Relatório Gerencial RBIR11 de dezembro de 2025

RELATÓRIO GERENCIAL RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL IV – FII RBIR11

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Principais Indicadores do Fundo e Portfólio

Venda sobre estoque lançado 77,9%

Visão Geral

✓ Em dezembro, foi emitido o Habite-se do empreendimento Astéri;

✓ Protocolado a emissão do Habite-se do projeto LED Vila Madalena;

✓ No Clubline São Judas, intensificamos esforços comerciais e de marketing para acelerar a curva de vendas e melhorar a performance do projeto, que ainda enfrenta desafios relacionados ao volume de unidades disponíveis e à estabilidade dos preços praticados;

✓ No empreendimento Nex One Nhambiquaras, concluímos a liquidação das unidades remanescentes e o desinvestimento integral da participação na SPE, com a consequente devolução do capital investido acrescido do resultado apurado e encerramento da exposição ao projeto, refletindo a execução da estratégia de desinvestimento das investidas e encerramento do veículo.

Comentários da Gestora

Apesar do cenário adverso, a estratégia da gestora — baseada na diversificação do portfólio em termos de tipologia, contrapartes e localização dos ativos — contribuiu para a resiliência da carteira. Até o momento, cerca de 78% das unidades foram comercializadas, 8 projetos seguem em fase de obras com 92% de avanço físico médio, e 8 empreendimentos já foram concluídos e entregues.

Em termos de evolução física de obras do portfólio nesse mês, houve avanço de 1,35% em relação ao mês anterior, chegando a um acumulado de 91,99%. Em relação aos empreendimentos que estão em fase de construção, os cronogramas seguem dentro do previsto nos contratos de construção, onde, geralmente, as execuções físicas de obra tendem a ganhar mais velocidade à medida que os projetos cheguem a um estágio mais avançado.

Ao longo do mês de dezembro, tivemos 30 unidades residenciais vendidas no portfólio, chegando a 77,9% do estoque lançado.

Disclaimer

De acordo com o disposto no Art. 17, § 5º, inciso II, alínea “b” da Lei n.º 14.754, de 12 de dezembro de 2023, informamos aos investidores que as amortizações de cotas podem estar sujeitas à incidência de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), calculado sobre o ganho obtido na operação, ou seja, sobre a diferença positiva entre o valor da amortização e o custo de aquisição das cotas. Considerando que o Fundo se encontra em fase de desinvestimento, as amortizações ocorrerão de forma mais frequente, o que pode aumentar a quantidade de eventos tributáveis para os cotistas. Para viabilizar o correto cálculo da tributação aplicável em cada amortização, a administradora do Fundo solicitará aos cotistas o preço médio de aquisição (PU médio) de suas cotas, garanti ndo assim que a apuração do imposto seja feita em conformidade com a legislação vigente.

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de dezembro/2025 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de dezembro somou o total de 9.722 unidades comercializadas, volume 6,0% superior no comparativo às vendas de novembro, assim como teve resultado 15,3% maior no comparativo com dez/24. Já em relação aos lançamentos, o mês de dezembro apresentou o montante de 14.822 unidades, volume 0,5% menor se comparado com mês de novembro, por outro lado teve crescimento de 10,1% no comparativo com dez/24.

Lançamentos e Vendas (em mil)

Fonte: Secovi – SP

Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul apresentou desempenho superior na maioria dos indicadores, com lançamentos de 40% (5.999 unidades), em vendas (33% equivalente a 3.205 unidades), VGV (39%, equivalente a R$ 2,0 bilhões), oferta final (33% equivalente a 28.256 unidades) e VGO (38% equivalente a R$ 23,4 bilhões), por fim a Zona Norte registrou maior VSO (11,9%).

O ambiente macroeconômico brasileiro encerra 2025 e ingressa em 2026 em fase de transição, com sinais iniciais de inflexão no ciclo monetário e impactos relevantes sobre o crédito e os ativos reais. Após período prolongado de política restritiva, a Selic permanece elevada, refletindo a preocupação com a convergência inflacionária e a ancoragem das expectativas. Ao mesmo tempo, o reconhecimento da defasagem dos efeitos da política monetária sugere desaceleração prospectiva da inflação e abre espaço para um ciclo gradual de flexibilização ao longo de 2026, condicionado à trajetória fiscal e às expectativas de inflação.

