezembro/25. Nos últimos doze meses, a distribuição somou R$ 1,131 por cota, equivalente a um dividend yield de 13,88% ao ano (cota base R$ 8,15) ou IPCA + 8,79% (IPCA + 11,12% com o Gross Up de IR) considerando um duration de 3 anos. Esse dividend yield foi calculado com base na variação acumulada do IPCA (outubro/25). Vale destacar que o Fundo possui R$ 0,053 por cota de inflação acumulada ainda não distribuídos, além de um saldo não distribuído de R$ 0,018 por cota.

Dezembro/2025

Panorama Macro

No cenário internacional, o período recente continuou marcado pelo arrefecimento do mercado de trabalho nos Estados Unidos, apesar de a atividade econômica ter se mantido resiliente, o que embasou a decisão do Fed de reduzir novamente os juros em 25 bps em dezembro. A decisão mais recente foi acompanhada de comunicação mais cautelosa, sugerindo que o comitê aguardará por mais clareza antes de fazer novos ajustes na taxa de juros. A expectativa do mercado é que a autoridade monetária reduza os juros em mais 50 bps ao longo de 2026, porém ainda há pouca clareza acerca do momento exato dos novos ajustes.

No cenário doméstico, a atividade econômica continuou a dar sinais de desaceleração, refletindo em parte a transmissão dos efeitos da política monetária contracionista à economia real. Apesar disso, o mercado de trabalho permaneceu resiliente: a taxa de desocupação retomou a mínima histórica e os salários continuaram mostrando crescimento. Nesse contexto, o Copom manteve postura cautelosa na última reunião do ano, optando por manter a Selic inalterada e por demonstrar firmeza na manutenção da política monetária restritiva. A ata da última reunião de 2025 reduziu as chances de início do ciclo de flexibilização monetária já em janeiro de 2026, de modo que o mercado passou a precificar um primeiro corte de 25 bps apenas em março.

O IPCA de dezembro tornou a acelerar em relação ao mês anterior (+0,33% m/m), ficando em linha com as estimativas de mercado. Com o resultado, a inflação acumulada em 12 meses desacelerou de +4,5% para +4,3%, fechando 2025 ainda acima da meta, embora dentro do intervalo de tolerância. No entanto, a desaceleração mostrou composição mais desfavorável dos núcleos, com aceleração de bens industriais subjacentes (+0,53% m/m) e de serviços subjacentes (+0,56% m/m). A média dos núcleos de inflação, por sua vez, desacelerou de +4,7% para +4,6% a/a. Com o resultado de dezembro, o mercado continuará atento à dinâmica de inflação nos próximos meses para avaliar a evolução do cenário macroeconômico e seus impactos na condução da política monetária.

Comentários da Gestão

O ano de 2025 foi bastante positivo para os fundos imobiliários de forma geral, com uma valorização do IFIX de 21.1% no acumulado do ano. Olhando o segmento específico de fundos de papel essa alta ficou em torno de 19%. O PORD11 apresentou uma performance mais moderada no período, com valorização de 3,82%, mantendo um nível de desconto em relação ao valor patrimonial superior à média do segmento. Atualmente, enquanto o desconto médio do segmento gira em torno de 5%, o PORD11 negocia com desconto próximo de 16%, o que pode abrir espaço para uma convergência ao longo do tempo.

Já o divident yield LTM para o segmento dos FIIs de papel está em 13.6% enquanto o PORD o dividend yield LTM é de 14.03%.

Enxergamos um outlook positivo para o ano, temos um pipeline interessante de operações estruturadas para o PORD e seguimos o movimento de aquisições oportunísticas no mercado secundário. Ao longo de dezembro e início de janeiro fizemos um aumento de exposição no CRI Hapvida, com vencimento em 2031 a uma taxa de IPCA + 10.7% levando a exposição a 1.75%. Também fizemos incrementos marginais em outras posições.

Com relação ao CRI Novo Mundo a operação segue em amortização como já detalhado nas cartas anteriores, com redução de 1.55% da exposição em dezembro e 1.41% adicionais em janeiro.

Análise de Sensibilidade

As tabelas abaixo simulam o retorno médio, exclusivamente, da carteira de CRI precificada a mercado (“MTM”) em relação a determinados preços de valor de mercado da cota do fundo e do equivalente à cota patrimonial do fechamento do mês. Os valores apresentados não representam promessa, garantia de rentabilidade ou isenções de risco para o cotista.

