Relatório Gerencial PRSV11 de janeiro de 2026

Presidente Vargas FII PRSV11

JANEIRO DE 2026 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO RIO DE JANEIRO 4
• PRINCIPAIS DESTAQUES 5
• DESEMPENHO DO FUNDO 5
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 8
• ED. TORRE BOA VISTA 10
• EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 14
• DOCUMENTOS 15

OBJETIVO DO FUNDO

O Presidente Vargas FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento nos Edifícios Torre Boa Vista e Auto Parque Guanabara, localizados na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 114,11

COTA DE MERCADO R$ 32,50

VALOR DE MERCADO R$ 8,42 mi

QUANTIDADE DE COTAS 259.201

QUANTIDADE DE COTISTAS 790

ABL PRÓPRIA 10,1 mil m²

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Abril de 2010

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,375% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido *

TAXA DE PERFORMANCE Não há

OFERTAS CONCLUÍDAS Três emissões de cotas realizadas

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO PRSV11

TIPO ANBIMA Tijolo Renda Gestão Definida – Lajes Corporativas

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

*Observado o valor mínimo mensal de R$ 12.916,80 (doze mil, novecentos e dezesseis reais e oitenta centavos), conforme Fato Relevante de 08 de julho de 2025, até 31 de dezembro de 2025, sendo tal valor mínimo mensal corrigido anualmente pela variação do IGP-M, desde o início de funcionamento do Fundo, o que representa atualmente R$ 37.927,82 (trinta e sete mil, novecentos e vinte e sete reais e oitenta e dois centavos).

Fonte: Hedge. Data base: janeiro-26.

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO RIO DE JANEIRO

O mercado de escritórios corporativos no Rio de Janeiro apresentou um desempenho positivo em 2025, encerrando o quarto trimestre com taxa de vacância de 25,6%. No terceiro trimestre de 2025, pela primeira vez após dez trimestres, houve entrega de novo estoque, totalizando 12.200 m² entregues no ano. Em contrapartida, a absorção líquida acumulada em 2025 foi de 81.700 m², permanecendo positiva pelo sexto trimestre consecutivo.

O mercado seguiu registrando um intenso fluxo de retorno aos escritórios, especialmente por empresas em busca de espaços a partir de 500 m². Esse movimento, aliado à escassez de novos estoques, impulsionou a absorção bruta, que acumulou 230.300 m² em 2025, registrando um aumento de 17,8% em comparação a 2024.

Segundo dados da consultoria imobiliária especializada CBRE, os edifícios Classe A/A+ apresentaram a redução mais significativa na taxa de vacância, com recuo de 2,7 ponto percentual em relação ao ano anterior, refletindo o maior desempenho de absorção bruta e absorção líquida dos últimos cinco anos nesse segmento.

A tabela abaixo apresenta os principais indicadores do mercado da região para o fechamento do quarto trimestre de 2025.

* Faixa de Preços Pedidos de Locação, referem-se aos melhores prédios de cada região. Fonte: CBRE.

O Edifício Torre Boa Vista, de propriedade do Fundo e situado na Avenida Presidente Vargas, está localizado entre o Centro e a Cidade Nova, regiões que, em conjunto, possuem mais de 1,1 milhão de metros quadrados disponíveis para ocupação. A alta disponibilidade, somada à baixa procura, mantém o imóvel 100% vago desde o término do contrato de locação com a ANAC em setembro de 2022, ocasião em que a autarquia se movimentou para um imóvel de propriedade do poder público. A partir daquele momento, empenhamos esforços na redução dos custos relacionados à operação do condomínio, de modo a buscar minimizar os impactos financeiros da desocupação.

Fonte: Google Maps.

PRINCIPAIS DESTAQUES

ASSEMBLEIA E EMISSÃO DE COTAS

Em 26 de agosto de 2025 foi realizada Assembleia Geral Extraordinária do Fundo, na qual deliberou-se favoravelmente à realização da 3ª Emissão de Cotas do Fundo, destinada a investidores profissionais, com Preço por Cota equivalente a R$ 36,41 considerando o Preço por Cota e o Custo Unitário e Distribuição. A quantidade total de cotas ofertada foi de 77.000, perfazendo o montante total de R$ 2.803.570,00 (considerando o Preço por Cota e o Custo Unitário e Distribuição. A emissão visou regularizar uma situação de disponibilidade de caixa para manutenção do edifício e das despesas operacionais do Fundo. Informações adicionais relacionadas à assembleia realizada, bem como à oferta de cotas, estão disponíveis no site do Fundo na página da Hedge Investments (Link).

Até o fechamento de janeiro de 2026, foi integralizado 15% do capital comprometido da 3ª Emissão de Cotas do Fundo. Ainda em janeiro, foi realizada uma chamada de capital da oferta, correspondente a 15% do capital comprometido, com liquidação prevista para fevereiro de 2026. Com isso, o percentual integralizado passará a totalizar 30% do capital comprometido.

COMERCIALIZAÇÃO E LOCAÇÕES

Como estratégia de comercialização, seja para locação ou venda, priorizamos transações que contemplam a totalidade do edifício, uma vez que a maioria dos prédios e das disponibilidades da região são para ocupações do tipo multiusuário.

