Relatório Gerencial RBFM11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial RBFM11

Rio Bravo Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

ÍNDICE NAVEGÁVEL

INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 17.329.029/0001-14

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR • Rio Bravo

Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO • 0,78%

a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 35.000 - reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

TAXA DE PERFORMANCE • 20% sobre o que

exceder IPCA + Média do Yield IMA-B 5

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$ 227.531.862,94 (ref.

setembro)

INÍCIO DO FUNDO • 06/05/2013

QUANTIDADE DE COTAS • 18.746.075

QUANTIDADE DE EMISSÕES REALIZADAS • 3

NÚMERO DE COTISTAS • 20.135

Tese de Investimento

O RBFM11 é um fundo com DNA fundamentalista que investe em um portfólio diversificado com foco em geração de renda.

PORTFÓLIO DIVERSIFICADO E DE ALTA QUALIDADE

Portfólio de fundos e outros ativos imobiliários criteriosamente selecionado capaz de gerar renda recorrente no longo prazo com nível moderado de risco.

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INVESTIMENTOS EM 3 ESTRATÉGIAS DIFERENTES

Posições estratégicas - foco maior no longo prazo; Estratégia tática - objetivo de auferir ganho de capital em curto/médio; Estratégia high yield posições com um maior retorno e, consequentemente, um maior risco.

GESTÃO ATIVA E QUALIFICADA

A Rio Bravo conta com mais de 20 anos de atuação no mercado de FIIs.

Track Record em Fundos de Fundos Imobiliários de mais de 10 anos.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

PRINCIPAIS FUNDOS LISTADOS

Corporativo Varejo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Shopping

Shopping Pátio Higienópolis FII SHPH11

Fundo Imobiliário de Shopping localizado na região de Higienópolis - SP

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária RBFM11

Fundo Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade

RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

R$ 12,14

Cota Patrimonial

R$ 9,82

Fechamento do Mês

13,2%

Planilha de Fundamentos

Dividend Yield¹ anualizado

211.675

Volume médio diário negociado (R$)

R$ 227,53 milhões Patrimônio Líquido

R$ 184,09 milhões Valor de Mercado

0,81 P/VP

8,1%

Retorno dos últimos 12 meses² (Cota Patrimonial)

12,7%

Retorno dos últimos 12 meses³ (Cota a Mercado)

DESTAQUES DO MÊS

ALFA EM RELAÇÃO AO IFIX

O Fundo apresenta rentabilidade acumulada de 8,11%, contra 5,10% do IFIX, nos últimos 12 meses.

MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO

O Fundo vem distribuindo R$ 0,108/cota nos últimos meses.

POTENCIAL DE UPSIDE

Potencial de upside de 44,4% considerando a convergência da cota mercado do Fundo e dos ativos investidos ao valor patrimonial.

¹Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

²Considera cota patrimonial ajustada.

³Considera cota mercado ajustada aos dividendos.

⁴Os dados não configuram promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Cenário Doméstico

Fiscal e inflação

Em setembro, o Copom reduziu a taxa Selic em 0,25p.p., para 13,75% a.a.. A decisão veio em linha com as expectativas do mercado, refletindo a desaceleração recente nos preços e na atividade. Ainda assim, o Comitê reforçou que a condução da política monetária permanece altamente dependente da evolução dos dados, diante de um cenário marcado por maior incerteza e por um balanço de riscos com assimetria altista para a inflação. Nesse contexto, a desancoragem das expectativas, a resiliência da inflação de serviços e os riscos associados ao clima e ao ambiente externo permanecem como pontos de atenção. Esses fatores condicionam a avaliação dos próximos passos da política monetária.

A inflação de agosto registrou recuo de 0,32%, acumulando uma alta nos últimos doze meses de 4,22%. O resultado foi pontualmente beneficiado pelo bônus de Itaipu nas contas de energia elétrica. Os preços de serviços subjacentes e intensivos em mão de obra, em contrapartida, apresentaram maior aceleração, sugerindo que o processo de desinflação segue demandando cautela. O IPCA-15 de setembro registrou avanço de 0,70%, acima das expectativas de mercado.

No campo fiscal, o setor público consolidado apresentou déficit primário de R$10bi em agosto, acumulando um déficit de R$82,1Bi ou 0,62% do PIB nos últimos 12 meses. A Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) atingiu 82,9% do PIB em agosto, apresentando avanço de 4,2p.p. no ano de 2026.