Historicamente sensível ao custo de capital, o setor imobiliário tende a responder positivamente à inflexão dos juros por meio da recuperação do crédito e da absorção líquida. Diferentemente de ciclos anteriores, contudo, a atividade residencial demonstrou resiliência mesmo sob condições financeiras restritivas em 2024–2025. Dados do Secovi-SP indicam vendas acumuladas próximas aos máximos históricos em 2025, com forte concentração no segmento econômico, evidenciando a presença de demanda estrutural reprimida, particularmente dependente de subsídios e direcionado.

Para 2026, projeta-se aceleração do PIB da construção civil em relação a 2025, sustentada por três vetores: (i) início do ciclo de queda de juros, (ii) recuperação gradual do crédito habitacional e (iii) continuidade do pipeline de lançamentos, sobretudo nos segmentos de menor tíquete. Adicionalmente, a inflação de custos (INCC) e a escassez estrutural de terrenos bem localizados sustentam o custo de reposição dos ativos, contribuindo para a rigidez descendente dos preços e para a valorização real em determinados mercados metropolitanos.

Observa-se, ainda, uma mudança estrutural nas fontes de financiamento do setor, com maior participação do mercado de capitais e de instrumentos securitizados, reduzindo a dependência do crédito bancário tradicional e mitigando parcialmente a sensibilidade cíclica, embora permaneça a dependência da trajetória dos juros reais.

A dinâmica setorial segue heterogênea: o segmento econômico concentra volume, apoiado por programas habitacionais; a média renda mostra maior sensibilidade ao crédito e à renda real disponível; e a alta renda permanece mais correlacionada a fatores patrimoniais, escassez de terrenos premium e dinâmica de wealth preservation, com menor elasticidade ao ciclo de juros.

Nesse contexto, 2026 se configura como um ano de transição para o ciclo imobiliário, marcado por normalização gradual das condições financeiras e maior dispersão de performance entre regiões, produtos e faixas de renda. A combinação entre demanda estrutural reprimida, flexibilização monetária incipiente e rigidez do custo de reposição sustenta um cenário construtivo de médio prazo para o setor residencial, ainda que condicionado ao arcabouço fiscal, à trajetória inflacionária e à velocidade de transmissão da política monetária ao crédito habitacional.

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Informações sobre o Portfólio do Fundo

Em fevereiro de 2022, o Fundo RB DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL IV encerrou seu período de investimentos, tendo atingido 16 empreendimentos na composição de seu portfólio. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

Notas: (1) Vendas líquidas, descontadas dos distratos//

(2) VSO área privativa.

* Para melhor entendimento dos números, e por se tratar de produtos diferentes, realizamos uma divisão do projeto One Teodoro entre os seus respectivos lançamentos, Nex One Teodoro e The Choice. O investimento, VGV e avanço de obras são tratados de forma conjunta.

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL IV FII possui prazo de duração determinado, de 72 meses, contados de seu início, em fevereiro de 2020.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Já os últimos 4 anos são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas (1). Logo após este período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

O Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL IV FII teve início em fevereiro de 2020.

(1): Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos e amortizações distribuídos pelo Fundo ao Cotista Pessoa Física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.

Fonte: RB CAPITAL ASSET

¹ Valor por cota

Valor Patrimonial do Fundo – Marcação Contábil

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

A partir do momento em que o Fundo tiver exposição imobiliária, o administrador realizará o cálculo de Valor Patrimonial do Fundo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o o valor de cada projeto refletirá a participação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores serão calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial abaixo.

Fonte: Oliveira Trust

Estimativa de amortização e dividendos a serem pagos até o encerramento do Fundo

RB Asset

Administrador: Oliveira Trust

[email protected] [email protected]

Ouvidoria - 0800-882-2700

A projeção de amortização e dividendos potencial do Fundo, abaixo apresentada, incorpora diversas premissas inerentes ao setor de incorporação imobiliária residencial e diretamente ligadas às expectativas de rentabilidade dos projetos, contemplando itens como preço e velocidade de vendas, concorrência, despesas, custo de obra e prazos dos projetos. Dado o estágio atual dos projetos, em que vários estão em obras e alguns ainda não foram lançados, o intervalo de variação do resultado futuro ainda é relevante.

