Relatório Gerencial PSEC11 de julho de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador *

Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Resumo da Estratégia (1/2)

O Fundo busca investir em 3 estratégias diferentes:

CARREGO A base dos dividendos do fundo

OPORTUNÍSTICO Captura de assimetrias de mercado

OBJETIVO:

Renda com retornos recorrentes, previsíveis e de menor volatilidade: a base dos dividendos do fundo.

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

CRIs, FIIs, Títulos Públicos, Caixa

GANHO DE CAPITAL Retorno concentrado na saída

Meio-termo entre as estratégias de Carrego e Ganho de Capital, conciliando retornos recorrentes com possibilidade de ganho de capital na saída

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

OBJETIVO:

FIIs, Imóveis, Ações

OBJETIVO:

Teses de desenvolvimento “Curva J” com forte desembolso inicial e retorno concentrado na saída, gerando resultados extraordinários

PRINCIPAIS VEÍCULOS:

FII, SPE, Imóveis

EXEMPLOS:

CRI Dall: operação de financiamento à construção com retorno recorrente mensal com taxa de CDI + 4,5%

FII Estoque Centro-Oeste: operação estruturada para aquisição de unidades em estoque, com resultado recorrente de CDI +3,5%

EXEMPLOS:

▪ TEPP11: fundo imobiliário de escritórios, listado em bolsa, com Dividend Yield médio de 11-12%

▪ Prime Hotels FII: fundo imobiliário private placement contendo quartos de hotel gerando receita por diárias e potencial de venda futura dos quartos

EXEMPLOS:

FII Nova I: fundo para desenvolvimento de condomínio residencial de casas para funcionários da Vale no Canaã dos Carajás (PA)

Resumo da Estratégia (2/2)

Ao longo dos últimos meses, temos trabalhado na reorganização da plataforma de fundos multiestratégia sob gestão do Patria, avaliando um movimento de consolidação entre o RBRX e o PSEC. Ambos os fundos vêm convergindo para uma mesma direção de portfólio: uma alocação de aproximadamente 50% em ativos que gerem uma renda recorrente para o fundo, como CRIs e títulos públicos, complementada por uma parcela de cerca de 20% em ativos de ganho de capital (com retorno em “curva J”) e de 20% a 30% em estratégias oportunísticas, seja no mercado secundário, ou em originação primária com ganhos incrementais.

Retorno no Tempo

Recorrência do Retorno

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquid o*

Valor de Mercado *

R$ 1.330,1 milhões

R$ 993,9 milhões

R$ 72,29/cota

R$ 54,02/cota

0,75x P/VP¹

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 1,8 milhões

Rendimento por Cota

R$ 0,60

Reserva Acumulada

R$ 0,18/cota

Número de Cotistas

81.706

COMENTÁRIO DA GESTÃO

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou resultado recorrente (FFO) de R$ 0,77/cota (R$ 14,2 milhões). Os rendimentos de FIIs contribuíram com R$ 0,53/cota (R$ 9,7 milhões), os investimentos em CRIs com R$ 0,23/cota (R$ 4,1 milhões) de juros e correção monetária, e as aplicações de caixa com R$ 0,07/cota (R$ 1,2 milhões), deduzidas despesas recorrentes de R$ 0,05/cota. Em sentido oposto, o principal impacto extraordinário do período decorreu novamente das vendas de FIIs realizadas no mês, com efeito negativo de R$ 0,15/cota (R$ 2,7 milhões), custo tático de curto prazo inerente ao processo de rotação da carteira e ao reposicionamento em crédito. Com isso, o resultado final do mês foi de R$ 0,62/cota (R$ 11,4 milhões), e anunciamos a distribuição de R$ 0,60/cota (R$ 11,0 milhões), paga em 17 de agosto, com acréscimo de R$ 0,02/cota à reserva de resultados, que encerrou julho em R$ 0,18/cota (R$ 3,2 milhões).

RESUMO DA CARTEIRA

Seguimos avançando na implementação do direcionamento estratégico do Fundo, com foco na elevação estrutural da exposição a crédito, que caminha para representar aproximadamente 50% do portfólio em carrego (retorno recorrente). Ao longo do tempo, e de maneira gradual, pretendemos incorporar também investimentos de Curva J, como teses de desenvolvimento e equity preferencial, que em um portfólio já estabilizado podem alcançar algo próximo de 20% do PL, complementados por estratégias oportunísticas no mercado secundário ou em originação primária com potencial de ganhos incrementais.