Atividade econômica e mercado de trabalho

O PIB apresentou um crescimento de 0,5% no 2T26, perdendo fôlego e reforçando sinais de desaceleração na atividade econômica. O resultado foi impulsionado pelo avanço da agropecuária, enquanto indústria e serviços apresentaram um desempenho mais moderado. No Boletim Focus, houve uma revisão para baixo do PIB em 2026, de 1,92% para 1,86%.

Os dados do mercado de trabalho, em contrapartida, seguem apresentando maior resiliência. O desemprego se manteve em 5,3% no trimestre encerrado em agosto e a renda média dos trabalhadores apresentou um avanço de 0,7% no mesmo período.

Cenário Externo

As tensões no Oriente Médio continuaram exercendo pressão sobre os preços do petróleo, que atingiu US$ 108 por barril no início do mês. O cenário ainda permanece incerto, diante da ausência de perspectivas de um acordo entre as partes.

Nos Estados Unidos, o índice de preços ao consumidor (CPI) e ao produtor (PPI) de agosto vieram acima do esperado, registrando altas de 0,4% e 0,36%, respectivamente. A maior resiliência da inflação, somada à disparada dos preços do petróleo e ao discurso restritivo de Kevin Warsh no Simpósio de Jackson Hole, elevou as expectativas do mercado de uma nova alta no juro em setembro, que veio a se confirmar na segunda semana do mês. O Fed elevou o juro nos EUA para a faixa de 3,75% a 4,00%a.a., após cinco reuniões consecutivas sem alterações na taxa.

As Treasuries apresentaram forte abertura ao longo do mês, refletindo a alta dos preços do petróleo e a divulgação de dados de atividade econômica mais fortes do que o esperado. Nesse contexto, houve um aumento das expectativas do mercado quanto à possibilidade de novas altas de juros pelo Fed ainda neste ano.

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Mercado de Fundos Imobiliários

Em setembro, o IFIX apresentou uma queda de 0,20%, acumulando um retorno no ano de -0,53%. No mês, o resultado do índice foi impactado negativamente pelo desempenho dos fundos de CRI e positivamente pelos fundos de tijolo.

A queda dos fundos de recebíveis refletiu o desempenho negativo dos fundos que possuem uma carteira mais exposta ao IPCA, de -1,10%, comparativamente ao desempenho mais estável dos fundos mais expostos ao CDI, de -0,01%. A desaceleração da inflação apresentada nos últimos meses e a deflação de agosto foram os principais motivadores por trás da queda dos FIIs de papel IPCA+, uma vez que esse movimento tende a pressionar temporariamente a distribuição de dividendos de alguns desses fundos. Entretanto, a aceleração de 0,70% do IPCA-15 em setembro reforça a perspectiva de que esse impacto seja temporário. Continuamos enxergando boas perspectivas para os FIIs de papel majoritariamente indexados ao IPCA, principalmente os que possuem carteiras com perfil de risco menos elevado, contando com devedores robustos e sólidas estruturas de garantias imobiliárias. Grande parte desses fundos estão negociando com desconto frente ao valor patrimonial, o que confere a classe um potencial de upside interessante, além de um carrego elevado.

Os FIIs de tijolo apresentaram uma alta no mês de 0,33% diante do fechamento da curva de juros real, representada pelos cupons das NTN-Bs (títulos do Tesouro IPCA+). A alta do setor corporativo foi a mais expressiva e reflete a evolução positiva dos indicadores operacionais da classe, como a redução da vacância, além da reprecificação da cotação desses FIIs que ainda negociam com elevado desconto em relação aos seus valores patrimoniais.

A queda do IFIX no mês e o fechamento da curva de juros real resultou em uma ampliação do prêmio de risco dos FIIs, representado pela diferença entre o dividend yield do IFIX vs o cupom da NTN-B longa. Em comparação com a média histórica, esse diferencial voltou a níveis bastante elevados:

Cupom Tesouro IPCA + (NTN-B)

Diferença DY IFIX vs Cupom NTN-B 2035

Embora a curva de juros tenha apresentado maior volatilidade em meio ao cenário macroeconômico desafiador, mantemos nossa visão de que, no médio prazo, um movimento de fechamento mais estrutural da curva tende a criar um ambiente mais favorável para os fundos imobiliários, com potencial de valorização relevante dos ativos.

