Relatório Gerencial PSEC11 de agosto de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador*

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE AGOSTO/26:

Em agosto, os fundos imobiliários recuaram pelo quarto mês consecutivo, com o IFIX em -1,5%. O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês em -0,3%. Entre os fatores que pressionaram os ativos de risco no mês, destacam-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local e o grande volume de transações imobiliárias anunciadas.

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 86/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. Kevin Warsh discursou em Jackson Hole ao fim de agosto e sinalizou uma postura mais dura com a inflação, o que levou o mercado a reprecificar a curva americana, com isso os futuros passaram a atribuir probabilidade majoritária a uma alta de juros na reunião de setembro do Federal Reserve.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a discussão de trajetória da dívida pública e dos planos fiscal e econômico do próximo governo tomam o palco da discussão nacional. A dívida bruta alcançou 82,5% do PIB em julho, em trajetória crescente que demanda atenção. O Banco Central, por sua vez, sinalizou preocupação tanto com a desancoragem das expectativas quanto com o nível da inflação corrente. O relatório Focus indica IPCA de 5,01% em 2026 e 4,28% em 2027, ambos acima da meta, com expectativa do mercado de Selic de 13,75% ao fim deste ano.

Todos os setores do IFIX ficaram em território negativo, com destaque para Renda Urbana, que caiu 8,1%. Office e Logística recuaram 0,8%, Shoppings 2,1%, FoFs / Multiestratégia 0,3% e Outros 3,0%. Os fundos de crédito ficaram praticamente estáveis. O IFIX encerrou agosto negociando a 0,87x o valor patrimonial, ampliando o desconto em relação a julho, com volume médio diário acima de R$ 350 milhões.

Resumo da Estratégia (1/2)

O Fundo busca investir em 3 estratégias diferentes:

CARREGO A base dos dividendos do fundo

OBJETIVO:

Renda com retornos recorrentes, previsíveis e de menor volatilidade: a base dos dividendos do fundo.

OPORTUNÍSTICO Captura de assimetrias de mercado

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

CRIs, FIIs, Títulos Públicos, Caixa

GANHO DE CAPITAL Retorno concentrado na saída

Meio-termo entre as estratégias de Carrego e Ganho de Capital, conciliando retornos recorrentes com possibilidade de ganho de capital na saída

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

FIIs, Imóveis, Ações

OBJETIVO:

OBJETIVO:

Teses de desenvolvimento “Curva J” com forte desembolso inicial e retorno concentrado na saída, gerando resultados extraordinários

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

FII, SPE, Imóveis

CRI Dall: operação de financiamento à construção com retorno recorrente mensal com taxa de CDI + 4,5%

FII Estoque Centro-Oeste: operação estruturada para aquisição de unidades em estoque, com resultado recorrente de CDI +3,5%

EXEMPLOS:

EXEMPLOS:

▪ TEPP11: fundo imobiliário de escritórios, listado em bolsa, com Dividend Yield médio de 11-12%

▪ Prime Hotels FII: fundo imobiliário private placement contendo quartos de hotel gerando receita por diárias e potencial de venda futura dos quartos

EXEMPLOS:

FII Nova I: fundo para desenvolvimento de condomínio residencial de casas para funcionários da Vale no Canaã dos Carajás (PA)

Resumo da Estratégia (2/2)

Ao longo dos últimos meses, temos trabalhado na reorganização da plataforma de fundos multiestratégia sob gestão do Patria, avaliando um movimento de consolidação entre o RBRX e o PSEC. Ambos os fundos vêm convergindo para uma mesma direção de portfólio: uma alocação de aproximadamente 50% em ativos que gerem uma renda recorrente para o fundo, como CRIs e títulos públicos, complementada por uma parcela de cerca de 20% em ativos de ganho de capital (com retorno em “curva J”) e de 20% a 30% em estratégias oportunísticas, seja no mercado secundário, ou em originação primária com ganhos incrementais.

Retorno no Tempo

Recorrência do Retorno

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquido*

Valor de Mercado*

R$ 1.291,6 milhões R$ 70,20/cota

R$ 946,5 milhões R$ 51,44/cota

0,73x P/VP¹

Volume Médio Diário Negociado no Mês

Rendimento por Cota

Reserva Acumulada

R$ 2,0 milhões

Número de Cotistas

R$ 0,60

R$ 0,14/cota

80.590

COMENTÁRIO DA GESTÃO

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em agosto, o Fundo apresentou resultado recorrente (FFO) de R$ 0,62/cota. Os rendimentos de FIIs contribuíram com R$ 0,41/cota — patamar mais próximo do usual, uma vez que o resultado de julho (R$ 0,53/cota) havia sido pontualmente elevado pela distribuição extraordinária de fim de semestre. Os investimentos em CRIs contribuíram com R$ 0,19/cota de juros e correção monetária, patamar inferior aos meses anteriores, refletindo a menor variação do IPCA em julho sobre a parcela de CRIs indexados a esse índice (~12% do PL). As aplicações de caixa geraram R$ 0,07/cota, deduzidas despesas recorrentes de R$ 0,05/cota, ambos em linha com o mês anterior. Por outro lado, o resultado extraordinário foi impactado em R$ 0,06/cota pela venda de FIIs para o rebalanceamento e simplificação da carteira. Com isso, o resultado final do mês foi de R$ 0,57/cota. O Fundo distribuiu R$ 0,60/cota, utilizando R$ 0,03/cota da reserva de resultados, que encerrou agosto em R$ 0,14/cota.