Para cada projeto investido, são realizados cálculos de projeções de fluxo de caixa, considerando a partipação de cada um deles na carteira do Fundo. Dessa forma, é estimado o resultado consolidado do portfólio. O valor projetado disponibilizado abaixo corresponde à melhor estimativa, nessa data, dos valores de amortização e dividendos a serem distribuídos para cada cota ao longo do prazo remanescente do RBIR11.

O valor estimado apresentado tem como base a utilização (i) dos valores comprometidos e os já integralizados no Fundo; (ii) dos valores já alocados nos projetos, (iii) do valor de caixa livre; (iv) da projeção de rendimentos (lucro imobiliário); (v) da projeção e provisionamento realizado para despesas do Fundo e portfólio; e (vi) da projeção de distribuição de rendimentos.

Análise e Projeção Financeira RBIR11 (R$ /cota)

Fonte: RB ASSET

Observação: Essa análise leva em conta projeções que são revistas mensalmente, podendo variar (para mais ou para menos) a cada mês. Ademais, esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não há projeção de inflação futura.

Com a evolução do portfolio de projetos do fundo chegando a uma etapa onde a grande maioria dos projetos encontramse em fase de construção, é normal que essa fase seja marcada por uma maior retenção de valores nas SPEs para manutenção de risco da flutuação dos custos de construção, sendo seguida pela etapa de pagamento dos financiamentos à produção e entrega dos empreendimentos, onde há uma grande parcela de retorno e resultado dos empreendimentos, consequentemente uma maior parcela de retorno de amortizações e dividendos para o cotista.

As fases dos projetos podem ser melhores exemplificadas no anexo 1 desse relatório.

Abertura por Modalidade de Investimento

Fonte: RB CAPITAL ASSET

Tipologia das Unidades Residenciais

Fonte: RB CAPITAL ASSET

Notas:

(1) Considera o percentual de acordo com o valor investido e projetado em cada projeto

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB CAPITAL ASSET

Notas:

(1) Considera o total de projetos investidos e estágio de cada um.

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas e Estágio de Obra

A tabela e o gráfico abaixo apresentam os lançamentos e a performance de vendas dos projetos do Fundo. Do total de unidades lançadas, temos 2.854 unidades, ou 77,9% já comercializadas.

Em dezembro de 2025, o volume de vendas foi de 0,82% do volume já lançado. Em relação aos próximos meses, nossa expectativa é que os cronogramas estipulados sejam alcançados. Além disso, continuaremos a trabalhar de forma diligente e próxima aos incorporadores, visando alcançar o máximo desempenho para cada um dos projetos lançados.

Vale acrescentar que à medida em que as obras avançam, tem-se melhor visibilidade em relação aos empreendimentos, auxiliando também na tomada de decisão na compra do imóvel.

Fonte: RB ASSET

Nota: O estoque é referente ao total de unidades dos projetos lançados

Abertura da Curva de Obras

Quanto às obras, atualmente estamos conduzindo 8 projetos em construção, sendo que 8 foram finalizados (Brook by You, OY Campo Belo, Raro Perdizes, Nex One Nhambiquaras, Aurora, V3rso Jardins, Nex One Teodoro e Signatur). De maneira geral, o progresso físico das obras está em conformidade com o cronograma inicialmente estabelecido nos contratos de construção.

Mapa dos Projetos

PROJETOS DO FUNDO

BROOK BY YOU, INC

OY CAMPO BELO

ÁRI BUTANTÃ

LED VILA MADALENA

BROOKLIN 90

RARO PERDIZES

V3RSO JARDINS

ÁSTERI

AURORA

SIGNATUR

CLUBLINE SÃO JUDAS

VISTA PARK

NEX ONE TEODORO

NEX ONE NHAMBIQUARAS

DA VINCI

JURUPIS

ESTAÇÕES

CIDADE JARDIM (CPTM)

VILA OLIMPIA (CPTM)

VILA MADALENA (METRÔ)

CLINICAS (METRÔ)

CAMPO BELO (METRÔ)

BROOKLIN (METRÔ)

EUCALIPTOS (METRÔ)

BUTANTÃ (METRÔ)

PRAÇA DA ÁRVORE (METRÔ)

SAÚDE (METRÔ)

