Relatório Gerencial PSEC11 de janeiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador *

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquid o* R$ 1.400,2 milhões R$ 76,10/cota

Valor de Mercado * R$ 1.180,7 milhões R$ 64,17/cota

0,84x P/VP¹

FII (% do Ativo)

CRI (% do Ativo)

15,4%

95,5% Em ativos alvo

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 2,5 milhões

R$ 0,65

R$ 0,16/cota

82.421

PATRIA

COMENTÁRIO DA GESTÃO

No primeiro mês de 2026 nosso portfólio apresentou retorno patrimonial de +1,5% vs. +2,3% do IFIX, enquanto as cotas no secundário variaram positivamente em +0,4%. Em nossa leitura, a performance patrimonial abaixo do benchmark se explica parcialmente pelo fato de 43% de nossa carteira estar alocada em ativos de menor liquidez (CRI + FIIs Private Placement) que não tem sua precificação atrelada à marcação a mercado de bolsa, a exemplo do nosso portfólio de FIIs líquidos (52% do PL). Assim, considerando apenas a porção liquida de nossa carteira, o retorno teria sido de aproximadamente +2,8%, superando assim o IFIX. Neste sentido, importante relembrar que estes ativos de menor liquidez tem como objetivo entregar resultado acima do mercado em recortes temporais mais amplos, o que pode ser mensurado, por exemplo, pela nossa performance acumulada desde o início do fundo em fevereiro de 2020. Neste período, o retorno acumulado do PSEC é de +36,9% vs. 26,2% do IFIX (pág. 7), ou seja, o retorno acumulado é de 140% do benchmark.

Com base no resultado do último mês foram anunciados R$ 0,65/cota em rendimentos, mantendo o mesmo valor distribuído em dezembro, encerrando o mês com R$ 0,11/cota em reserva de lucros, além de R$ 0,33/cota como ganho de capital não-realizado em cotas de FIIs.

Acerca das principais movimentações de janeiro, seguimos avançando no processo de simplificação e racionalização da carteira, com a venda de R$ 102 milhões (7% do PL) em cotas de FII. Ao todo, em 4 meses pós-consolidação, vendemos R$ 318 milhões em cotas de FII (16% do PL), reduzindo as 118 posições em FIIs que detínhamos ao final de setembro com a consolidação de HGFF e BPFF para as 92 atuais.

PORTFOLIO:

Sobre as movimentações de portfólio, a destinação da venda dos cerca de R$ 102 milhões vendidos foi a aquisição de CRI, praticamente dobrando a participação desta estratégias na carteira (de 8,0% para 15,5%). Ao todo foram 11 CRI, sendo eles: Brookfield, Cabreuva, Carrefour, MRV IV, Colmeira, Conx, Creditas Senior, Creditas Mezanino, Edificatto, Embraed e Plano & Plano (deatlhes nas páginas 12 e 13). Com isso, nossa carteira de CRI passou para um carrego médio de IPCA+10,8% (43% do portfólio), CDI+2,8% (45% do portfólio) e 12% pré-fixada em 14% a.a.. Em linha com a estratégia de aumentar o peso do portfólio de CRI na carteira visando melhor carrego e otimização do fundo. Importante destacar ainda que todos estes CRI estão também presentes nos demais fundos de CRI do Patria.

PERSPECTIVAS:

O movimento de janeiro segue o pilar da nossa estratégia para o momento atual do fundo de i) simplificar a carteira e reduzir a exposição à FIIs listados que não sejam estratégicos da carteira e ii) aumentar a alocação em CRI para aumentar a renda recorrente do fundo visando dar tempo para maturação das teses de FIIs que tem bom potencial de ganho de capital, aumentando o potencial dos dividendos e reduzindo a volatilidade para o investidor, a exemplo do movimento realizado nos últimos meses.

Comentário da Gestão

Potencial de Upside

Potencial de upside¹ 25,9 %

Atribuição de Performance Acumulada

Performance

PATRIA

Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,70

Dividend Yield *

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

15,0% 14,0% 12,3% 12,7% 12,8% 13,3% 13,4% 13,1% 13,9% 12,4% 12,1% 12,2% 12,3% 12,0% 11,1% 11,1% 11,1% 11,3% 11,3% 11,4% 11,4% 10,5% 10,3% 10,2% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Resultado do Fundo* (R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Carteira de Ativos

Alocação por Ativo Imobiliário (% Ativo)

Alocação em Ativos Alvo (% Ativo)

Exposição por Setor (% Ativos Alvo)¹

Carteira de Ativos | FIIs (80%)

Exposição por Gestor (% FII)

Alocação por Setor vs. IFIX (% FII)

Carteira de Ativos | CRI (15%)

Distribuição por Indexador (% CRI)

Exposição por Setor (% CRI)

Distribuição por Vencimento (% CRI)

Exposição por CRI (% CRI)

Detalhamento de CRI (1/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Detalhamento de CRI (2/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Watchlist

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0 a.a.). O saldo devedor atual é de RS 15,2 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 3,2 milhões (0,2% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e que (iii) que estavam em vias os tramites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, estão sendo realizados os tramites necessários para que os novos alugueis em atraso sejam cobertos pela seguradora. Quanto ao CRI, informamos que hoje a operação encontra-se adimplente, com os valores do seguro sendo utilizados para pagamento do CRI, conforme previsto nos documentos da operação.

Todas as operações do Watchlist seguem com as PMTs adimplentes e boas garantias. A equipe de gestão está realizando o acompanhamento próximo aos devedores para que as operações sigam saudáveis e adimplentes.

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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