Relatório Gerencial PVBI11 de janeiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

PVBI11 FII VBI Prime Properties

Informações Gerais PVBI11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis (“Imóveis Alvo”), direitos reais sobre imóveis relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, bem como indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de ações ou cotas de sociedades de propósito específico (“SPE”), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.

PATRIA

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Julho 2020

Código de Negociação PVBI11

Cotas Emitidas

27.130.067

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador*

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total*

Até 1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado¹ do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/2) Janeiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,51/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,40/cota. Neste mês, resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pela taxa de comercialização das novas locações do ativo Union FL.

• O rendimento anunciado foi de R$ 0,45/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 06 de fevereiro de 2026. No entanto, a saída do Banco ABC, conforme informado no tópico “Movimentações de Locatários” abaixo, gera pressão adicional sobre fluxo de recebimentos do Fundo. Diante disso, o patamar atual de distribuição poderá ser revisto ao longo do primeiro semestre de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Na competência dezembro, tivemos as seguintes movimentações: (i) no ativo The One, a entrada da Volken Capital; (ii) no ativo Union FL, a entrada da Sten Capital; e (iii) a saída da Cascione do ativo FL4440. Desta forma, a vacância subiu para 17,3% (física) e 17,7% (financeira). Durante o mês, o Banco ABC, locatário do ativo CJ, notificou a rescisão antecipada do seu contrato de locação e iniciou o período de aviso prévio, de modo que a desocupação deverá ocorrer somente em julho/26. Considerando as movimentações citadas e aquelas anunciadas em relatórios anteriores, projetamos uma vacância de 24,1% em julho/26. Para mais detalhes sobre essas movimentações, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 2,9 bilhões

R$ 107,94

Valor de Mercado*

R$ 2,3 bilhões

Cota de Mercado*

R$ 83,48

P/VP*

ADTV*

0,77x

R$ 4,4 milhões

Dividend Yield (mercado)*

6,5%

Dividend Yield (patrimonial)*

5,0%

Comentários da Gestão (2/2)

Janeiro 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 13.330 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM:

• Em 30/01, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

ABL (m²)*

83.263

Vacância Física*

17,3%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

PATRIA

R$ 26.317/m²

Nº de locatários

48

WALE*

4,7 anos

Vacância Financeira*

17,7%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 233,7/m²

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,48

0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

PATRIA

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

7,8% 7,6% 7,5% 7,5% 7,9% 8,1% 7,1% 6,9% 7,3% 6,8% 6,6% 6,5% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,6% 5,6% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

PATRIA

Demonstração de Resultado

~~Resultado do Fundo (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

Considerando os 49,5% do ativo FL 4440 que foi adquirido pelo Fundo através de um FII, o fundo totaliza 97% do PL em Imóveis. As demais posições de Fundos Imobiliários detidas pelo Fundo são posições táticas e representam aproximadamente 1,0% do PL.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 7 ativos, concentrados na região metropolitana de SP e mais de 83 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Carteira de Ativos¹(4/4)

FL4440

PARK TOWER

CIDADE JARDIM

THE ONE

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeado a saída do Banco ABC no ativo CJ, prevista para julho/26, o que elevará a vacância física para 24,1%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

PATRIA

Upside de Receita Imobiliária por Cota

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

O ano de 2026 começa em um ambiente favorável para a continuidade da redução de vacância do portfólio, sustentado pelo avanço consistente de 2025. Nesse período, o Fundo manteve um bom ritmo de ocupação, com negociações que foram desde áreas menores - como no Union - até demandas corporativas mais estruturadas.

Nos ativos FL4440, Vera Cruz e The One, a estratégia de disponibilizar espaços prontos para ocupação imediata mostrou-se eficaz, permitindo atender empresas com prazos curtos e reduzindo a necessidade de obras e ou ofertas turnkey. Esse posicionamento foi reforçado pela locação de 1.800 m² pela ServiceNow no Vera Cruz, que elevou a atratividade do ativo junto a players globais. No Union, seguimos avançando na adaptação de andares maiores para conjuntos de cerca de 300 m², tipologia que vem sendo bem recebida e acelerando as negociações. O início de 2026 confirma a liquidez dessa estratégia, com as locações concluídas em janeiro para Paralaxe (298 m²), Lakeshore (310 m²), Veritas (326 m²) e Zagros (326 m²).

Com esse ponto de partida positivo, 2026 se apresenta como um ano de oportunidades, mas também de desafios, especialmente na ocupação das áreas remanescentes, que exigirão negociações mais elaboradas. A gestão seguirá focada em acelerar processos, ampliar a geração de demanda e fortalecer a atratividade dos ativos, consolidando a carteira e buscando maior estabilidade operacional ao longo do ano.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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