CARTEIRA COMPLETA DE CRI*

*As informações acima representam apenas a rentabilidade da carteira de CRIs, desconsiderando o percentual do fundo alocado em caixa, FII ou em outros ativos.

Rendimentos Mensais (últimos 12m)

Indexação da carteira de CRI

As séries anteriores foram normalizadas após o desdobramento das cotas Fechamento do últ

Indexação da Carteira

MTM Médio por indexador (a.a)

Dezembro/2025

Performance

Demonstrativo de Resultados

Performance Acumulada

Rentabilidade Efetiva vs IFIX

Histórico Distribuição por cota

ocorrido em março/2024

Dezembro/2025

Ativos em carteira

* O FII Moema não é negociado na Bolsa.

Composição do Portfólio

da Carteira (%PL)

Por tipo de operação

Indexação e MTM

Carteira de CRI´S

Por segmento

Composição do Portfólio

CRI Pulverizado – Tipologia dos Imóveis

CRI Corporativo – Tipo de Garantia

CRI Corporativo

Taxa CDI + 5.00% a.a.

Vencimento Mar/2027

Amortização Mensal

Garantias

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

• AF – Cotas/Ações

Fundo de Reserva

• Aval/Fiança

Taxa IPCA + 7.50% a.a.

Vencimento Jul/2027

Amortização Mensal

Garantias • Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Fundo de Reserva

A operação tem como objetivo financiar a conclusão das obras da concessionária Allegra Pacaembu que não só renovará o estádio municipal e o complexo poliesportivo contíguo, como também efetuará a construção de hotel, áreas comerciais, centro de convenções e arena de e-sports, elevando o empreendimento a uma categoria multiuso com diversas fontes de receita.

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Taxa CDI + 5.25% a.a.

Vencimento Set/2029

Amortização Mensal

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Fundo de Reserva • Alienação Fiduciária de Cotas.

AllegraPacaembu CONCESSIONARIA

Comentários

aiphaville

Comentários

A Alphaville foi fundada em 1973 e atua no segmento de loteamentos, sendo uma das maiores do Brasil no setor.

Possui empreendimentos em 23 estados do Brasil e sua holding é companhia de capital aberto listada na B3.

Comentários

A Arena Vencer Complexo Esportivo Multiuso SPE Ltda. tem como cotista o AVM Fundo de Investimento Imobiliário que é administrado pelo Inter DTVM. A Cia foi criada para gerir o complexo esportivo e de eventos ARENA MRV, que está localizado em Belo Horizonte/MG.

CRI Corporativo

CRI Corporativo

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Taxa CDI + 5.20% a.a.

Vencimento Jun/2029

Amortização Irregular (Cash Sweep)

Garantias

• AF - Imóveis • Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Fundo de Reserva

• Aval/Fiança

• Subordinação

CRI para venda de estoque residencial em Blumenau. A operação conta com de vendas, com de LTV <50% em unidades prontas e recebíveis. O LTV é baseado no preço de vendas dos últimos seis meses das unidades em estoque. Além disso, conta com alienação fiduciária de imóvel fora do empreendimento com valor de venda forçada aproximado de R$18 milhões, fiança do sócio e subordinação.

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Taxa IPCA + 9.25% a.a.

Vencimento Jul/2031

Amortização Mensal

Garantias

Comentários

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Fiança

• Fundo de Liquidez

Comentários

A Coteminas foi fundada em 1967 em Minas Gerais e atua no segmento têxtil (Cama, Mesa e Banho) no Brasil e no exterior. A operação tem como lastro a antecipação de aluguéis terceiros em imóvel não operacional da empresa em São Gonçalo do Amarante/RN. Conta também com alienação fiduciária do imóvel com um LTV mínimo 50% atestado em laudo.

Taxa CDI + 0.80% a.a.

Vencimento Out/2027

Amortização Bullet

Garantias • Clean – Risco Balanço Dasa

Comentários

Dasa é a maior rede de laboratórios e análises clínicas do país. Com uma agenda forte de desalavancagem, no ano passado estruturou uma jointventure com a Amil que permitiu uma redução da dívida e maior foco no seu negócio de Diagnósticos. Desde então os resultados vem melhorando paulatinamente.