RESUMO DA CARTEIRA

Seguimos avançando na implementação do direcionamento estratégico do Fundo. Em agosto, a exposição a estratégias de carrego superou, pela primeira vez, a exposição a estratégias oportunísticas (51,2% vs. 42,8% do PL, frente a 46,3% vs. 47,9% em julho) — evidência concreta de que a elevação estrutural da exposição a crédito vem avançando conforme o direcionamento comunicado nos últimos meses. O Patrimônio Líquido encerrou agosto em R$ 1.291,6 milhões (R$ 70,20/cota), redução de R$ 38,5 milhões (-2,89%) em relação a julho (R$ 1.330,1 milhões; R$ 72,29/cota).

Resumo PSEC11

Na carteira de FIIs, a principal movimentação do mês foi a reorganização da posição em TRXF11, nossa maior posição em FII líquido (4,3% do PL, 49,1 milhões), responsável por um impacto negativo no PL de R$ 0,23/cota. A posição foi integralizada no FII CTA III e inteiramente liquidada, assim, o novo fundo é composto pelo caixa dessa operação e por isso foi classificado como liquidez. O movimento ocorreu devido a dois fatores principais: (i) aumento do risco do investimento, refletido também nos níveis expressivos de posições vendidas e (ii) destravar caixa para as necessidades do Fundo, incluindo o direcionamento gradual a estratégias de ganho de capital, entre elas, um desenvolvimento curva J logístico está na esteira de investimento. A disponibilidade de caixa em momentos macroeconômicos sensíveis como este é um grande diferencial, poucos players do mercado contam com uma disponibilidade de caixa como o PSEC, permitindo investimentos estratégicos que vislumbramos para os próximos meses.

Além disso, o Fundo zerou integralmente as posições em MCLO11, HGCR11, EDGA11, ALZR11 e AFHI11, totalizando R$ 59,9 milhões em desinvestimentos de FIIs no mês. Com isso, a carteira encerrou agosto com 69 posições, ante 74 em julho e 118 no início do processo, avançando em direção à meta de 40 a 50 posições ao final do ano.

Na frente de crédito, o Fundo integralizou três novas operações: R$ 4,6 milhões no CRI Gav Jeri (IPCA + 11,00% a.a.), R$ 10,0 milhões no CRI Parque da Cidade III (CDI + 2,00% a.a.) e R$ 31,3 milhões CRI Galleria A Meza (IPCA + 12,00% a.a.), uma carteira pulverizada com índice de cobertura confortável e lastro nos imóveis subjacentes. Ainda, direcionamos R$ 25,0 milhões do caixa do Fundo para uma operação compromissada indexada a IPCA + 7,75% a.a., como forma de otimizar o retorno sobre a liquidez de curto prazo.

PORTFOLIO & PERSPECTIVAS :

Agosto marca o segundo mês de aplicação do guidance de dividendos de R$ 0,60/cota anunciado para o 3º trimestre de 2026¹. Diferentemente de julho, em agosto o resultado final (R$ 0,57/cota) ficou marginalmente abaixo do valor distribuído - reflexo do custo tático de curto prazo inerente à rotação da carteira de FIIs. Ainda assim, mantemos o guidance para o restante do trimestre, dado o caráter pontual do impacto e a trajetória consistente de fortalecimento da geração de resultados recorrentes.

Seguiremos com o movimento estratégico de reposicionamento do Fundo, reafirmando seu caráter multiestratégia e dando continuidade às vendas graduais de FIIs listados e à realocação de capital para operações de crédito com maior carrego. A redução das posições de FIIs e simplificação da carteira é um dos tópicos mais focados nos últimos meses, reduzimos mais de 40% das posições desde o novembro de 2025. Como próximo passo, avançamos na análise de um projeto de desenvolvimento logístico em curva J para o pipeline de investimentos do Fundo, o que deve elevar gradualmente a exposição à estratégia de ganho de capital. Manteremos a comunicação transparente sobre a evolução do portfólio e seus respectivos impactos no resultado, à medida que avançamos na consolidação de uma carteira com maior previsibilidade e recorrência de fluxos.

Resumo PSEC11

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS MULTIESTRATÉGIA:

Ao longo dos últimos meses, temos aprofundado o trabalho de reorganização da nossa plataforma de fundos multiestratégia sob gestão do Patria, avaliando um movimento de consolidação entre o RBRX e o PSEC. Ambos os fundos vêm convergindo para uma mesma direção de portfólio: uma alocação de aproximadamente 50% em CRIs de forma direta, complementada por uma parcela de cerca de 20% em ativos de curva J (teses de desenvolvimento e equity preferencial) e de 20% a 30% em estratégias oportunísticas, seja no mercado secundário, seja em originação primária com ganhos incrementais.

