Relatório Gerencial PVBI11 de fevereiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PVBI11 FII VBI Prime Properties

Informações Gerais PVBI11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis (“Imóveis Alvo”), direitos reais sobre imóveis relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, bem como indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de ações ou cotas de sociedades de propósito específico (“SPE”), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.

PATRIA

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Julho 2020

Código de Negociação PVBI11

Cotas Emitidas

27.130.067

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador*

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total*

Até 1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado¹ do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram +3,8% e +2,4%. No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Comentários da Gestão (1/2)

Fevereiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em fevereiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,56/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,47/cota. Neste mês, resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pela multa de rescisão da Cascione (R$ 0,02/cota).

O rendimento anunciado foi de R$ 0,45/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 06 de março de 2026. Conforme antecipado no último relatório, a saída do Banco ABC e as demais desocupações mapeadas geram pressão adicional sobre fluxo de recebimentos do Fundo. Embora estejamos avançando em tratativas que podem melhorar esse cenário ao longo do ano, entendemos ser prudente manter uma postura conservadora neste momento. Diante disso, nossa expectativa é de que a distribuição seja ajustada já no próximo mês, para um patamar próximo de R$ 0,40/cota até o final do semestre.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Na competência janeiro, tivemos as seguintes movimentações: (i) no ativo Union FL, as entradas de Paralaxe, Veritas, Zagros e Lakeshore. Desta forma, a vacância caiu para 16,5% (física) e 17,3% (financeira). Durante o mês, concluímos uma nova locação no ativo VOC: a Mombak (378 m²), com previsão de entrada em março/26. Ainda, o UBS, que atualmente ocupa 5.398 m² no ativo FL4440, notificou que não renovará o contrato de locação de parte deste espaço (1.531 m² - cerca de 28% da área atual). Para os 3.867 m² remanescentes, seguimos para a etapa de minuta de renovação, assegurando a manutenção de maior parte da ocupação. A desocupação parcial deverá ocorrer em junho/26.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 2,9 bilhões

R$ 107,84

Valor de Mercado*

R$ 2,1 bilhões

Cota de Mercado*

R$ 78,46

P/VP*

ADTV*

0,73x

R$ 7,6 milhões

Dividend Yield (mercado)*

6,9%

Dividend Yield (patrimonial)*

5,0%

Comentários da Gestão (2/2)

Fevereiro 2026

Considerando as movimentações citadas e aquelas anunciadas em relatórios anteriores, projetamos uma vacância de 25,5% em julho/26. Para mais detalhes sobre essas movimentações, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 6.425 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM:

• Em 27/02, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

Indicadores Imobiliários

PATRIA

Nº de edifícios

ABL (m²)*

83.263

Vacância Física*

Nº de locatários

16,5%

52

WALE*

4,7 anos

Vacância Financeira*

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 24.720/m²

17,3%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 227,5/m²

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,47

0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

PATRIA

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

7,6% 7,5% 7,5% 7,9% 8,1% 7,1% 6,9% 7,3% 6,8% 6,6% 6,5% 6,9% 5,7% 5,7% 5,7% 5,6% 5,6% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Resultado

Demonstração de Resultado

~~Resultado do Fundo (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

Considerando os 49,5% do ativo FL 4440 que foi adquirido pelo Fundo através de um FII, o fundo totaliza 97% do PL em Imóveis. As demais posições de Fundos Imobiliários detidas pelo Fundo são posições táticas e representam aproximadamente 1,0% do PL.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 7 ativos, concentrados na região metropolitana de SP e mais de 83 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Carteira de Ativos¹(4/4)

FL4440

PARK TOWER

CIDADE JARDIM

THE ONE

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeadas a devolução parcial do UBS no ativo FL4440 (prevista para junho/26) e a saída do Banco ABC no ativo CJ (prevista para julho/26), o que elevará a vacância física para 25,5%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

PATRIA

Upside de Receita Imobiliária por Cota

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

Em fevereiro, avançamos de forma consistente na estratégia de mitigação da vacância do portfólio, com progressos relevantes nas frentes comerciais em andamento.

No VOC, evoluímos nas minutas de três novas locações, somando cerca de 1.300 m², e seguimos com bom nível de interesse por áreas prontas, ampliando o pipeline comercial. No Union, seguimos avançando em negociações para novas locações, incluindo tratativas em estágio mais maduro para a cobertura e para novos andares da zona baixa, o que deve contribuir para reduzir a vacância nos próximos meses.

Apesar do início positivo, recebemos a comunicação da saída do Banco ABC no CJ, prevista para julho/26. Embora seja uma área relevante, já iniciamos a comercialização e contamos com sondagens iniciais, incluindo um estudo avançado para a locação do 2º andar, mantendo perspectivas favoráveis para o ativo.

No FL 4440, avançamos na renovação dos andares ocupados pelo UBS e realizamos intervenções internas nos andares a serem devolvidos, elevando a qualidade das visitas e o potencial de locação das áreas vagas.

Para 2026, o cenário combina oportunidades e desafios, especialmente na ocupação das áreas ainda disponíveis. Seguiremos focados em acelerar negociações, ampliar demanda e reforçar a atratividade dos ativos, buscando consolidar a carteira e garantir maior estabilidade operacional ao longo do ano.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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