CRI Corporativo

Taxa IPCA + 5.75% a.a.

Vencimento Dez/2031

Amortização Semestral

Garantias • Clean – Risco Balanço Hapvida

CRI Corporativo

Taxa CDI + 5.00% a.a.

Vencimento Out/2027

Amortização Mensal

Garantias

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Fundo de Reserva

• Aval/Fiança

• Subordinação

CRI Corporativo

Taxa CDI + 7.00% a.a.

Vencimento Jul/2025

Amortização Mensal

Garantias

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Aval

• Fundo de Reserva

• Fundo de Obra

Comentários

hapvida

A Hapvida é a maior provedora de plano de saúde verticalizada do país. Possui 17.3% de market share e mais de 6.9 milhões de beneficiários. Atualmente a companhia conta com uma rede própria de 85 hospitais, mais de 340 centros clínicos, além de 77 prontos socorros e aproximadamente 300 laboratórios.

MAMMAJAMMA ★ PIZZERIA RUSTICA ★

Comentários

Inaugurada em 2009 no bairro do Jardim Botânico, zona sul do Rio de Janeiro, a Mamma Jamma conta hoje com mais de dez restaurantes. A rede tem como carro chefe a sua pizza e também opera com outras vertentes de matriz italiana de forma a expandir o cardápio para outras ocasiões de consumo. O CRI tem como objetivo financiar a abertura de 5 novos restaurantes, inclusive fora do estado do Rio de Janeiro.

Comentários

A Módena e a Cipel são construtoras e incorporadoras com mais de 30 anos de mercado focadas em imóveis residenciais, dentro do SFH, com raio de atuação de até 100 km de São Paulo Capital.

CRI Pulverizado

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Taxa IPCA + 8.25% a.a.

Vencimento Mar/2031

Amortização Mensal

Garantias

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Fundo de Reserva

• Coobrigação parcial

• Subordinação

CRI Corporativo

novomundo

CRI Novo Mundo

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TaxaIPCA + 8.7694% a.a.

Vencimento Jun/2028

Amortização Mensal

Garantias • Aval/Fiança

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

CRI Corporativo

CRI Opy Health

Taxa IPCA + 7.3557% a.a.

Vencimento Ago/2031

Amortização Customizada

Garantias

• Alienação Fiduciária de Ações

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

Fiança

Fundo de Reserva

Comentários

A operação consiste da aquisição de carteira de recebíveis imobiliários de propriedade da MRV referente a venda de unidades residenciais, em especial, da linha Sensia, pela incorporadora para clientes de média renda. É uma cessão definitiva de créditos com coobrigação da MRV para distratos durante o período de construção dos empreendimentos e com alienação fiduciária das unidades após o habite-se.

novo mundo•com

Comentários

A Novo Mundo é uma empresa varejista fundada em 1956.

Possui, aproximadamente, 143 lojas, localizadas nas regiões Centro-Oeste, Norte e Nordeste. Além disso conta com site e aplicativo com ~790 sellers. Atendendo ~3500 cidades do Brasil.

Comentários

Controlada pelo BTG Pactual, a OPY é responsável pelo suporte administrativo e operacional de três concessões de hospitais, em Belo Horizonte, Manaus e Goiânia.

A ONM Health é detentora da concessão administrativa para a implantação do Hospital Metropolitano Dr. Célio de Castro (HMDCC) em Belo Horizonte. A parceria público privada, estabelecida com a OPY Health em janeiro de 2020, tem prazo de 20 anos (até 2035), podendo ser estendida por mais 15 anos.

CRI Corporativo

Pátio Malzoni

Taxa IPCA + 5.92% a.a.

Vencimento Set/2031

Amortização Mensal

Garantias • Alienação Fiduciária de Imóvel

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Comentários

A operação consistiu de um financiamento para a aquisição de 6 lajes corporativas do edifício Pátio Victor Malzoni, que atualmente estão locadas para o Google, Casa dos Ventos e Planner. O devedor é o FII BlueMacaw Catuaí (BLCA11).

CRI Corporativo

CRI Pontte VI

Taxa IPCA + 10.00% a.a

Vencimento Fev/2045

Amortização Mensal

Garantias

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Subordinação

• Fundo de Reserva

CRI Corporativo

Pontte

CRI Prestes

Taxa CDI + 6.00% a.a.