Nesse contexto, o RBRX já se encontra mais aderente ao portfólio-alvo e conta com um mandato mais amplo que o do PSEC, o que o posiciona naturalmente como veículo consolidador da estratégia. A proximidade de tese entre os dois fundos cria um terreno favorável a uma consolidação, com benefícios concretos aos investidores de ambos os lados. Entre os potenciais ganhos, destacam-se:

Escala e liderança de mercado: o fundo resultante praticamente dobraria de patrimônio líquido, ultrapassando R$ 2,7 bilhões e passando a ser o maior fundo do setor multiestratégia por PL, com maior eficiência de portfólio e diferencial competitivo relevante na negociação de novas oportunidades;

Redução de riscos: maior diluição das concentrações relevantes por ativo, devedor e tese, resultando em um portfólio mais equilibrado;

Elevação da liquidez no secundário: com estimativa de aproximadamente dobrar o volume negociado, contribuindo para menor volatilidade da cota.

Em conjunto, esses fatores contribuem para a criação de um fundo mais robusto e melhor posicionado no universo multiestratégia.

Uma eventual consolidação entre RBRX e PSEC será conduzida de forma transparente e com a diretriz de beneficiar os cotistas de cada fundo, com potencial execução ao longo deste semestre, sujeita às aprovações nas assembleias cabíveis. Nosso foco neste momento é assegurar que cada fundo esteja organizado com o valor patrimonial refletindo as devidas marcações a mercado dos ativos.

Seguimos comprometidos em fortalecer nossa plataforma de fundos multiestratégia, buscando capturar oportunidades voltadas à geração de valor sustentável, robustez e rentabilidade adequada para todos os cotistas

Performance

PATRIA

Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,63 Guidance 3T26: R$ 0,60

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

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~~Resultado do Fundo* (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Resumo da Carteira

~~Alocação por Estratégia (% PL)~~

~~Alocação por Veículo (% PL)~~

Números por Estratégia

Carrego

58 #Ativos

R$ 661,9 milhões

CDI + 3,9% IPCA + 11,0%

Oportunístico

3 #Ativos

R$ 553,0 milhões

9,4% Dividend Yield

Ganho de Capital

47 #Ativos

R$ 76,8 milhões

24,4% a.a. TIR esperada

Carteira de Ativos | Carrego (1/2)

PATRIA

Alocação por Veículo (% PL) da estratégia de carrego

Distribuição por CRI

Clique aqui para acessar a lista completa de CRIs

Distribuição por Segmento de CRI

Alocação por Indexador de CRI

Carteira de Ativos | Carrego (2/2)

Alocação por LTV (% PL)

Distribuição por Vencimento

Carteira de Ativos | Oportunístico

PATRIA

Alocação por Veículo (% PL) da estratégia oportunística

Distribuição por FII

Clique aqui para acessar a lista completa de FIIs

~~Distribuição por Segmento~~

Potencial de upside¹ 50,5%

Carteira de Ativos | Ganho de Capital

FII Nova I (5,0 % PL)

Condomínio de casas em Canaã dos Carajás (PA), destinado aos funcionários da Vale no maior projeto de mineração da empresa.

Fase: Final

Retorno Inicial Projetado: 25,0% a.a.

INDE11 (0,5 % PL)

Desenvolvimentos de 2 projetos residenciais em áreas nobres de São Paulo, em Moema e Jardins, em status de aprovação na prefeitura

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 18% a.a.

FII Permuta Lote 5 Meza (0,5 % PL)

Estrutura de permuta financeira montada para desenvolvimento de empreendimento imobiliário em cinco loteamentos em Campinas

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 15% a.a.

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

Detalhamento | Carrego (1/3)

Detalhamento | Carrego (2/3)

Detalhamento | Carrego (3/3)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento | Oportunístico (1/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

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Detalhamento | Oportunístico (2/2)

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Watchlist

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CRI Cortel

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 4,1 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 3,0 milhões na série sênior (0,2% do PL) e R$ 1,1 milhão nas séries subordinadas (0,1% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBITDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

Em junho, houve ajuste, pelo administrador, no spread de risco do CRI Cortel (sênior), com aumento da taxa MTM, em função das premissas de risco da operação, especialmente quanto à deterioração de crédito da devedora, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo em R$ 0,017/cot

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0% a.a.). O saldo devedor atual é de RS 11,8 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,3 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que, devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e (iii) que estavam em curso os trâmites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, foram realizados os trâmites necessários para que os novos aluguéis em atraso fossem cobertos pela seguradora. Em novembro/25, as partes envolvidas acordaram o pagamento integral do saldo devido pela seguradora, quitando a totalidade da parte por ela devida. Adicionalmente, foi pactuado com a devedora um desconto no valor do aluguel, com início em 2025 e redução gradual ao longo de 5 anos, até a estabilização nos valores originalmente contratados. Atualmente, a empresa encontra-se adimplente no pagamento dos aluguéis. Quanto ao CRI, informamos que a operação encontra-se adimplente, conforme previsto nos documentos da operação.

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