Relatório Gerencial PRSV11 de setembro de 2026

Presidente Vargas FII PRSV11

SETEMBRO DE 2026

Relatório Gerencial

OBJETIVO DO FUNDO

O Presidente Vargas FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento nos Edifícios Torre Boa Vista e Auto Parque Guanabara, localizados na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

INFORMAÇÕES GERAIS

R$ 92,94

R$ 26,79

R$ 8,49 mi

317.000

783

10,1 mil m²

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Abril de 2010

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão)

0,375% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido *

TAXA DE PERFORMANCE

Não há

OFERTAS CONCLUÍDAS

Três emissões de cotas realizadas

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO

PRSV11

TIPO ANBIMA

Tijolo Renda Gestão Definida – Lajes Corporativas

PRAZO

Indeterminado

PÚBLICO ALVO

Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Fonte: Hedge. Data base: setembro-26.

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO RIO DE JANEIRO

O mercado de escritórios corporativos do Rio de Janeiro manteve sua trajetória de recuperação no terceiro trimestre de 2026. A taxa de vacância encerrou o período em 23,7%, o menor nível registrado desde o terceiro trimestre de 2016.

A atividade de locação continuou aquecida, impulsionada pelo retorno aos escritórios, pela preferência por imóveis de maior qualidade e pela oferta limitada de novos empreendimentos. No trimestre, a absorção bruta totalizou 60.100 m², enquanto a absorção líquida alcançou 26.500 m², permanecendo positiva pelo oitavo trimestre consecutivo.

No acumulado dos 9 primeiros meses de 2026, a absorção liquida cresceu 3% em comparação com o mesmo período de 2025. De acordo com dados da CBRE, o movimento de flight to quality, migração das empresas para edifícios de melhor padrão, tendo uma redução de 2,8 pontos percentuais, encerrando o período com uma taxa de vacância de 21,4%. Os empreendimentos Classe A e A+ continuaram liderando o desempenho do mercado, reforçando a demanda por espaços corporativos de alto padrão e a melhora gradual dos fundamentos do setor.

A tabela a seguir apresenta os principais indicadores do mercado de escritórios do Rio de Janeiro no encerramento do terceiro trimestre de 2026.

^* Faixa de Preços Pedidos de Locação, referem-se aos melhores prédios de cada região. Fonte: CBRE.

O Edifício Torre Boa Vista, de propriedade do Fundo e situado na Avenida Presidente Vargas, está localizado entre o Centro e a Cidade Nova, regiões que, em conjunto, possuem mais de 1,1 milhão de metros quadrados disponíveis para ocupação. A alta disponibilidade, somada à baixa procura, mantém o imóvel 100% vago desde o término do contrato de locação com a ANAC em setembro de 2022, ocasião em que a autarquia se movimentou para um imóvel de propriedade do poder público. A partir daquele momento, empenhamos esforços na redução dos custos relacionados à operação do condomínio, de modo a buscar minimizar os impactos financeiros da desocupação.

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PRINCIPAIS DESTAQUES

ASSEMBLEIA E EMISSÃO DE COTAS

Em 17 de julho de 2026, foi aprovada, em Assembleia Geral Extraordinária de Cotista, a realização da 4ª Emissão de Cotas do Fundo, destinada a investidores profissionais, no montante aproximado de R$ 2.900.000,00, com o objetivo de reforçar a disponibilidade de caixa para custear a manutenção do edifício e as despesas operacionais do Fundo. A divulgação do início da Oferta foi em 27 de julho de 2026 e a data da liquidação do Direito de Preferência ocorreu em 14 de agosto de 2026. No mês de setembro de 2026, o Fundo chamou 7,5% da oferta com liquidação prevista para outubro de 2026.

COMERCIALIZAÇÃO E LOCAÇÕES

Como estratégia de comercialização, seja para locação ou venda, priorizamos transações que contemplam a totalidade do edifício, uma vez que a maioria dos prédios e das disponibilidades da região são para ocupações do tipo multiusuário, ainda que outros formatos de locação também sejam avaliados.

Após dois anos de comercialização com apoio de uma consultoria especializada, no mês de julho de 2025 foi feito o encerramento do serviço com objetivo de oxigenar os processos e rever as estratégias. Seguimos acompanhando as demandas existentes no mercado, com foco nas buscas com possibilidade de ocupação de espaços no Centro e em perfil de ativo compatível com o Torre Boa Vista, além de estudos por demandas de compra do imóvel para possível mudança de uso.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo não distribuiu rendimento referente ao mês de setembro de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis. Ressaltamos que, conforme aprovado em assembleia geral de cotistas realizada em 2 de outubro de 2020, o fundo vendeu o Ed. Torre Vargas. O patrimônio do fundo é marcado a mercado, portanto a contabilidade já refletia um valor abaixo do custo de aquisição que o fundo teve com o imóvel que foi vendido. Por outro lado, a venda gerou um prejuízo a regime de caixa. De forma a cumprir a legislação vigente, o fundo voltará a distribuir apenas quando este prejuízo for totalmente amortizado. A tabela abaixo demonstra o fluxo de caixa do Fundo (em R$).