SHOPPINGS

SHOPPING JK

SHOPPING HIGIENOPÓLIS

SHOPPING MORUMBI

PARQUE

P

PARQUEIBIRAPUERA

AEROPORTO

A

AEROP. DE CONGONHAS

Conforme mencionado anteriormente, dadas as características de longo prazo do setor, uma das principais premissas da tese de investimento do Fundo é a diversificação de portfólio como estratégia defensiva e mitigadora de risco. Nesse sentido, é importante ressaltar que, embora os projetos estejam distribuídos em 12 bairros, os mesmos estão concentrados em 10 distritos da cidade de São Paulo (ver mapa abaixo) com níveis elevados de renda domiciliar: Butantã, Campo Belo, Itaim Bibi, Jabaquara, Jardim Paulista, Moema, Perdizes, Pinheiros, Saúde e Vila Mariana. São regiões consolidadas, amplamente amparadas por rede de serviços e comércios próximos, bem como importantes vias de acesso. A localização de um projeto imobiliário é um dos principais atributos para o produto e tem grande diferencial na tomada de decisão dos compradores. A presença em regiões nobres e premium da cidade de São Paulo permite ao Fundo, através do portfólio constituído, garantir posição de destaque no mercado imobiliário, ao mesmo tempo que marca presença em bairros valorizados, com potencial de ganho de preço e público residente de renda elevada.

Fonte: IBGE. Censo Demográfico 2010. Projeção Estatistica da Amostra. Elaboração: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano- SMDU/ Departamento de Produção e Análise de Informação -DEINFO. Nota: 1 -As porcentagens indicam a relação entre domicilios de determinada faixa de renda e o número total de domicilios permanentes, referentes a cada uma das 310 Áreas de Ponderação da Amostra do Censo 20 10. 2-A distribuição domiciliar com até 3 s.m. inclui os domicilios sem rendimento.

Informações Gerais do Fundo

1 Vale ressaltar que a data de out/2019, apresentada em relatórios anteriores, corresponde à data de aprovação da Oferta do Fundo pelo Administrador.

Anexo 1 - Fluxo de Caixa Padrão de Projetos

Os projetos imobiliários de desenvolvimento residencial, em geral, apresentam um ciclo de investimento e desinvestimento próprio, refletindo uma dinâmica específica de receitas (conforme Figura 1 abaixo). As vendas das unidades se iniciam no lançamento do projeto, quando há o lançamento comercial, com stand de vendas no local e ações de marketing específicas, e continuam ao longo do desenvolvimento do empreendimento. De forma geral, os contratos de venda firmados com os clientes-compradores de unidades estabelecem uma curva de pagamentos com sinal, parcelas mensais e uma parcela maior contra entrega mediante liberação do financiamento imobiliário.

A fase intermediária, via de regra, concentra a maior exposição financeira de um projeto. Nessa fase, na maioria das vezes, o terreno já foi quitado ou parcela relevante já foi desembolsada na aquisição do(s) imóvel(is) e o projeto começa a incorrer no custo de construção inicial, porém as receitas ainda estão na fase inicial de recebimento. Após o início de obra e após atingimento de certos parâmetros pré-estabelecidos acontece o início das liberações financeiras do chamado Plano Empresário ou Financiamento à Produção, instrumento firmado junto à uma instituição financeira, na modalidade de empréstimo para custeio das obras. Esse mecanismo é amplamente utilizado no mercado.

Por fim, na fase final, as vendas das unidades tendem a se intensificar, dado o estágio avançado de obra e menor risco de entrega, tendo por consequência um fluxo de caixa positivo acumulado, gerado pela “entrega das chaves” e consequente quitação dos saldos de compra das unidades pelos compradores.

Vale observar, conforme ilustra o fluxo de caixa típico de um projeto residencial em desenvolvimento, que o seu ciclo é longo, e que, portanto, é importante que os investidores entendam a dinâmica do fluxo de caixa desses projetos e possuam um horizonte de investimento de longo prazo. Como acontece em qualquer projeto imobiliário em desenvolvimento, é importante compreender que certos riscos e incertezas são inerentes a essa classe de ativo, estando sujeitos a eventos como atrasos nas aprovações de projetos junto a Prefeitura de São Paulo, atrasos de obra, aumento de custos de construção, variações na velocidade de vendas das unidades, variações nos preços de vendas das unidades, dentre outros.

Figura 1 – Etapas do Ciclo de Desenvolvimento Imobiliário Residencial

Fonte: RB ASSET