Relatório Gerencial PSEC11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial

PSEC11

Patria Securities FII

Setembro 2026

Informações Gerais PSEC11

PATRIA

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSFC11

CNPJ

35 507 457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador*

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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^* Termos e definições no glossário (clique aqui).

AGE | Consulta Formal | Consolidação

PSEC

Patria Securities FII

Em 30 de setembro, foi convocada Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a proposta de venda da totalidade dos ativos do PSEC11 ao RBRX11, seguida da liquidação do PSEC11. A operação prevê a alienação integral dos ativos da carteira, com amortização aos cotistas realizada em dinheiro e/ou em cotas do RBRX11.

A votação ficará aberta até 21 de outubro. Não deixe de participar desta importante deliberação para o futuro do Fundo. Em caso de dúvidas sobre a proposta ou sobre o processo de votação, nossa equipe de Relações com Investidores permanece à disposição pelo e-mail [email protected] .

Para mais informações sobre a AGE, consulte os documentos da Carta Consulta e da Proposta do Administrador.

Clique aqui para ver o Material de Apoio na íntegra

Consolidação das Carteiras dos Fundos de Multiestratégia

Deliberação sobre a consolidação na AGE

1

PSEC

• Aprovar a dissolução e liquidação do Fundo, mediante a prévia alienação da totalidade dos ativos integrantes de sua carteira ao RBRX com amortização em dinheiro e/ou em cotas do RBRX

Resumo do Cenário de FIIs

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE SETEMBRO/26:

Em setembro, os fundos imobiliários recuaram pelo quinto mês consecutivo , com o IFIX em -0,2% . O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês com alta de 5%. Entre os fatores que direcionaram os ativos de risco no mês, destaca-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local .

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 95/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. O Federal Reserve elevou os juros em setembro , em linha com o discurso mais duro adotado por seus membros ao longo dos últimos meses, reforçando o ambiente de cautela para os ativos de risco globais.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a trajetória da dívida pública e os planos fiscal e econômico do próximo governo ocuparam o centro do debate. A eleição, realizada em 4 de outubro, levou a uma reprecificação generalizada dos ativos locais, com o Ibovespa avançando 8% , o real se valorizando 4,6% frente ao dólar e os juros futuros recuando 133 bps . Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% a.a. , acumulando 125 bps de flexibilização no ciclo de cortes de 2026 , mas reiterou cautela diante das expectativas de inflação ainda desancoradas.

Os setores do IFIX apresentaram desempenho misto . Office (+1,4%), Logística (+0,6%) e Shopping (+0,8%) tiveram performance positiva, enquanto os fundos de Crédito (-0,8%), Renda Urbana (-3,1%) e Outros (-1,3%) registraram queda no período. O IFIX encerrou setembro negociando a 0,9x o valor patrimonial , com volume médio diário acima de R$ 350 milhões , refletindo uma recuperação parcial do apetite dos investidores frente aos níveis observados nos meses anteriores.

Resumo da Estratégia (1/2)

O Fundo busca investir em 3 estratégias diferentes:

OBJETIVO :

Renda com retornos recorrentes, previsíveis e de menor volatilidade: a base dos dividendos do fundo.

PRINCIPAIS VEÍCULOS :

CRIs, FIIs, Títulos Públicos, Caixa

EXEMPLOS:

• CRI Dall : operação de financiamento à construção com retorno recorrente mensal com taxa de CDI + 4,5%
• FII Estoque Centro-Oeste : operação estruturada para aquisição de unidades em estoque, com resultado recorrente de CDI +3,5%

A base dos dividendos do fundo Captura de assimetrias de mercado Retorno concentrado na saída

OBJETIVO :

Meio-termo entre as estratégias de Carrego e Ganho de Capital, conciliando retornos recorrentes com possibilidade de ganho de capital na saída

PRINCIPAIS VEÍCULOS :

FIIs, Imóveis, Ações

EXEMPLOS:

• TEPP11 : fundo imobiliário de escritórios, listado em bolsa, com Dividend Yield médio de 11-12%
• Prime Hotels FII : fundo imobiliário private placement contendo quartos de hotel gerando receita por diárias e potencial de venda futura dos quartos

CARREGO OPORTUNÍSTICO GANHO DE CAPITAL

OBJETIVO :

Teses de desenvolvimento "Curva J" com forte desembolso inicial e retorno concentrado na saída, gerando resultados extraordinários