Resumo PSEC11

Nesse sentido, e reforçando a estratégia de elevação estrutural da exposição a crédito, seguimos com as vendas graduais de FIIs listados, conforme temos comunicado nos últimos meses. Na carteira de FIIs, mantivemos a disciplina na simplificação do portfólio, encerrando julho com 74 posições (ante 78 em junho e 118 no início do processo), avançando de forma consistente em direção à meta de 40 a 50 posições ao final do ano. Desde março, destravamos aproximadamente R$ 270 milhões em caixa, que vêm sendo progressivamente reposicionados em operações de crédito com maior carrego. Com isso, o Fundo encerrou julho com 31,0% do PL alocados em caixa e CRIs de forma direta (21,6% em CRIs e 9,4% em caixa), patamar superior ao do mês anterior e coerente com a trajetória rumo ao nível-alvo de crédito na carteira. Entre as movimentações do mês, reforçamos a posição no CRI Cone Refri, com aporte adicional de R$ 10,3 milhões em operação já presente na carteira, indexada ao IPCA + 11,5% a.a., com vencimento em dezembro de 2030 e garantias compostas por alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária de cotas, cessão fiduciária de direitos creditórios e aval dos sócios. Na carteira de FIIs, reduzimos a exposição em MCLO11 (R$ 11,3 milhões) e zeramos integralmente a posição em XPML11 (R$ 12,0 milhões), em linha com o processo de rotação. Como contraponto, realizamos aporte de R$ 18,9 milhões no MGRI, destinado à quitação da última parcela do ativo Hospital da Bahia, locado à DASA. No consolidado do mês, a exposição a FIIs recuou R$ 25,0 milhões (considerando vendas e marcação a mercado), enquanto a posição em CRIs avançou R$ 5,7 milhões e o caixa cresceu R$ 4,3 milhões.

PORTFOLIO & PERSPECTIVAS :

Julho marca o primeiro mês de aplicação do guidance de dividendos de R$ 0,60/cota anunciado para o terceiro trimestre de 2026¹, e o Fundo entregou exatamente esse patamar, com resultado final de R$ 0,62/cota, superior à distribuição, permitindo ainda a recomposição parcial da reserva de resultados. Trata-se de uma evidência concreta de que a rotação disciplinada da carteira de FIIs e a elevação consistente da exposição a crédito vêm se traduzindo no fortalecimento estrutural da geração de resultados recorrentes, e reforçamos, portanto, o guidance para o restante do trimestre.

Seguiremos com o movimento estratégico de reposicionamento do Fundo, reafirmando seu caráter multiestratégia e dando continuidade às vendas graduais de FIIs listados e à realocação de capital para operações de crédito com maior carrego. Manteremos a comunicação transparente sobre a evolução do portfólio e seus respectivos impactos no resultado, à medida que avançamos na consolidação de uma carteira com maior previsibilidade e recorrência de fluxos.

Resumo PSEC11

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS MULTIESTRATÉGIA:

Ao longo dos últimos meses, temos aprofundado o trabalho de reorganização da nossa plataforma de fundos multiestratégia sob gestão do Pátria, avaliando um movimento de consolidação entre o RBRX e o PSEC. Ambos os fundos vêm convergindo para uma mesma direção de portfólio: uma alocação de aproximadamente 50% em CRIs de forma direta, complementada por uma parcela de cerca de 20% em ativos de curva J (teses de desenvolvimento e equity preferencial) e de 20% a 30% em estratégias oportunísticas, seja no mercado secundário, seja em originação primária com ganhos incrementais.

Nesse contexto, o RBRX já se encontra mais aderente ao portfólio-alvo e conta com um mandato mais amplo que o do PSEC, o que o posiciona naturalmente como veículo consolidador da estratégia. A proximidade de tese entre os dois fundos cria um terreno favorável a uma consolidação, com benefícios concretos aos investidores de ambos os lados. Entre os potenciais ganhos, destacam-se:

Escala e liderança de mercado: o fundo resultante praticamente dobraria de patrimônio líquido, ultrapassando R$ 2,7 bilhões e passando a ser o maior fundo do setor multiestratégia por PL, com maior eficiência de portfólio e diferencial competitivo relevante na negociação de novas oportunidades;

Redução de riscos: maior diluição das concentrações relevantes por ativo, devedor e tese, resultando em um portfólio mais equilibrado;

Elevação da liquidez no secundário: com estimativa de aproximadamente dobrar o volume negociado, contribuindo para menor volatilidade da cota.

