Relatório Gerencial PSEC11 de maio de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador*

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE MAIO/26:

Após a recuperação observada em abril, os Fundos Imobiliários voltaram a recuar em maio. O IFIX registrou variação de -1,3% no mês, embora ainda acumule alta de $2 . 7 \%$ no ano. A queda ocorreu em linha com a renda variável, pressionada pela reprecificação das curvas de juros futuros, aumento da volatilidade com a agenda política doméstica e eventos geopolíticos no exterior.

No ambiente externo, a continuidade das tensões entre EUA e Irã, com sinais mistos de arrefecimento e agravamento ao longo do mês, somada à ausência de alívio no bloqueio do Estreito de Ormuz, manteve o petróleo Brent na faixa de US$ 92 por barril, reforçando temores inflacionários globais.

Esse cenário impactou a precificação dos ativos no Brasil. As expectativas de inflação para 2026, segundo o relatório Focus, atingiram 5,1%, acima do teto da meta do Banco Central (4,5%), enquanto a inflação em 12 meses alcançou 4,4%. Diante disso, o mercado passou a discutir a possível interrupção do ciclo de cortes da Selic, com a curva de juros precificando mais dois cortes de 25 bps (100 bps no total), abaixo dos mais de 300 bps projetados anteriormente.

Como consequência, setores mais sensíveis aos juros foram penalizados pelo aumento da aversão ao risco. Entre os fundos de tijolo, Lajes Corporativas caiu -3,0%, seguido por Shoppings (-2,6%). Em contrapartida, Renda Urbana apresentou maior resiliência, com variação próxima à estabilidade (-0,5%). Nos fundos de papel, o desempenho foi relativamente melhor, com Fundos de CRI registrando queda marginal (-0,3%) devido ao suporte de inflação e juros mais elevados, enquanto Fundos de Fundos recuaram -2,0%, refletindo maior exposição à marcação a mercado.

O IFIX segue negociado a cerca de 0,92x o valor patrimonial, sem mudanças relevantes, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões. A volatilidade externa permanece como principal fator de risco no curto prazo.

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquid o*

Valor de Mercado *

R$ 1.373,8 milhões R$ 74,66/cota

0,79x P/VP¹

FII (% do Ativo)

CRI (% do Ativo)

73,1%

21,5%

94,57% Em ativos alvo

Volume Médio Diário Negociado no Mês

Rendimento por Cota

Reserva Acumulada

Número de Cotistas

R$ 4,0 milhões

R$ 0,55

R$ 0,20/cota

84.072

PATRIA

COMENTÁRIO DA GESTÃO

Em maio de 2026, demos sequência ao reposicionamento estratégico do portfólio, mantendo o foco na ampliação da exposição a CRIs diretos e na redução gradual da carteira de FIIs listados. Diferentemente de abril, quando concentramos um volume relevante de novas alocações, maio foi um mês de construção de teses: dedicamo-nos à estruturação de novas operações de crédito que serão incorporadas nos próximos meses, todas alinhadas ao perfil de risco atual da carteira. O movimento segue plenamente aderente ao plano estratégico comunicado anteriormente, de elevação estrutural da alocação em crédito como vetor de maior recorrência e previsibilidade dos resultados do fundo.

No que diz respeito à carteira de FIIs, mantivemos a disciplina na simplificação do portfólio, avançando de forma gradual em direção à meta de 40 a 50 posições em FIIs ao final do ano, atualmente estamos com 80 posições, sendo inicialmente de 118 posições.

Justamente nesse ponto fica evidente o benefício do reposicionamento em andamento: mesmo em um mês de queda dos ativos, o resultado distribuível atingiu R$ 0,57/cota, sustentado pela carteira de CRIs, que representa 21,5% do ativo e contribuiu novamente com R$ 0,23/cota de juros e correção monetária. Com a distribuição mantida em R$ 0,55/cota, a reserva acumulada do fundo evoluiu de R$ 0,18/cota para R$ 0,20/cota, reforçando o conforto do fundo para sustentar o atual patamar de distribuição ao longo do processo de transição.

PORTFOLIO & PERSPECTIVAS :

Maio foi um mês de preparação e estruturação. Embora não tenhamos realizado novas alocações relevantes no período, seguimos trabalhando na originação e na construção de novas operações de CRIs, com perfil de risco e carrego em linha com a estratégia da carteira. Esperamos concretizar alocações relevantes em crédito até julho de 2026, dando continuidade ao processo iniciado em abril. Como já comunicado, é possível que ocorram prejuízos pontuais adicionais na venda de FIIs ao longo dos próximos meses, efeito que entendemos como custo tático de curto prazo e justificável, na medida em que fortalece de forma duradoura a capacidade de geração de caixa do fundo.

