Relatório Gerencial PVBI11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial

PVBI11 FII VBI Prime Properties

Informações Gerais PVBI11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis (“Imóveis Alvo”), direitos reais sobre imóveis relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, bem como indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de ações ou cotas de sociedades de propósito específico (“SPE”), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.

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Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Julho 2020

Código de Negociação PVBI11

Cotas Emitidas

27.130.067

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador*

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total*

Até 1,0% a.a. sobre o Valor de Mercado¹ do Fundo, sendo 0,80% repassado ao Gestor

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/2)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,53/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,43/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

• O rendimento anunciado foi de R$ 0,45/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 08 de janeiro de 2026. Com isso, a reserva acumulada não distribuída do Fundo diminuiu para R$ 0,22/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Não tivemos movimentações de locatários na competência novembro, desta forma a vacância permaneceu em 16,5% (física) e 17,7% (financeira). Durante o mês, concluímos quatro novas locações no ativo Union FL: Sten Capital (608 m²), Paralaxe (298 m²), Veritas (326 m²) e Zagros (326 m²). Com esses 1.557 m² ocupados (779 m² considerando a fração ideal de 50% do ativo), a vacância do Union FL passará para 50,3%. Considerando as movimentações citadas e aquelas anunciadas em relatórios anteriores, projetamos uma vacância de 18,8% em fevereiro/26. Para mais detalhes sobre essas movimentações, clique aqui.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 2,9 bilhões

Valor de Mercado*

R$ 107,75

R$ 2,2 bilhões

Cota de Mercado*

R$ 82,00

P/VP*

ADTV*

0,76x

R$ 4,8 milhões

Dividend Yield (mercado)*

6,6%

Dividend Yield (patrimonial)*

5,0%

Comentários da Gestão (2/2)

Dezembro 2025

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 4.071 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

7

ABL (m²)*

83.263

Vacância Física*

16,5%

Preço médio do Portfólio (mercado)

R$ 25.896/m²

PATRIA

Nº de locatários

43

WALE*

4,7 anos

Vacância Financeira*

17,6%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 228,2/m²

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,49

0,55 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

PATRIA

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

9,2% 7,8% 7,6% 7,5% 7,5% 7,9% 8,1% 7,1% 6,9% 7,3% 6,8% 6,6% 6,3% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,6% 5,6% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado

~~Resultado do Fundo (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

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Carteira (em R$ milhões)

Considerando os 49,5% do ativo FL 4440 que foi adquirido pelo Fundo através de um FII, o fundo totaliza 97% do PL em Imóveis. As demais posições de Fundos Imobiliários detidas pelo Fundo são posições táticas e representam aproximadamente 1,0% do PL.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 7 ativos, concentrados na região metropolitana de SP e mais de 83 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Carteira de Ativos¹(4/4)

FL4440

PARK TOWER

CIDADE JARDIM

THE ONE

Comercial | Movimentações¹

PATRIA

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

PATRIA

Upside de Receita Imobiliária por Cota

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

O Fundo segue ganhando tração comercial na ocupação dos espaços vagos, com propostas qualificadas, desde áreas menores - como nas últimas transações no Union - até demandas mais robustas, que exigem negociações estruturadas e estudos técnicos mais aprofundados, refletindo o nível de decisão envolvido. Destacam-se as locações para Sten Capital e Paralaxe, ambas no Union, evidenciando a boa aceitação da tipologia de conjuntos.

Nos ativos FL4440, Vera Cruz e The One, a oferta de espaços prontos e a flexibilidade de layout elevam a competitividade. Além disso, há flexibilidade para customização de áreas, permitindo atender também demandas por escritórios menores. Essa agilidade operacional aumenta a competitividade do fundo e contribui para a geração de valor direto aos cotistas. No Union, estamos reconfigurando andares maiores para atender a demanda por conjuntos de 300 m² - uma tipologia que tem sido bem recebida pelos potenciais inquilinos.

Encerramos 2025 com avanços relevantes e desafios para 2026, especialmente na ocupação das áreas vagas e na condução de negociações mais complexas. A estratégia seguirá focada em acelerar a prospecção e os processos, ampliando a eficiência do portfólio e na estabilidade operacional do Fundo.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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