Em conjunto, esses fatores contribuem para a criação de um fundo mais robusto e melhor posicionado no universo multiestratégia. Uma eventual consolidação entre RBRX e PSEC será conduzida de forma transparente, com comunicações com a devida antecedência e com a diretriz de beneficiar os cotistas de cada fundo, com potencia execução ao longo do segundo semestre de 2026, sujeita às aprovações nas assembleias cabíveis. Nosso foco neste momento é assegurar que cada fundo esteja organizado com o valor patrimonial refletindo as devidas marcações a mercado dos ativos.

Seguimos comprometidos em fortalecer nossa plataforma de fundos multiestratégia, buscando capturar oportunidades voltadas à geração de valor sustentável, robustez e rentabilidade adequada para todos os cotistas.

Performance

PATRIA

Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,63

Dividend Yield *

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

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Resultado do Fundo* (R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Resumo da Carteira

Alocação por Estratégia (% PL)

Alocação por Veículo (% PL)

Números por Estratégia

Carrego

64 #Ativos

R$ 615,7 milhões

Oportunístico

CDI + 11,7% IPCA + 4,0%

3 #Ativos

R$ 635,7 milhões

9,1% Dividend Yield

Ganho de Capital

45 #Ativos

R$ 76,9 milhões

24,4% a.a. TIR esperada

Carteira de Ativos | Carrego (1/2)

PATRIA

Alocação por Veículo (% PL ) da estratégia de carrego

Distribuição por CRI

Clique aqui para acessar a lista completa de CRIs

Distribuição por Segmento de CRI

Alocação por Indexador de CRI

Carteira de Ativos | Carrego (2/2)

Alocação por LTV (% PL )

LTV Médio Ponderado de 44%

Distribuição Geográfica

Carteira de Ativos | Oportunístico

PATRIA

Alocação por Veículo (% PL ) da estratégia oportunística

Distribuição por FII

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Distribuição por Segmento

Potencial de upside¹ 47,3 %

Carteira de Ativos | Ganho de Capital

FII Nova I (4,7 % PL)

Condomínio de casas em Canaã dos Carajás (PA), destinado aos funcionários da Vale no maior projeto de mineração da empresa.

Fase: Final

Retorno Inicial Projetado: 25,0% a.a.

INDE11 (0,6 % PL)

Desenvolvimentos de 2 projetos residenciais em áreas nobres de São Paulo, em Moema e Jardins, em status de aprovação na prefeitura

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 18% a.a.

FII Permuta Lote 5 Meza (0,5 % PL)

Estrutura de permuta financeira montada para desenvolvimento de empreendimento imobiliário em cinco loteamentos em Campinas

Fase: Inicial

Retorno Inicial Projetado: IPCA + 15% a.a.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

Detalhamento | Carrego (1/3)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento | Carrego (2/3)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento | Carrego (3 /3)

Detalhamento | Oportunístico (1/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

PATRIA

Detalhamento | Oportunístico (2/2)

PATRIA

Watchlist

PATRIA

CRI Cortel

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 4,1 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 3,0 milhões na série sênior (0,2% do PL) e R$ 1,1 milhão nas séries subordinadas (0,1% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBITDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

Em junho, houve ajuste, pelo administrador, no spread de risco do CRI Cortel (sênior), com aumento da taxa MTM, em função das premissas de risco da operação, especialmente quanto à deterioração de crédito da devedora, impactando negativamente o patrimônio líquido do Fundo em R$ 0,017/cota

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0% a.a.). O saldo devedor atual é de RS 11,8 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,3 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e que (iii) que estavam em vias os trâmites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, estão sendo realizados os trâmites necessários para que os novos aluguéis em atraso sejam cobertos pela seguradora. Quanto ao CRI, informamos que hoje a operação encontra-se adimplente, com os valores do seguro sendo utilizados para pagamento do CRI, conforme previsto nos documentos da operação.

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