Após dois anos de comercialização com apoio de uma consultoria especializada, no mês de julho de 2025 foi feito o encerramento do serviço com objetivo de oxigenar os processos e rever as estratégias. Seguimos acompanhando as demandas existentes no mercado, com foco nas buscas com possibilidade de ocupação de espaços no Centro e em perfil de ativo compatível com o Torre Boa Vista, além de estudos por demandas de compra do imóvel para possível mudança de uso.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo não distribuiu rendimento referente ao mês de janeiro de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis. Ressaltamos que, conforme aprovado em assembleia geral de cotistas realizada em 2 de outubro de 2020, o fundo vendeu o Ed. Torre Vargas. O patrimônio do fundo é marcado a mercado, portanto a contabilidade já refletia um valor abaixo do custo de aquisição que o fundo teve com o imóvel que foi vendido. Por outro lado, a venda gerou um prejuízo a regime de caixa. De forma a cumprir a legislação vigente, o fundo voltará a distribuir apenas quando este prejuízo for totalmente amortizado. A tabela abaixo demonstra o fluxo de caixa do Fundo (em R$).

Receita Imobiliária: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. Outras Receitas: compreende rendimentos com investimentos em Renda Fixa. Total de Despesas: Inclu despesas imobiliárias, aquelas diretamente relacionadas aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, reembolso de despesas imobiliárias, entre outros; e despesas operacionais, aquelas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas CVM e B3. Lucro Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados. Fonte: Hedge.

RENTABILIDADE

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, ano anterior, 12 meses atrás e valor da cota inicial do Fundo, em 29 de abril de 2010 (data da última integralização por investidores). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota. O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto de renda em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas. O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é comparado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

* O IFIX iniciou em dezembro de 2010, após a constituição do Fundo. Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do IFIX, em janeiro de 2011.

Fonte: Hedge / B3 / Bacen / Economática *Valor da cota foi ajustado da amortização.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 32,50, o que representa um valor de mercado total do Fundo de R$ 8,42 milhões. O valor patrimonial da cota foi de R$ 114,11. No mês de janeiro-26, o Fundo esteve presente em 95% dos pregões da B3.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

* Valor da cota foi ajustado da amortização.

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

DIVERSIFICAÇÃO

Fonte: Hedge.

O Fundo encerrou o mês com investimento em dois imóveis, a totalidade do Edifício Torre Boa Vista e 50 boxes de garagem no Edifício Auto Parque Guanabara, vagas estas destinadas aos contratos de locação do primeiro prédio. O Edifício Torre Boa Vista soma aproximadamente 10,1 mil m² de ABL e está localizado na Avenida Presidente Vargas, Centro, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

CARTEIRA DE IMÓVEIS

Fonte: Hedge.

ED. TORRE BOA VISTA

ED. TORRE BOA VISTA

PARTICIPAÇÃO DO FUNDO 100%

LOCALIZAÇÃO Rio de Janeiro - RJ

ÁREA LOCÁVEL 10.082,05 m²

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

SOBRE O ATIVO

Edifício Corporativo, localizado na Avenida Presidente Vargas, 850 Centro/RJ, o Torre Boa Vista tem área total construída de 12.834,14 m², distribuídos em térreo, mezanino, 21 pavimentos tipo e cobertura com escritório e área externa. Sua localização central é cercada por boa oferta de serviços e transporte público, atendido pela estação de metrô Presidente Vargas e Uruguaiana e por diversas linhas de ônibus municipais. Sua fachada confere ao edifício um aspecto contemporâneo e sofisticado. As lajes dos pavimentos tipo possuem aproximadamente 460 m², com pé-direito de 2,48 m e oferecem locação na condição open space, com piso elevado, forro modular e luminárias. O térreo conta com pé-direito de 5,20m, possui quatro elevadores com capacidade de 19 pessoas e controle de acesso via crachá.

Como apoio, conta com 50 vagas de estacionamento no Edifício Auto Parque Guanabara, em frente, na Av. Passos nº 101.

FICHA TÉCNICA

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 10 de dezembro de 2025, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 (“Administradora”), com sede na Avenida Brigadeiro Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 (“Fundo”), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516, o ativo Torre Boa Vista, situado na Avenida Presidente Vargas, 850, Centro, cidade e Estado do Rio de Janeiro, foi avaliado a mercado (valor justo) pela empresa CBRE Consultoria do Brasil, resultando em valor 8,43% (oito inteiros e quarenta e três centésimos por cento) inferior ao valor contábil atual de referido imóvel, o que representa uma variação negativa de aproximadamente 8,42% (oito inteiros e quarenta e dois centésimos por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo nesta data.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente

Demonstrações Financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

Este material foi preparado pela Hedge Investments, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos, incluindo eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, incluídos aspectos de direito tributário e das sucessões. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. O administrador do Fundo e o gestor da carteira não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por eles consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Projeções não significam retornos futuros. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Hedge Investments. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto, se houver, quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. Verifique se os fundos utilizam estratégia com derivativos como parte integrante de suas políticas de investimento. Verifique se os fundos investem em crédito privado. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. A Hedge Investments não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso das informações contidas neste material, bem como não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Hedge Investments. Relação com Investidores: [email protected]. Ouvidoria: canal de atendimento de última instância às demandas que não tenham sido solucionadas nos canais de atendimento primários da instituição. [email protected] ou pelo telefone 0800 761 6146.

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