Relatório Gerencial PRSV11 de maio de 2026

Presidente Vargas FII PRSV11

MAIO DE 2026 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO RIO DE JANEIRO 4
• PRINCIPAIS DESTAQUES 5
• DESEMPENHO DO FUNDO 5
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 7
• ED. TORRE BOA VISTA 9
• EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 13
• DOCUMENTOS 14

OBJETIVO DO FUNDO

O Presidente Vargas FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento nos Edifícios Torre Boa Vista e Auto Parque Guanabara, localizados na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 102,09

COTA DE MERCADO R$ 30,02

VALOR DE MERCADO R$ 8,69 mi

QUANTIDADE DE COTAS 289.621

QUANTIDADE DE COTISTAS 789

ABL PRÓPRIA 10,1 mil m²

INÍCIO DAS ATIVIDADES Abril de 2010

ADMINISTRADORA Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,375% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido *

TAXA DE PERFORMANCE Não há

OFERTAS CONCLUÍDAS Três emissões de cotas realizadas

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO PRSV11

TIPO ANBIMA Tijolo Renda Gestão Definida – Lajes Corporativas

Indeterminado

PÚBLICO ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Fonte: Hedge. Data base: maio-26.

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO RIO DE JANEIRO

O mercado de escritórios corporativos no Rio de Janeiro manteve desempenho positivo no primeiro trimestre de 2026, encerrando o período com taxa de vacância de 25,2%, o que representa uma redução de 2,1% em relação ao mesmo período do ano anterior.

No primeiro trimestre de 2026, o mercado seguiu registrando um intenso fluxo de retorno aos escritórios, especialmente impulsionado pela busca por espaços corporativos de maior qualidade e pela limitação de novos estoques. A absorção bruta totalizou 58.900 m² no trimestre, representando um crescimento de 13,0% em comparação ao mesmo trimestre de 2025. A absorção líquida permaneceu positiva pelo sétimo trimestre consecutivo, ainda que em ritmo moderado, registrando 12.200 m² no trimestre. Em contrapartida, não houve entrega de novo estoque no período, contribuindo para a continuidade da redução gradual da vacância no mercado.

Segundo dados da consultoria imobiliária especializada CBRE, os edifícios Classe A/A+ apresentaram desempenho ainda mais consistente, com redução de 3,5% na taxa de vacância em relação ao ano anterior, alcançando sua menor taxa trimestral em uma década. O movimento reforça a melhora gradual dos fundamentos do mercado e a maior demanda por ativos corporativos de padrão elevado.

A tabela abaixo apresenta os principais indicadores do mercado da região para o fechamento do primeiro trimestre de 2026.

* Faixa de Preços Pedidos de Locação, referem-se aos melhores prédios de cada região. Fonte: CBRE.

O Edifício Torre Boa Vista, de propriedade do Fundo e situado na Avenida Presidente Vargas, está localizado entre o Centro e a Cidade Nova, regiões que, em conjunto, possuem mais de 1,1 milhão de metros quadrados disponíveis para ocupação. A alta disponibilidade, somada à baixa procura, mantém o imóvel 100% vago desde o término do contrato de locação com a ANAC em setembro de 2022, ocasião em que a autarquia se movimentou para um imóvel de propriedade do poder público. A partir daquele momento, empenhamos esforços na redução dos custos relacionados à operação do condomínio, de modo a buscar minimizar os impactos financeiros da desocupação.

Fonte: Google Maps.

PRINCIPAIS DESTAQUES

ASSEMBLEIA E EMISSÃO DE COTAS

Em 26 de agosto de 2025 foi realizada Assembleia Geral Extraordinária do Fundo, na qual deliberou-se favoravelmente à realização da 3ª Emissão de Cotas do Fundo, destinada a investidores profissionais, com Preço por Cota equivalente a R$ 36,41 considerando o Preço por Cota e o Custo Unitário e Distribuição. A quantidade total de cotas ofertada foi de 77.000, perfazendo o montante total de R$ 2.803.570,00 (considerando o Preço por Cota e o Custo Unitário e Distribuição. A emissão visou regularizar uma situação de disponibilidade de caixa para manutenção do edifício e das despesas operacionais do Fundo. Informações adicionais relacionadas à assembleia realizada, bem como à oferta de cotas, estão disponíveis no site do Fundo na página da Hedge Investments (Link).

Até o fechamento de maio de 2026, foi integralizado 6,75% do capital comprometido da 3ª Emissão de Cotas do Fundo. Ainda no mesmo mês, o Fundo realizou nova chamada de capital correspondente a 10% do montante comprometido na oferta, com liquidação prevista para junho de 2026. Dessa forma, ao final de maio, o percentual integralizado atingirá 77,5% da oferta.

COMERCIALIZAÇÃO E LOCAÇÕES

Como estratégia de comercialização, seja para locação ou venda, priorizamos transações que contemplam a totalidade do edifício, uma vez que a maioria dos prédios e das disponibilidades da região são para ocupações do tipo multiusuário.

Após dois anos de comercialização com apoio de uma consultoria especializada, no mês de julho de 2025 foi feito o encerramento do serviço com objetivo de oxigenar os processos e rever as estratégias. Seguimos acompanhando as demandas existentes no mercado, com foco nas buscas com possibilidade de ocupação de espaços no Centro e em perfil de ativo compatível com o Torre Boa Vista, além de estudos por demandas de compra do imóvel para possível mudança de uso.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo não distribuiu rendimento referente ao mês de maio de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis. Ressaltamos que, conforme aprovado em assembleia geral de cotistas realizada em 2 de outubro de 2020, o fundo vendeu o Ed. Torre Vargas. O patrimônio do fundo é marcado a mercado, portanto a contabilidade já refletia um valor abaixo do custo de aquisição que o fundo teve com o imóvel que foi vendido. Por outro lado, a venda gerou um prejuízo a regime de caixa. De forma a cumprir a legislação vigente, o fundo voltará a distribuir apenas quando este prejuízo for totalmente amortizado. A tabela abaixo demonstra o fluxo de caixa do Fundo (em R$).