Vencimento Out/2026

Comentários

A Pontte é uma Fintech especializada em empréstimos pessoais com garantia em imóveis (home equity) com perfil majoritariamente residencial, ampla diversificação geográfica e um critério rigoroso de seleção de créditos.

Amortização Mensal

Garantias

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

Fiança

• Fundo de Reserva

Comentários

A Prestes é uma das maiores construtoras do Paraná.

A empresa foi fundada em 2011 e tem atuação focada no segmento econômico de habitação (Minha Casa Minha Vida).

CRI Corporativo

CRI Sinart

Taxa IPCA + 10.50% a.a.

Vencimento Mai/2037

Amortização Mensal

Garantias

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

• Cessão Fiduciária de Aluguéis

AF de cotas da SPE

• Fundo de Reserva

• Aval dos sócios

sinart

A Sinart é uma das maiores operadoras de terminais rodoviários do país, com presença em mais de 15 estados brasileiros com fluxo anual de passageiros superando os 80 milhões. A nova emissão será na subsidiaria do novo terminal rodoviário de Salvador para financiar o termino de obra.

CRI Corporativo

CRI Smart Fit

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Taxa CDI + 1.50% a.a.

Vencimento Out/2029

Amortização Semestral

Comentários

Garantias • Clean – Risco Balanço Smartfit

CRI Corporativo

CRI Smart Fit II

Com as primeiras academias abertas no Brasil em 2009, a Smart Fit é a líder do mercado de academias na América Latina, a quarta maior rede do mundo em número de clientes. Com presença em quatorze países da América Latina, a companhia detém liderança no Brasil, México, Colômbia, Chile e Peru. O CRI foi adquirido pela carteira do Fundo a CDI + 1.80% a.a.

Taxa IPCA + 7.3679% a.a.

Vencimento Out/2029

Amortização Semestral

Garantias • Clean – Risco Balanço Smartfit

Comentários

Comentários

Com as primeiras academias abertas no Brasil em 2009, a Smart Fit é a líder do mercado de academias na América Latina, a quarta maior rede do mundo em número de clientes. Com presença em quatorze países da América Latina, a companhia detém liderança no Brasil, México, Colômbia, Chile e Peru. O CRI foi adquirido pela carteira do Fundo a CDI + 1.80% a.a.

CRI Corporativo

CRI You. Inc

Taxa CDI + 4.25% a.a.

Vencimento Nov/2026

Amortização Irregular (Cash Sweep)

Garantias

• AF - Imóveis • Cessão Fiduciária de Recebíveis

AF – Cotas/Ações

Fundo de Reserva

• Aval/Fiança

CRI Corporativo

CRI ZirconCRI Zircon

Taxa CDI + 4.00% a.a.

Vencimento Jun/2031

Amortização Mensal

Garantias

• Alienação Fiduciária de Imóvel

• Cessão Fiduciária de Recebíveis

Aval dos sócios

• Fundo de Reserva

Debênture Corporativa

A You.Inc é um dos principais players em apartamentos inteligentes premium na cidade de São Paulo e tem como objetivo oferecer soluções de moradia e mobilidade urbana para os clientes.

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Taxa de emissão CDI + 2.20% a.a.

Taxa de aquisição CDI + 1.58% a.a.

Vencimento Dez/2027

Amortização Mensal

Garantias • Clean – Risco Balanço JHSF

you,inc

Comentários

Comentários

A emissão foi realizada pela Zircon, subsidiária do grupo Zarin. Fundado em 2008, o Grupo Zarin atua em diversas frentes do mercado imobiliário, incluindo loteamento, incorporação (vertical e horizontal) e galpões logísticos, e possui um vasto histórico de empreendimentos entregues. A emissão na Zircon tem como finalidade o reperfilamento da dívida da empresa.

Comentários

A JHSF é uma empresa brasileira aberta em bolsa focada no segmento de altíssima renda, que atua em incorporação imobiliária, shopping centers, hotelaria e aeroportos executivos. Destaca-se por empreendimentos como o Shopping Cidade Jardim, a Fazenda Boa Vista o Aeroporto Catarina. Seu modelo de negócios prioriza ativos exclusivos que tenham geração de caixa recorrente.

