Relatório Gerencial PSEC11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial

PSEC11 Patria Securities FII

Informações Gerais PSEC11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e complementarmente, em: (i) ações ou cotas de sociedades, (ii) cotas de fundos de investimento em participações ou de fundos de investimento em ações (iii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios; (iv) letras hipotecárias, (v) letras de crédito imobiliário e (vi) letras imobiliárias garantidas, desde que todos estes fundos e veículos de investimento tenham como propósito único atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

1Início das Atividades

Fevereiro 2020

Código de Negociação

PSEC11

CNPJ

35.507.457/0001-71

Cotas Emitidas

18.399.378

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Fundos Gestão Ativa

Gestor*

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador*

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Taxa de Administração Total*

0,925% a.a. sobre o Valor de Mercado^1,2 do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Resumo PSEC11

Patrimônio Líquido* R$ 1.391,0 milhões R$ 75,60/cota

COMENTÁRIO DA GESTÃO

Dezembro foi o terceiro mês completo após o processo de consolidação dos fundos HGFF e BPFF. No mês, o patrimônio líquido² do PSEC obteve retorno de +2,7%, um pouco abaixo do o IFIX (+3,1%), enquanto as cotas no mercado secundário avançaram +3,4%, fazendo com que a relação P/VP encerrasse o ano em para 0.85x, ainda abaixo da média histórica de 0.91x. Com base no resultado do último mês foram anunciados R$ 0,65/cota em rendimentos, mantendo o mesmo valor distribuído em novembro, encerrando o mês com R$ 0,05/cota em reserva de lucros, além de R$ 0,33/cota como ganho de capital não-realizado em cotas de FIIs.

No tocante à performance da carteira em dezembro, é natural que em meses nos quais haja um forte rally de mercado, como em dezembro, nosso PL não supere o benchmark, isso devido a i) o fato de termos ativos ilíquidos como FIIs Private Placemente e CRI na carteira, que hoje juntos respondem por 35% do portfólio, e ii) o fato de FIIs com perfil mais especulativo e maior risco, que não fazem parte de portfolio, usualmente apresentem as maiores altas em meses assim. Assim sendo, prestes a completar 6 anos de vida, o PSEC segue entregando alpha em relação ao IFIX desde seu início em fevereiro de 2020, com retorno acumulado de 149% do benchmark (+34,8% vs. +23.4%).

Acerca das principais movimentações de dezembro, seguimos avançando no processo de simplificação e racionalização da carteira, com a venda de R$ 114,7 milhões (8% do PL) em cotas de FII. Ao todo, em 3 meses pós-consolidação, vendemos R$ 216 milhões em cotas de FII (16% do PL), reduzindo as 118 posições em FIIs que detínhamos ao final de setembro com a consolidação de HGFF e BPFF para as 102 atuais.

Resumo PSEC11

PORTFOLIO:

Sobre as movimentações de portfólio, a destinação da venda dos cerca de R$ 115 milhões vendidos em dezembro foi i) R$ 65 milhões para compra do CRI WTC, ii) R$ 15 milhões para uma operação compromissada com outro FII com taxa de curto prazo (até 1 mês) com taxa de ~200% do CDI, já encerrada no início de janeiro e os restante em caixa para liquidez de outras operações já planejadas para janeiro – todas em CRI.

Sobre o CRI WTC, com taxa CDI + 2,0% a.a. com lastro em CCI dos contratos de venda e compra e de locações do Complexo WTC, localizado às margens do Rio Pinheiros, em São Paulo/SP. O ativo conta com garantias reais robustas, quais sejam, alienação fiduciária de fração ideal do imóvel, cessão fiduciária dos direitos creditórios, alienação fiduciária de cotas e de debêntures e fundo de reserva, além de coobrigação, outorgada pelo Fundo, em garantia das obrigações garantidas das locações. Adicionalmente, em janeiro de 2026, foi acordado em assembleia de investidores o pagamento de um spread adicional de 1,5% a.a., a título de prêmio extraordinário, sobre o saldo devedor da operação, a contar da data da realização da assembleia até a data do evento de resgate, observado o prazo máximo de 30 de junho de 2026.

PERSPECTIVAS:

O movimento de dezembro segue o pilar da nossa estratégia para o momento atual do fundo de i) simplificar a carteira e reduzir a exposição à FIIs que não sejam estratégicos da carteira e ii) aumentar a alocação em CRI para aumentar a renda recorrente do fundo visando dar tempo para maturação das teses de FIIs que tem bom potencial de ganho de capital, aumentando o potencial dos dividendos e reduzindo a volatilidade para o investidor.

Para janeiro, nosso planejamento é vender cerca de R$ 100 milhões em FIIs com a destinação de R$ 85 milhões a 8 operações de CRI. Destas operações, R$ 40 milhões em papéis com taxa média de IPCA+ 9,6% a.a. e R$ 45 milhões em CDI+ 2,5% a.a. - todas com alienação fiduciária dos imóveis e perfil high grade de alocação e que já estão em outros fundos de papel do Patria. No tocante ao numero de posições, nosso objetivo é reduzir para algo próximo a 90 posições vs. as 102 atuais. Tudo mais constante este deverá ser o movimento ao longo dos próximos meses em termos de giro de carteira e alocação dos ativos.

Comentário da Gestão

Potencial de Upside

Potencial de upside¹ 24,9%

Atribuição de Performance Acumulada

Performance

PATRIA

Distribuições (R$/Cota)

Média 12M | R$ 0,70

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

15,0% 15,0% 13,0% 12,3% 12,7% 12,8% 13,3% 13,4% 13,1% 13,9% 12,4% 12,1% 12,6% 12,3% 11,2% 11,1% 11,1% 11,1% 11,3% 11,3% 11,4% 11,4% 10,5% 10,3% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

~~Resultado do Fundo* (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Carteira de Ativos

Alocação por Ativo Imobiliário (% Ativo)

Alocação em Ativos Alvo (% Ativo)

Exposição por Setor (% Ativos Alvo)¹

Carteira de Ativos – FIIs (93%)

~~Exposição por Gestor (% FII)~~

Alocação por Setor vs. IFIX (% FII)

Carteira de Ativos – CRI (3%)

~~Distribuição por Indexador (% CRI)~~

Exposição por Setor (% CRI)

~~Distribuição por Vencimento (% CRI)~~

Detalhamento de CRI

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Watchlist

CRI Medabil

O CRI Medabil, emitido em 28/01/2022, tem um volume de emissão de R$ 20,6 milhões (IPCA + 8,0 a.a.). O saldo devedor atual é de RS 15,2 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 4,2 milhões (0,3% do PL).

No relatório de maio/24 foi informado que: (i) a Medabil estava em recuperação judicial, (ii) que devido à recuperação judicial, a Medabil estava sem pagar aluguel, e que (iii) que estavam em vias os tramites necessários para a liberação do seguro fiança da operação. Com relação aos pontos acima, atualizamos que em setembro/24 foi recebido o primeiro pagamento da seguradora (referente aos valores acumulados em atraso até o momento) e que, desde então, mensalmente, estão sendo realizados os tramites necessários para que os novos alugueis em atraso sejam cobertos pela seguradora. Quanto ao CRI, informamos que hoje a operação encontra-se adimplente, com os valores do seguro sendo utilizados para pagamento do CRI, conforme previsto nos documentos da operação.

Todas as operações do Watchlist seguem com as PMTs adimplentes e boas garantias. A equipe de gestão está realizando o acompanhamento próximo aos devedores para que as operações sigam saudáveis e adimplentes.

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Anexos

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