Relatório Gerencial RBFM11 de julho de 2026

Relatório Gerencial RBFM11

Rio Bravo Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

JULHO 26

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Guidance e Movimentações 10
• Perspectiva de Upside 11
• Resultados e Distribuição 12
• Desempenho da Cota e Volume 14
• Rentabilidade 14
• Carteira do Fundo 16
• Alocação da Carteira 17
• Anexo 19
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 17.329.029/0001-14

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR • Rio Bravo

Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO • 0,78%

a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 35.000 - reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

TAXA DE PERFORMANCE • 20% sobre o que

exceder IPCA + Média do Yield IMA-B 5

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$ 231.394.227,35 (ref.

julho)

INÍCIO DO FUNDO • 06/05/2013

QUANTIDADE DE COTAS • 18.746.075

QUANTIDADE DE EMISSÕES REALIZADAS • 3

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NÚMERO DE COTISTAS • 21.058

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

Tese de Investimento

O RBFM11 é um fundo com DNA fundamentalista que investe em um portfólio diversificado de fundos imobiliários com foco em geração de renda.

PORTFÓLIO DIVERSIFICADO E DE ALTA QUALIDADE

Portfólio de fundos e outros ativos imobiliários

criteriosamente

selecionado capaz de

gerar renda recorrente no

longo prazo com nível

moderado de risco.

INVESTIMENTOS EM 3 ESTRATÉGIAS DIFERENTES

Posições estratégicas - foco

Estratégia tática - objetivo

de auferir ganho de capital em curto/médio;

Estratégia high yield -

posições com um maior

retorno e,

consequentemente, um

maior risco.

GESTÃO ATIVA E QUALIFICADA

A Rio Bravo conta com mais de 20 anos de atuação no mercado de FIIs.

Track Record em Fundos de Fundos Imobiliários de mais de 10 anos.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

IMOBILIÁRIO

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária RBFM11

Fundo Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

R$ 12,34 Cota Patrimonial

383.304 Volume médio diário negociado (R$)

R$ 10,39 Fechamento do Mês

R$ 231,39 milhões Patrimônio Líquido

12,47% Dividend Yield¹ anualizado

R$ 194,77 milhões Valor de Mercado

0,84 P/VP

15,1% Retorno dos últimos 12 meses² (Cota Patrimonial)

17,1% Retorno dos últimos 12 meses³ (Cota a Mercado)

2Considera cota patrimonial ajustada Considera cota patrimonial ajustada.

³Considera cota mercado ajustada aos dividendos.

¹Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Cenário Doméstico

Fiscal e inflação

Em julho, o conflito entre Estados Unidos e Irã e as incertezas no cenário eleitoral e fiscal continuaram pressionando os ativos domésticos. Em contrapartida, os indicadores mais recentes de inflação mostraram uma composição mais favorável, fortalecendo as expectativas do mercado de um corte nos juros na reunião do Copom de agosto.

O IPCA de junho surpreendeu positivamente ao registrar alta de apenas 0,16% no mês, acumulando um desempenho de 4,64% em 12 meses. O resultado foi favorecido, principalmente, pela queda de 0,24% nos preços de alimentos e bebidas, refletindo os efeitos da safra de inverno diante de condições climáticas mais favoráveis. O IPCA-15 de julho também apresentou um desempenho benigno, subindo 0,06%, muito abaixo do esperado. Esse conjunto de indicadores levou o Boletim Focus a revisar as projeções para o IPCA de 2026 de 5,33% para 5,12%.

Apesar da melhora recente do quadro inflacionário, permanecem riscos relevantes para a trajetória dos preços. Dentre eles, destacam-se os possíveis impactos do fenômeno “El Niño” sobre a produção agrícola, com potencial de pressionar os preços dos alimentos, e a alta das commodities energéticas em decorrência do conflito no Oriente Médio. Esse conjunto de fatores mantém elevado o nível de incerteza em relação ao cenário inflacionário e reforça a necessidade de uma condução cautelosa da política monetária pelo Banco Central.

No campo fiscal, o resultado primário de junho foi deficitário em R$55,3Bi, e a Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) avançou de 81,1% para 81,9% do PIB. Os dados seguem evidenciando uma fragilidade das contas públicas e um cenário desafiador para a consolidação fiscal.