PRINCIPAIS VEÍCULOS :

FII, SPE, Imóveis

EXEMPLOS:

▪ FII Nova I : fundo para desenvolvimento de condomínio residencial de casas para funcionários da Vale no Canaã dos Carajás (PA)

Resumo da Estratégia (2/2)

Ao longo dos últimos meses, temos trabalhado na reorganização da plataforma de fundos multiestratégia sob gestão do Patria, avaliando um movimento de consolidação entre o RBRX e o PSEC . Ambos os fundos vêm convergindo para uma mesma direção de portfólio: uma alocação de aproximadamente 50% em ativos que gerem uma renda recorrente para o fundo, como CRIs e títulos públicos, complementada por uma parcela de cerca de 20% em ativos de ganho de capital (com retorno em "curva J") e de 20% a 30% em estratégias oportunísticas, seja no mercado secundário, ou em originação primária com ganhos incrementais.

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). 8

Resumo PSEC11

COMENTÁRIO DA GESTÃO

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em setembro, o Fundo apresentou resultado recorrente (FFO) de R$ 0,54/cota . Os rendimentos de FIIs contribuíram com R$ 0,35/cota (ante R$ 0,41/cota em agosto). Os investimentos em CRIs contribuíram com R$ 0,18/cota de juros e correção monetária (ante R$ 0,19/cota em agosto), refletindo a menor variação do CDI e do IPCA dos últimos meses sobre a parcela indexada a esses índices. As aplicações de caixa geraram R$ 0,06/cota (ante R$ 0,07/cota) e as despesas recorrentes foram de R$ 0,04/cota. O resultado foi impactado extraordinariamente, de forma negativa, em R$ 0,02/cota pela venda de FIIs para o rebalanceamento da carteira. Com isso, o resultado final do mês foi de R$ 0,52/cota . O Fundo manteve a distribuição de R$ 0,60/cota, utilizando R$ 0,08/cota da reserva de resultados, que encerrou setembro em R$ 0,06/cot a. Dessa forma, mantendo-se em linha com o guidance apresentado para o 3T26.

RESUMO DA CARTEIRA

Seguimos reduzindo a exposição à estratégia oportunística por meio da venda gradual de FIIs : em setembro, ela correspondeu a 42,4% do PL (42,8% em agosto), enquanto a estratégia de carrego avançou para 51,6% (51,2% em agosto). O patrimônio líquido voltou a crescer em setembro, encerrando o mês em R$ 1.292,8 milhões (R$ 70,26/cota), alta de R$ 1,2 milhão (+0,09%) em relação a agosto (R$ 1.291,6 milhões; R$ 70,20/cota), em razão do aumento do MTM de CRIs, em especial, o Galleria A Meza (+R$ 1,0 milhão).

Resumo PSEC11

Na carteira de FIIs, o Fundo encerrou a posição em CNES11 e reduziu as exposições em ALZC11, ZAVC11, ZAVI11, HREC11, IBCR11, MGHT11 e INDE11, totalizando cerca de R$ 2 milhões em desinvestimentos no mês. Dado o momento de mercado e a insegurança do cenário nacional, o volume de vendas foi menor que o dos meses anteriores . Com isso, a carteira encerrou setembro com 68 posições , ante 69 em agosto e 118 no início do processo, avançando em direção à meta de 40 a 50 posições ao final do ano . Na frente de crédito, o Fundo alocou R$ 2,3 milhões no CRI Barzel I (varejo; IPCA + 9,8% a.a.) e ampliou a exposição em R$ 4,1 milhões no CRI Gav Jeri (IPCA + 11,00% a.a.) e em R$ 9,0 milhões no CRI Cone Refri (IPCA + 11,50% a.a.).

PORTFÓLIO & PERSPECTIVAS :

Setembro marcou o terceiro mês de aplicação do guidance de distribuição de R$ 0,60/cota, patamar que projetamos manter também para o próximo mês¹ .O Fundo encerrou setembro com R$ 119,4 milhões em caixa líquido (9,2% do PL), montante formado principalmente após a alienação da posição em TRXF11 e que permanece disponível para alocação em novos CRIs e oportunidades de ganho de capital . Para outubro, está previsto um aporte no Fundo de Desenvolvimento Logístico, investimento que deverá representar um importante vetor da estratégia de ganho de capital nos próximos trimestres. Após a conclusão da operação, apresentaremos mais detalhes sobre a tese e suas perspectivas de retorno.