Receita Imobiliária: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. Outras Receitas: compreende rendimentos com investimentos em Renda Fixa. Total de Despesas: Inclui despesas imobiliárias, aquelas diretamente relacionadas aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, reembolso de despesas imobiliárias, entre outros; e despesas operacionais, aquelas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas CVM e B3. Lucro Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados. Fonte: Hedge.

RENTABILIDADE

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, ano anterior, 12 meses atrás e valor da cota inicial do Fundo, em 29 de abril de 2010 (data da última integralização por investidores). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota. O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto de renda em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas. O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é comparado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

^* O IFIX iniciou em dezembro de 2010, após a constituição do Fundo. Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do IFIX, em janeiro de 2011.

Fonte: Hedge / B3 / Bacen / Economática *Valor da cota foi ajustado da amortização.

^** Para o cálculo do ganho de capital líquido e retorno total bruto, as cotas de aquisição foram ajustadas da amortização.

^*** Para cálculo do ganho de capital do Fundo desde o início, considera-se amortização de cotas no valor de R$ 204,10 em novembro/20.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 26,79, o que representa um valor de mercado total do Fundo de R$ 8,49 milhões. O valor patrimonial da cota foi de R$ 92,94. No mês de setembro-26, o Fundo esteve presente em 95% dos pregões da B3.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

DIVERSIFICAÇÃO

Fonte: Hedge.

O Fundo encerrou o mês com investimento em dois imóveis, a totalidade do Edifício Torre Boa Vista e 50 boxes de garagem no Edifício Auto Parque Guanabara, vagas estas destinadas aos contratos de locação do primeiro prédio. O Edifício Torre Boa Vista soma aproximadamente 10,1 mil m² de ABL e está localizado na Avenida Presidente Vargas, Centro, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

^* Valor da cota foi ajustado da amortização.

CARTEIRA DE IMÓVEIS

ED. TORRE BOA VISTA

Fonte: Hedge

ED. TORRE BOA VISTA

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

SOBRE O ATIVO

Edifício Corporativo, localizado na Avenida Presidente Vargas, 850 Centro/RJ, o Torre Boa Vista tem área total construída de 12.834,14 m², distribuídos em térreo, mezanino, 21 pavimentos tipo e cobertura com escritório e área externa. Sua localização central é cercada por boa oferta de serviços e transporte público, atendido pela estação de metrô Presidente Vargas e Uruguaiana e por diversas linhas de ônibus municipais. Sua fachada confere ao edifício um aspecto contemporâneo e sofisticado. As lajes dos pavimentos tipo possuem aproximadamente 460 m², com pé-direito de 2,48 m e oferecem locação na condição open space, com piso elevado, forro modular e luminárias. O térreo conta com pé-direito de 5,20m, possui quatro elevadores com capacidade de 19 pessoas e controle de acesso via crachá.

Como apoio, conta com 50 vagas de estacionamento no Edifício Auto Parque Guanabara, em frente, na Av. Passos nº 101.

FICHA TÉCNICA

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 23 de setembro de 2026, O PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 ("Fundo"), a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na cidade e estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001- 76, devidamente credenciada pela CVM para o exercício da atividade de administração de carteiras de valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 16.388, de 5 de julho de 2018, na qualidade de administradora do Fundo e instituição intermediária líder ("Administradora" e/ou "Coordenador Líder"), e a HEDGE INVESTMENTS REAL ESTATE GESTÃO DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 26.843.225/0001-01 ("Gestora"), comunicaram, na data deste Anúncio de Encerramento, o encerramento da oferta pública de distribuição primária de cotas da 4ª emissão do Fundo ("Cotas" e "4ª Emissão", respectivamente) submetida ao rito de registro automático de distribuição, realizada sob o regime de melhores esforços de colocação, nos termos do disposto no artigo 76 da Resolução CVM nº 160, de 13 de julho de 2022 ("Resolução CVM 160"). Após a liquidação do Direito de Preferência, foram subscritas, no âmbito da Oferta, 79.087 (setenta e nove mil e oitenta e sete) cotas da 4ª Emissão, pelo Preço por Cota de R$ 32,28 (trinta e dois reais e vinte e oito centavos), correspondentes ao montante total de R$ 2.552.928,36 (dois milhões, quinhentos e cinquenta e dois mil, novecentos e vinte e oito reais e trinta e seis centavos), considerando o Preço por Cota, e de R$ 2.565.582,28 (dois milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e dois reais e vinte e oito centavos), considerando o Preço por Cota acrescido do Custo Unitário de Distribuição.