Atividade econômica e mercado de trabalho

O IBC-Br, indicador considerado como uma prévia do PIB, registrou alta de 0,1% em maio em comparação a abril. O resultado foi impulsionado pelo avanço da indústria (+0,4%) e do setor de serviços (+0,1%), enquanto a agropecuária apresentou contração de 1%. No Boletim Focus, houve uma manutenção da projeção do PIB para 2026 de 1,99%.

No mercado de trabalho, a taxa de desemprego recuou para 5,4% no trimestre encerrado em junho, enquanto o rendimento médio real dos trabalhadores permaneceu estável. Em conjunto, os indicadores seguem apontando para um mercado de trabalho resiliente, o que tende a sustentar pressões sobre a inflação.

Cenário Externo

Ao longo do mês de julho, as tensões no Oriente Médio se intensificaram após o anúncio do fim do cessar-fogo pelo presidente dos Estados Unidos. A notícia, seguida por uma nova escalada de ataques, impulsionou o preço do petróleo para US$ 100/barril, o maior patamar desde maio de 2026. Após um período de elevada volatilidade nos mercados em razão do conflito, Donald Trump anunciou a suspensão de novos ataques ao território iraniano, reforçando as expectativas de retomada das negociações entre as partes. Apesar desse movimento, o cenário segue bastante instável. As sucessivas interrupções e retomadas das tratativas de paz têm ampliado as incertezas e contribuído para a manutenção da volatilidade nos mercados.

A inflação ao consumidor (CPI) nos Estados Unidos recuou 0,4% em junho, refletindo, principalmente, a queda dos preços de energia. Em contrapartida, o núcleo do CPI, que exclui os componentes mais voláteis, como alimentos e energia, permaneceu estável no mês. No atacado, o índice de preços ao produtor (PPI) também apresentou recuo de 0,3%, enquanto seu núcleo registrou alta de 0,2%. Embora os indicadores tenham vindo abaixo das expectativas, a inflação ainda apresenta pressões de alta, especialmente decorrentes de choques de oferta provocados pelo conflito no oriente médio.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Nesse contexto, o Fed manteve a taxa de juros na faixa de 3,50% a 3,75% ao ano. A decisão, contudo, não foi unânime: três dos 12 membros do comitê votaram a favor de uma elevação dos juros. O comunicado, por sua vez, não trouxe novas indicações sobre a trajetória futura da política monetária, mantendo o tom de dependência dos próximos dados econômicos para a condução das decisões.

Mercado de Fundos Imobiliários

Em julho, o IFIX recuou 0,32%, acumulando um retorno no ano de 1,14%. No mês, os segmentos que mais contribuíram para o resultado do índice foram os fundos de shopping, lajes corporativas e FOF.

Retorno do IFIX por setor - Junho 2026

O mercado de fundos imobiliários apresentou maior volatilidade ao longo do mês, especialmente na segunda quinzena, em meio à intensificação das tensões geopolíticas no Oriente Médio. Esse movimento contribuiu para a abertura da curva de juros real, pressionando os ativos mais sensíveis às oscilações dessas taxas, como os fundos imobiliários.

Como consequência, os fundos que compõem o IFIX passaram a negociar com um desconto médio de 14,3% em relação ao valor patrimonial. Historicamente, níveis de desconto dessa magnitude estiveram associados a períodos de maior incerteza macroeconômica e, em diversos momentos, também refletiram uma deterioração dos fundamentos do mercado imobiliário, como aumento da vacância, revisões negativas dos valores de locação e enfraquecimento da demanda por espaços.

No entanto, o cenário atual apresenta características distintas. Conforme destacado no último relatório gerencial do fundo (acesse aqui), os principais indicadores do mercado imobiliário permanecem favoráveis aos proprietários de imóveis. No segmento corporativo e logístico, a vacância segue em níveis historicamente baixos e em trajetória de queda, a absorção líquida continua positiva e o volume de novas entregas permanece controlado. Assim, avaliamos que a recente desvalorização das cotas dos FIIs decorre, principalmente, da elevação do prêmio de risco exigido pelos investidores em um contexto de juros reais próximos aos maiores patamares da última década, e não de uma deterioração dos fundamentos do setor.