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária

Performance do Fundo no mês

Em setembro, o RBFM11 apresentou um retorno de -0,22% considerando a valorização da cota mercado ajustada aos dividendos. A performance da cota patrimonial ajustada aos dividendos foi de 0,79% no mês, enquanto a performance do IFIX foi de -0,20%. No ano, a performance da cota patrimonial ajustada aos dividendos do RBFM11 acumula uma alta de 1,07% enquanto o IFIX registra um retorno de -0,53%.

0,70% 0,12% 0,08% 0,01% -0,02% -0,10% 0,79% Renda Fixa Papel Despesas 0,00% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50% 0,60% 0,70% 0,80% 0,90% 1,00% Atribuição da Performance Mensal por Segmento

Papel: A alta foi majoritariamente impactada pelos FIIs de CRI com uma carteira mais indexada ao CDI (0,05%) vs -0,04% dos FIIs de CRI mais indexados ao IPCA. O resultado no mês foi principalmente impulsionado por XPCI11 (+0,08%) e pelo CRI FGR (+0,07%).

Desenvolvimento

Total

Tijolo: A alta no mês foi majoritariamente impactada pelo desempenho positivo dos FIIs corporativos (+0,33%) e pelos FIIs de varejo (+0,24%). Os principais destaques foram o RBVA11 (+0,27%) e RCRB11 (+0,16%).

FOFs/FII Multiestratégia: Os FOFs e os fundos multiestratégia contribuíram para uma alta de 0,04% da carteira. O resultado foi positivamente impactado pelo CXRI11 (+0,03%) e CRFF11 (+0,01%).

Desenvolvimento: A queda de -0,02% do segmento foi impactada pelo retorno de TGAR11.

FOFs/ Multiestratégia

Movimentações realizadas no mês

Tijolo

Em setembro, realizamos um investimento de R$3,8MM em VBI Prime Properties (PVBI11), aumentando a exposição ao fundo para 1,9%PL. O investimento foi realizado com viés tático, uma vez que o fundo passou a negociar com uma relação de desconto muito acentuada frente ao seu valor patrimonial e ao custo de reposição de seus ativos. O PVBI11 possui um portfólio de ativos corporativos de excelente qualidade, composto majoritariamente por imóveis AAA localizados em regiões primárias de São Paulo. O fundo não possui nenhuma alavancagem e está atualmente com 20% de vacância física, o que confere ao seu resultado um potencial de incremento relevante mediante novas locações. Investimos em PVBI11 ao preço médio de R$20.920/m², com cerca de 37% de deságio frente ao valor de avaliação de seus ativos.

Resultado e Distribuição de dividendos do Fundo no mês

No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,108/cota, e a distribuição anunciada foi de R$0,108/cota, o que corresponde a um dividend yield de 13,2% a.a.. O fundo conta com uma reserva de resultado de R$0,013/cota no semestre e R$0,24/cota desde o início da gestão Rio Bravo, o que gera conforto para as distribuições futuras.

A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre, estando a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores. A legislação vigente impõe uma distribuição semestral mínima de 95% dos lucros auferidos em regime caixa.

Guidance de Distribuição de Rendimentos

Abaixo, divulgamos o guidance de rendimentos para o segundo semestre de 2026, mantendo a banda superior e inferior. É importante ressaltar que o guidance não configura promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Guidance de Distribuição - RBFM11

PERSPECTIVA DE UPSIDE – DUPLO DESCONTO

Atualmente, o RBFM11 negocia com um "duplo desconto" no mercado secundário. O que isso significa?

• O patrimônio líquido do RBFM11 reflete a marcação a mercado das cotas de FIIs que o fundo tem em sua carteira. Parcela destas cotas investidas negociam com deságio no mercado secundário em relação aos seus respectivos valores patrimoniais. A cota mercado do RBFM11, por sua vez, também negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial.
• Logo, há uma oportunidade de upside duplo ^¹ da cota RBFM11 , sendo o primeiro sendo capturado pela valorização das cotas investidas e o segundo pela valorização da própria cota mercado do RBFM11.

Potencial de upside

A cota patrimonial do RBFM reflete a cotação à mercado dos FIIs que compõem o portfólio.

Considera a valorização das cotas de FII do portfólio aos seus valores patrimoniais + valorização da cota mercado do RBFM para a sua patrimonial.