Com as oscilações de mercado de curto prazo, devido aos resultados de primeiro turno e expectativas para o segundo turno, devemos realizar movimentos táticos de curto prazo de maneira pontual, buscando capturar oportunidades geradas pelos ajustes de preços no mercado secundário. Entretanto, nossa estratégia macro de portfólio segue inalterada, com alocação de pelo menos 50% em Carrego e contínua evolução do FFO, assim como novos investimentos em teses de Ganho de Capital.

Conforme informado, em 30 de setembro, foi convocada a AGE para deliberar sobre a proposta de venda da totalidade dos ativos do PSEC11 ao RBRX11, seguida da liquidação do Fundo, com amortização aos cotistas em dinheiro e/ou em cotas do RBRX11. Este é um marco relevante na trajetória da estratégia e estamos confiantes com as chances de aprovação da assembleia.

Performance

^* Termos e definições no glossário (clique aqui) . ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores dos gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa.; 11 ²Valor da cota patrimonial ajustada por rendimento. Fonte: Patria e Economatica.

Resultado

Resumo da Carteira

24,5% a.a. TIR esperada

Números por Estratégia Carrego Oportunístico Ganho de Capital 50 58 #Ativos 3 #Ativos R$ 667,3 R$ 547,9 milhões R$ 77,6 milhões

9,6% Dividend Yield

*Termos e definições no glossário ( clique aqui ). 13

CDI + 4,0% IPCA + 11,4%

Carteira de Ativos | Carrego (1/2)

Carteira de Ativos | Carrego (2/2)

Carteira de Ativos | Oportunístico

^* Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Considera a última cota patrimonial dos FIIs do portfólio divulgada; ²Considera a valorização das cotas de FII do portfólio aos seus valores patrimoniais assim como a valorização da cota de mercado do Fundo para a sua patrimonial.

Carteira de Ativos | Ganho de Capital

Condomínio de casas em Canaã dos Carajás (PA), destinado aos funcionários da Vale no maior projeto de mineração da empresa.

Fase: Final

Retorno Inicial Projetado: 25,0% a.a.

Desenvolvimentos de 2 projetos residenciais em áreas nobres de São Paulo, em Moema e Jardins, em status de aprovação na prefeitura

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 18% a.a.

FII Nova I (5,1 % PL) INDE11 (0,5 % PL) FII Permuta Lote 5 Meza (0,5 % PL)

Estrutura de permuta financeira montada para desenvolvimento de empreendimento imobiliário em cinco loteamentos em Campinas

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 15% a.a.

Liquidez Número de Cotistas (em milhares)

Real Estate Anexos

Detalhamento | Carrego (1/3)

Detalhamento | Carrego (2/3)

Detalhamento | Carrego (3/3)

Detalhamento | Oportunístico (1/2)

Detalhamento | Oportunístico (2/2)

Watchlist

CRI Cortel

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 4,7 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 3,5 milhões na série sênior (0,3% do PL) e R$ 1,2 milhão nas séries subordinadas (0,1% do PL).

Atualização Set/26: Os CRIs Cortel encontram-se em processo de reestruturação, com o objetivo de adequar o fluxo financeiro da operação e reforçar o pacote de garantias. Adicionalmente, o time de gestão está atualmente em tratativas para venda em definitivo da posição.

Em junho, houve ajuste, pelo administrador, no spread de risco do CRI Cortel (sênior), com aumento da taxa MTM, em função das premissas de risco da operação, especialmente quanto à deterioração de crédito da devedora, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo em R$ 0,017/cota.

Watchlist

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0% a.a.). O saldo devedor atual é de RS 11,8 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,3 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que, devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e (iii) que estavam em curso os trâmites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, foram realizados os trâmites necessários para que os novos aluguéis em atraso fossem cobertos pela seguradora. Em novembro/25, as partes envolvidas acordaram o pagamento integral do saldo devido pela seguradora, quitando a totalidade da parte por ela devida. Adicionalmente, foi pactuado com a devedora um desconto no valor do aluguel, com início em 2025 e redução gradual ao longo de 5 anos, até a estabilização nos valores originalmente contratados.

Atualização Set/26: Atualmente, a empresa encontra-se adimplente no pagamento dos aluguéis. Quanto ao CRI, informamos que a operação encontra-se adimplente, conforme previsto nos documentos da operação.

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