Relatório Gerencial RBRK11 de julho de 2026

Relatório Gerencial

RBRK11 Patria Prime Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades de propósito específico ("SPE”) que invistam em Imóveis Alvo; (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de Fundos de Investimento em Participações.

Início das Atividades inic

Gestor *

• Abril 2024 Patria Gestão de Recursos Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• RBRK11 BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 53.391.653/0001-05 0,6% a.a. sobre o patrimônio líquido¹
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.832.784 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Comentários da Gestão (1/2)

Julho 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,18/cota, o que levou a um resultado negativo de R$ 0,14/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo. A gestão mantém uma perspectiva positiva para os próximos meses, sustentada pelo término de carência de um dos locatários, pelas novas locações e pela evolução das prospecções comerciais. Ainda assim, em linha com o anunciado no último relatório, projetamos para estre semestre a manutenção da não distribuição.

Conforme já divulgado no relatório anterior, em 02 de julho de 2026, o Fundo realizou chamada de capital no valor de R$ 10,0 milhões, cujos recursos serão destinados a (i) pagamento dos investimentos em turnkey para dois locatários e (ii) serviço da dívida. A estratégia de Turn-Key tem se mostrado efetiva para a locação das áreas vagas, contribuindo para a redução da vacância e para o aumento da receita imobiliária do Fundo.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Durante o mês, não houve movimentação de locatários, mantendo a vacância física do Fundo em 22,4% e a vacância financeira em 83,4%. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 8,8 anos. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 212,4 milhões

R$ 115,89

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 196,1 milhões

R$ 107,00

P/VP*

ADTV*

0,92x

R$ 0,0 milhão

Dividend Yield (mercado)*

0,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

0,0% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo tem atualmente 13,5% de alavancagem no portfólio, referente ao financiamento do Edifício JHA Corporate Boutique. Para mais detalhes, clique aqui.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 98% dos ativos em imóveis e 2% em caixa. Neste mês, houve aumento do valor patrimonial dos imóveis em razão da captalização de benfeitorias, frente às obras sob o modelo Turn-Key. O Fundo mantém apenas a dívida bancária relacionada à aquisição do Edifício JHA Corporate Boutique, com saldo devedor de R$ 28,7 milhões (13,5% PL), estruturada por meio de uma CCB de tabela price e com vencimento em setembro de 2031 a uma taxa de TR + 9,68% a.a.

Parcelas a Pagar

Valor Prazo Classificação Descrição (R$ milhões)

Maior que12 meses Aquisições CCB Edifício JHA Corporate Boutique (28,7)

A pagar (mais de 12 meses) (28,7)

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente, o Fundo é proprietário de 100% do Edifício JHA Corporate Boutique, localizado no bairro Itaim Bibi, na cidade de São Paulo-SP.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)

WALE (anos)*

100%

8,8

5.952

Vacância

Vacância Física

Financeira

Preço médio

do Portfólio

(mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

22,4%

83,4%

R$ 36.297/m²

R$ 263,9/m²

Edifício JHA Corporate

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e de aproximadamente 6 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

Vencimento dos Contratos

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância²

Vacância Física Vacância Financeira

100% 100% 100% 100% 100% 100,0%100,0% 89,9% 84,7% 84,7% 83,4% 83,4% 100% 83% 83% 83% 83% 83,0% 83,0% 52,5% 22,4% 22,4% 22,4% 22,4% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Comercial | Estratégia

PATRIA

Upside de Receita Imobiliária por Cota

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

Neste último mês, concluímos as obras dos espaços da AZ Quest e da Cedro, marcando um passo importante na estratégia de ocupação do ativo. Com a entrega dos ambientes e o efetivo início das operações por parte dos locatários, teve início também a cobrança dos aluguéis previstos em contrato, materializando a captura das receitas dessas locações e contribuindo positivamente para o desempenho do empreendimento.

Paralelamente, seguimos concentrando esforços na comercialização da área remanescente disponível, por meio de tratativas ativas com potenciais ocupantes. Nesse contexto, avançamos nas negociações com empresas que demonstraram interesse no ativo, sustentando uma perspectiva positiva para a ocupação integral do empreendimento.

O nível de interesse observado reforça a atratividade do edifício e evidencia a qualidade dos espaços entregues após as recentes adequações realizadas, fortalecendo nossa confiança na continuidade do processo de locação das áreas ainda disponíveis.

PATRIA

Anexos

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