COMPOSIÇÃO DO DESÁGIO

¹Os dados não configuram promessa ou garantia de rentabilidade futura.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de Resultado nos Últimos 12 Meses

^& lt;sup>1</sup> Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Distribuição por cota R$ 0,108

(Anunciado: 30/09 Pago: 15/10)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidadede pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Dividend Yield Anualizado de 13,2% na cota mercado

¹Para fins de comparabilidade, os valores anteriores ao split foram devidamente ajustados.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Rio Bravo

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Período do comparativo: último dia útil de agosto/2019 até o dia útil de setembro/2026.

Volume médio diário negociado de

0,21 (Em milhões R$)

Número de cotistas

Em fevereiro de 2020, o fundo realizou uma emissão de cotas com o propósito de readequar a carteira assumida pela Rio Bravo em 2019. Desconsiderado o efeito da emissão, o fundo apresenta rentabilidade acumulada de 65,25%, contra 42,94% do IFIX, desde o início da gestão Rio Bravo.

CARTEIRA DO FUNDO

Alocação Carteia RBFM11 x Carteira IFIX

¹Considera o percentual do Patrimônio Líquido do Fundo.

²Considera o percentual de alocação em FIIs e renda fixa.

CARTEIRA DO FUNDO

Target de Alocação por Estratégia²

^& lt;sup>1</sup> A alocação por classe de ativo é calculada sobre o montante investido em cotas de FII somado ao montante investido em renda fixa.

^& lt;sup>2</sup> Considera o montante investido em cotas de FII.

CARTEIRA DO FUNDO

CRI FGR – Jardins Grécia (26E2096092)

Residencial

FRG Incorporações

Alienação Fiduciária; Cessão Fiduciária de 100% dos Recebíveis; Aval da FGR Incorporações S.A.; Aval dos sócios PF da FGR Incorporações S.A.; Fundo de Despesas, Fundo de Reserva e Fundo de Juros;

Em 31 de julho de 2019, por meio de quórum qualificado, foi aprovada a aquisição ou alienação no mercado secundário, bem como a subscrição no mercado primário de Cotas de Fundos de investimento geridos ou administrados pela Rio Bravo.

Com o objetivo de trazer uma maior clareza para os investidores quanto aos critérios máximos que foram estabelecidos, a gestão do Rio Bravo Multiestratégia Fundo de Investimento decidiu por deixar mais evidente para os cotistas tais concentrações e os limites máximos que foram definidos.

Rio Bravo

ALOCAÇÃO DA CARTEIRA

Alocação Atual vs Referencial (% PL)

Tijolo

• Ativos imobiliários físicos , como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e imóveis de varejo.
• Portfólios bem localizados, em regiões consolidadas

Papel (CRIs e FIIs de CRI)

• Portfólios com operações de crédito com sólidos devedores e estruturas robustas de garantias .
• Foco em carteiras High Grade/Middle indexadas ao IPCA ou CDI

FOF e Multiestratégias

• Cotas de FIIs com portfólios diversificados , combinando diferentes segmentos e estratégias (tijolo e papel).

Desenvolvimento

• Investimentos em ativos em desenvolvimento , visando posterior venda e captura de ganho de capital.

Ações

• Investimentos em ações de companhias imobiliárias listadas , como administradoras e proprietárias de shoppings, construtoras e incorporadoras, buscando ganho de capital .

Anexo

DESEMPENHO DA COTA PATRIMONIAL AJUSTADA AOS DIVIDENDOS

^* Em fevereiro de 2020, o fundo realizou uma emissão de cotas com o propósito de readequar a carteira assumida pela Rio Bravo em 2019. Desconsiderado o efeito da emissão, o fundo apresenta rentabilidade acumulada de 65,25%, contra 42,94% do IFIX, desde o início da gestão Rio Bravo.

Aqui, o futuro é concreto.

Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. • Este material tem um caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. • Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC. • Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. • Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. • A Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste site. • Todo o material aqui contido, incluindo os textos, gráficos, imagens e qualquer outro material de comunicação audiovisual são de propriedade única e exclusiva da Rio Bravo, bem como quaisquer informações, relatórios, produtos e serviços, que conjuntamente compõem valiosa propriedade intelectual da Rio Bravo. • Não é permitido qualquer tipo de adulteração sem o expresso e escrito consentimento da Rio Bravo, sob pena de se tratar clara infração aos direitos de propriedade da Rio Bravo, acarretando as devidas sanções legais. • As informações aqui contempladas não constituem qualquer tipo de oferta ou recomendação de investimento. • A Rio Bravo não é responsável por qualquer utilização não autorizada do material e das informações aqui dispostas.

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