Relatório Gerencial PSEC11 de abril de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador*

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquido*

R$ 1.376,6 milhões R$ 74,82/cota

Valor de Mercado

R$ 1.138,9 milhões R$ 61,90/cota

0,83x P/VP¹

FII (% do Ativo)

CRI (% do Ativo)

73,5%

21,4%

94,87% Em ativos alvo

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 2,3 milhões

R$ 0,55

R$ 0,18/cota

85.866

PATRIA

COMENTÁRIO DA GESTÃO

Em abril de 2026, avançamos de forma concreta no reposicionamento estratégico do portfólio, com a aceleração da alocação em CRIs diretos e a continuidade da redução gradual da exposição a FIIs listados. O mês foi marcado por um passo relevante na construção do book de crédito, com R$ 76 milhões alocados em CRIs, equivalente a 5,5% do PL do fundo, a uma taxa média de IPCA+ 10,5% a.a. e CDI+ 5,0% a.a.. Esse movimento está plenamente alinhado ao plano estratégico comunicado nos meses anteriores, de elevação estrutural da alocação em crédito como vetor de aumento da recorrência e previsibilidade dos resultados do fundo.

No que diz respeito à carteira de FIIs, demos continuidade à simplificação do portfólio, com a redução de 2,8% do PL em posições sem impacto significativo no resultado do mês. Com isso, encerramos abril com 79 FIIs em carteira, avançando na direção da meta de 40 a 50 posições em FIIs ao final do ano. A redução foi conduzida de forma disciplinada sem perdas relevantes.

O resultado do fundo em abril foi expressivo, com o resultado distribuível atingindo R$ 0,69/cota, já refletindo os efeitos positivos da maior alocação em crédito. A carteira de CRIs, representando 21,4% do ativo, contribuiu com R$ 0,23/cota de juros e correção monetária no mês, sinal claro do potencial de geração de caixa do reposicionamento em andamento. Com a distribuição mantida em R$ 0,55/cota, a reserva acumulada do fundo aumentou de R$ 0,03/cota para R$ 0,18/cota.

PORTFOLIO & PERSPECTIVAS :

Em abril, direcionamos R$ 76 milhões para 7 novas operações de CRIs, com exposição preponderante aos segmentos logístico e residencial. As alocações incluíram os CRIs MOS Jardins Pinheiros II e MOS Jardins Pinheiros (CDI+ 5,0% e CDI+ 4,9%, respectivamente), Cabreúva, Cone Refri, CB I Meza, Windsock e Plano Plano (taxas entre IPCA+ 8,7% e IPCA+ 14,4%), atingindo uma taxa média de IPCA+ 10,6% e CDI+ 5,0%, níveis que consideramos atrativos e plenamente aderentes ao objetivo de elevar o carrego recorrente da carteira. Para viabilizar a aceleração desse processo de transição, é possível que incorram prejuízos pontuais adicionais na venda de FIIs ao longo dos próximos meses, efeito que entendemos como custo tático de curto prazo, justificável na medida em que fortalece de forma duradoura a capacidade de geração de caixa do fundo.

O dividendo se mantém em R$ 0,55/cota, conforme comunicado anteriormente, patamar que deverá prevalecer ao menos até junho de 2026, alinhando a distribuição ao resultado recorrente durante a fase mais ativa de rotação da carteira. A recomposição da reserva acumulada para R$ 0,18/cota em abril, decorrente de um resultado distribuível superior ao montante distribuído, reforça a capacidade do fundo de sustentar esse patamar com conforto ao longo do processo de transição. Concluída essa etapa e uma vez consolidado um patamar mais elevado e sustentável de geração de caixa, reavaliaremos o dividendo ao longo do segundo semestre de 2026, com a expectativa de elevação do patamar de distribuição, refletindo os ajustes estruturais realizados no portfólio.

Seguimos convictos de que a maior exposição a CRIs, ativos que oferecem maior previsibilidade de fluxos e carrego, resulta em uma relação risco-retorno mais equilibrada e resiliente para o fundo. Nesse sentido, projetamos alcançar, até o final do ano, uma alocação total entre 40% e 50% em crédito, reforçando o objetivo de aumentar a recorrência dos resultados e a estabilidade dos rendimentos ao cotista.

Comentário da Gestão

Potencial de Upside

Potencial de upside¹ 33,4%

Atribuição de Performance Acumulada

Performance

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Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,67

Dividend Yield*

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

~~Resultado do Fundo* (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Carteira de Ativos

Alocação por Ativo Imobiliário (% Ativo)

Alocação em Ativos Alvo (% Ativo)

Exposição por Setor (% Ativos Alvo)¹

Carteira de Ativos | FIIs

Para mais detalhes sobre as posições da carteira, acesse a planilha de fundamentos do Fundo.

PATRIA

Alocação por Setor vs. IFIX (% FII)

Carteira de Ativos | CRI

~~Distribuição por Indexador (% CRI)~~

Exposição por Setor (% CRI)

PATRIA

~~Distribuição por Vencimento (% CRI)~~

Exposição por CRI (% CRI)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento de CRI (1/2)

Detalhamento de CRI (2/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Watchlist

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CRI Cortel

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 4,7 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 3,5 milhões na série sênior (0,2% do PL) e R$ 1,3 milhões nas séries subordinadas (0,1% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBTIDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0% a.a.). O saldo devedor atual é de RS 11,8 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,3 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e que (iii) que estavam em vias os trâmites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, estão sendo realizados os trâmites necessários para que os novos aluguéis em atraso sejam cobertos pela seguradora. Quanto ao CRI, informamos que hoje a operação encontra-se adimplente, com os valores do seguro sendo utilizados para pagamento do CRI, conforme previsto nos documentos da operação.

Todas as operações do Watchlist seguem com as PMTs adimplentes e boas garantias. A equipe de gestão está realizando o acompanhamento próximo aos devedores para que as operações sigam saudáveis e adimplentes.

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Anexos

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