Na nossa avaliação, esse descasamento entre preço e fundamento cria oportunidades relevantes para investidores com horizonte de médio e longo prazo, especialmente em fundos com portfólios de ativos de alta qualidade, gestão qualificada, baixa alavancagem e elevada capacidade de geração recorrente de renda.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

P/BV FIIs de Tijolo e Papel

Seguimos adotando uma estratégia de alocação criteriosa, priorizando ativos de elevada qualidade e fundamentos resilientes. Em nossa visão, o desconto de -15,8% em que o RBFM11 é negociado no mercado secundário não reflete adequadamente a qualidade de seu portfólio, sua capacidade recorrente de geração de rendimentos e nem o seu potencial de geração de valor no longo prazo.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária

Performance do Fundo no mês

Em julho, o RBFM11 apresentou um retorno de -0,02%, considerando a valorização da cota mercado ajustada aos dividendos. A performance da cota patrimonial ajustada aos dividendos foi de -0,32% no mês, em linha com a performance do IFIX de -0,32%. No ano, a performance da cota patrimonial ajustada aos dividendos do RBFM11 acumula uma alta de 0,98%.

Atribuição da Performance Mensal por Segmento (% PL)

Papel: A queda foi majoritariamente impactada pelos FIIs de CRI com uma carteira mais indexada ao IPCA (-0,22%) vs - 0,09% dos FIIs de CRI mais indexados ao CDI. Os fundos que mais impactaram a performance do segmento de papel no mês foram RBRY11 (-0,12%) e RBHY11 (-0,11%).

Tijolo: A queda no mês foi majoritariamente impactada pelos FIIs de logística (+0,29%) e shopping (+0,04%). Na ponta negativa, os segmentos de lajes corporativas e varejo contribuíram para uma queda de 0,12% e 0,09% da carteira, respectivamente.

FOFs/FII Multiestratégia: Os FOFs contribuíram para uma queda de 0,24% da carteira e os FIIs multiestratégia contribuíram para uma alta de 0,04%. Nos destaques positivos, está o CPTS11 (+0,04%).

Desenvolvimento: A queda de -0,02% do segmento foi impactada pelo retorno de TGAR11.

Movimentações realizadas no mês

Em julho, concluímos a alocação em BTG Crédito Imobiliário (BTCI11), que passou a representar 3,39%PL. Conforme relatado em nosso último relatório gerencial, o aumento da exposição ocorreu diante da alta qualidade de seu portfólio e do desconto elevado que o fundo passou a negociar frente ao seu valor patrimonial.

No mês, tivemos a amortização parcial do Invista Industrial FII (antigo XP Industrial – XPIN11), que foi paga parte em cotas de XP Log (XPLG11) e parte em dinheiro. Dessa forma, tivemos um aumento da nossa posição em XPLG11, que passou a representar 4,38%PL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Resultado e Distribuição de dividendos do Fundo no mês

No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,123/cota, e a distribuição anunciada foi de R$0,108/cota, o que corresponde a um dividend yield de 12,5% a.a.. Com isso, o fundo iniciou o semestre com uma reserva de resultado de R$0,015/cota. Desde o início da gestão Rio Bravo, a reserva acumulada do fundo é de R$0,25/cota .

A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre, estando a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores. A legislação vigente impõe uma distribuição semestral mínima de 95% dos lucros auferidos em regime caixa.

Guidance de Distribuição de Rendimentos

Abaixo, divulgamos o novo guidance de rendimentos para o segundo semestre de 2026, mantendo a banda superior e inferior. É importante ressaltar que o guidance não configura promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Guidance de Distribuição - RBFM11

PERSPECTIVA DE UPSIDE – DUPLO DESCONTO

Atualmente, o RBFM11 negocia com um "duplo desconto" no mercado secundário. O que isso significa?

O patrimônio líquido do RBFM11 reflete a marcação a mercado das cotas de FIIs que o fundo tem em sua carteira. Parcela destas cotas investidas negociam com deságio no mercado secundário em relação aos seus respectivos valores patrimoniais. A cota mercado do RBFM11, por sua vez, também negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial.

Logo, há uma oportunidade de upside duplo^¹ da cota RBFM11, sendo o primeiro sendo capturado pela valorização das cotas investidas e o segundo pela valorização da própria cota mercado do RBFM11.