O dividendo se mantém em R$ 0,55/cota, conforme comunicado anteriormente, patamar que deverá prevalecer ao menos até junho de 2026, alinhando a distribuição ao resultado recorrente durante a fase mais ativa de rotação da carteira. A recomposição da reserva acumulada para R$ 0,20/cota reforça a capacidade do fundo de sustentar esse patamar com tranquilidade. Concluída a etapa atual de transição e uma vez consolidado um nível mais elevado e sustentável de geração de caixa, reavaliaremos o dividendo ao longo do segundo semestre de 2026, com expectativa de elevação do patamar de distribuição.

Seguimos convictos de que a maior exposição a CRIs, ativos que oferecem maior previsibilidade de fluxos e carrego, resulta em uma relação risco-retorno mais equilibrada e resiliente, como o desempenho de maio voltou a demonstrar. Nesse sentido, mantemos a projeção de alcançar, até o final do ano, uma alocação total entre 40% e 50% em crédito, reforçando o objetivo de aumentar a recorrência dos resultados e a estabilidade dos rendimentos ao cotista.

Comentário da Gestão

Potencial de Upside

Potencial de upside¹ 40 ,3 %

Atribuição de Performance Acumulada

Performance

Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,67

Dividend Yield *

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo* (R$/cota)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Carteira de Ativos

Alocação por Ativo Imobiliário (% Ativo)

Alocação em Ativos Alvo (% Ativo)

Exposição por Setor (% Ativos Alvo)¹

Carteira de Ativos | FIIs

Para mais detalhes sobre as posições da carteira, acesse a planilha de fundamentos do Fundo.

PATRIA

Exposição por Gestor (% FII)

Alocação por Setor vs. IFIX (% FII)

Carteira de Ativos | CRI

Distribuição por Indexador (% CRI)

PATRIA

Exposição por Setor (% CRI)

Distribuição por Vencimento (% CRI)

Exposição por CRI (% CRI)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento de CRI (1/2)

Detalhamento de CRI (2/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Watchlist

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CRI Cortel

CRI Cortel II (Sr. e Sub.): O CRI Cortel II, emitido em jun/22, em 2 séries (A e B), cada uma com volume de R$ 45 milhões, totalizando volume de emissão de R$ 90 milhões, sendo R$ 70 milhões em séries seniores (CDI + 3,5% a.a.) e R$ 20 milhões em séries subordinadas (CDI + 4,4% a.a.). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O Fundo possui R$ 4,7 milhões de exposição no CRI, sendo R$ 3,5 milhões na série sênior (0,2% do PL) e R$ 1,3 milhões nas séries subordinadas (0,1% do PL).

Update: O CRI está em reestruturação, para prever os seguintes termos: (i) carência no pagamento de Amortização e Juros Remuneratórios durante o período de carência, que será vigente até outubro de 2027 para a Amortização Programada e até dezembro de 2025 para os Juros Remuneratórios (“Período de Carência”), (ii) o reforço de garantia, através da constituição de alienação fiduciária em garantia do imóvel Memorial da Colina e da integralidade das ações detidas pela Terra Santa Administradora de Cemitérios e Imóveis S.A., e a (iii) possibilidade de, caso o índice LTV, ao final do Período de Carência, exceda o índice LTV a ser acordado entre as partes, outorgar nova alienação fiduciária em garantia de outros imóveis e da integralidade da participação societária das respectivas sociedades detentoras ou possuidoras de tais imóveis. Além disso, (iv) limitação de distribuição de dividendos, de novos endividamentos e de novos investimentos enquanto a relação Dívida/EBTIDA não seja saudável, a critério dos investidores; previsão que, (v) no caso de alienações de ativos pela companhia, utilização da integralidade dos recursos para a realização de Amortização Extraordinária; (vi) incremento do monitoramento da operação a partir de janeiro de 2026, por meio do envio de relatórios contábeis, tributários e financeiros pela companhia; (vii) alteração dos Juros Remuneratórios do CRI Cortel, de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5%.

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0% a.a.). O saldo devedor atual é de RS 11,8 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,3 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e que (iii) que estavam em vias os trâmites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, estão sendo realizados os trâmites necessários para que os novos aluguéis em atraso sejam cobertos pela seguradora. Quanto ao CRI, informamos que hoje a operação encontra-se adimplente, com os valores do seguro sendo utilizados para pagamento do CRI, conforme previsto nos documentos da operação.

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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