Taxa CDI + 2.80% a.a.

Vencimento Ago/2026

Amortização Mensal

Garantias • Clean – Risco Balanço Kallas

Comentários

O Grupo Kallas foi fundado em 1983 pelo engenheiro Emílio Kallas. A empresa atua como incorporadora e construtora, desenvolvendo empreendimentos residenciais, com presença tanto no MCMV quanto no médio e alto padrão.

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Taxa IPCA + 8.50% a.a.

Vencimento Dez/2028

Amortização Mensal

Garantias

• Imóvel

Opção de Venda no final do contrato

Fluxo de Aluguel

Comentários

O FII Moema tem como único ativo um imóvel em área nobre de São Paulo. A Operação é um sale and leaseback e o que garante a rentabilidade contratada são os fluxos de pagamentos de alugueis. No final do prazo da operação temos uma opção de venda do imóvel descontando o valor dos alugueis recebidos no período.

ESTRATÉGIA CORE CRIs Pulverizados Breve descrição

A estratégia de CRIs pulverizados busca exposição a portfólios diversificados de crédito imobiliário. O lastro dos CRIs são conjuntos de CCIs representativas do financiamento obtido por adquirentes de unidades imobiliárias. Esses portfólios são adquiridos de diversas incorporadoras, sendo que ocasionalmente também de outros cedentes.

O Fundo busca estruturas que tragam alguma combinação das seguintes características:

• Alienação fiduciária do imóvel objeto do financiamento;

• Coobrigação da cedente e/ou put-back;

• Proteção contra pré-pagamento;

• Subordinação, seja via cota subordinada e/ou via excesso de spread na cessão;

• Pool de ativos com boa razão de garantia;

• Pool de ativos com bom histórico de crédito;

• Pool de ativos atrelados a empreendimento com bom histórico de vendas e liquidez;

● Pool de ativos majoritariamente composto por imóveis residenciais;

• Fundo de reserva e/ou fundo de despesas.

ESTRATÉGIA CORE CRIs Corporativos Breve descrição

A estratégia de CRIs corporativos busca exposição a companhias e/ou estruturas que contem com boa previsibilidade de receita, conferindo alta capacidade de pagamento em cenários diversos. Além da análise dos balanços das empresas, é importante observar sua estrutura acionária e a governança.

• O Fundo busca estruturas que tragam alguma combinação das seguintes garantias/condições:

Alienação Fiduciária (AF) de imóvel, preferencialmente não-operacional;

• Alienação Fiduciária (AF) de ações;

• Cessão de recebíveis;

• Aval ou fiança dos sócios e/ou de outras empresas coligadas;

• Subordinação, se aplicável;

• Fundo de reserva e fundo de despesas;

• Covenants de alavancagem;

• Covenants de arrecadação mínima de recebíveis;

Os CRIs corporativos são instrumentos interessantes para as companhias tomadoras de recursos pois, em muitos casos, conseguem oferecer um prazo mais longo do que outras alternativas de financiamento.

Dados Gerais do Fundo

Periodicidade dos Dividendos Mensal Número de cotistas* 46.605 Patrimônio Líquido* R$ 357.626.443,71 Quantidade de cotas 37,283,750 Público alvo Investidores em Geral Pagamento de Dividendos 5º dia útil Categoria ANBIMA Fundos de Investimento Imobiliário Taxa de Administração 0.9% a.a. Taxa de Performance 15.0% do que exceder o Yield diário do IMA-B divulgado pela ANBIMA

Data de pagamento da venda das cotas D+2 na Bovespa Valor Patrimonial da Cota* 9,54 Valor de Mercado da Cota* 8,15 Administrador Oliveira Trust DTVM S.A. Custodiante Oliveira Trust DTVM S.A Auditor KPMG Auditores Independentes Gestor Polo Capital Gestão de Recursos Ltda. Início da 1ª distribuição 29 nov. 2012 Encerramento da 1ª distribuição 12 dez. 2012 Início da 2ª distribuição 14 fev. 2020 Encerramento da 2ª distribuição 23 mar. 2020 Início da 3ª distribuição 25 mai. 2021 Encerramento da 3ª distribuição 23 jun. 2021

(*) Fechamento do último mês calendário