Receita Imobiliária: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. Outras Receitas: compreende rendimentos com investimentos em Renda Fixa. Total de Despesas: Inclui despesas imobiliárias, aquelas diretamente relacionadas aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, reembolso de despesas imobiliárias, entre outros; e despesas operacionais, aquelas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas CVM e B3. Lucro Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados. Fonte: Hedge.

RENTABILIDADE

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, ano anterior, 12 meses atrás e valor da cota inicial do Fundo, em 29 de abril de 2010 (data da última integralização por investidores). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota. O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto de renda em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas. O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é comparado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

* O IFIX iniciou em dezembro de 2010, após a constituição do Fundo. Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática.

** Para o cálculo do ganho de capital líquido e retorno total bruto, as cotas de aquisição foram ajustadas da amortização.

*** Para cálculo do ganho de capital do Fundo desde o início, considera-se amortização de cotas no valor de R$ 204,10 em novembro/20.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do IFIX, em janeiro de 2011.

Fonte: Hedge / B3 / Bacen / Economática *Valor da cota foi ajustado da amortização.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 30,02, o que representa um valor de mercado tota do Fundo de R$ 8,69 milhões. O valor patrimonial da cota foi de R$ 102,09. No mês de maio-26, o Fundo esteve presente em 90% dos pregões da B3.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

* Valor da cota foi ajustado da amortização.

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS DIVERSIFICAÇÃO

Fonte: Hedge.

O Fundo encerrou o mês com investimento em dois imóveis, a totalidade do Edifício Torre Boa Vista e 50 boxes de garagem no Edifício Auto Parque Guanabara, vagas estas destinadas aos contratos de locação do primeiro prédio. O Edifício Torre Boa Vista soma aproximadamente 10,1 mil $\mathrm { m } ^ { 2 }$ de ABL e está localizado na Avenida Presidente Vargas, Centro, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

CARTEIRA DE IMÓVEIS

Fonte: Hedge.

ED. TORRE BOA VISTA

Fonte: Hedge

ED. TORRE BOA VISTA

PARTICIPAÇÃO DO FUNDO 100%

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

ÁREA LOCÁVEL 10.082,05 m²

SOBRE O ATIVO

Edifício Corporativo, localizado na Avenida Presidente Vargas, 850 Centro/RJ, o Torre Boa Vista tem área total construída de 12.834,14 m², distribuídos em térreo, mezanino, 21 pavimentos tipo e cobertura com escritório e área externa. Sua localização central é cercada por boa oferta de serviços e transporte público, atendido pela estação de metrô Presidente Vargas e Uruguaiana e por diversas linhas de ônibus municipais. Sua fachada confere ao edifício um aspecto contemporâneo e sofisticado. As lajes dos pavimentos tipo possuem aproximadamente 460 m², com pé-direito de 2,48 m e oferecem locação na condição open space, com piso elevado, forro modular e luminárias. O térreo conta com pé-direito de 5,20m, possui quatro elevadores com capacidade de 19 pessoas e controle de acesso via crachá.

Como apoio, conta com 50 vagas de estacionamento no Edifício Auto Parque Guanabara, em frente, na Av. Passos nº 101.

FICHA TÉCNICA

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 08 de maio de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na cidade e Estado de São Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cj 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 (“Fundo”), informou acerca das decisões tomadas na Assembleia Geral Ordinária de Cotistas do Fundo, cujas deliberações foram tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal encerrada nesta data (“Consulta Formal”). A Consulta Formal teve participação de cotistas do Fundo (“Cotistas”) representando 0,001% (um milésimo por cento) das cotas emitidas pelo Fundo. Os Cotistas vinculados e/ou em posição de potencial conflito de interesses com o Fundo não foram considerados para fins de apuração do quórum de deliberação em razão de sua condição e, portanto, tais Cotistas vinculados e/ou conflitados não exerceram direito de voto, nos termos do artigo 78, Parte Geral e do artigo 31, Anexo III da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022 (“Resolução CVM 175”). Em relação à Ordem do Dia, a unanimidade dos Cotistas, representando 0,002% (dois milésimos por cento) da base votante, deliberou pela aprovação das contas e das demonstrações financeiras do Fundo, referentes ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2025.

Em 07 de abril de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, na cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 (“Fundo”), convidou os senhores cotistas do Fundo (“Cotistas”) para participarem de Assembleia Geral Ordinária do Fundo, cujas deliberações serão tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal, a ser encerrada no dia 8 de maio de 2026 (“Consulta Formal”), a fim de deliberar sobre a aprovação das contas e das demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2025.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente

Demonstrações Financeiras 2025

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

Este material foi preparado pela Hedge Investments, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos, incluindo eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, incluídos aspectos de direito tributário e das sucessões. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. O administrador do Fundo e o gestor da carteira não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por eles consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Projeções não significam retornos futuros. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Hedge Investments. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto, se houver, quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. Verifique se os fundos utilizam estratégia com derivativos como parte integrante de suas políticas de investimento. Verifique se os fundos investem em crédito privado. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. A Hedge Investments não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso das informações contidas neste material, bem como não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Hedge Investments. Relação com Investidores: [email protected]. Ouvidoria: canal de atendimento de última instância às demandas que não tenham sido solucionadas nos canais de atendimento primários da instituição. [email protected] ou pelo telefone 0800 761 6146.

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