Em 17 de agosto de 2026, O PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 ("Fundo"), a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na cidade e estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001- 76, devidamente credenciada pela CVM para o exercício da atividade de administração de carteiras de valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 16.388, de 5 de julho de 2018, na qualidade de administradora do Fundo ("Administradora" e/ou "Escrituradora"), a HEDGE INVESTMENTS REAL ESTATE GESTÃO DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 26.843.225/0001-01 ("Gestora"), em conjunto com a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., acima qualificada, na qualidade de instituição intermediária líder ("Coordenador Líder") comunicaram aos cotistas e ao mercado em geral o encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência na subscrição de Novas Cotas da 4ª Emissão. De acordo com as informações recebidas da B3 e da Administradora, na qualidade de Escrituradora das Novas Cotas do Fundo, até o momento foram subscritas 10.913 (dez mil, novecentas e treze) Novas Cotas no âmbito do Período de Exercício de Direito de Preferência, equivalentes a R$ 352.271,64 (trezentos e cinquenta e dois mil, duzentos e setenta e um reais e sessenta e quatro centavos), considerando exclusivamente o Preço por Cota, e a R$ 354.017,72 (trezentos e cinquenta e quatro mil, dezessete reais e setenta e dois centavos), considerando o Preço por Cota acrescido do Custo Unitário de Distribuição, restando, portanto, 79.087 (setenta e nove mil e oitenta e sete) Novas Cotas da 4ª Emissão não subscritas, equivalentes a R$ 2.552.928,36 (dois milhões, quinhentos e cinquenta e dois mil, novecentos e vinte e oito reais e trinta e seis centavos), considerando exclusivamente o Preço por Cota, e a R$ 2.565.582,28 (dois milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e dois reais e vinte e oito centavos), considerando o Preço por Cota acrescido do Custo Unitário de Distribuição, que poderão ser subscritas pelos investidores no âmbito da Oferta.

Em 27 de julho de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 ("Administradora"), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 ("Fundo"), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que conforme deliberado em Assembleia Geral Extraordinária ("AGE") realizada por meio de consulta formal aos Cotistas, encerrada em 17 de julho de 2026, foi aprovada a 4ª Emissão de cotas do Fundo ("4ª Emissão" e "Novas Cotas", respectivamente), submetida ao rito de registro automático de distribuição, a ser realizada nos termos da Resolução CVM nº 160, de 13 de julho de 2022, conforme em vigor ("Oferta" e "Resolução CVM 160", respectivamente).

Em 17 de julho de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na cidade e estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na qualidade de instituição administradora ("Administradora") do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 ("Fundo"), informou acerca das decisões tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo, convocada em 18 de junho de 2026, cujas deliberações foram tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal encerrada nesta data ("Consulta Formal"). A Consulta Formal teve participação de cotistas do Fundo ("Cotistas") representando 72,88% (setenta e dois inteiros e oitenta e oito centésimos por cento) das cotas emitidas pelo Fundo. Os Cotistas vinculados e/ou em posição de potencial conflito de interesses com o Fundo não foram considerados para fins de apuração do quórum de deliberação em razão de sua condição e, portanto, tais Cotistas vinculados e/ou conflitados não exerceram direito de voto, nos termos do artigo 78, Parte Geral e do artigo 31, Anexo III da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022 ("Resolução CVM 175"). Em relação à Ordem do Dia, a maioria dos Cotistas deliberou pela aprovação da 4ª Emissão, com Preço por Cota equivalente a R$ 32,28 (trinta e dois reais e vinte e oito centavos), correspondente ao valor médio de negociação das cotas no mercado secundário da B3 apurado entre 4 de maio de 2026 e 16 de junho de 2026, nos termos e condições propostos, autorizando a Administradora à prática de todos os atos necessários à efetivação da 4ª Emissão e à realização da Oferta. Os votos proferidos representaram os seguintes percentuais em relação ao total da base votante do Fundo: 0,58% (cinquenta e oito centésimos por cento) de votos favoráveis à 4ª Emissão, com Preço por Cota equivalente a R$ 102,09 (cento e dois reais e nove centavos); 5,18% (cinco inteiros e dezoito centésimos por cento) de votos favoráveis à 4ª Emissão, com Preço por Cota equivalente a R$ 32,28 (trinta e dois reais e vinte e oito centavos); e 0,10% (dez centésimos por cento) de votos contrários à 4ª Emissão.

Em 03 de julho de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 ("Administradora"), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, na cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do PRESIDENTE VARGAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 11.281.322/0001-72 ("Fundo"), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que o prazo para encerramento da Assembleia Geral Extraordinária, realizada por meio de consulta formal, convocada em 18 de junho de 2026 ("Consulta Formal"), fica prorrogado por mais 14 (quatorze) dias, encerrandose em 17 de julho de 2026.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente Demonstrações Financeiras 2025 Informe Mensal

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