Potencial de upside

A cota patrimonial do RBFM reflete a cotação à mercado dos FIIs que compõem o portfólio.

Considera a valorização das cotas de FII do portfólio aos seus valores patrimoniais + valorização da cota mercado do RBFM para a sua patrimonial.

COMPOSIÇÃO DO DESÁGIO

¹Os dados não configuram promessa ou garantia de rentabilidade futura.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.³ Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

R$ 0,108

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente,no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa,conforme legislaçãovigente. Ou seja,no máximo5% do resultadogerado no semestre pode ficarretido no caixa do Fundo para liquideze investimentos. A gestão do Fundo pode optar pelamelhor forma de distribuir os resultados durante o semestree fica,portanto,a seu critério linearizara distribuição de proventos com o objetivode buscar a previsibilidadede pagamentosaos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Ganho de capital não realizado por cota

Dividend Yield

Anualizado de

12,5%

na cota mercado

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Rio Bravo (Set 2019)

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura . Período do comparativo : último dia útil de agosto/ 2019 até o dia útil de ju lho /2026 .

Volume médio diário negociado de 0,38 (Em milhões R$)

Número de cotistas

*Em fevereiro de 2020, o fundo realizou uma emissão de cotas com o propósito de readequar a carteira assumida pela Rio Bravo em 2019. Desconsiderado o efeito da emissão, o fundo apresenta rentabilidade acumulada de 65,10%, contra 45,35% do IFIX, desde o início da gestão Rio Bravo.

Alocação Atual vs Referencial (% PL)

Alguns FIIs da carteira

Ações

Tijolo

Ativos imobiliários físicos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e imóveis de varejo.

• Portfólios bem localizados, em regiões consolidadas

Papel (CRIs e FIIs de CRI)

• Portfólios com operações de crédito com sólidos devedores e estruturas robustas de garantias.

Foco em carteiras High Grade/Middle indexadas ao IPCA ou CDI

FOF e Multiestratégias

• Cotas de FIIs com portfólios diversificados, combinando diferentes segmentos e estratégias (tijolo e papel).

Desenvolvimento

Investimentos em ativos em desenvolvimento, visando posterior venda e captura de ganho de capital.

Ações

Investimentos em ações de companhias imobiliárias listadas, como administradoras e proprietárias de shoppings, construtoras e incorporadoras, buscando ganho de capital.

RCRB11

CARTEIRA DO FUNDO

Alocação da carteira (% PL)

Alocação da Carteira (% PL)

Alocação Carteia RBFM11 x Carteira IFIX

¹Considera o percentual do Patrimônio Líquido do Fundo. ²Considera o percentual de alocação em FIIs e renda fixa.

CARTEIRA DO FUNDO

Target de Alocação por Estratégia²

¹ A alocação por classe de ativo é calculada sobre o montante investido em cotas de FII somado ao montante investido em renda fixa. ²Considera o montante investido em cotas de FII.

CARTEIRA DO FUNDO

CRI FGR – Jardins Grécia (26E2096092)

Senador Canedo - GO

Residencial

FRG Incorporações

Alienação Fiduciária; Cessão Fiduciária de 100% dos Recebíveis; Aval da FGR Incorporações S.A.; Aval dos sócios PF da FGR Incorporações S.A.; Fundo de Despesas, Fundo de Reserva e Fundo de Juros;

Em 31 de julho de 2019, por meio de quórum qualificado, foi aprovada a aquisição ou alienação no mercado secundário, bem como a subscrição no mercado primário de Cotas de Fundos de investimento geridos ou administrados pela Rio Bravo.

Com o objetivo de trazer uma maior clareza para os investidores quanto aos critérios máximos que foram estabelecidos, a gestão do Rio Bravo Fundo de Fundos decidiu por deixar mais evidente para os cotistas tais concentrações e os limites máximos que foram definidos.

Anexo

DESEMPENHO DA COTA PATRIMONIAL AJ USTADA AOS DIVIDENDOS

*Em fevereiro de 2020, o fundo realizou uma emissão de cotas com o propósito de readequar a carteira assumida pela Rio Bravo em 2019. Desconsiderado o efeito da emissão, o fundo apresenta rentabilidade acumulada de 65,10%, contra 45,35% do IFIX, desde o início da gestão Rio Bravo.

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